7. Kết cấu của luận văn
1.3. Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về thu hồigiấy
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
- Giai đoạn trước năm 1993
Trong giai đoạn này hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai vẫn còn sơ sài, các quy định pháp luật đất đai điều chỉnh bằng những quy định pháp luật dƣới luật. Đặc biệt trong giai đoạn này các quy định về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất chƣa đƣợc quy định cụ thể do đó đó thiếu cơ sở pháp lý để giải quyết những trƣờng hợp này.
- Giai đoạn từ năm 1993 đến trước năm 2003
Theo đó Luật Đất đai năm 1993 ra đời đƣợc chia thành 7 chƣơng với 89 điều trong đó Luật đất đai xác định quyền sở hữu đất đai; phân loại các loại đất đai; các tiêu chuẩn phân loại và trách nhiệm của các cấp trong cấp phép và quản lý đất đai cùng với các nội dung quy định quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất, xử lý vi phạm hành chính... Trong Luật Đất đai năm 1993 chƣa đề cập rõ các quy định về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
- Giai đoạn từ năm 2003 đến năm 2013
Luật Đất đai năm 2003 với các văn bản nhƣ Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ quy định về Thi hành Luật Đất đai; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ Quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai đã quy định về thu hồi thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho ngƣời sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai; Thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trƣờng hợp cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất; sạt lở tự nhiên đối với cả thửa đất; có thay đổi ranh giới thửa đất mà phải cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;Thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trƣờng hợp thu hồi đất... và bên cạnh đó cũng có nhiều văn bản khác nhau quy định hƣớng dẫn cụ thể về trƣờng hợp này. Tuy nhiên, quy định này vẫn còn chƣa chặt chẽ thiếu nhiều quy định về các trƣờng hợp thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục, thẩm quyền...
- Giai đoạn từ năm 2013 đến nay
Trong giai đoạn từ năm 2013 đến nay việc sửa đổi, bổ sung luật đất đai năm 2003 nhằm đáp ứng từ yêu cầu thực tiễn đặt ra nhằm phục vụ công tác đổi mới đất nƣớc theo hƣớng ngày càng hiệu quả và phục vụ tốt nhất cho ngƣời dân. So với Luật Đất đai năm 2003 thì Luật Đất đai năm 2013 có nhiều điểm mới về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Đặc biệt Luật đã quy định rõ ràng, cụ thể hơn các trƣờng hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, thẩm quyền thu hồi đất, thủ tục, trình tự khi thực hiện đối với mỗi trƣờng hợp thu hồi giấy chứng nhận.....những nội dung này đƣợc hƣớng dẫn cụ thể tại các văn bản dƣới luật nhằm tạo điều kiện thực hiện thuận lợi khi áp dụng vào thực tiên. Với các sửa đổi, bổ sung và quy định chặt chẽ hơn Luật Đất đai năm 2013 đã tăng cƣờng vai trò quản lý của nhà nƣớc trong thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1
Trong chƣơng 1 tác giả đã tập trung nghiên cứu những vấn đề lý luận chung về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Trong đó là trọng tâm làm rõ các vấn đề về lý luận pháp luật cụ thể là:
Làm rõ các vấn đề lý luận về khái niệm pháp luật thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; Nguyên tắc thu hồi giấy chứng nhận;Những yếu tố tác động đến pháp luật về thu hồi giấy chứng nhận; Khái quát quá trình lịch sử hình thành, phát triển các quy định về thu hồi giấy chứng nhận... Việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là một trong những nhiệm vụ quản lý đất đai của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền nên rất đƣợc nhà nƣớc quan tâm và quy định khá chặt chẽ .
Cơ cấu nội dung điều chỉnh pháp luật về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cần đƣợc phân tích làm rõ về căn cứ các trƣờng hợp thu hồi; trình tự, thủ tục thu hồi đối với từng trƣờng hợp; thẩm quyền thu hồi; và vấn đề xử lý hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi không thu hồi đƣợc.... Việc xây dựng pháp luật và thống nhất trong tổ chức thực hiện là yếu tố quan trọng nhằm đảm bảo quản lý của Nhà nƣớc.
Những vấn đề lý luận nêu trên về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là cơ sở là tiền đề về để nghiên cứu thực trạng pháp luật và thực hiện tại huyện Bảo Thắng tỉnh Lào Cai ở chƣơng 2.
CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
TẠI HUYỆN BẢO THẮNG, TỈNH LÀO CAI
2.1. Thực trạng pháp luật về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất hiện nay
2.1.1. Quy định đối với trường hợp thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
Một là, trƣờng hợp Nhà nƣớc thu hồi tồn bộ diện tích đất trên giấy
chứng nhận đã cấp. Trƣờng hợp này ngƣời sử dụng đất bị thu hồi tồn bộ diện tích sử dụng đất ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích thu hồi đất vì mục đích quốc phịng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cơng cộng. Hay các trƣờng hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con ngƣời hoặc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai (ví dụ: ngƣời sử dụng đất cố ý hủy hoại đất; đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trƣờng...). Nhà nƣớc thu hồi tồn bộ diện tích đất trên giấy chứng nhận đã cấp trong trƣờng hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con ngƣời4. Nhƣ vậy trƣờng hợp Nhà nƣớc thu hồi tồn bộ diện tích đất của ngƣời sử dụng đất thì cũng thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hai là, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
và tài sản trên đất đƣợc thực hiện trong các trƣờng hợp sau:
- Ngƣời sử dụng đất có nhu cầu đổi giấy chứng nhận đã cấp trƣớc ngày
10 tháng 12 năm 2009 sang loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Giấy chứng nhận đã cấp bị ố, nhòe, rách, hƣ hỏng;
- Do thực hiện dồn điền, đổi thửa, đo đạc xác định lại diện tích, kích thƣớc thửa đất;
- Trƣờng hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
là tài sản chung của vợ và chồng mà giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng5
.
