Ký hiệu Giải thích biên Đơn vị tính Dấu kỳ
vọng Biến phụ thuộc:
Chi phí th nhà bình qn hàng tháng/ người
Biến độc lập
Số tiền chi tiêu/ người/ tháng. 1000 đồng
TUOI Tuổi của đối tượng được khảo sát Năm +/_ TTHNHAN Biến giả, nhận giá trị là 1 nếu đã kết hôn, nhận
Đặc điểm
cá nhân
giá trị là 0 nếu độc thân / ly hơn / góa.
GIADINH Biến giả, nhận giá trị là 1 nếu người chung sống là người thân, họ hàng; nếu khác,nhận giá trị 0
BANBE Biến giả, nhận giá trị là 1 nếu người chung sống là bạn bè; nếu khác, nhận giá trị 0
-
+/_
+/_ TONGSN Tổng số người đang chung sống trong phòng Người - NGHE Biến giả, nhận giá trị là 1 nếu là lao động phổ
Tài chính
thơng, nhận giá trị 0 nếu là công nhân viên chức
THUNHAP Tổng thu nhập hàng tháng của hộ. 100,000 đồng HOTRO Số tiền cơng ty / gia đình hỗ trợ. 100,000
đồng
-/+
+
+
DTICH Diện tích sàn nơi thuê/ người. m2 + TIENICH Biến giả, nhận giá trị là 1 nếu phịng có một
Thị trường
hoặc các cơng trình phụ, nhận giá trị 0 nếu không có.
GIAITRI Biến giả, nhận giá trị 1 nếu gần nơi vui chơi và mua sắm, nhận giá trị 0 nếu không gần. SSVOI Số nơi đã xem và so sánh trước khi lựa chọn
nơi thuê hiện tại.
+
Số lần
- KCACH Khoảng cách từ nơi thuê tới nơi làm. 100m - MOITRUONG Biến giả, nhận giá trị 1 nếu người thuê hài
lòng với chỗ ở hiện tại, nhận giá trị 0 nếu + khơng.
3.2.1 Nhóm yếu tố đặc điểm cá nhân
Trong quá trình ra quyết định thuê nhà cũng như chấp nhận trả mức chi phí thuê nhà là bao nhiêu, người thuê chịu tác động trực tiếp từ những yếu tố đặc điểm cá nhân, quan niệm sống của riêng mỗi người. Những yếu tố này được đưa vào mơ hình để tìm hiểu sự tác động vào chi phí thuê nhằm hiểu rõ hơn về các quyết định thuê nhà của người đi thuê.
Theo kết quả nghiên cứu của Ballesteros (2004) thì những yếu tố thuộc đặc điểm nhân khẩu của hộ cũng ảnh hưởng đến quyết định đi thuê. Tuổi tác, kích thước của hộ gia đình và cơ cấu của nhóm gia đình được coi là yếu tố quyết định sự lựa chọn của nơi th. Ví dụ, hộ độc thân có những lựa chọn khác nhau về nơi ở so với các cặp vợ chồng. Giai đoạn khác nhau của vịng đời có thể tạo ra bộ khác nhau của nhu cầu nhà ở. Ví dụ, chủ hộ đã kết hơn, có tuổi trên 50 tuổi và trong gia đình có ít nhất 3 người thì có xu hướng sở hữu nhà hơn là đi thuê.
Tuổi (TUOI): số tuổi hiện tại của chủ hộ.
Theo quan niệm của người xưa, tuổi đời thể hiện kinh nghiệm cũng như các mối quan hệ nên khi tuổi càng lớn thì việc chọn lựa nơi th có chi phí thấp. Tuy nhiên, tuổi thể hiện giai đoạn sống và các nhu cầu khác nhau trong từng giai đoạn sống nên tuổi càng lớn thì việc th nhà sẽ có thêm nhiều u cầu dẫn đến chi phí cao hơn. Do đó dấu kỳ vọng (+/-).
Tình trạng hơn nhân (TTHNHAN): Đây là biến giả, nhận giá trị 1 nếu kết hôn và 0 nếu độc thân (bao gồm góa, ly hơn và chưa kết hơn).
Theo Jidapa Jitraksa và Krisada Pacharavnich, (2010), thì tình trạng hơn nhân tạo nên nhu cầu về nhà ở do: Người kết hơn có nhu cầu nhà ở vì đó là điều phổ biến và có truyền thống trong tất cả các xã hội trên thế giới. Đối với các cặp mới kết hơn thì họ cần những khơng gian riêng và thoải mái trong nơi ở là điều bình thường; Người ly hơn cần một khơng gian sống tách riêng với chồng cũ hoặc
vợ cũ; và khi một người di chuyển ra khỏi nhà cũ, họ cần có một nơi ở. Có nhiều nguyên nhân để chuyển nơi ở khác nhưng cũng đều làm tăng thêm về nhu cầu nhà ở cũng như chi phí.
