CHƯƠNG 1 : GIỚI THI ỆU
2.6. Xác định chi phí vốn
Chi phí vốn chủ sở hữu: mơ hình có chi phí vốn chủ sở hữu là 16% theo yêu cầu của chủ đầu
tư. Chi phí nợ vay: 50% tổng vốn đầu tư của dự án được tài trợ bằng một khoảng vay Quỹ đầu tư phát triển Tiền Giang. Khoản vay này có kỳ hạn 5 năm và lãi suất danh nghĩa là 12% trong năm đầu tiên và 9,6% trong các năm còn lại. Căn cứ lịch nợ vay đã thiết lập
(xem phụ lục 7), chi phí nợ vay bình qn là 10,51%.
Chi phí vốn bình qn trọng số: với cơ cấu vốn chủ sở hữu và vốn vay là 50% - 50%, chi phí
vốn bình qn có trọng số trước thuế của dự án bằng: (16%*50%) + (10,51%*50%) = 13,25%. 2.7.Đánh giá tính khả thi tài chính của dự án
2.7.1.Quan điểm tổng đầu tư
Qua phân tích ta có dịng ngân lưu danh nghĩa và ngân lưu thực của dự án được trình bày chi tiết trong Hình 2.3 và Hình 2.4.
Hình 2.3: Ngân lưu tổng đầu tư danh nghĩa của dự án ( Đơn vị tính: triệu đồng)
Hình 2.4: Ngân lưu tổng đầu tư thực của dự án ( Đơn vị tính: triệu đồng)
Xét về tính khả thi trên quan điểm của tổng đầu tư cho thấy, chiếc khấu ngân lưu rịng của dự án theo chi phí vốn bình qn trọng số trước thuế cho giá trị hiện tại ròng của dự án NPVf
bằng 3.765,40 triệu đồng > 0. Suất sinh lợi nội tại danh nghĩa IRRdn
bằng 19,23% > WACC = 13,25%. Như vậy, dự án khả thi về mặt tài chính theo quan điểm tổng đầu tư.
TĐ TĐ
2.7.2.Quan điểm chủ đầu tư
Qua phân tích ta có dịng ngân lưu danh nghĩa và ngân lưu thực của dự án được trình bày chi tiết trong Hình 2.5 và Hình 2.6.
Hình 2.5: Ngân lưu chủ đầu tư danh nghĩa của dự án ( Đơn vị tính: triệu đồng)
Hình 2.6: Ngân lưu chủ đầu tư thực của dự án ( Đơn vị tính: triệu đồng)
Xét về tính khả thi trên quan điểm của chủ đầu tư, chiết khấu ngân lưu chủ đầu tư theo chi phí vốn CSH cho giá trị hiện tại rịng NPVf
danh nghĩa của chủ đầu tư IRRdn
tài chính theo quan điểm chủ đầu tư. 2.7.3.Khả năng trả nợ vay
bằng 21,83% > 16%. Như vậy, dự án cũng khả thi về mặt
Theo kết quả phân tích ta có hệ số an toàn trả nợ theo Bảng 2.3 như sau:
Bảng 2.3: Hệ số an toàn trả nợ
Năm 2013 2014 2015 2016 2017
Hệ số an toàn trả nợ 1,56 1,38 1,54 1,49 1,62
Hệ số an toàn trả nợ (DSCR) của dự án trong 5 năm đều lớn hơn 1,2. Vậy dự án có khả năng trả nợ.
2.8.Phân tích độ nhạy và rủi ro của dự án
2.8.1. Xác định các biến số quan trọng về rủi ro
Các biến số quan trọng về những rủi ro trong mơ hình được xác định là:
- Lạm phát gây biến động đến giá cả hàng hóa, làm cho các chi phí biến động trong dự án biến động theo.
- Chi phí đầu tư theo giá thực thay đổi sẽ làm cho tổng chi phí của dự án thay đổi. - Lãi suất vay nội tệ biến động sẽ làm biến động chi phí lãi vay.
- Giá cho thuê sạp thay đổi làm thay đổi doanh thu của dự án.
