Long STT Các hạng mục Diện tích (m²) Tỉ lệ chiếm đất (%) 1 Hạng mục cơng trình nhà A B C D 7098,50 32,27 2 Sân bãi đỗ xe 1200 5,45 3 Vỉa hè 2000 9,09 4 Nhà bảo vệ+Nhà bảo vệ 800 3,64
5 Khu vui chơi vườn hoa, cây xanh 3000 13,64
6 Nhà điều hành 500 2,27
7 Hàng rào tường bao cổng ra vào 2800 12,73
8 Đường giao thông 3200 14,55
9 Các công trình phụ trợ khác 1401,50 6,37
Tổng 22000 100
(Nguồn: Phòng dự án -CTCP Đầu tư Legend Land) Dự án Khu biệt thự La Carte Hạ Long có tổng diện tích xây dựng cơng trình khoảng 22.000 bao gồm các hạng mục chính: Tịa nhà A B C D, sân bãi đỗ xe, vỉa hè, khu vui chơi vườn hoa, cây xanh, đường giao thông, nhà bảo vệ, nhà điều hành, hàng rào tường bao cổng ra vào và một số cơng trình phụ trợ khác...
-Hạng mục cơng trình tịa nhà A B C D có diện tích 7098,5 . Trong đó có 5 nhà A , 6 nhà B , 8 nhà C , 8 nhà D.
-Sân bãi đỗ xe có diện tích xây dựng vào khoảng 1200 -Vỉa hè có diện tích khoảng 2000
-2 nhà bảo vệ với diện tích đất xây dựng là 800
-Khu vui chơi vườn hoa, cây xanh với diện tích xây dựng vào khoảng 3000
-Nhà điều hành có diện tích khoảng 500
-Hàng rào tường bao cổng ra vào với hàng rào cao 1,8m, xây bằng tường gạch chỉ 220 có bổ trụ cao 0,6m, rào sắt cao 1,2m có diện tích 2800
-Đường giao thơng có diện tích vào khoảng 3200 . Đây là đường cấp V, nền đường rộng 7,5m, mặt đường rộng 5,5m, lề rộng 2x1m (trong đó lề gia cố rộng 2x0,5m đồng nhất kết cấu áo đường).
-Các cơng trình phụ trợ khác có diện tích khoảng 1401,50
c) Dự kiến thời gian xây dựng dự án
Dự án được xây dựng dự kiến từ quý I/2021 đến quý I/2023
d) Mục tiêu của dự án
Dự án Khu biệt thự La Carte Hạ Long được xây dựng với mục đích kinh doanh cho thuê ở, sinh hoạt, nghỉ dưỡng. Với lợi thế về thiên nhiên, đặc biệt là Vịnh Hạ Long được UNESCO cơng nhận là di sản văn hóa thế giới, Quảng Ninh có nhiều tiềm năng để phát triển kinh tế xã hội và du lịch nghỉ dưỡng. Quảng Ninh cũng chiếm đến khoảng 1/3 tổng số du khách quốc tế đến Việt Nam, đối tượng khách hàng chính thuộc nhóm có mức chi tiêu cao đến từ các nước như Pháp, Anh, Mỹ, Đức, Hàn Quốc với nhu cầu về nơi nghỉ dưỡng dài
ngày và hiện đại, tiện nghi, vì vậy dự án Khu biệt thự La Carte sẽ đáp ứng nhu cầu của du khách quốc tế và du khách trong nước.
Dự án Khu biệt thự La Carte Hạ Long sẽ góp phần mở rộng, tạo động lực phát triển kinh tế cho khu vực này, tạo ra quỹ sản phẩm bất động sản mới để kinh doanh tạo nguồn thu cho ngân sách, đa dạng nguồn cung bất động sản tại Hạ Long và đem lại lợi nhuận cho nhà đầu tư.
2.3.2. Các nội dung thẩm định
2.3.2.1 Thẩm định cơ sở pháp lý và sự cần thiết của dự án đầu tư
*Cơ sở pháp lý
-Căn cứ Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội khoá XI, kỳ họp thứ 4;
-Căn cứ Nghị định số 209/2004/NĐ -CP ngày 16/12/2004 của Chính Phủ về quản lý chất lượng cơng trình xây dựng;
-Căn cứ Nghị định số 12/2009/NĐ -CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình;
-Căn cứ Nghị định số 83/2009/NĐ -CP ngày 15/10/2009 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 12/2009/NĐ -CP ngày 12 tháng 02 năm 2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình;
-Căn cứ Nghị định số 112/2009/NĐ -CP ngày 14/12/2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình;
-Căn cứ Nghị định số 113/2009/NĐ -CP ngày 15/12/2009 của Chính phủ về giám sát và đánh giá đầu tư;
-Căn cứ Thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/5/2010 của Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình;
hành Quy tắc, biểu phí bảo hiểm xây dựng lắp đặt;
-Quyết định số 957/QĐ -BXD ngày 29/09/2009 về việc cơng bố định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng cơng trình của Bộ Xây Dựng;
-Nghị định số 28/2010/NĐ-CP ngày 25/03/2010 của Chính Phủ quy định mức lương tối thiểu chung;
-Công văn số 920/BXD –KTXD ngày 25/05/2010 V/v hướng dẫn điều chỉnh dự toán xây dựng theo mức lương tối thiểu mới từ 01/01/2010;
-Định mức dự toán xây dựng cơng trình -Phần xây dựng cơng bố kèm theo văn bản số 1776/BXD-VP ngày 16/8/2007 của Bộ Xây Dựng;
-Định mức dự toán XDCT -phần Lắp đặt công bố kèm theo văn bản số 1777/BXD-VP ngày 16/08/2007 của Bộ Xây Dựng;
-Quyết định số 65/QĐ/BXD về suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình và giá xây dựng tổng bộ phận kết cấu cơng trình năm 2018 .
