Trong hoạt đông cho vay, việc đảm bảo tài sản cho các khoản vay được định giá gốc và ký kết giữa ngân hàng cho vay và khách hàng vay. Rủi ro có thể xảy ra do ngân hàng cho vay khơng đánh giá đúng giá trị tài sản đảm bảo hoặc giá trị tài sản thế chấp có biến động theo chiều hướng xấu.
1.3 Sự cần thiết của tín dụng nhà ở cho người thu nhập thấp:
Trong cơ chế kế hoạch hóa tập trung, nhà ở là phúc lợi xã hội, mọi người có quyền xin nhà nước cấp nhà ở và giá nhà cho thuê trong cơ chế bao cấp gần như giống nhau giữa nội thành và ngoại thành, tầng thấp và tầng cao. Đến những năm đầu của thập kỷ 2000, mặc dù đã phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị trường một thời gian dài, nhưng nhà ở tại Việt Nam vẫn được xem là loại hàng hóa phân phối dạng đặc biệt, như trường hợp một số các cơ quan nhà nước khi xét cấp “mua đất” được giải quyết bằng thang điểm: chức vụ, thâm niên, học hàm, học vị.
Trong khi đó, quan điểm về nhà ở trong cơ chế thị trường là một thứ hàng hóa, vì vậy, giá nhà trong cơ chế thị trường phải khác nhau. Trong cơ chế thị trường, vấn đề nhà ở phụ thuộc vào thu nhập của mỗi người và họ tự quyết định
việc thuê hoặc mua nhà ở theo khả năng, nhu cầu và sở thích. Nhà nước có thể giúp người
nghèo trong việc giải quyết vấn đề nhà ở nhưng điều này hoàn toàn khác so với việc phân phối nhà ở trong cơ chế kế hoạch hóa tập trung.
Đến nay, trong nền kinh tế thị trường đã phát triển hoàn chỉnh hơn tại Việt Nam, vốn xây dựng nhà ở do người có nhu cầu về nhà ở góp vào các cơng ty kinh doanh nhà và cơ chế mua bán cũng được thị trường điều chỉnh theo quy luật cung - cầu. Điều này cũng có thể hiểu là việc xây dựng nhà ở chủ yếu do vốn tự có và nỗ lực của mỗi người, mỗi gia đình. Tuy nhiên, đối với người nghèo, người có thu nhập thấp và những gia đình trong diện chính sách thì vấn đề trợ giúp của nhà nước và cộng đồng là rất cần thiết.
Trong những năm qua, vấn đề nhà ở tại các đô thị tăng nhanh, nhưng cũng chỉ đáp ứng được yêu cầu và nhu cầu của một số người có thu nhập cao, vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp vẫn là vấn đề khó khăn của các nước phát triển, bởi vì vấn đề nhà ở hiện nay phụ thuộc vào khả năng thu nhập của mỗi người hoặc mỗi gia đình trong xã hội. Do đó, việc phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp địi hỏi nhà nước phải có chính sách huy động mọi nguồn vốn tham gia. Trong đó, khơng thể khơng kể đến vai trị của các tổ chức tài chính trung gian, đặc biệt là các NHTM trong việc cung ứng vốn cho người dân để giải quyết bài tốn tài chính. Việc cấp tín dụng cho người có nhu cầu vay để mua nhà là hết sức cần thiết, mang ý nghĩa quan trọng về kinh tế và xã hội.
1.4 Một số kinh nghiệm giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp tại các quốc gia và bài học kinh nghiệm tại Việt Nam:
1.4.1. Kinh nghiệm phát triển nhà ở tại Singapore
Theo thông tin từ tài liệu “25 năm kinh nghiệm phát triển nhà ở Singapore” thì Cơ quan phát triển nhà ở Singapore (HDB – housing development board) có vai trị quyết định trong việc hoạch định chính sách và thực thi việc phát triển nhà cho đảo quốc. Mục tiêu khi thành lập năm 1960 của HDB chủ yếu là giải quyết vấn đề nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp, ngày nay HDB đã phát triển và cung cấp cho cả đối tượng thu nhập trung bình của cả Singapore. Chức năng của HDB thật sự toàn diện trong việc phát triển các khu đô thị mới cùng với việc hỗ trợ tài chính để bán nhà trả góp dài hạn, thực hiện cho vay cho cả bên cung và bên cầu về nhà ở.