- Chi phí hoạt động thay đổi làm cho tổng chi phí của dự án thay đổi.
- Lượng sạp cho thuê được tăng hay giảm sẽ làm ảnh hưởng đến chi phí xây dựng cũng như doanh thu từ dự án.
2.8.2. Phân tích độ nhạy
a) Lạm phát VND cao hơn +1, +2, +3, +4 và +5 điểm % so với kịch bản cơ sở.
Kết quả phân tích độ nhạy theo lạm phát được thể hiện ở Bảng 2.4 như sau:
Bảng 2.4: Độ nhạy với lạm phát GTHC 0% 1% 2% 3% 4% 5% 14% NPV (triệu đồng) 2.245,27 1.837,21 1.464,07 1.122,44 809,28 521,90 0,00 IRR (%) 21,83 22,08 22,31 22,51 22,70 22,85 16,00 CĐ
Bảng phân tích độ nhạy cho thấy, khi lạm phát tăng thì NPV sẽ giảm, tuy nhiên NPV không giảm nhiều do giá cho thuê quầy sạp hai năm điều chỉnh một lần. Vì dự án được vay với vốn ưu đãi cố định, đồng thời tiền th đất cũng cố định khơng tính theo lạm phát cho nên tính rũi ro theo lạm phạt là khơng nhiều. Điều này cũng xãy ra tương tư đối với IRR. Để NPV = 0 thì lạm phát trong mơ hình phải tăng lên 14%, điều này khơng thể xảy ra theo thực tế bối cảnh của tình huống.
b) Các hạng mục chi phí đầu tư theo giá thực tăng lên/giảm đi 10%, 20% và 50%
so với kịch bản cơ sở.
Kết quả phân tích độ nhạy theo chi phí đầu tư được thể hiện ở Bảng 2.5 như sau:
Bảng 2.5: Độ nhạy với các hạng mục chi phí đầu tư
GTHC
-50% -20% -10% 0% 10% 20% 50% 25%
NPV (triệu đồng) 6.648,3 4.006,5 3.125,8 2.245,27 1.364,6 484,04 (2.157,8) 0,00
IRR (%) 58,60% 29,79% 25,26% 21,83% 19,16% 17,01% 12,51% 16,00%
Kết quả phân tích độ nhạy cho thấy, NPV chủ đầu tư khá nhạy cảm với chi phí đầu tư. Khi chi phí đầu tư càng tăng lên, thì NPV có xu hướng ngày càng giảm và ngược lại, chiều hướng biến động này cũng đúng với IRR. Để NPV = 0 thì chi phí đầu tư trong mơ hình phải tăng lên 25%, điều này ít có khả năng xảy ra trên thực tế, trừ khi cung cầu của các nguyên vật liệu thay đổi, ví dụ như khi xảy ra khan hiếm vật liệu xây dựng sẽ làm cho chi phí đầu tư tăng lên.
c) Lãi suất vay nội tệ giảm xuống 2 điểm %, 5 điểm %, tăng lên 2 và 5 điểm % so với kịch bản cơ sở.
Kết quả phân tích độ nhạy theo lãi suất vay nội tệ được thể hiện ở Bảng 2.6 như sau:
Bảng 2.6: Độ nhạy với lãi suất vay nội tệ
GTHC
-5% -2% 0% 2% 5% 23%
NPV (triệu đồng) 2.753,24 2.448,46 2.245,27 2.042,08 1.737,30 (0,00)
IRR(%) 23,57 22,51 21,83 21,19 20,27 16,00
Bảng phân tích độ nhạy cho thấy, NPV chủ đầu tư khá nhạy cảm với lãi suất vay nội tệ. Khi lãi suất vay nội tệ càng tăng lên, thì NPV có xu hướng ngày càng giảm và ngược lại, chiều hướng biến động này cũng đúng với IRR nhưng khơng nhiều. Để NPV = 0 thì lãi suất vay nội
tệ trong mơ hình phải tăng thêm 23 điểm %, điều này khó có thể xảy ra trên thực tế vì lãi suất vay nội tệ hiện đã rất cao là 12%.
d) Giá cho thuê sạp tương ứng với từng loại trong các năm là ±10%; ±20% và ±30% so với kịch bản cơ sở.
