2.2 THỰC TRẠNG SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG
2.2.3 Đánh giá thực trạng việc sử dụng phương pháp so sánh trong thẩm
định giá BĐS ở công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam
2.2.3.1 Đánh giá việc áp dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá BĐS tại IVC
Từ thực trạng thẩm định giá BĐS bằng phương pháp so sánh tại công ty Cổ phần Thẩm định IVC Việt Nam như đã trình bày ở trên, có thể thấy phương pháp so sánh là phương pháp được sử dụng phổ biến, chiếm đến 95% trong số các phương pháp được sử dụng để thẩm định giá tại công ty. Phương pháp này có ưu điểm là đơn giản, dễ hiểu, dễ sử dụng, ít gặp khó khăn về mặt kĩ thuật và sử dụng các thông tin thị trường làm căn cứ so sánh, do đó kết quả thẩm định giá bằng phương pháp này dễ được chấp nhận và dễ thuyết phục khách hàng. Các kết quả hồ sơ thẩm định giá tài sản bằng phương pháp so sánh của công ty đều được khách hàng chấp nhận, số hồ sơ phải thẩm định lại là rất ít.
Qua hai ví dụ về thực tế công tác thẩm định giá BĐS bằng phương pháp so sánh tại IVC cũng cho thấy, công tác thẩm định giá tại cơng ty
được tiến hành đúng theo trình tự quy định, các điều chỉnh sự sai khác giữa các yếu tố so sánh được tiến hành cụ thể, rõ ràng.
Tuy nhiên, bên cạnh đó vẫn cịn tồn tại những hạn chế, khó khăn sau:
-Khi sử dụng phương pháp so sánh để thẩm định giá tài sản, thẩm định viên thường tiến hành điều chỉnh theo kinh nghiệm và chủ quan cá nhân, chưa có quy định chung, thống nhất, hướng dẫn cụ thể cách thức điều chỉnh các yếu tố khác biệt.
Ví dụ: Trong trường thẩm định giá đất ở như đã trình bày ở phần trên, mảnh đất có vị trí tốt hơn được đánh giá cao hơn những mảnh đất có vị trí kém hơn (vị trí bình thường 100%, tương đối tốt 105%, tốt nhất 107%). Điều này phù hợp với thực tế thị trường BĐS, tuy nhiên để lượng hóa chính xác cao hơn bao nhiêu phần trăm thì địi hỏi thẩm định viên phải nắm bắt được thị trường tại khu vực đó, bởi vì cịn tùy thuộc vào sự phát triển của khu vực, mức độ đóng góp của mỗi yếu tố vào giá trị tài sản khác nhau.
Trên thực tế ở Việt Nam, người ta thường quan tâm đến yếu tố hướng nhà. Mảnh đất hay nhà có hướng Đơng Nam thường được đánh giá cao hơn do phù hợp hơn với yếu tố phong thủy của người Phương Đơng hơn, tuy nhiên trong cả 2 ví dụ đã khơng có sự điều chỉnh yếu tố này.
Cũng trong thực tế, những bất động sản có diện tích càng lớn thì có tính thanh khoản càng thấp và do vậy có giá trị kém hơn so với những bất động sản có diện tích bé hơn, có tính thanh khoản cao hơn. Tuy nhiên, theo em, những bất động sản có diện tích q nhỏ cũng có thể có giá trị kém hơn so với BĐS có diện tích vừa do ít đáp ứng được nhiều loại hình mục đích khác nhau.
Ở ví dụ 2, BĐS so sánh 3 có diện tích 14m2 lại có giá trị cao hơn bất động sản TĐG có diện tích 45,5m2 (105% và 100%). Mảnh đất 14m2 tuy phù hợp với khả năng chi trả của nhiều người nhưng việc xây dựng
cơng trình xây dựng trên đất khá hạn hẹp do vậy chưa chắc đã có tính thanh khoản cao hơn. Do vậy cần xem xét đến tất cả các yếu tố khi tiến hành điều chỉnh.
-Thông tin thu thập được chủ yếu được lấy từ internet. Kho thông tin này khá phong phú, đa dạng và đầy đủ, tuy nhiên tính xác thực của những thơng tin này khơng thật sự đảm bảo. Để kiểm tra tính xác thực mất khá nhiều thời gian.
