Chƣơng 2 CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ KHUNG PHÂN TÍCH
3.4 Thách thức trong quản trị thành phố
3.4.1 Chính sách quản lý
Nâng cấp đơ thị hƣớng đến tăng trƣởng cần sự phối hợp của các sở, ngành (Sở Kế hoạch đầu tƣ – phát triển KTXH, Sở Tài nguyên môi trƣờng – kế hoạch sử dụng đất, Sở xây dựng
– quy hoạch đô thị và quản lý nhà ở, Sở GTVT - phát triển CSHT). Tuy nhiên, các sở chƣa có sự phối hợp chặt chẽ; sử dụng số liệu, dự báo không thống nhất dẫn đến quy hoạch các khu chức năng manh mún, thiếu tầm nhìn về khơng gian (World Bank, 2011). Trong khi đó, chính sách quản lý của các cơ quan chức năng chƣa phản ứng kịp trƣớc các vấn đề của đô thị nên thƣờng đƣa ra giải pháp quy hoạch trong ngắn hạn, thiếu liên kết giữa quy hoạch sử dụng đất và giao thông.
Đề án Khu liên hợp đã phê duyệt ngày 01/09/2005 qua Quyết định số 912/QĐ-TTg. Tiếp theo là quyết định số 310/QĐ-UBND ngày 31/01/2008 về phê duyệt quy hoạch chi tiết khu đô thị TPMBD thuộc Khu liên hợp. Rất nhiều khu dân cƣ kế cận hình thành do đầu cơ, khơng có nhu cầu ở thực sự. Trong khi đó, kế hoạch sử dụng đất tổng thể đến năm 2012 mới phê duyệt và định hƣớng GTVT vẫn cịn nhiều điểm chƣa thuyết phục. Điều này có thể làm cho kế hoạch sử dụng đất bị hạn chế về chất lƣợng và tính khả thi.
Thị trƣờng BĐS đóng vai trị quan trọng trong việc thực hiện quy hoạch đô thị, thế nhƣng, các dự án phát triển phân tán tùy theo ý tƣởng của nhà đầu tƣ và đƣợc chính quyền phê duyệt, gây lãng phí tài nguyên đất đai và nguồn lực đầu tƣ. Đề án Khu liên hợp hình thành vào giai đoạn thị trƣờng BĐS bùng nổ tạo nên sức hút mạnh cho các nhà đầu tƣ các nơi đổ về. Nhiều dự án đƣợc lập và phê duyệt chủ yếu tập trung ở vùng lân cận Thành phố Thủ Dầu Một, thị xã Thuận An, Dĩ An đặc biệt là huyện Bến Cát có 22 dự án khu dân cƣ với tổng diện tích lên tới 5.299 ha. Ơng Phan Bá Đệ ở thị trấn Mỹ Phƣớc cho biết “Thời điểm đó, giá đất nền ở Bến Cát chỉ có 400 triệu đồng/nền loại 300 m2 trong khu quy hoạch hiện đại. Qua nhiều lần sang tay đã đẩy lên 1 – 1,2 tỷ đồng/nền, thậm chí 1,5 tỷ đồng/nền mà
nhiều ngƣời vẫn tranh mua”. Sau cơn sốt, giá nhà giảm đột ngột, hậu quả để lại nhiều khu nhà bỏ hoang, dự án quy hoạch treo khắp nơi (TTXVN, 2012).
Phân tích cho thấy, nâng cấp và mở rộng đơ thị gây hiệu ứng bong bóng BĐS, giá nhà đất cao trong khi mức lƣơng không tăng tƣơng ứng với thị trƣờng để bù đắp chi phí sinh hoạt sẽ làm giảm hiệu ích đơ thị.
