TT Tên dự án Vị trí Tổng mức đầu
tư
( Triệu đồng)
1 Đầu tư xây dựng khu chung cư Diamond Hạ Long
Thành phố Hạ
2 Đầu tư xây dựng khu dân cư thương mại, dịch vụ chợ Hồng Hà
Thành phố ng Bí, tỉnh Quảng Ninh
58.232
3 Đầu tư xây dựng và cung cấp lắp đặt thiết bị cơng trình thuộc dự án: Chung cư Ánh Dương
Huyện Thanh Ba,
tỉnh Phú Thọ. 222.674
4 Thi công xây dựng, cung cấp lắp đặt thiết bị cơng trình, thuộc dự án: Khu biệt thự Dream Home
Thị xã Đông Triều, tỉnh Quảng Ninh. 255.639 5 Cung cấp, lắp đặt thiết bị cơng trình thuộc dự án: Khách sạn Ruby Hotel Huyện Gia Bình, tỉnh Bắc Ninh. 57.689
(Nguồn: Phòng Đầu tư - CTCP Đầu tư Legend Land)
2.2.2 Quy trình thẩm định dự án đầu tư
Quy trình thẩm định dự án đầu tư tại Công ty cổ phần đầu tư Legend Land gồm 5 bước như sau:
Bước 1: Ban thẩm định dự án của công ty tiếp nhận và kiểm tra tồn bộ thơng tin được cung cấp bởi cán bộ nhân viên về dự án đầu tư. Các thông tin tiếp tục được cập nhật, bổ sung theo yêu cầu của Ban thẩm định để đảm bảo Ban thẩm định nắm được các thông tin một cách đầy đủ, cụ thể và chi tiết nhất về dự án đầu tư.
Bước 2: Trên cơ sở tiếp nhận các thông tin ban đầu về dự án, Ban thẩm định dự án tạm thời phê duyệt chủ trương đồng ý thực hiện dự án đầu tư. Sau
khi có các chủ trương trên, các bộ phận trong cơng ty tiến hành xây dựng các báo cáo chi tiết về dự án, bao gồm: thời gian, chi phí và lợi ích thực hiện dự án đầu tư để trình Ban thẩm định.
Bước 3: Ban thẩm định dự án đầu tư tiến hành kiểm tra bản kế hoạch, dự tốn tổng hợp do các bộ phận trình lên và yêu cầu bổ sung thêm các thông tin cần thiết để làm rõ những vấn đề liên quan còn chưa cụ thể.
Bước 4: Sau khi Ban thẩm định tiếp nhận bản kế hoạch hoàn chỉnh, xét thấy dự án đầu tư có tính khả thi, hợp lý, Ban thẩm định sẽ quyết định thời điểm đầu tư. Thời điểm này có thể chính là thời điểm được đề xuất trong bản kế hoạch ban đầu nhưng cũng có thể là một thời điểm khác do Ban thẩm định lựa chọn sao cho phù hợp nhất với tình hình của cơng ty.
Bước 5: Báo cáo thẩm định dự án đầu tư sẽ được hoàn thiện lần cuối trước khi Tổng giám đốc của công ty ký quyết định thực hiện dự án. Từ thời điểm này trở đi, một bộ phận chun trách gồm các phó phịng của cơng ty sẽ trực tiếp chỉ đạo, rà sốt và kiểm tra tiến độ, quy trình thực hiện dự án dưới sự quản lý trực tiếp của Ban thẩm định dự án đầu tư.
2.2.3 Nội dung thẩm định dự án đầu tư.
2.2.3.1 Thẩm định tính cấp thiết của dự án
Thẩm định tính cấp thiết của dự án đầu tư là một trong những nội dung cơ bản, quan trọng, là căn cứ để dự án được Cơ quan quản lý có thẩm quyền của Nhà nước cấp phép đầu tư, hỗ trợ cho dự án.
Thẩm định tính cấp thiết của dự án đầu tư tại Công ty Cổ phần đầu tư Legend Land gồm các nội dung:
Xem xét sự phù hợp của dự án với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch xây dựng của Nhà nước và của Tỉnh, thành phố nơi đặt dự án.
Xem xét sự phù hợp về phạm vi hoạt động quy mô đầu tư với sự quy hoạch phát triển của ngành và lãnh thổ.
Xem xét sự phù hợp của dự án với các văn bản pháp quy của nhà nước, các quy định, chế độ khuyến khích ưu đãi đối với các lĩnh vực đầu tư.
Thẩm định nhu cầu sử dụng đất, tài nguyên với khả năng giải phóng mặt bằng.
