Nguồn: Tác giả tính tốn từ kết quả điều tra thực tế chợ Cũ Phường 8 ngày 25/10/2013.
Kết quả khảo sát cho thấy đa số tiểu thương chấp nhận các chi phí khác (chiếm 97%) , chỉ có 3% là cho rằng không hợp lý. Điều này cho thấy các chi phí khác khơng ảnh hưởng đến tình hình kinh doanh của các hộ tiểu thương (xem phụ lục 29).
Qua kết quả điều tra thực tế tình hình kinh doanh mua bán của các hộ tiểu thương trước khi có nhà đầu tư và sau khi có nhà đầu tư, thì mặc dù chi phí kinh doanh hàng tháng của một hộ tiểu thương tăng thêm 73% (389.380 đồng/hộ/tháng) so với trước khi có dự án. Tuy nhiên, do doanh thu cũng tăng nên lợi nhuận bình quân của một hộ tiểu thương vẫn tăng thêm 14% (tương đương 1.687.500 đồng/hộ/tháng). Mức tăng lợi nhuận này cao hơn mức tăng chi phí kinh doanh của hộ tiểu thương (398.380 đồng/hộ/tháng).
Ngoài ra, nếu nhà nước chấp nhận mức giá cho thuê sạp theo đề xuất của chủ đầu tư ban đầu (13.333 đồng/m2/ngày), mức lợi nhuận bình quân của các hộ tiểu thương sẽ giảm 45% tương đương 5.343.750 đồng. Điều này chắc chắn là các hộ tiểu thương sẽ không đồng tình, dẫn đến dự án sẽ thất bại. Vì vậy, với mức giá tăng gấp 6 lần so với trước khi có dự án nhưng các hộ tiểu thương cũng tăng hơn so với mức chi phí của hộ tiểu thương. Cho nên, mức tăng giá từ 528 đồng/m2/ngày lên 3,535 đồng/m2/ngày là chấp nhận được.
Như vậy, nguyên nhân tăng giá cho thuê quầy sạp khơng phải là ngun nhân chính dẫn đến các hộ tiểu thương phản đối, tổ chức biểu tình, mà vấn đề ở đây là thông tin.
Thật vậy, qua kết quả điều tra cho thấy trước khi chính quyền địa phương cơng bố chủ trương mời gọi khu vực tư nhân đầu tư vào dự án Chợ Cũ Phường 8, thì gần như tất cả các hộ tiểu thương đều khơng được biết trước chủ trương. Thay vì, để chủ trương được các hộ tiểu thương đồng thuận, chính quyền địa phương phải có sự điều tra, nắm bắt tình hình kinh doanh mua bán của các hộ tiểu thương một cách cụ thể, sau đó lập kế hoạch vận động, lấy ý kiến của các hộ tiểu thương, rồi mới tiến hành công bố chủ trương. Đây là sự thiếu sót của chính quyền địa phương trong bước đầu tiên thực hiện chủ trương tư nhân hóa chợ truyền thống.
Và sự bất bình của các hộ tiểu thương tiếp tục được tăng lên khi việc hình thành giá cho thuê quầy sạp lại khơng có sự thỏa thuận giữa các hộ tiểu thương và nhà nước. Theo kết quả điều tra nêu trên, thì việc hình thành giá cho thuê ngay từ đầu chủ đầu tư tự áp đặt mà khơng có sự kiểm sốt của nhà nước, sau khi cơng bố ra các hộ tiểu thương, bị phản đối lúc đó nhà nước mới can thiệp. Đây chính là thiếu sót thứ hai mà chính quyền địa phương cần phải khắc phục. Thay vì trước khi hình thành giá cho th, chính quyền địa phương phải tổ chức thỏa thuận với các hộ tiểu thương về mức giá trần cho thuê quầy sạp, sau đó đưa vào hồ sơ mời thầu để mới gọi đầu tư, như vậy khi nhà đầu tư đăng ký tham gia sẽ không áp đặt một mức giá cao, mà mức giá này sẽ tạo cho họ một mức lợi nhuận siêu ngạch.