Như vậy, tình trạng hơn nhân cũng ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở. Thực tế, khi kết hơn, tất cả những chi phí sẽ được chia sẻ bao gồm cả chi phí về nhà ở nên sẽ tiết kiệm hơn nhiều khi sống độc thân. Dấu kỳ vọng (-).
Tổng số người cùng chung sống (TSNGUOI): là số người sống chung trong nơi thuê.
Theo Jidapa Jitraksa và Krisada Pacharavnich, (2010), thông thường đối với gia đình lớn, nhiều người có xu hướng sở hữu nhà hoặc sẽ chi trả tiền hiều hơn nếu đi th. Do đó, quy mơ gia đình có ảnh hưởng đến chi phí.
Nơi ở được xem là nhu cầu thiết yếu, con người nghỉ ngơi để tái tạo sức lao động để tham gia vào sản xuất, tuy nhiên, với mức thu nhập thấp, người thu nhập thấp thường chấp nhận việc chung sống với nhiều người hơn là một mình với mong muốn giảm chi phí thuê. Đồng thời, việc sống chung với nhiều người sẽ thuận tiện trong việc tìm phịng. Hay nói cách khác số người cùng chung sống thể hiện quy mơ của hộ và mong muốn giảm chi phí thuê nhà. Dấu kỳ vọng (-).
biến:
Mối quan hệ của những người cùng phịng: Biến được phân làm 2 nhóm
Nhóm 1: GIADINH: những người cùng chung sống là người thân, có mối quan hệ họ hàng với nhau nhận giá trị 1 và nếu khác nhận giá trị 0.
Nhóm 2: BANBE: những người chung sống khơng có mối quan hệ bạn bè, có thể biết nhau từ trước hoặc vô ở chung nơi thuê rồi quen biết nhau nhận giá trị 1 và nếu khác nhận giá trị 0.
Các thành viên còn lại chung phịng là nhóm tham khảo quan trọng có ảnh hưởng lớn nhất, tác động trực tiếp đến việc quyết định thuê và chi phí thuê nhà.
Với mối quan hệ là bạn bè thì quyền quyết định là ngang nhau, với mối quan hệ là gia đình thì người chủ hộ sẽ có quyền quyết định nhiều hơn các thành viên còn lại. Theo nghiên cứu của Jidapa Jitraksa và Krisada Pacharavnich (2010), thì người có ảnh hưởng đến quyết định thuê nhà là bố mẹ chiếm trên 50%, người ở cùng phòng chiếm 40,1%. Tuy nhiên, nghiên cứu cũng không đưa ra nhận định nào về dấu của các biến này. Dấu kỳ vọng (+/-).
Nghề nghiệp (NGHE): Với đối tượng nghiên cứu là người thu nhập thấp
thì có 2 nghề nghiệp được xem xét có khoảng thu nhập từ 4 triệu/ tháng/ người và giảm trừ gia cảnh 1,6 triệu/tháng/người là công nhân viên chức và lao động phổ thông. Đây là biến giả, nhận giá trị là 0 nếu là công nhân viên chức, nhận giá trị 1 nếu là lao động phổ thông.
Theo nghiên cứu của Chương trình định cư xã hội của Liên Hiệp Quốc (United Nations Human Settlements Programme, 2003), thì người làm th có thể có được nơi ở gần nơi làm việc dựa vào việc nghề nghiệp bằng cách tìm kiếm một việc mà chủ thuê lao động cũng cấp luôn nơi ở như làm công nhân xây dựng, hoặc đối với nhà máy, xí nghiệp có thể ở bên cạnh nơi làm, ngay trong khn viên của nhà máy và xí nghiệp. Đây là những nơi ở tiện lợi, đơn giản nhưng an tồn về nơi ở. Cơng chức là một trong những nhóm nhân viên thường được hưởng lợi từ nhà ở mà chính phủ hoặc cơ quan nhà nước cung cấp cho thuê miễn phí hoặc thuê danh nghĩa.
Vậy, nghề nghiệp cũng ảnh hưởng đến hành vi tiêu dùng, đặc biệt là chọn lựa nơi ở và chi phí thuê nhà. Tuy nhiên mức độ ảnh hưởng của nghề nghiệp chưa được xem xét và đánh giá ở các nghiên cứu trước đó nên dấu kỳ vọng (-/+)
3.2.2 Nhóm yếu tố tài chính
Việc quyết định thuê và chi phí chịu tác động lớn từ hoàn cảnh kinh tế của người thuê. Hoàn cảnh kinh tế của người thuê được xem xét ở 2 yếu tố thu nhập của hộ và số tiền được hỗ trợ.