-Trong nhiều trường hợp việc tìm kiếm thơng tin về tài sản tương tự khá khó khăn, điển hình như thơng tin về các bất động sản ở các tỉnh xa, ít có giao dịch mua bán hoặc có nhưng không thông tin không công khai. Trong trường hợp này TĐV phải khảo sát ngay tại khu vực BĐS cần thẩm định thông qua người dân, các mối quan hệ quen biết hoặc các cơng ty mơi giới, kinh doanh loại hình tài sản đó…
-Một số trường hợp khác khi khơng có đầy đủ thơng tin về các tài sản so sánh đã giao dịch thành công trên thị trường, thẩm định viên thường sử dụng những tài sản đang rao bán. Việc này địi hỏi người thẩm định phải thật sự có kinh nghiệm để có thể điều chỉnh mức giá sao cho phù hợp nhất, tránh tình trạng giá thẩm định quá cao.
-Trong các mẫu báo cáo, chứng thư, thẩm định viên chưa có sơ đồ vị trí đất do vậy chưa có cái nhìn tổng quan về bất động sản.
2.2.3.2 Đánh giá chung về công tác thẩm định giá của công ty Cổ phần Thẩm định IVC Việt Nam
Công ty Thẩm định giá IVC Việt Nam được thành lập ngày 26 tháng 6 năm 2009, là một công ty chuyên ngành thẩm định giá và tư vấn tài chính doanh nghiệp, tư vấn dự án. Thẩm định giá IVC Việt Nam đã cung cấp dịch vụ cho nhiều khách hàng với chất lượng cao, đã thực sự chiếm được sự tín nhiệm của các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế và đã dần khẳng định được năng lực của mình và hiện nay là một trong số ít đơn vị cung cấp dịch vụ chuyên ngành Thẩm định giá có uy tín nhất ở Việt Nam.
Đối với nhân sự của công ty:
Tất cả chuyên viên trong phịng đều được đào tạo chính quy về thẩm định giá, tất cả đều ở trình độ Đại học và thạc sĩ của các chuyên ngành phù hợp như Bất động sản, Kinh tế xây dựng và có chứng chỉ định giá Bất động sản do Bộ xây dựng cấp. Cùng với ban lãnh đạo được đào tạo bài bản về quản trị tài chính, cơng ty đã có sự phát triển nhanh chóng, lượng hồ sơ thẩm định ngày càng nhiều, đáp ứng kịp thời yêu cầu của khách hàng, chất lượng công tác thẩm định giá tăng lên rõ rệt.
Dựa trên quy định của Bộ tài chính, phịng thẩm định giá tài sản IVC đã xây dựng quy trình thẩm định giá riêng, quy định từng bước phải thực hiện và phân công nhiệm vụ cho từng bộ phận trong phịng, chun nghiệp hóa dần cơng tác thẩm định giá. Phạm vi thẩm định giá mở được rộng ra toàn bộ các tỉnh Miền Bắc và Bắc Trung Bộ. Các chi nhánh, văn phòng đại diện thường xuyên trao đổi kinh nghiệm, phối hợp công việc, đảm bảo hồn thành cơng việc tốt nhất.
Về phương tiện phục vụ thẩm định giá:
Các chuyên viên thẩm định giá đều được trang bị máy tính nối mạng, điện thoại, máy tính bỏ túi, thước dây, máy ảnh. Phịng thẩm định có đầy đủ máy in, máy phôtô, máy fax, tủ lưu trữ hồ sơ, báo cáo và đầy đủ các văn phòng phẩm, dụng cụ phục vụ cho công tác thẩm định giá. Cơng ty cịn xây dựng sẵn mẫu báo cáo, mẫu hợp đồng, giấy chứng nhận kết quả, mẫu bản tin khách hàng cho từng loại tài sản giúp cho việc hoàn thành báo cáo của thẩm định viên nhanh hơn, dễ dàng hơn, đẩy nhanh tiến độ làm việc.
Về chất lượng đội ngũ cán bộ thẩm định giá:
Chất lượng đội ngũ thẩm định viên của phòng khá đồng đều, tất cả TĐV đều có trình độ đại học trở lên, có kinh nghiệm, có chun mơn tốt, nhanh nhẹn, năng động và có tinh thần trách nhiệm cao trong cơng việc.
Ngồi việc thực hiện cơng tác thẩm định giá tài sản, các cán bộ thẩm định giá của IVC còn là người tư vấn, hỗ trợ cho khách hàng; kiểm tra tính pháp lý của tài sản, thực tế khảo sát tài sản; mở rộng các mối quan hệ, tạo sự tin tưởng cho khách hàng, tạo uy tín cho cơng ty.