Kết quả phân tích độ nhạy theo giá cho thuê sạp được thể hiện ở Bảng 2.7 như sau:
Bảng 2.7: Độ nhạy với giá cho thuê sạp
GTHC
-30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% -15%
NPV (triệu đồng) 2.240,7) (745,3) 749,94 2.245,2 3.740,6 5.235,9 6.731,27 (0,00)
IRR (%) 10,20 14,09 17,93 21,83 25,87 30,06 34,41 16,00
Bảng phân tích độ nhạy cho thấy, NPV chủ đầu tư khá nhạy cảm với giá cho thuê sạp. Khi giá cho thuê sạp càng tăng lên, thì NPV có xu hướng ngày càng tăng và ngược lại, chiều hướng biến động này cũng đúng với IRR. Để NPV = 0 thì giá cho th sạp trong mơ hình phải giảm 15%, điều này cũng có khả năng xảy ra trong thực tế nếu các tiểu thương biểu tình gây sức ép phải giảm giá thuê sạp.
e) Chi phí hoạt động tăng giảm ±10%; ±20% và ±30% so với kịch bản cơ sở.
Kết quả phân tích độ nhạy theo chi phí hoạt động được thể hiện ở Bảng 2.8 như sau:
Bảng 2.8: Độ nhạy với chi phí hoạt động
GTHC
-30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 69%
NPV (triệu đồng) 3.224,7 2.898,2 2.571,7 2.245,2 1.918,7 1.592,3 1.265,8 (0,00)
IRR (%) 24,24 23,44 22,64 21,83 21,02 20,20 19,37 16,00
Bảng phân tích độ nhạy cho thấy, NPV chủ đầu tư khá nhạy cảm với chi phí hoạt động. Khi chi phí hoạt động càng tăng lên, thì NPV có xu hướng ngày càng giảm và ngược lại, chiều hướng biến động này cũng đúng với IRR. Để NPV = 0 thì Chi phí hoạt động trong mơ hình phải tăng 69 %, điều này khó có thể xảy ra trên thực tế.
f) Lượng sạp có thể cho thuê các năm giảm so với kịch bản cơ sở ở các mức -5%; -10%; -20% và -30%
Bảng 2.9: Độ nhạy với lượng sạp có thể cho thuê GTHC
-20% -17% -10% -5% 0%
NPV (triệu đồng) (438,68) (0,00) 903,29 1.574,28 2.245,27
IRR (%) 14,87% 16,00% 18,33% 20,07% 21,83%
Bảng phân tích độ nhạy cho thấy, NPV chủ đầu tư khá nhạy cảm với số lượng sạp có thể cho thuê. Khi số lượng sạp có thể cho th càng giảm đi, thì NPV có xu hướng ngày càng giảm, chiều hướng biến động này cũng đúng với IRR. Để NPV = 0 thì lượng sạp có thể cho thuê trong mơ hình phải giảm 17%, điều này có thể xảy ra trên thực tế tùy theo nhu cầu thuê của thị trường. Như vậy các yếu tố đều ảnh hưởng nhiều đến NPV của chủ đầu tư. Tuy nhiên, giá cho thuê sạp là nhạy cảm nhất đối với NPV.
Giả sử các biến thay đổi khơng có tương quan với nhau và khơng cùng thay đổi, do vậy khơng cần phân tích độ nhạy hai chiều.
2.8.3. Phân tích mơ phỏng Monte Carlo
Các biến số quan trọng về những rủi ro trong mơ hình được xác định để chạy mơ phỏng Monte Carlo là: Điểm % thay đổi của lạm phát, % thay đổi Chi phí đầu tư theo giá thực, Điểm % thay đổi Lãi suất vay nội tệ, % thay đổi Giá cho thuê sạp, % thay đổi Chi phí hoạt động, % Lượng sạp có thể cho thuê các năm (xem phụ lục 17).
Giả sử các biến thay đổi khơng có tương quan với nhau nên khơng cần khai báo tương quan giữa các biến.