2.2.3.2 Thẩm định thị trường dự án đầu tư
Thẩm định thị trường dự án đầu tư của Công ty cổ phần đầu tư Legend Land dựa trên các khía cạnh sau:
-Thẩm định thị trường mục tiêu của dự án:
Thị trường mục tiêu có đảm bảo sản phẩm của dự án đáp ứng tốt nhu cầu của khách hàng hơn so với các đối thủ cạnh tranh không?
Quy mô thị trường mục tiêu có đủ lớn để thực hiện dự án không? Đánh giá khả năng tăng trưởng của thị trường, quy mơ có thể mang lại hiệu quả cho dự án khi đầu tư vào thị trường này.
Tính khả thi khi lựa chọn thị trường mục tiêu. Sự phù hợp của thị trường mục tiêu với khả năng đầu tư của dự án về khả năng quản lý, tài chính, nhân lực, cơng nghệ,…..
-Thẩm định việc định vị sản phẩm của dự án:
Xác định sản phẩm của dự án có phù hợp với nhu cầu của khách hàng mục tiêu không?
Việc xác định sản phẩm của dự án có ưu thế nổi trội gì so với sản phẩm cạnh tranh. Việc xác định sản phẩm của dự án có tạo ra cho sản phẩm những đặc tính khác biệt so với sản phẩm của các đối thủ cạnh tranh và tạo cho nó một hình ảnh riêng đối với khách hàng, có một vị trí nhất định so với sản phẩm cùng loại trên thị trường.
-Thẩm định cung, cầu về sản phẩm của dự án trong tương lai:
Dự án đã đánh giá đầy đủ hai mặt cung cầu về sản phẩm của dự án ở hiện tại chưa? Quan hệ cung -cầu hiện tại như thế nào?
Xem xét số liệu, thơng tin dự án thu thập tình hình cung cầu sản phẩm trong quá khứ và hiện tại có đầy đủ, tin cậy khơng?
Đánh giá cung cầu sản phẩm của dự án trong tương lai. -Thẩm định sản phẩm:
Dự án có nghiên cứu đầy đủ các đặc tính của sản phẩm về chất lượng, kiểu dáng ….và các dịch vụ gắn liền với sản phẩm khơng?
Các đặc điểm của sản phẩm có phù hợp với khách hàng mục tiêu, có phù hợp với chiến lược định vị sản phẩm của dự án không?
Dự án có phù hợp với thị hiếu, xu hướng tiêu dùng của khách hàng trong nước và thế giới, ở hiện tại và trong tương lai hay không, nhất là với dự án xây dựng với thời gian sử dụng hữu ích lâu dài.
-Thẩm định hoạt động tiếp thị:
Đánh giá phương thức phân phối, tiêu thụ sản phẩm. Sản phẩm được tiêu thụ theo phương thức nào, cách tổ chức mạng lưới phân phối…
Đánh giá phương thức xúc tiến tiêu thụ sản phẩm như: hình thức giới thiệu sản phẩm, sự phù hợp giữa hình thức giới thiệu sản phẩm với thị trường mục tiêu, biện pháp khuyến mãi, chiết khấu cho khách hàng….
2.2.3.3 Thẩm định về phương diện kỹ thuật – công nghệ của dự án
Đối với một cơng trình xây dựng thì kỹ thuật là một vấn đề quan trọng hàng đầu. Vì vậy, thẩm định kỹ thuật - cơng nghệ dự án đầu tư là một công việc vơ cùng quan trọng có ý nghĩa quyết định đến sự an toàn của dự án, đảm
bảo dự án đủ tiêu chuẩn, không bị lạc hậu so với thời đại và khả thi khi thực hiện.
Thẩm định khía cạnh kỹ thuật - cơng nghệ của dự án đầu tư tại Công ty Cổ phần đầu tư Legend Land bao gồm:
-Đánh giá quy mô dự án, công suất của dự án đầu tư:
Quy mô dự án, công suất dự án có phù hợp với quy hoạch cuả vùng, lãnh thổ, với năng lực của công ty hay không?
-Đánh giá mức độ phù hợp của công nghệ và thiết bị mà dự án lựa chọn: Với thời gian xây dựng kéo dài, công nghệ và thiết bị mà dự án lựa chọn có bị lạc hậu hay khơng, căn cứ để lựa chọn công nghệ? Công nghệ của dự án đã tối ưu nhất căn cứ vào tài chính của cơng ty hay chưa?