Một yếu tố không kém phần quan trọng làm tăng thêm sự bất bình của các hộ tiểu thương nữa là việc điều chỉnh mức giá cho thuê quầy sạp của UBND tỉnh Tiền Giang. Thay vì UBND tỉnh Tiền Giang định kỳ một hoặc hai năm tiến hành điều chỉnh mức giá một lần, nhưng thực tế từ năm 2004 đến năm 2012 UBND tỉnh Tiền Giang mới ban hành điều chỉnh mức giá mới. cụ thể là Quyết định số 25/2012/QĐ-UBND ngày 03/12/2012 của UBND tỉnh Tiền Giang và Quyết định số 65/2004/QĐ-UB ngày 15/12/2004 của UBND tỉnh Tiền Giang. Điều nay đã gây bức xúc đối với các hộ tiểu thương. Bởi vì, các hộ tiểu thương khơng nghĩ rằng mức giá cho thuê quầy sạp tăng là do lạm phát, trượt giá, … mà họ chỉ nghĩ rằng khi có nhà đầu tư tham gia đầu tư, nhà nước đã hỗ trợ nhà đầu tư làm tăng giá cho thuê quầy sạp. Đây chính là một thiếu sót nữa mà chính quyền địa phương cần phần phải rút kinh nghiệm, khắc phục sửa chữa và có giải thích cụ thể cho các hộ tiểu thương.
Từ phân tích nêu trên, việc nhà nước không cung cấp thông tin, việc không để các hộ tiểu thương tham gia trong quá trình thực hiện dự án cũng như việc điều chỉnh mức giá khơng kịp thời đã tạo nên sự bất bình của các hộ tiểu thương ngày càng sâu hơn, vì vậy đã dẫn đến các cuộc biểu tình như đã trình bày phần ở đầu chương này. Tuy nhiên, với mức tăng giá từ 528 đồng/m2/ngày lên 3,535 đồng/m2/ngày đã làm cho mức thu nhập của các hộ tiểu thương có tăng thêm, như vậy mức giá này là chấp nhận được.
3.4. So kết quả điều tra giữa hai chợ
Để tìm hiểu nguyên nhân tăng lợi nhuận của các hộ tiểu thương Chợ Cũ Phường 8 là do việc tư nhân hóa và đầu tư nâng cấp chợ đã làm tăng lợi nhuận hay là do tăng tự nhiên theo tác động của thời gian và thị trường, bằng phương pháp tương tự nêu trên, tác giả tiến hành điều tra tình hình kinh doanh của 60 hộ tiểu thương thuộc một chợ khác đang kinh doanh ổn định (chợ Bảo Định Phường 10) trong hai năm 2012 và 2013. Thơng qua đó, tác giả so sánh mức lợi nhuận cũng như chi tiêu của các hộ tiểu thương của hai chợ. Kết quả điều tra được so sánh cụ thể trong Bảng 3.2 dưới đây.
Bảng 3.1: So sánh kết quả điều tra Chợ Cũ Phường 8 và Chợ Bảo Định Phường 10 Nội dung so sánh Chợ Cũ Phường 8 Chợ Bảo Định Phường 10
1. Thông tin về tiểu thương
Chủ hộ trực tiếp kinh doanh Trình độ văn hóa trên cấp 2
95% 88%
100% 80%
2. Lợi nhuận bình qn tăng 14%/tháng/hộ tiểu thương 0,5%/tháng/hộ tiểu thương
3. Chi phí kinh doanh bình quân tăng
73%/tháng/hộ tiểu thương 5%/hộ tiểu thương/tháng
4. Các vấn đề ảnh hưởng
Giá thuê sạp 96% đồng tình 100% đồng tình
Nguồn: Tác giả tính tốn từ kết quả điều tra thực tế chợ Cũ Phường 8 ngày 25/10/2013 và chợ Bảo Định ngày 02/11/2013.