Nguồn vốn của HDB chủ yếu là vay chính phủ lãi suất thấp, dài hạn, phát hành trái phiếu, vay thương mại, vốn ngân sách. HDB cho người mua nhà trả góp vay dài hạn với lãi suất khoảng 6,25%/năm, thời hạn vay đến 20 năm. Tại Singapore, người lao động và sử dụng lao động phải đóng góp hàng tháng vào Quỹ CPF (giống như Quỹ bảo hiểm xã hội tại Việt Nam) với tỷ lệ đóng góp khá cao. Tuy nhiên, người dân Sinpapore có thể dùng khoản tiền đóng góp này để trả khoản chi mua nhà ban đầu và trả góp hàng tháng.
Mặc dù phát triển nhà và các hỗ trợ tài chính cho người có thu nhập trung bình và thấp với khối lượng đầu tư phát triển rất lớn nhưng HDB vẫn có thể cân đối tài chính, khơng cần khoản trợ cấp từ Chính phủ nhiều. Tuy nhiên, thuận lợi chính của HDB là nguồn vốn vay lớn, dài hạn, lãi suất cố định luôn sẵn sàng từ chính phủ.
HDB có thể đưa ra nhiều chương trình trả góp dài hạn, khả thi đối với hầu hết mọi đối tượng có thu nhập thấp đồng thời HDB được trả góp từ CPF và người mua với lãi suất cố định dài hạn. Chính phủ Singapore cũng có luật về bảo hiểm rủi ro cho người mua nhà dùng quỹ CPF, trong một số trường hợp bất khả kháng không trả được nợ thì sẽ có bảo hiểm chịu rủi ro, do đó rủi ro mất khả năng chi trả là rất thấp.
1.4.2. Các tổ chức trung gian tài chính nhà ở tại Châu Á – Thái Bình Dương
Hiện nay tại các nước ở Châu Á như Bangladesh, HongKong, Ấn Độ, Nhật, Hàn Quốc, Malaysia, Pakistan, Singapore, Sri-lanka, Thái Lan, chính phủ đều có những hỗ trợ rất lớn cho vấn đề tài chính nhà ở thông qua các tổ chức trung gian (housing finance agencies) nhằm phát triển vấn đề nhà ở của quốc gia và thực hiện liên kết với thị trường tài chính, chủ yếu là thị trường trái phiếu. Những quốc gia còn lại đều đang trong quá trình nghiên cứu và thành lập các tổ chức tương tự.
Tại Hongkong, Nhật bản, Hàn Quốc, Singpapore, Thái Lan, các tổ chức trung gian này sẽ cung cấp cho thị trường các khoản vay mua nhà hoặc bảo hiểm nhà ở cho người dân, tại Ấn độ và Malaysia, tổ chức trung gian về tài chính nhà ở có quy mơ nhỏ hơn nhưng vẫn đóng vai trị quan trọng. Tại tất cả các quốc gia trên, các tổ chức trung gian về tài chính nhà ở này để được thành lập với mục tiêu chính là bù
đắp nguồn thiếu hụt về tài chính cho phát triển nhà ở của quốc gia với nguồn vốn chủ yếu được huy động từ thị trường trái phiếu bất động sản (mortgage bonds
market).
Tại Nhật, một tập đồn chính phủ trong việc cho vay nhà ở (GHLC – Government Housing Loan Corporation) được thành lập từ năm 1950 nhằm đáp ứng nhu cầu và ổn định các vấn đề về nhà ở cũng như về tài chính cho lĩnh vực này nhằm nâng cao chất và số lượng nhà ở. GHLC là tổ chức 100% thuộc sở hữu của chính phủ, GHLC chủ yếu cung cấp cho các hộ gia đình các khoản vay dài hạn, lãi suất cố định để mua nhà. Nguồn vốn chủ yếu được sử dụng các khoản đầu tư từ ngân sách, chương trình cho vay FILP và phát hành trái phiếu. GHLC cũng thực hiện các dịch vụ bảo hiểm khoản vay đối với các hộ gia đình vay mượn từ các đơn vị cho vay tư nhân (private lender). Năm 2003, GHLC bắt đầu thay đổi từ việc cho vay trực tiếp đến các hộ gia đình sang phát triển thị trường chứng khốn hóa bất động sản (MBSs – mortgage back securities). GHLC bắt đầu thực hiện việc mua lại các bất động sản thế chấp, cầm cố từ các đơn vị tài chính tư nhân và bắt đầu phát hành các chứng khốn thơng qua chương trình “Monthly” MBS.