Thẩm định phương án chuyển giao công nghệ, chuyên gia hướng dẫn vận hành, chế độ bảo hành, bảo trì, huấn luyện nhân viên. Sự phù hợp của công nghệ với chất lượng nguồn nhân lực của dự án
Thẩm định tính đồng bộ với công suất của các thiết bị, thẩm định mức độ tiêu hao nguyên vật liệu; thẩm định giá cả, phương thức thanh tốn; uy tín của nhà cung cấp; thẩm định tính pháp lý...
Xem xét các phương án thay thế, sửa chữa công nghệ được đưa ra trong trường hợp phát sinh hỏng hóc trong q trình vận hành của dự án.
-Thẩm định về nguồn cung cấp đầu vào của dự án:
Tại Công ty cổ phần Đầu tư Legend Land, với đặc thù chuyên về các dự án xây dựng, nguyên vật liệu đầu vào là một yếu vô cùng quan trọng, quyết định đến hiệu quả và chất lượng của dự án. Vì vậy, thẩm định về nguồn cung cấp đầu vào của dự án là công tác thẩm định hết sức cần thiết, địi hỏi phải hết sức kĩ càng tại Cơng ty cổ phần Đầu tư Legend Land.
Thẩm định nguồn cung cấp nguyên vật liệu cho dự án về các mặt: Nơi cung cấp; phương thức vận chuyển, khả năng tiếp nhận; khối lượng khai thác, tính chất mùa vụ; giá cả, quy luật biến động của giá cả; yêu cầu và khả năng đáp ứng về chất lượng nguyên, vật liệu…
Thẩm định nguồn cung cấp điện, nước, nhiên liệu về các mặt: Nhu cầu sử dụng của dự án, các giải pháp để đảm bảo cho sự hoạt động của dự án với công suất đã xác định…
-Thẩm định việc lựa chọn địa điểm và mặt bằng xây dựng dự án đầu tư. Thẩm định sự phù hợp với quy hoạch.
Thẩm định tính kinh tế của địa điểm được chọn (gần nguồn nguyên liệu, gần nơi tiêu thụ, hạ tầng thuận lợi...)
Thẩm định mặt bằng, các thiết kế cơng trình
Thẩm định năng lực đền bù, khả năng, phương án giải phóng mặt bằng. Thẩm định các giải pháp xây dựng như giải pháp mặt bằng, giải pháp kiến trúc, giải pháp kết cấu, giải pháp về công nghệ và tổ chức xây dựng
-Thẩm định ảnh hưởng của dự án đến môi trường
Phân tích, thẩm định các yếu tố ảnh hưởng đến môi trường của dự án như: Chất thải rắn, lỏng, khí thải, khói bụi, tiếng ồn…
Thẩm định các giải pháp xử lý, bảo vệ mơi trường cảnh quan.
2.2.3.4 Thẩm định khía cạnh tổ chức quản lý dự án đầu tư:
Các dự án đầu tư muốn hoạt động hiệu quả khơng thể khơng tính đến khía cạnh nhân lực và tổ chức quản lý. Rất nhiều dự án dù tính tốn chi phí và hiệu quả kinh tế chính xác vẫn thất bại khi thực hiện trong điều kiện quản lý yếu kém, thiếu nhân lực có trình độ. Hiệu quả về kinh tế và tài chính có đạt được như dự tính hay khơng phụ thuộc khơng nhỏ vào năng lực quản lý của
cơ quan có trách nhiệm triển khai dự án. Thẩm định khía cạnh tổ chức quản lý và nhân sự của dự án đầu tư bao gồm:
Thẩm định nguồn nhân lực của dự án: về số lượng, trình độ kĩ thuật, tay nghề của từng loại lao động. Lao động có đáp ứng được các yêu cầu về nghiệp vụ hay không, khả năng, điều kiện cung ứng mỗi loại lao động theo tiến độ thực hiện dự án như thế nào? Chế độ làm việc, chi phí, kế hoạch đào tạo cho mỗi loại lao động.
Thẩm định chi phí nhân lực của dự án: cụ thể cho từng loại lao động, từ cấp lãnh đạo đến cấp điều hành và thực hiện; cụ thể cho lao động trong nước, lao động là người nước ngồi. Đánh giá tính pháp lý, hợp lý cho các khoản chi phí nhân lực.
2.2.3.5 Thẩm định về mặt tài chính của dự án đầu tư
a) Thẩm định việc tính tốn tổng mức đầu tư và cơ cấu nguồn vốn
*Thẩm định tổng mức đầu tư
Tổng mức đầu tư xây dựng là toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng của dự án được xác định phù hợp với thiết kế cơ sở và các nội dung của Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng. Trường hợp phải lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng thì việc xác định sơ bộ tổng mức đầu tư theo thiết kế sơ bộ là cơ sở để ước tính chi phí đầu tư xây dựng.