Hình 2.7: Kết quả mơ phỏng NPV tài chính danh nghĩa
Kết quả phân tích rủi ro cho thấy dự án có ít rủi ro khoảng 18,56%, xác suất để NPV tài chính của dự án dương là 81,44%. Như vậy, dự án đầu tư vào chợ Cũ Phường 8 TP Mỹ Tho là khả thi về mặt tài chính. Vì vậy, Cơng ty Cổ phần Lợi Nhân đưa ra quyết định đầu tư là hợp lý.
2.9. So sánh và đề xuất mức giá bình qn
Qua kết quả phân tích và khảo sát thực tế, mức giá cho thuê sạp bình quân của chợ Cũ Phường 8 TP Mỹ Tho khi chưa có nhà đầu tư và khi có nhà đầu tư được thể hiện ở Bảng 2.10 như sau:
Bảng 2.10: Bảng so sánh mức giá cho thuê quầy sạp
Đơn vị tính: đồng/m2/ngày
Số
TT Quá trình thay đổi bình quânMức giá NPV (triệuđồng) IRR (%) Ghi chú
1 Khi chưa có nhà đầu tư
528 -10.671,16 - Áp dụng theo Quyết định số65/2004/QĐ-UBND ngày 15/12/2004 của UBND tỉnh Tiền Giang
2 Đề xuất ban đầu
của nhà đầu tư 13.333 43.671,15 167,67
Áp dụng theo Quyết định số 25/2012/QĐ-UBND ngày 03/12/2012 của UBND tỉnh Tiền Giang
3 Sau khi can thiệp của UBND TP Mỹ Tho
3.535 2.245,27 21,83 Mức phê duyệt của UBND TP Mỹ Tho
4 Đề xuất của tác giả
3.005 0 16 Sau khi phân tích hiệu quả tài
chính
(Xem phụ lục 4;5 và 18)
Qua kết quả phân tích nêu trên cho thấy: nếu áp dụng mức giá khi chưa có nhà đầu tư là 528 đồng/m2/ngày (Áp dụng theo Quyết định số 65/2004/QĐ-UBND ngày 15/12/2004 của UBND tỉnh Tiền
Giang) thì NPV danh nghĩa của chủ đầu tư sẽ nhỏ hơn không
(NPVdn = -10.671,16 <0). Kết quả này
CĐT
cho thấy dự án khơng khả thi về mặt tài chính theo quan điểm chủ đầu tư và do vậy, chủ đầu tư sẽ không chấp nhận đầu tư.
Nếu áp dụng mức giá theo đề nghị của nhà đầu tư 13.333 đồng/m2/ngày (Áp dụng theo Quyết định số 25/2012/QĐ-UBND ngày 03/12/2012 của UBND tỉnh Tiền Giang) thì NPV danh nghĩa của chủ
đầu tư sẽ rất lớn (NPVdn = 43.671,15 triệu đồng > 0), suất sinh lợi nội tại danh nghĩa IRRdn
= 167,67%
>rdn = 16%. Kết quả này cho thấy dự án khả thi về mặt tài chính theo quan điểm
CĐT
chủ đầu tư. Chủ đầu tư sẽ thu được lợi nhuận ở mức siêu ngạch và dẫn đến sự không đồng thuận của các hộ tiểu thương.
Nếu áp dụng giá cho thuê sạp theo UBND TP Mỹ Tho phê duyệt là 3.535 đồng/m2/ngày, thì thì NPV danh nghĩa của chủ đầu tư sẽ rất lớn (NPVdn = 2.245,27 triệu đồng > 0), suất sinh lợi nội tại danh nghĩa
IRRdn 21,83% = >rdn = 16%. Kết quả này cho thấy dự án khả thi về
CĐT
mặt tài chính theo quan điểm chủ đầu tư.