Về thông tin thẩm định giá khi thẩm định giá bằng phương pháp so sánh:
Yếu tố quan trọng nhất trong phương pháp so sánh là thông tin tài sản so sánh. Tại IVC, các chuyên viên thẩm định được trang bị đầy đủ các phương tiện thơng tin kỹ thuật nên việc tìm kiếm thơng tin khá thuận lợi, nhanh chóng. Thơng tin thị trường, thông tin quy hoạch và các quy định mới của các cơ quan chức năng được cập nhật hàng ngày. Các cán bộ thẩm định trong phòng cũng thường xuyên trao đổi thông tin với nhau tạo ra một lượng thông tin khá lớn phục vụ công tác thẩm định giá.
Bên cạnh những kết quả đáng khích lệ nói trên, cơng tác thẩm định giá tại IVC vẫn còn một số hạn chế cần khắc phục. Đó là:
Về tiến độ hồn thành cơng việc:
Dù thời gian làm việc khá nhiều và năng suất hoàn thành hồ sơ khá lớn nhưng cũng chỉ đáp ứng được tiến độ công việc một cách tương đối. Vẫn cịn xảy ra tình trạng trễ hồ sơ.
Bên cạnh nguyên nhân như số lượng hồ sơ ngày càng nhiều đặc biệt là các hồ sơ ở các tỉnh xa trong khi số lượng thẩm định viên của phịng khơng đủ thì cịn có nguyên nhân nữa là do lỗi cá nhân. Trong quá trình tiếp xúc khách hàng, thẩm định viên đã để xảy ra sai sót trong việc hướng dẫn khách hàng chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và thu thập không đủ tài liệu, điều này dẫn tới việc mất thời gian chờ khách hàng bổ sung hồ sơ, gây chậm trễ công việc.
Dù đã có những nỗ lực phấn đấu hướng tới xây dựng một mơ hình chun mơn hóa, chun nghiệp hóa theo từng mảng khác nhau trong cơng tác thẩm định nhưng phịng thẩm định giá vẫn chưa thể thực hiện được do số lượng thẩm định viên cịn ít và chủ yếu chuyên sâu về lĩnh vực bất động sản. Để cán bộ thẩm định chuyên sâu về lĩnh vực máy móc, thiết bị, xây dựng thì địi hỏi phải đào tạo trong một khoảng thời gian khá dài.
Về xây dựng hệ thống thông tin phục vụ công tác thẩm định giá:
Hệ thống thơng tin có vai trị rất quan trọng phục vụ cho q trình định giá bởi lẽ nó cung cấp các thơng tin tham khảo quan trọng cho thẩm định viên trong q trình tìm kiếm thơng tin so sánh, thơng tin về các giao dịch trong quá khứ, đồng thời thẩm định viên cũng chính là người sẽ cập nhật, bổ sung thơng tin làm cho hệ thống thông tin phong phú hơn. Tuy nhiên do được thành lập chưa lâu nên còn kinh nghiệm thiết lập hệ thống thông tin khiến cho nguồn thơng tin này cịn nhiều hạn hẹp.
2.2.3.3 Nguyên nhân của những hạn chế trong cơng tác thẩm định giá nói chung và công tác thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh tại công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam nói riêng
Những hạn chế trong cơng tác thẩm định giá nói chung và hạn chế trong cơng tác thẩm định giá BĐS bằng phương pháp so sánh tại IVC do những nguyên nhân chủ yếu sau:
- Nhóm nguyên nhân khách quan:
+ Thứ nhất, do thị trường khơng minh bạch và thường xun biến
đợng:
Có thể nói thị trường đất đai Việt Nam là một thị trường phức tạp luôn biến đổi khơng ngừng, lúc “sốt”, lúc “đóng băng”; giá trị đất trên thị trường có mức chênh lệch lớn so với giá đất của Nhà nước được quy định trong khung giá đất. Đây chính là một khó khăn rất lớn cho ngành thẩm
định giá nói chung và cơng cơng ty định giá nói riêng. Tiến trình nắm bắt giá trên thị trường là một công việc rất cần thiết và bắt buộc đối với từng thẩm định viên, tuy nhiên với sự biến động mạnh mẽ và tính khơng minh bạch của thị trường bất động sản đang trên đà phát triển như thị trường Việt Nam hiện nay đã gây nhiều trở ngại cho hoạt động định giá. Sự khơng chính xác về giá đất trên thị trường sẽ dẫn đến sự khơng chính xác khi xác định giá trị của bất động sản. Tại công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam, những thông tin thị trường được sử dụng tuy đã được các thẩm định viên sàng lọc rất kỹ lưỡng nhưng khơng thể tránh khỏi những thiếu sót. Ngun nhân cũng là do chưa có một cơ quan tổ chức nào hệ thống một cách đầy đủ, chính xác và liên tục các thơng tin về các giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản và giá đất trong từng khu vực thị trường, do đó việc lấy số liệu, thơng tin một cách chính xác cịn rất khó khăn.