Việc thẩm định tổng vốn đầu tư của dự án được công ty coi là việc làm rất quan trọng để tránh việc trong khi thực hiện, vốn đầu tư tăng lên hoặc giảm đi quá lớn so với dự kiến ban đầu, dẫn đến việc không cân đối được nguồn vốn, ảnh hưởng đến hiệu quả của dự án đầu tư.
Tại Công ty cổ phần đầu tư Legend Land, Ban thẩm định của công ty sẽ đánh giá trên các khía cạnh sau:
Xem xét tổng nguồn vốn đầu tư đã được tính tốn hợp lý chưa, tổng vốn đầu tư đã tính đủ các khoản cần thiết chưa, xem xét các yếu tố làm tăng chi phí do trượt giá, phát sinh thêm khối lượng và dự phòng việc thay đổi tỷ giá ngoại tệ nếu như dự án có sử dụng ngoại tệ.
Thẩm định sự phù hợp của phương pháp xác định tổng mức đầu tư xây dựng với đặc điểm, tính chất, u cầu kĩ thuật, cơng nghệ của dự án. Kiểm tra sự đầy đủ của các khối lượng sử dụng để xác định tổng mức đầu tư xây dựng; sự hợp lý, sự phù hợp với quy định, hướng dẫn của Nhà nước đối với các chi phí sử dụng để tính tốn, xác định các chi phí trong tổng mức đầu tư xây dựng.
Đối với chi phí xây lắp: chi phí xây dựng gồm chi phí trực tiếp, chi phí chung, thu nhập chịu thuế tính trước, thuế giá trị gia tăng, chi phí xây dựng gồm chi phí trực tiếp về vật liệu, nhân công, máy thi công được xác định trên cơ sở khối lượng các công tác, công việc xây dựng được đo bóc, tính tốn từ bản vẽ thiết kế kỹ thuật, thiết kế thi công, chỉ dẫn kỹ thuật, yêu cầu cơng việc phải thực hiện của cơng trình, giá xây dựng của cơng trình và chi phí chung, thu nhập chịu thuế tính trước, thuế giá trị gia tăng được xác định căn cứ định mức chi phí do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành hoặc công bố.
Đối với các khoản mục được xây dựng trên cơ sở áp dụng các định mức hiện hành của nhà nước thì người thẩm định phải xác định xem các định mức áp dụng đã phù hợp cho loại công việc đang xem xét chưa.
Đối với những cơng việc khơng có định mức do Nhà nước quy định nhưng lại được công ty xây dựng định mức đế áp dụng cho những cơng trình đã và đang thi cơng thì có thể tham khảo áp dụng.
Ban thẩm định cũng cần phải tính tốn, xác định xem nhu cầu vốn lưu động ban đầu cần thiết để đảm bảo hoạt động của dự án sau này nhằm có cơ sở thẩm định giải pháp nguồn vốn và tính hiệu quả tài chính sau này.
*Thẩm định cơ cấu vốn và cơ cấu nguồn vốn
Thẩm định cơ cấu nguồn vốn của dự án: Theo đó, cần kiểm tra tỷ trọng vốn của từng nguồn huy động chiếm trong tổng mức vốn đầu tư. Trên cơ sở nhu cầu vốn, tiến độ thực hiện các công việc đầu tư, kiểm tra tiến độ huy động vốn hàng năm đối với từng nguồn cụ thể. Tiến độ huy động vốn phải tính tới lượng tiền tệ thực cần huy động hàng năm trong trường hợp có biến động về giá hoặc lạm phát.
b) Thẩm định dòng tiền của dự án
Dòng tiền của dự án là chỉ tiêu phản ánh sự luân chuyển của tiền trong suốt vòng đời dự án. Nó thể hiện dòng tiền mà dự án mang lại ở từng thời điểm bằng cách lấy dòng tiền thu vào trừ đi dịng tiền chi ra ở thời điểm đó.
Thẩm định dòng tiền của dự án tại Công ty cổ phần Legend Land bao gồm:
Thẩm định dòng tiền vào của dự án: cán bộ thẩm định sẽ xác định khả năng tiêu thụ sản phẩm, giá cả của sản phẩm bán ra… dựa vào định hướng phát triển ngành nghề và dự báo ảnh hưởng của các yếu tố mơi trường.
Thẩm định dịng tiền ra của dự án: Dòng tiền ra của dự án là dòng tiền