Qua kết quả điều tra nêu trên cho thấy đa số chủ hộ của hai chợ trực tiếp kinh doanh chiếm từ 95% đến 100%, trình độ văn hóa của các hộ tiểu thương của hai chợ gần như giống nhau (trên cấp hai 88% đối với Chợ Cũ và 80% đối với Chợ Bảo Định), điều này cho thấy trình độ hiểu biết trong kinh doanh của các hộ tiểu thương của hai chợ gần như giống nhau.
Mặc dù, chi phí kinh doanh của các hộ tiểu thương của hai chợ điều tăng (73% đối với Chợ Cũ và 5% đối với Chợ Bảo Định). Tuy nhiên, lợi nhuận của các hộ tiểu thương của hai chợ vẫn tăng, nhưng lợi nhuận của hộ tiểu thương của Chợ Cũ Phường 8 (tăng 14%) tăng nhiều hơn so với hộ tiểu thương Chợ Bảo Định Phường 10 (tăng 0,5%). Việc so sánh khác biệt trong khác biệt này cho thấy lợi nhuận của hộ tiểu thương Chợ Cũ Phường 8 tăng là có đóng góp của việc đầu tư cải tạo nâng cấp chợ.
Ngồi ra, mức giá cho th quầy sạp thì hộ tiểu thương của hai chợ đều đồng tình cao (96% đối với Chợ Cũ và 100% đối với Chợ Bảo Định).
Tóm lại, nguyên nhân các hộ tiểu thương Chợ Cũ Phường 8 không đồng thuận với chủ trương của nhà nước là do sự thiếu thông tin của hộ tiểu thương về chủ trương chính sách của nhà nước cũng như sự tham gia vào việc thực hiện dự án. Bởi vì, mặc dù giá thuê sạp tăng từ 528 đồng/m2/ngày lên 3.535 đồng/m2/ngày (gấp gần 6 lần), hộ tiểu thương vẫn kinh doanh có lợi, bình qn 13.687.500 đồng/hộ/tháng (tăng 14%). Vì vậy, mức giá thuê sạp mà tiểu thương sẳn lòng chi trả là 3.535 đồng/m2/ngày là hợp lý.
CHƯƠNG 4:
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ XUẤT CHÍNH SÁCH
4.1.Kết luận
Dự án đầu tư chợ Cũ Phường 8 TP Mỹ Tho khả thi về mặt tài chính, trong đó xác suất để NPV tài chính của dự án dương là 81,44%. Như vậy,Công ty Cổ phần Lợi Nhân đưa ra quyết định đầu tư là hợp lý. Tuy nhiên, mức giá cho thuê sạp bình quân (3.535 đồng/m2/ngày ) do UBND TP phê duyệt cho dự án cao gấp khoảng 6 lần so với với mức giá cho thuê sạp bình qn khi chưa có nhà đầu tư (528 đồng/m2/ngày). Với mức giá này chủ đầu tư nhận được một suất sinh lợi nội tại (theo giá danh nghĩa) là 21,83%. Với chi phí vốn chủ sở hữu yêu cầu ở mức 16%, chủ đầu tư nhận được giá trị hiện tại ròng NPV tại thời điểm chuẩn bị đầu tư là 2.250,47 triệu đồng. Điều đó có nghĩa là UBND TP Mỹ Tho hồn tồn có thể đàm phán với nhà đầu tư một mức giá cho thuê sạp bình quân thấp hơn. Cụ thể, với mức giá thuê bình quân 3.005 đồng/m2/ngày, dự án khả thi trên quan điểm của chủ đầu tư. Nếu UBND TP Mỹ Tho quyết định có chính sách hỗ trợ nhà đầu tư như miễn/giảm tiền th đất, thì giá th cịn có thể giảm nữa.