Thu nhập của hộ (THUNHAP), (100.000 đồng / tháng), là tổng mức thu
nhập của hộ trong tháng.
Theo Agnes R. Quisumbing và John A. Maluccio, (1999), tình trạng tài chính của gia đình có ảnh hướng quan trọng đến quyết định sở hữu hoặc thuê nhà. Biến tài chính này tác động vào tiết kiệm và sự giàu có (tiết kiệm ở những năm trước, nợ nần trước đó và tài khoản ở ngân hàng). Ví dụ, gia đình có tiết kiệm là một dấu hiệu tích cực cho việc sở hữu nhà. Điều này đã được Ballesteros, (2004), khẳng định thu nhập của hộ gia đình tác động đến chi tiêu trong hộ, trong đó có cả chi tiêu về nhà ở. Đồng thời, Koen Dewandeler, (2006), cũng cho rằng thu nhập quyết định việc chi tiêu bao nhiêu tiền cho thuê nhà cũng như thuê ở đâu và có các yếu cầu bổ sung với nơi thuê.
Do nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu với mỗi người dân nên cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ tăng của thu nhập khi mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầu lương thực và thực phẩm. Vì thế, khi thu nhập của hộ tăng lên thì chi phí nhà ở cũng tăng. Dấu kỳ vọng (+).
Tiền hỗ trợ từ các nguồn (HOTRO), (100.000 đồng / tháng ), là số tiền mà người thu nhập thấp nhận được từ công ty hoặc gia đình, người thân.
Đối với các cơng ty thì việc hỗ trợ tiền này nhằm mục đích thu hút người lao động đến làm việc và ở lại lâu dài với công ty.
Đối với nhiều người, họ nhận được một số tiền hỗ trợ cố định hàng tháng từ gia đình và người thân giúp để có cuộc sống tốt hơn. Thông thường, với các trường hợp này, người thu nhập thấp đi làm và chung sống với người phụ thuộc, (có thể là em, con, cháu…).
Tuy nhiên, dù là trường hợp nào thì đây cũng là một khoản thu định kỳ và làm tăng thêm thu nhập. Dấu kỳ vọng (+).
3.2.3 Nhóm yếu tố thị trường
yếu tố này bao gồm các yếu tố về nơi thuê như diện tích chỗ thuê, vị trí thuê gần nơi mua sắm, khoảng cách từ nơi thuê tới nơi làm việc, số nơi đi xem và so sánh để lựa chọn nơi th, phịng có cơng trình phụ đi kèm và mơi trường xung quanh nơi thuê.
người.
Diện tích nơi thuê (DTICH), Số m2 sàn của nơi th tính bình qn mỗi
Theo Baharoglu (2004), điều kiện sống chật chội ảnh hưởng tới sức khỏe, đời sống tinh thần, mơi trường sống. Vì thế, người đi th mong muốn một nơi thuê thoải mái với mức phí hợp lý để tái tạo sức lao động.
Diện tích nơi thuê là một trong những đặc điểm của sản phẩm và là yếu tố tạo nên giá thuê phòng. Dấu kỳ vọng (+).
Khoảng cách từ nơi thuê tới nơi làm (KCACH), (100m), Số m được tính
từ nơi thuê ở đến nơi làm việc.
Theo Isaac Karanja Mwangi, (1997), thì sự thuận tiện đi lại có tác động đến chi phí thuê. Việc lựa chọn nơi ở dễ dàng đi đến nơi làm hay một loạt các cơ sở và mạng lưới giao thông công cộng là một trong những lợi thế quyết định chọn nơi thuê.
Trong bối cảnh vật giá leo thang thì các tiện ích này mang ý nghĩa tiết kiệm chi phí và hiệu quả về thời gian khi đường đi không phát triển kịp với tốc độ tăng trưởng đơ thị. Dấu kỳ vọng (+).
Vị trí nơi thuê gần nơi vui chơi và mua sắm ( GIAITRI): Đây là biến giả, nhận giá trị 1 nếu vị trí nơi thuê gần nơi vui chơi và mua sắm và 0 nếu vị trí nơi th khơng gần nơi vui chơi và mua sắm.
Bên cạnh nhu cầu ăn uống, nghỉ ngơi thì nhu cầu vui chơi và mua sắm là một trong những nhu cầu cần thiết của con người. Các quận trung tâm có nhiều nơi vui chơi và mua sắm để giải trí thì thường trãi q trình phát triển lâu dài nên
“đất chật người đơng” khiến cho chi phí th nhà ở những nơi này cao hơn nếu so với các nơi vùng ven, không gần nơi vui chơi và mua sắm. Dấu kỳ vọng (+).
Số nơi đã xem và so sánh để chọn lựa nơi thuê (SSVOI): Số nơi đi xem
và so sánh giữa các nơi thuê với nhau.