Việc mở rộng đơ thị đƣợc thực hiện để tăng cung cấp đất “thích hợp” cho phát triển công nghiệp. Dù tỷ lệ lấp đầy KCN ở Bình Dƣơng cao hơn so với các KCN khác của cả nƣớc. Tuy nhiên, đa phần các KCN có kết hợp với đô thị nên đã xuất hiện những “đơ thị ma” vì tình trạng đầu cơ trong thời kỳ bong bóng bất động sản. Tiêu biểu là dự án Khu Liên hợp, tỉnh mời gọi đầu tƣ, nhƣng nếu mục tiêu không đạt sẽ gây lãng phí nguồn lực. Lợi thế đƣợc dùng một phần đất xây dựng khu nhà ở cho công nhân nên các chủ đầu tƣ có thể kinh doanh ngay khi làm hạ tầng. Tuy nhiên, cơng nhân khó có thể sở hữu những căn nhà trên mà sẽ thuộc sở hữu của nhà đầu tƣ thứ cấp (giá các dự án chào bán trên website Kim Oanh khoảng 170 - 230 triệu/nền, xem thêm ở phụ lục 5). Đến thời điểm thích hợp, nếu khơng kêu gọi đƣợc đầu tƣ, những phần đất còn lại sẽ đƣợc xin điều chỉnh quy hoạch, thay đổi chức năng sử dụng. Lúc này, mục tiêu phát triển và giá trị khu đất đã hoàn toàn thay đổi. Hơn nữa, khi thu hồi đất phục vụ cho đầu tƣ KCN hay khu đơ thị mới sẽ đẩy ngƣời nơng dân vào tình trạng mất đất, mất ln nghề kiếm sống. Điều này góp phần làm tăng bất bình đẳng và bất ổn xã hội.
Theo Đặng Thị Mạnh (2011), về huy động và phân bổ nguồn lực tài chính, Đà Nẵng chủ yếu đầu tƣ cho hạ tầng giao thơng trong khi Bình Dƣơng kêu gọi đầu tƣ cho hạ tầng KCN nên sẽ đƣợc hỗ trợ tăng trƣởng kinh tế bền vững tốt hơn. Điều này khơng hẳn, vì hạ tầng KCN vẫn là các yếu tố về giao thông nội bộ, điện, nƣớc, chiếu sáng. Thực tế, mỗi KCN khi phê duyệt theo Quy chuẩn xây dựng Việt Nam 01:2008/BXD có tỷ lệ đất nhà máy, kho tàng là 55%, cịn lại 45% là đất giao thơng, cây xanh, hành chính - dịch vụ. Các chủ đầu tƣ rất thích tham gia vào thị trƣờng này vì là dự án KCN đƣợc hƣởng nhiều ƣu đãi nên giá đất khi hoàn thiện hạ tầng sẽ rất cạnh tranh với những khu dân cƣ gần đó.
3.4.2 Năng lực thể chế và vai trò của lãnh đạo
Giá trị đô thị đƣợc tạo dựng phụ thuộc vào “ý chí và mục tiêu” của các sở, ngành. Điều này thể hiện rõ qua việc phê duyệt các dự án. Quy hoạch đơ thị đƣợc điều chỉnh thƣờng vì mục tiêu ngắn hạn hơn là yêu cầu cấp thiết của kế hoạch sử dụng đất. Ví dụ từ Bình Dƣơng và các tỉnh thành khác: Khu tái định cƣ trong TPMBD, một phần đất cây xanh chuyển đổi thành đất ở. Khu dân cƣ An Bình, Cần Thơ giai đoạn đầu quy hoạch tƣơng tự các khu dân cƣ kế cận: tất cả kênh rạch đều san lấp, mặt cắt đƣờng nhỏ nhất có thể theo ý tƣởng chủ đầu tƣ. Chính yêu cầu của hội đồng thẩm định sẽ giúp tỉnh có đƣợc các khu đô thị bền vững về sinh thái và môi trƣờng hay không (xem chi tiết ở phụ lục 9). Bình Dƣơng vẫn chƣa có kế hoạch tổng thể với mục tiêu và giá trị cho tầm nhìn dài hạn phụ thuộc vào đơn vị chủ quản là UBND tỉnh.