Tại Hàn Quốc, KHFC (The Korea Housing Finance Corporation) được thành lập từ năm 2004, là tổ chức liên doanh giữa Ngân hàng Hàn Quốc (Bank of Korea 82%) và chính phủ Hàn Quốc (18%) nhằm cung cấp cho các hộ gia đình các khoản vay mua nhà dài hạn. KHFC được chính phủ Hàn Quốc bảo lãnh cho các khoản thua lỗ hàng năm. KHPC thực hiện các khoản vay có thời hạn 30 năm với lãi suất cố định thông qua hệ thống đơn vị đầu tư bất động sản từ nguồn vốn chủ yếu huy động từ các chứng khoán bất động sản có bảo lãnh của KHFC (KHFC- guaranteed MBSs). KHFC cũng cung cấp các dịch vụ bảo hiểm về các khoản vay bất động sản cho các hộ gia đình từ các tổ chức tài chính khác. Trước khi KHFC được thành lập, hầu hết các tổ chức tài chính tư nhân chỉ cung cấp cho thị trường các khoản vay để mua nhà có thời hạn từ 3 – 5 năm, bây giờ thì những tổ chức này đều kéo dài thêm thời gian cho vay.
Tại Malaysia, Cagamas Berhad được thành lập từ 1986 nhằm đáp ứng các hoạt động trong lĩnh vực tài chính nhà ở chủ yếu từ việc phát triển thị trường cầm cố, thế chấp thứ cấp. Các ngân hàng nội địa và các ngân hàng nước ngoài tại Malaysia nhắm giữ 80% của Cagamas (trong đó Bank Negara nắm giữ 20%). Cagamas thực hiện
các chính sách của chính phủ trong việc phát triển nhà ở tư nhân, đặc biệt là những gia đình có thu nhập thấp. Cagamas khơng nhận các hỗ trợ từ chính phủ, Cagamas chỉ hoạt động trên thị trường thế chấp thứ cấp bằng cách mua lại các khoản vay bất động sản từ các tổ chức tài chính và phát hành các trái phiếu và MBSs. Trong những năm gần đây, Cagamas mở rộng hoạt động cho vay sang cả lĩnh vực bất động sản cơng nghiệp và tín dụng th mua.
HKMC (Hongkong Mortgage Corporation) được thành lập nởi Ủy ban tiền tệ HongKong năm 1997, do chính phủ sở hữu 100%, nhằm mục đích phát triển và mở rộng việc sở hữu nhà ở tại Hongkong bằng cách phát triển các khoản tài chính cho lĩnh vực nhà ở và phát triển thị trường trái phiếu Hongkong. Cũng giống như tại Nhật, HKMC khơng nhận được sự bảo lãnh của chính phủ nhưng các thành phần tham gia thị trường đều nhận thức được HKMC được sự hỗ trợ rất lớn từ chính phủ. HKMC cũng hoạt động bằng cách cho vay và nghiệp vụ chứng khốn hóa để huy động nguồn vốn. Cho đến những năm gần đây, HKMC đã khẳng định vai trò quan trọng trên thị trường tài chính bất động sản tại Hongkong. HKMC thực hiện các chương trình bảo hiểm các khoản vay và thế chấp bất động sản với giá trị lớn hơn, cho phép các khoản vay có thể đạt đến 95% mà khơng tính thêm phí cho phần rủi ro tăng thêm, đồng thời cũng mở rộng các hoạt động cho các gia đình vay mục đích khác cũng như các khoản vay thương mại khác.
Cũng với cùng mục tiêu cung cấp các sản phẩm tài chính về nhà ở, tại Thái Lan, ngân hàng nhà ở chính phủ (GHB – Government Housing Bank) được thành lập năm 1953, chủ yếu chú trọng đối tượng có thu nhập trung bình và thấp. GHB là tổ chức 100% của chính phủ thuộc Bộ tài chính Thái Lan và được chính phủ bảo lãnh cho các trái phiếu do GHB phát hành. GHB cung cấp các dịch vụ cho vay, thế chấp cầm cố bất động sản, các dịch vụ tài khoản tiền gửi và hỗ trợ các hộ gia đình trong tình trạng khó khăn về tài chính tái cấu trúc các khoản vay mua nhà. Ba phần tư nguồn vốn hoạt động của GHB là từ nguồn huy động tiền gửi từ chính phủ, các công ty tư nhân và hộ gia đình, phần cịn lại GHB phát hành các trái phiếu có bão lãnh của chính phủ cho thị trường trong và ngồi nước.
Do sự phân hóa đa dạng của thị trường nhà ở tại khu vực Châu Á, đặc biệt là nhà ở cho người nghèo, nhóm người có thu nhập trung bình và thấp nên các cơng cụ tài chính áp dụng tại các quốc gia trong khu vực cũng khác nhau. Có nhiều cơng cụ tài chính nhà ở được nghiên cứu và phát triển ở khu vực Châu Á, bao gồm:
1. Ngân hàng thương mại (commercial bank): NHTM là tổ chức tài chính trung gian
cung cấp tín dụng nhà ở, đặc biệt là thị trường cho vay nhà ở tại Trung Quốc, Ấn độ, Nhật và Indonesia. Các NHTM huy động vốn tiền gửi hoặc phát hành các trái phiếu, chứng khốn hóa các khoản vay. NHTM cần ln đẩy mạnh khả năng huy động để đảm bảo có thể quản lý được sự mất cân đối giữa các khoản huy động thường là ngắn hạn và các khoản vay mua nhà thường là dài hạn.