+ Thứ 2, Nhà nước cịn bng lỏng sự quản lý đối với thông tin trên thị
trường
Cùng với sự phát triển của công nghệ thông tin, thông tin rao bán, giao dịch được đăng tải trên các phương tiện truyền thơng như: báo chí, internet khá nhiều, tuy nhiên những thơng tin này đa phần có sự sai lệch với thực tế. Những thơng tin đó thường được những người mua người bán đưa ra theo ý kiến chủ quan và rất ít khi dựa trên một cơ sở thuyết phục nào, thậm chí người bán cịn chủ động mơ tả thực trạng tài sản theo hướng tốt hơn so với thực tế, do vậy các nhân viên định giá rất khó khăn để xác định những thơng tin được coi là đáng tin cậy. Việc này đang diễn ra hết sức phổ biến trên thị trường, tuy nhiên lại chưa có sự can thiệp nào của cơ quan chức năng để hạn chế tình trạng này.
Khi sử dụng những nguồn thơng tin này, bên cạnh việc kiểm tra tính xác thực của thơng tin, cán bộ thẩm định giá cũng cần ước tính lại mức
giá rao bán, do phần lớn các giao dịch phải thực hiện qua trung gian nên đã có sự kênh giá trong mức giá đưa ra.
+ Thứ 3, nguyên nhân hệ thống pháp lý liên quan đến công tác thẩm
định giá:
Số lượng văn bản pháp quy về thẩm định giá khá nhiều và chi tiết, song các văn bản này còn chồng chéo, mâu thuẫn, và mới chỉ mang tính định hướng, chưa sâu sát với thực tế khiến cho việc áp dụng để tính giá BĐS cịn nhiều vướng mắc.
Thực tế tại IVC, dựa vào những văn bản hướng dẫn của nhà nước cơng ty đã hồn thành rất nhiều hợp đồng định giá đất cho các khách hàng muốn xác định giá trị bất động sản của mình. Tuy nhiên cũng có rất nhiều khách hàng khơng đồng ý với giá đất đã được định giá vì họ cho rằng mức giá đó khơng phù hợp. Đây là một trong những khó khăn nhất đối với cơng ty khi thực hiện các hợp đồng định giá này. Có sự khó khăn này chủ yếu là do chưa có quy định rõ ràng cho từng loại bất động sản.
Khung giá đất ban hành hàng năm của UBND các tỉnh, đơn giá đất trong khung giá sai lệch khá lớn so với giá đất thực tế.
Có thể nói, 13 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam là văn bản chi tiết, cụ thể nhất hướng dẫn thẩm định giá. Từ năm 2005, 13 tiêu chuẩn thẩm định giá lần lượt ra đời và đi vào thực tế. Cho tới nay, đã bộc lộ nhiều thiếu sót trong bộ tiêu chuẩn, gây tranh cãi, tuy nhiên, tới thời điểm hiện tại vẫn chưa có một văn bản pháp quy nào chỉnh sửa những sai sót này.
+ Thứ tư, Ở Việt Nam đến nay vẫn chưa có thư viện điện tử lưu giữ thông tin về các giao dịch bất động sản trên thị trường, do đó thiếu dữ liệu cho cơng tác thẩm định giá
- Nhóm nguyên nhân chủ quan: Do số lượng và chất lượng đội ngũ cán bộ thẩm định giá của cơng ty cịn ít.
Số lượng hồ sơ đến cơng ty ngày càng nhiều, yêu cầu thời gian gấp rút trong khi số lượng cán bộ thẩm định giá còn thiếu, đây chính là nguyên nhân gây nên tình trạng trễ hồ sơ.
Số cán bộ thẩm định giá trong phịng có thể thẩm định giá chun sâu về máy móc thiết bị và cơng trình xây dựng khơng nhiều, cán bộ thẩm định giá của phịng đều có chứng chỉ định giá bất động sản do Bộ Xây dựng cấp, tuy nhiên số cán bộ có thẻ thẩm định viên cịn rất ít.