1.3.1 Cơ sở lý luận
-Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng dựa trên việc tuân thủ theo nguyên tắc thay thế làm chủ đạo
-Lập luận theo phương pháp này cho rằng giá trị của BĐS mục tiêu cần thẩm định được coi là có thể ngang bằng với giá trị của những BĐS tương đương có thể thay thế được hay nói cách khác giá trị BĐS mục tiêu cần thẩm định được xác định bằng tổng chi phí thị trường phải bỏ ra để có một BĐS tương đương thay thế.
1.3.2 Điều kiện áp dụng
-Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầu đủ, đáng tin cậy và kiểm tra được
-Thị trường phải ổn định: nếu thị trường biến động sẽ có sai số lớn, ngay cả khi đối tượng so sánh giống nhau về nhiều mặt
-Thường được sử dụng để định giá đối với các mảnh đất trống, các BĐS có tính tương đồng như: căn hộ, chung cư, các dãy nhà có cùng một kiểu, cùng một lối kiến trúc
1.3.3 Các bước tiến hành
Bước 1: Tìm kiếm và thu thập thơng tin về các BĐS đã được giao dịch ở thời điểm TĐG và đảm bảo tính chất có thể so sánh được.
Thẩm định viên cần phải dựa trên 7 yếu tố sau để so sánh:
1. Tình trạng vật chất của BĐS 2. Tình trạng mặt bằng
3. Đặc điểm cơng trình xây dựng có liên quan 4. Đặc điểm về vị trí hoặc địa điểm
5. Thời điểm giao dịch
6. Các điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường 7. Đặc điểm pháp lý
Bước 2: Kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cớ nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu.
Để thực hiện tốt bước này, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch trên
thị trường cần phải làm rõ:
-Nguồn gốc các giao dịch trên thị trường: loại BĐS, địa chỉ của BĐS, diện tích đất, diện tích sàn, thời hạn sở hữu, ngày ký hợp đồng giao dịch, giá cả thanh tốn
-Tính chất giao dịch: xác minh tính chất khách quan, hiểu biết và tự nguyện
Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất. Theo kinh nghiệm thường lấy 3 – 6 BĐS để so sánh
Bước 4: Chỉ ra những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS chứng cớ. Tiến hành điều chỉnh giá của BĐS chứng cớ theo nguyên tắc điều chỉnh
Lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn, điều chỉnh các yếu tố khác biệt thuộc BĐS
so sánh, nếu các yếu tố khác biệt được đánh giá là tốt hơn so với BĐS mục tiêu thì điều chỉnh giảm một lượng giá trị và ngược lại
-Đơn vị điều chỉnh là giá bán hoặc quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn
-Phương thức điều chỉnh: Thực hiện điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ sau:
+ Điều chỉnh số tuyệt đối: Áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh có thể lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh tốn, chi phí pháp lý, trang bị nội thất, sân vườn, bể bơi, gara ô tô…
+ Điều chỉnh theo tỷ lệ %: Áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh khơng thể lượng hóa thành tiền như: mơi trường, cảnh quan…
Bước 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu dựa trên cơ sở các mức giá đã được điều chỉnh đối với BĐS chứng cớ
Thẩm định viên cần kết hợp phân tích thêm những tiêu chí sau để quyết định
chọn giá trị ước tính cuối cùng cho tài sản cần thẩm định, theo thứ tự ưu tiên: + Trị số tuyệt đối của tổng điều chỉnh nhỏ nhất
+ Tần suất điều chỉnh càng ít càng tốt
+ Biên độ điều chỉnh của một yếu tố so sánh càng nhỏ càng tốt
1.3.4 Ưu điểm, hạn chế của phương pháp
Ưu điểm:
-Dễ dàng tính tốn, đơn giản vì khơng có cơng thức và mơ hình cố định, mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị
-Cơ sở về giá trị dử dụng là giá trị thị trường vì vậy thường được các hủ thể tham gia vào thị trường dễ dàng chấp nhận
-Dữ liệu sử dụng trong phương pháp được thu thập trực tiếp từ thị tường, nếu chất lượng thơng tin thu thập được tốt thì sẽ giúp cho thẩm định viên có thể ước lượng một cách dễ dàng và hợp lý giá trị của Tài sản cần thẩm định.
Nhược điểm:
-Phải có giao dịch về các BĐS tương tự ở trong cùng một khu vực thì mới có thể dử dụng để so sánh được
-Nếu chất lượng thông tin thu thập được trên thị trường không tốt, không đảm bảo tính chính xác sẽ làm cho kết quả thẩm định sai lệch
- Các thơng tin sử dụng trong q trình tính tồn thường xảy ra trong q khứ là những giao dịch đã hồn thành trên thị trường vì vậy thơng tin thường mang tính lịch sử, địi hỏi Thẩm định viên phải lựa chọn nguồn dữ liệu thông tin phản ánh thị trường mang tính chất tuong đồng và đảm bảo tính chất có thể so sánh được
KẾT LUẬN CHƯƠNG I
Trên đây là những lí luận cơ sở chung về bất động sản, thẩm định giá bất động sản và thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh đang được sử dụng chung trong lĩnh vực thẩm định giá hiện nay. Chúng cho ta những hiểu biết về hàng hóa BĐS, thị trường BĐS, về thẩm định giá BĐS ( như các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS, cơ sở giá trị, các phương pháp định giá, qui trình định giá BĐS,...) Các nội dung trên được các đơn vị định giá tuân thủ theo hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá của Việt Nam. Ngồi ra, phần cơ sở lí luận này cũng làm rõ cách thức sử dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá BĐS theo thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định về các phương pháp định giá đất tại Việt Nam. Những nội dung trên cũng là cơ sở để chúng ta đối chiếu với thực trạng để đưa ra những giải pháp, từ đó kiến nghị đối với các đơn vị liên quan nhằm hoàn thiện hơn về phương pháp so sánh khi định giá BĐS.
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