Nhƣ vậy, Nhà nƣớc thu hồi giấy chứng nhận nhằm cấp đổi sang giấy mới và chỉ bao gồm những trƣờng hợp trên thì mới đƣợc cấp đổi. Việc quy định chặt chẽ này nhằm tránh tùy tiện trong cấp đổi và đồng thời đáp ứng yêu cầu chính đáng của ngƣời dân.
Ba là, ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký
biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Bốn là, giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng
đối tƣợng sử dụng đất, khơng đúng diện tích đất, khơng đủ điều kiện đƣợc cấp, khơng đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trƣờng hợp ngƣời đƣợc cấp giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.
Nhƣ vậy, các trƣờng hợp thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất rất đa dạng với các trƣờng hợp khác nhau vì mục đích khác nhau và đảm bảo quản lý nhà nƣớc về đất đai nói chung và quản lý giấy chứng nhận nói riêng.
2.1.2. Quy định về thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
Một là, UBND cấp tỉnh có thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trong những trƣờng hợp: các tổ chức, cơ sở tôn giáo, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngồi, tổ chức nƣớc ngồi có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi;
Hai là, UBND cấp huyện có thẩm quyền quyết định thu hồi giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trong các trƣờng hợp: hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ; ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Trƣờng hợp trong khu vực thu hồi giấy chứng nhận có cả đối tƣợng thuộc thẩm quyền thu hồi của UBND cấp huyện và UBND cấp tỉnh thì UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi hoặc ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định thu hồi6.
2.1.3. Quy định trình tự, thủ tục thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
Do thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất có nhiều trƣờng hợp khác nhau , do đó trình tự và thủ tục đối với mỗi trƣờng hợp cũng khác nhau:
- Trƣờng hợp 1. Nhà nƣớc thu hồi đất vì mục đích quốc phịng, an ninh (theo quy định tại Điều 61 Luật Đất đai năm 2013) và thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cơng cộng (Điều 62 của Luật Đất đai năm 2013) thì ngƣời sử dụng đất có nghĩa vụ nộp Giấy chứng nhận đã cấp trƣớc khi đƣợc nhận tiền bồi thƣờng, hỗ trợ theo quy định của pháp luật đất đai. Tổ
6
chức làm nhiệm vụ bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm thu Giấy chứng nhận đã cấp chuyển cho Văn phòng đăng ký đất đai để quản lý.
- Trƣờng hợp 2: Nhà nƣớc thu hồi đất thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai (theo quy định tại Điều 64 Luật Đất đai 2013) và Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con ngƣời (Điều 65 của Luật Đất đai năm 2013) thì ngƣời sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp trƣớc khi bàn giao đất cho Nhà nƣớc ( trừ trƣờng hợp cá nhân sử dụng đất chết mà khơng có ngƣời thừa kế quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 65 của Luật Đất đai). Tổ chức đƣợc giao nhiệm vụ thực hiện thu hồi đất có trách nhiệm thu Giấy chứng nhận đã cấp và chuyển cho Văn phòng đăng ký đất đai để quản lý.
- Trƣờng hợp 3: cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng đã cấp hoặc đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì ngƣời sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp trƣớc đây cùng với hồ sơ đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận, hồ sơ đăng ký biến động.
Văn phòng đăng ký đất đai quản lý Giấy chứng nhận đã nộp sau khi kết thúc thủ tục cấp đổi, thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất.
- Trƣờng hợp 4: thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai tại Điểm d Khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai đƣợc thực hiện nhƣ sau:
+ Trƣờng hợp cơ quan điều tra, cơ quan thanh tra có văn bản kết luận Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền có trách nhiệm xem xét, nếu kết luận đó là đúng thì quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp; trƣờng hợp xem xét, xác
định Giấy chứng nhận đã cấp là đúng quy định của pháp luật thì phải thơng báo lại cho cơ quan điều tra, cơ quan thanh tra;
+ Trƣờng hợp cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì thơng báo bằng văn bản cho cơ quan thanh tra cùng cấp thẩm tra; nếu kết luận là Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật thì thơng báo cho ngƣời sử dụng đất biết rõ lý do; sau 30 ngày kể từ ngày gửi thông báo cho ngƣời sử dụng đất mà không có đơn khiếu nại thì ra quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp;
+ Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì gửi kiến nghị, phát hiện đến cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có trách nhiệm xem xét, giải quyết theo quy định của pháp luật ;
+ Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc thu hồi và quản lý Giấy chứng nhận đã thu hồi theo quyết định thu hồi Giấy chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền7.
Đối với hồ sơ khi thực hiện thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với mỗi trƣờng hợp cũng khác nhau ví dụ đối với hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận gồm có:Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận;Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp; Bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp đối với trƣờng hợp cấp đổi Giấy
7 Theo quy định tại Điều 87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15 tháng 05 năm 2014
Quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai về thủ tục thu hồi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng đã cấp
chứng nhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính mà Giấy