Theo Jidapa Jitraksa và Krisada Pacharavnich (2010), thì việc đi xem và so sánh các nơi trước khi có quyết định thuê nhà sẽ giúp cho chi phí th nhà giảm xuống và có được nơi ở tốt hơn so với việc đi xem ít hoặc khơng đi.
Việc đi xem nhiều nơi thuê trước khi thuê sẽ giúp cho người đi thuê có nhiều cơ hội lựa chọn nơi thuê và mức giá thuê tốt hơn, hay nói cách khác, số lần xem và so sánh các nơi thuê càng lớn thì chi phí th càng giảm. Dấu kỳ vọng (-).
Tiện ích (TIENICH), là biến giả, nhận giá trị 1 nếu trong phịng có 1 trong
các tiện ích như nơi nấu ăn, nhà vệ sinh, nơi để xe, ban cơng và 0 nếu khơng có bất kỳ tiện ích nào.
Theo Ballesteros (2004), Các tiện ích trong nhà/ phịng trọ đối với tầng lớp trung lưu và giàu có là rất dễ dàng để có và thỏa mãn, cịn đối với tầng lớp thấp thì việc có các tiện ích này đóng vai trị quan trọng. Điều này có thể hiểu rằng với người thu nhập thấp, việc chọn lựa nơi th có hay khơng có các tiện ích đồng nghĩa với việc tăng hoặc giảm chi phí th nên người có thu nhập thấp coi trọng yếu tố này hơn.
Isaac Karanja Mwangi (1997), cũng cho rằng chi phí mua/ thuê nhà mà người mua (th) sẵn lịng trả bao gồm những tiện ích mà khi họ sống ở nơi đó được nhận. Căn nhà được mua/ thuê phải có những yếu tố cần thiết trong sinh hoạt hằng ngày, thuận tiện sử dụng các dịch vụ công cộng như điện và nước và thuận tiện trong việc đi lại.
Do đó, tiện ích là một trong những yếu tố có tác động đến chi phí th nhà. Khi nơi thuê càng đáp ứng được nhiều tiện ích mà người th mong muốn thì chi phí sẽ cao hơn. Dấu kỳ vọng (+).
Môi trường nơi thuê (MTRUONG): Đây là biến giả, nhận giá trị 1 nếu đồng ý có chất lượng tốt, hài lòng và 0 nếu cảm thấy khơng tốt, khơng hài lịng.
Phần đánh giá môi trường này chỉ là ý kiến chủ quan của hộ gia đình được phỏng vấn, và nó chỉ thể hiện nhận thức, mức độ quan tâm, lo ngại của hộ với môi trường sống xung quanh. Vì thế, đối với người bắt buộc phải đi làm thì đây là yếu tố quan trọng.
Với tình hình thực tế về ngập nước, an ninh hiện nay tại TP. HCM được nói đến trong mục 2 thì đây là một yếu tố đáng quan tâm. Môi trường tốt sẽ có nhiều người muốn th vì nơi th được an tồn. Những nơi mơi trường khơng phù hợp như mưa thì bị ngập nước, kẹt xe thường xuyên và kéo dài sẽ khơng tạo được sự hài lịng và ít được quan tâm hơn nên mức giá thuê sẽ giảm. Dựa vào Báo cáo nghèo đô thị (Lê Thị Thanh Loan, Đỗ Ngọc Khải và Nguyễn Bùi Linh, 2010), vấn đề môi trường ở đây tập trung mối quan tâm và sự hài lòng của người đi thuê nhà vào vấn đề an ninh, tình trạng ngập nước và các vấn nạn xã hội khác. Dấu kỳ vọng (+).
CHƯƠNG 4
CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CHI PHÍ THUÊ NHÀ CỦA NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI TP. HCM
Chương 4 trình bày phân tích dữ liệu nghiên cứu định lượng dựa vào lý thuyết đã chọn để tìm hiểu sự tác động của các nhóm yếu tố mơi trường, yếu tố cá nhân và yếu tố tài chính đến chi phí thuê của người thu nhập thấp nhằm đưa ra những hàm ý chính sách phù hợp.
4.1 ĐẶC ĐIỂM MẪU KHẢO SÁT
Thống kê sơ bộ cho thấy, 97% người thu nhập thấp đang thuê nhà trong tổng số 390 người được điều tra tại địa bàn thành phố là người di cư từ các tỉnh khác đến, tập trung chủ yếu là miền Trung và Tây Nam bộ. Đa số người thu nhập thấp được khảo sát nằm trong độ tuổi lao động và còn độc thân, tham gia hoạt động trong các cơng ty, xí nghiệp, khu chế xuất và khu công nghiệp trên địa bàn thành phố.