Dự án đã đem lại cho các hộ tiểu thương cơ sở hạ tầng tốt, đạt chuẩn cùng với các dịch vụ đầy đủ và chất lượng tốt, đáp ứng tốt cho nhu cầu kinh doanh của các hộ tiểu thương. Cụ thể như: dự án đã bố trí một trạm xử lý nước thải mà trước đây khơng có; bố trí được 2 bãi giữ xe thơng thống đáp ứng được lượng xe của khách hàng đến giao dịch (trước đây chỉ có 01 bãi giữ xe), các quầy sạp được đầu tư đồng bộ, đạt chuẩn và bố trí phù hợp theo từng loại ngành hàng; các lối đi nội bộ thơng thốt đảm bảo lưu thơng và thốt hiểm; bãi tập kết rác, lên xuống hàng được bố trí phù hợp (trước đây khơng có); bộ phận quản lý chợ được đào tạo chuyên nghiệp với 10 thành viên (trước đây chỉ 01 thành viên) (Phòng Kinh tế TP Mỹ Tho, 2013). Với qui mô đầu tư vừa nêu, sau một năm hoạt động, dự án đã làm tăng mức lợi nhuận bình quân của hộ tiểu thương tăng thêm 14% so với trước khi có dự án. Vì vậy, để cải thiện mức lợi nhuận cho các hộ tiểu thương, UBND TP Mỹ Tho cần phải tính tốn phê duyệt một mức giá cho th sạp bình quân hợp lý.
Trình độ hiểu biết và tiếp nhận thơng tin của các hộ tiểu thương là khá tốt, tuy nhiên, trong quá trình thực hiện mời gọi đầu tư chợ Cũ Phường 8 (từ khi có chủ trương đến khi chọn nhà
đầu tư, phê duyệt dự án), các hộ tiểu thương đều không được tiếp cận thông tin đầy đủ về chủ trương cũng như thông tin dự án, cũng như khơng được tham gia vào q trình thực hiện dự án. Cùng với việc điều chỉnh tăng giá cho thuê quầy sạp một cách đột ngột của UBND tỉnh Tiền Giang. Điều này gây bức xúc của các hộ tiểu thương trong việc thực hiện tư nhân hóa chợ Cũ Phường 8, đây chính là thiếu sót của UBND TP Mỹ Tho, cũng như UBND tỉnh Tiền Giang trong quá trình xúc tiến đầu tư dẫn đến các cuộc biểu tình của các hộ tiểu thương xãy ra. Vì vậy, UBND TP Mỹ Tho cần phải rút kinh nghiệm và có biện pháp thơng tin, phối hợp tốt hơn với tiểu thương đối với việc mời gọi đầu tư các chợ cịn lại.
Ngồi ra, trong qui trình chọn thầu nhà đầu tư, tại khâu mời thầu, hồ sơ mời thầu khơng có tiêu chí giá trần (giá cho thuê quầy sạp). Đồng thời, sau khi phê duyệt kết quả trúng thầu, UBND TP Mỹ Tho không ký hợp đồng thực hiện dự án đối với nhà đầu tư, điều này dẫn đến khơng có điều khoản cam kết, ràng buộc thực hiện dự án giữa nhà đầu tư và UBND TP Mỹ Tho, cho nên khi nhà đầu tư trúng thầu đã đưa vào phương án kinh doanh với mức giá cho thuê quầy sạp cao nhất (theo Quyết định số 25/2012/QĐ-UBND ngày 03/12/2012 của UBND tỉnh Tiền Giang) nhưng UBND TP không thể can thiệp được, điều này chính là nguyên nhân dẫn đến sự mâu thuẫn giữa nhà đầu tư và các hộ tiểu thương. Đây chính là thiếu sót mà UBND TP Mỹ Tho cần khắc phục, rút kinh nghiệm cho các dự án chợ tiếp theo.