Trong khi đó, tăng trƣởng đơ thị cần có tầm nhìn và chiến lƣợc dài hạn, sau đó sẽ triển khai dần theo thứ tự ƣu tiên trên cơ sở đã có sự chuẩn bị hay cịn gọi là sự hợp tác liên khu vực bao gồm một khuôn khổ quy hoạch. Auckland (New Zealand) - một trong 5 thành phố đáng sống nhất thế giới, đã tạo dựng một chiến lƣợc tổng hợp về tăng trƣởng gồm hình thái đô thị, phát triển kinh tế và quy hoạch giao thơng mang tên START. Nhóm làm việc đại diện là các chuyên gia, các nhà học thuật, doanh nghiệp, cộng đồng với hệ thống dữ liệu rõ ràng gồm: tầm nhìn dài hạn, mục tiêu, giá trị, các nguyên tắc đánh giá quy trình, các động lực… để hình thành nên Auckland trong 100 năm tới (xem chi tiết ở phụ lục 8). Tất cả đề xuất đều dựa trên 4 nguyên tắc bền vững: khả năng phục hồi, sự thịnh vƣợng, khả năng sinh sống và hệ sinh thái (Moffatt, 2010).
Hàn Quốc đã thành công trong việc cải tạo khơng gian khi đƣa ra kế hoạch tồn diện gồm: tầm nhìn (thành phố giao thơng tốt nhất thế giới), mục tiêu (GTVT có tính cạnh tranh, chất lƣợng, trong 3 năm sẽ có 65% sử dụng GTCC), sứ mệnh (sử dụng GTCC để tận hƣởng nhiều thời gian hơn cho cuộc sống). Hơn nữa, vai trò lãnh đạo với quyết tâm chính trị: ý chí mạnh mẽ, mục tiêu tích cực, thực hiện dự án cùng các chuyên gia xem đâu là cản trở chính (nội bộ, bên ngồi) và làm thế nào giải quyết cản trở. Tầm nhìn dài hạn theo cách đối thoại thơng tin, đƣa ra các chƣơng trình ngắn hạn chi tiết, rõ ràng và dùng công nghệ để đảm bảo tính minh bạch (Gyeng, 2014).
3.4.3 Tài chính đơ thị
Mặt khác, việc phát triển các đô thị mới cùng CSHT cần rất nhiều nguồn lực tài chính. Đối với các tỉnh, do thiếu sự gắn kết giữa các cơ quan chủ quản nên nhu cầu đầu tƣ CSHT thực tế và hiệu quả đầu tƣ thƣờng thấp hơn những gì thể hiện trong các kế hoạch, dẫn đến đầu tƣ dàn trải và lãng phí trong khi nguồn vốn có hạn (World Bank, 2013).
Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng, tạo nguồn thu cho địa phƣơng đầu tƣ phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội trên địa bàn. Mặc dù Nghị định số181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hƣớng dẫn cơ chế xây dựng CSHT phải theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, tuy nhiên các tỉnh vẫn áp dụng hình thức “đổi đất lấy hạ tầng” hoặc biến thể sang hình thức BT (xây dựng - chuyển giao). Cơ chế này vừa giúp địa phƣơng không phải trả tiền xây dựng hạ tầng vừa mang lại lợi nhuận không nhỏ cho nhà đầu tƣ (Đặng Hùng Võ, 2012). Đối với dự án đơ thị TPMBD, khơng có thơng tin về lƣợng vốn mà tỉnh huy động đƣợc thông qua “đổi đất lấy CSHT”, liệu đất đai đƣợc định giá thấp hay theo cơ chế thị trƣờng?
Tóm lại, muốn phát triển cần nhìn những gì địa phương đang có, vượt qua những điểm tắc nghẽn gì để đưa ra giải pháp và thúc đẩy. Mục tiêu khơng đơn thuần là các gạch đầu dịng và những con số. Vai trị của chính quyền địa phương cực kỳ quan trọng trong việc hoạch định chiến lược tổng thể, định hướng cho các sở, ngành hướng đến một đô thị phát triển hiện đại và bền vững.