2. Ngân hàng nhà ở (housing bank): ngân hàng nhà ở có nhiều vai trị khác nhau tại khu vực Châu Á. Tại một số nước, ngân hàng nhà ở giữ vai trò điều chỉnh và cung cấp các vấn đề tài chính nhà ở. Tại Trung Quốc, ngân hàng nhà ở hỗ trợ ban đầu và cuối cùng cho các ngân hàng thương mại trong việc cung cấp tín dụng nhà ở cho dân cư. Tại các nước khác, ngân hàng nhà là cơng cụ tài chính quan trọng của chính phủ trong việc thực hiện các chính sách tài chính nhà ở, ví dụ ngân hàng phát triển nhà ở Thái Lan (GHB) sử dụng việc phát hành trái phiếu để tránh sự mất cân đối giữa tiền gửi ngắn hạn và cho vay dài hạn và giảm thiểu các khoản chi phí.
3. Tổ chức cho vay thế chấp nhà ở (mortgage institutions): Banladesh, Pakistan, Mongolia, Hongkong, Malaysia phát triển các tổ chức tài chính chuyên biệt trong việc cho vay nhà ở.
4. Bảo hiểm cho vay thế chấp nhà ở (mortgage insurance): bảo hiểm các khoản vay
giúp người dân có khả năng tiếp cận các nguồn vốn vay, đặc biệt là các đối tượng gia đình có thu nhập trung bình và thấp.
5. Chương trình thuê – mua (hire-purchase programs): chương trình thuê – mua có thể giúp cho người có thu nhập thấp và những người có điểm tín dụng thấp hoặc những người khơng có khoản tiền phải trả ban đầu có thể mua được nhà.
6. Quỹ đầu tư nhà ở đặc biệt (specialized housing funds): các loại quỹ khác nhau được thành lập và phát triển tùy vào các mục đích và nhu cầu khác nhau về
nhà ở. Quỹ người nghèo có mục tiêu là các gia đình nghèo, trong khi các nhà ở tại Trung Quốc và Singapore tại hướng đến đối tượng có thu nhập trung bình.
7. Chương trình hợp đồng tiết kiệm – cho vay mua nhà (contractual savings and loans programs): Trung Quốc, HongKong, Singapore phát triển các chương trình tiết kiệm nhà ở, ví dụ tại Singpaore, CPF (Central Provident Fund) có chức năng nhận tiền tiết kiệm bằng cách đóng góp từ lương của người lao động và người sử dụng lao động. Tỷ lệ trích đóng được điều chỉnh qua thời gian phụ thuộc vào điều kiện nền kinh tế, điều kiện thị trường và độ tuổi lao động. Khi người lao động có nhu cầu mua nhà, có thể sử dụng nguồn tiền tiết kiệm này để trả khoản tiền ban đầu và được hỗ trợ lãi suất vay từ CPF.
8. Chứng khốn hóa (securitization): tại Châu Á, chứng khốn hóa được xem là công
cụ để huy động nguồn vốn cho phát triển nhà ở. Tuy nhiên, ở các nước và khu vực khác nhau, việc hình thành và phát triển hoạt động chứng khốn hóa khác nhau, nhiều khu vực cịn rất chậm phát triển. Ngồi ra, ở một số nước, hoạt động tín dụng nhà ở còn rất hạn chế, chỉ chiếm khoảng 5% so với các hoạt động khác. Tại Hongkong, Nhật, Nam Triều Tiên, MBSs được quan tâm và phát triển hơn, các tổ chức tài chính nhà ở của chính phủ giữ vai trò quyết định cho việc phát triển MBSs và thị trường trái phiếu.
9. Chương trình của chính phủ về vay thế chấp nhà ở (mortgage loans by government): Chính phủ Singapore cung cấp các khoản vay mua nhà hỗ trợ lãi suất cho dân cư với các khoản vay 20 năm, lãi suất thấp. Tại Thailand và Nam Triều Tiên, các tổ chức nhà ở của chính phủ cung cấp nhiều các khoản vay mua nhà hơn là các tổ chức tài chính tư nhân.
10. Trợ cấp nhà ở (housing subsidies): nhiều nước tại Châu Á có chương trình