Tóm lại, mơ hình đầu tư dự án Chợ Cũ Phường 8 TP Mỹ Tho là hợp lý, phù hợp với tình hình thực tế của các TP thuộc vùng Đồng bằng sơng Cửu Long hiện nay. Tuy nhiên, việc đầu tư vào lĩnh vực này rất dễ gây xung đột về quyền lợi giữa các hộ tiểu thương và nhà đầu tư. Vì vậy, để hài hịa giữa lợi ích của các hộ tiểu thương và chủ đầu tư, lãnh đạo UBND các tỉnh phải linh hoạt trong việc áp dụng các chính sách ưu đãi một cách thơng thống và khách quan. Đồng thời, lãnh đạo UBND các TP cần phải có các bước chuẩn bị cụ thể trong việc triển khai chủ trương ra dân cũng như trong quá trình lập thủ tục đầu tư.
4.2.Đề xuất chính sách
Để việc mời gọi đầu tư các chợ truyền thống còn lại trên địa bàn TP Mỹ Tho đạt được sự đồng thuận của các hộ tiểu thương, UBND TP Mỹ Tho cần phải công khai minh bạch chủ trương mời gọi đầu tư, cũng như thông tin về dự án đến các hộ tiểu thương; mời đại diện các hộ tiểu thương tham gia trong quá trình xúc tiến đầu tư, thực hiện dự án. Cụ thể là thành lập Ban Giám sát cộng
đồng (mời đại diện các ngành hàng) nhằm giám sát việc thực hiện của nhà nước, của chủ đầu tư và các đơn vị có liên quan trong suốt q trình thực hiện dự án như: chủ trương tư nhân hóa, thỏa thuận xây dựng giá trần, giám sát việc thực hiện đầu tư của chủ đầu tư, ….
UBND tỉnh Tiền Giang cần xây dựng lộ trình tăng giá thuê sạp 2 năm 1 lần, tránh trường hợp để quá lâu như thời gian vừa qua, gây bức xúc đối với các hộ tiểu thương, điển hình như Quyết định số 65/2012/QĐ-UBND của UBND tỉnh Tiền Giang về việc thu, quản lý và sử dụng phí chợ trên địa bàn tỉnh Tiền Giang ban hành ngày 15/12/2004 mãi cho đến ngày 03/12/2012 UBND tỉnh Tiền Giang mới ban hành Quyết định số 25/2012/QĐ-UBND của về việc quy định mức thu, quản lý và sử dụng phí chợ trên địa bàn tỉnh Tiền Giang.
Đối với hồ sơ mời thầu chọn nhà đầu tư, UBND TP Mỹ Tho cần phải thẩm định dự án trước để tính tốn mức giá trần (giá cho thuê sạp bình quân) đưa vào hồ sơ mời thầu, nhằm tránh trường hợp nhà đầu tư khi trúng thầu, do khơng có qui định mức giá trần, nên đưa mức giá thuê sạp cao nhất theo qui định của nhà nước để tính hiệu quả đầu tư. Cụ thể, trong trường hợp chợ Cũ Phường 8 mức giá thuê sạp bình quân là 3.005 đồng/m2/ngày, mức giá này thấp hơn mức giá mà UBND TP Mỹ Tho phê duyệt cho dự án Chợ Cũ Phường 8 (3.535 đồng/m2/ngày) và thấp hơn mức giá chủ đầu tư đề xuất ban đầu (13.333 đồng/m2/ngày). Đồng thời, phải giải thích cho các hộ tiểu thương hiểu rõ với mức giá trần nhà nước phê duyệt là mức giá tối thiểu đảm bảo nhà đầu tư đầu tư có lợi, nếu thấp hơn mức giá này thì nhà đầu tư sẽ khơng tham gia đầu tư.
Đối với ưu đãi với nhà đầu tư, UBND tỉnh cần xem xét điều chỉnh lại Quyết định số 40/2011/QĐ-UBND ngày 28/11/2011 của UBND tỉnh Tiền Giang về phê duyệt đơn giá thuê đất, khung giá thuê mặt nước trên địa bàn tỉnh Tiền Giang. Theo đó, giảm hệ số tiền thuê đất từ 0,3 xuống mức tối thiểu là 0,15 theo Nghị định 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005