CĐT CĐT
CĐ
Ngồi ra, nếu áp dụng giá cho thuê sạp theo kết quả phân tích hiệu quả tài chính của dự án (sau khi cho NPV = 0) với giá 3.005 đồng/m2/ngày, thì suất sinh lợi nội tại danh nghĩa
dn
CĐT 16% = >rdn = 16%. Kết quả này cho thấy dự án khả thi về mặt tài chính theo quan điểm chủ đầu tư. Tuy nhiên, với mức giá này thì UBND TP Mỹ Tho phải thỏa thuận với nhà đầu tư cũng như hỗ trợ nhà đầu tư về chính sách miễn, giảm tiền thuê đất.
Qua trao đổi với nhà đầu tư là Công ty Cổ phần Lợi Nhân ngày 27/10/2013 tại Chi nhánh Công ty Cổ phần Lợi Nhân đặt tại Phường 10, TP Mỹ Tho thì mức giá cho thuê quầy sạp bình quân theo đề xuất của tác giả là 3.005 đồng/m2/ngày, nhà đầu tư chấp nhận đầu tư. Tuy nhiên, nhà đầu tư yêu cầu UBND tỉnh Tiền Giang phải quy định lại mức giá cho thuê đất hàng năm một cách hợp lý. Cụ thể là giảm hệ số tiền thuê đất từ 0,3 xuống mức tối thiểu là 0,15 theo Nghị định 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước nhằm thu hút nhà đầu tư.
Tóm lại, với mức giá bình qn là 3.535 đồng/m2/ngày tuy vẫn cịn cao gấp khoảng 6 lần so với mức giá bình qn khi chưa có nhà đầu tư (528 đồng/m2/ngày) nhưng việc chênh lệch nêu trên là không đáng kể, làm chấp nhận được, bởi vì lộ trình tăng giá cho thuê quầy sạp của UBND tỉnh Tiền Giang xãy ra cách nhau khá lâu đến 08 năm (từ năm 2004 đến năm 2012). Đồng thời, ngoài việc chủ đầu tư nhận được một khoảng lợi nhuận theo yêu cầu là 16%, chủ đầu tư cịn nhận được một khoảng lợi nhuận tăng thêm có giá trị hiện tại thời điểm thẩm định là 2.245,27 triệu đồng. Vì vậy, áp dụng mức giá này là hợp lý. Tuy nhiên, nếu nhà nước có những chính sách miễn giảm về tiền th đất thì giá cho th có thể giảm nữa, tối thiểu là 3.005 đồng/m2/ngày.
CHƯƠNG 3:
PHÂN TÍCH MỨC SẴN LỊNG CHI TRẢ TIỀN THUÊ QUẦY SẠP CỦA CÁC HỘ TIỂU THƯƠNG
3.1.Mục tiêu điều tra
Từ kết quả phân tích ở Chương 2 cho thấy việc để khu vực tư nhân đầu tư chợ truyền thống là có hiệu quả về tài chính nếu mức giá thuê được định ở mức đủ để chủ đầu tư thu được suất sinh lợi theo yêu cầu. Tuy nhiên, ngày 7/6/2011, mặt dù UBND TP đã điều chỉnh mức giá xuống là 3.535 đồng/m2/ngày nhưng dự án vẫn không triển khai được ngay, các hộ tiểu thương vẫn còn phản đối. Cụ thể, từ ngày 24/6/2011 đến ngày 10/2/2012, khoảng các hộ tiểu thương Chợ Cũ Phường 8 liên tiếp tổ chức 05 cuộc biểu tình (ngày 24/6/2011, ngày 31/01/2012, ngày 02/02/2012, ngày 06/02/2012, ngày 04/3/2012) kéo đến UBND TP đề nghị giảm mức giá cho thuê quầy sạp, các chính sách ưu đãi cho hộ tiểu thương khi có nhà đầu tư, thậm chí đề nghị dời chủ trương thực hiện đầu tư sang năm 2013 (Phịng Kinh tế TP Mỹ Tho, 2013).
Để tìm hiểu ngun nhân phản đối của các hộ tiểu thương nêu trên, tác giả thực hiện điều tra thực tế mức thu nhập của các hộ tiểu thương cũng như mức chi phí kinh doanh của các hộ tiểu thương khi chưa thực hiện tư nhân hóa và sau khi thực hiện tư nhân hóa chợ Cũ Phường 8 TP