-Thông tư số 14/VBHN-BTC hướng dẫn thi hành luật thuế giá trị gia tăng và Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18 tháng 12 năm 2013 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều Luật Thuế giá trị gia tăng
*Sự cần thiết phải đầu tư dự án
Điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng thành phố Hạ Long đã được UBND tỉnh Quảng Ninh phê duyệt tại Quyết định số 2725/QĐ-UBND ngày 09/10/2013, trong đó xác định Thành phố Hạ Long là trung tâm chính trị, văn hóa, dịch vụ và là đầu mối giao lưu kinh tế quan trọng của tỉnh Quảng Ninh; khu vực Bãi Cháy sẽ là trung tâm dịch vụ du lịch hiện đại. Vì vậy, dự án đầu tư xây dựng Khu biệt thự La Carte tại phường Hùng Thắng, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh phù hợp với quy hoạch chung xây dựng của tỉnh.
Trong những năm gần đây, thành phố Hạ Long đã có những bước đột phá phát triển mạnh mẽ về mặt kinh tế, văn hóa, xã hội. Điều này đã góp phần nâng cao thu nhập của người dân tại địa phương, thu hút số lượng lớn dân cư từ các địa phương khác đến làm việc và sinh sống, du lịch nghỉ dưỡng. Do đó, nhu cầu về nơi ở, nghỉ dưỡng hiện đại, chất lượng cao là một nhu cầu tất yếu của xã hội. Dự án cũng có hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ, đảm bảo nhu cầu nhà ở, việc làm cho người dân và các vùng lân cận.
Vì vậy, việc xây dựng Khu biệt thự La Carte là vô cùng cần thiết và phù hợp với định hướng, mục tiêu phát triển của địa phương trong giai đoạn tới.
*Đánh giá của Ban thẩm định: Thông qua các cơ sở pháp lý nêu trên,
cán bộ thẩm định nhận thấy dự án đầu tư có các căn cứ pháp lý các tài liệu tương đối chi tiết và đầy đủ để phục vụ cho việc tiến hành triển khai dự án đầu tư. Qua đánh giá sự cần thiết phải đầu tư dự án, Ban thẩm định nhận thấy dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch của Tỉnh Quảng Ninh và có vai trị cần thiết đối với định hướng, mục tiêu phát triển của địa phương.
2.3.2.2 Thẩm định thị trường
*Thẩm định thị trường mục tiêu của dự án:
Thị trường mục tiêu của dự án là thị trường bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp. Với sự đồng bộ về hạ tầng giao thông, sự linh hoạt trong điều hành kinh tế xã hội cùng vị thế liên tiếp đứng đầu bảng xếp hạng mức độ hài lòng của doanh nghiệp trên cả nước, Quảng Ninh trở thành điểm hẹn đầu tư lý tưởng của các tập đồn cơng nghiệp. Điển hình như Tập đồn Amata đầu tư Khu công nghiệp Sông Khoai trị giá 150 triệu USD; Tập đoàn Foxconn xây nhà máy lắp ráp linh kiện trị giá 40 triệu USD… Điều này sẽ dẫn đến lượng lớn chuyên gia cao cấp, nhân sự quốc tế chất lượng cao về Quảng Ninh định cư, sinh sống, bùng nổ nhu cầu thực về chỗ ở.
Hơn nữa, với thu nhập trên đầu người tại tỉnh Quảng Ninh đang gia tăng và dân cư tại Quảng Ninh được đánh giá là nhóm có nhu cầu chi tiêu lớn cho bất động sản thì thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại Quảng Ninh sẽ có quy mơ lớn và còn nhiều dư địa để phát triển.
*Đánh giá cung cầu thị trường trong tương lai
Cán bộ thẩm định tiến hành dự báo cầu bằng nhiều phương pháp như ngoại suy thống kê, phương pháp mức tiêu dùng,… từ đó xác định, đánh giá về cầu thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong tương lai sẽ vẫn tiếp tục tăng trưởng cả về lượng và chất, trong đó chú trọng hơn về chất lượng do đời sống nhân dân ngày một cải thiện, nhu cầu xa xỉ ngày một tăng.
Đánh giá cung sản phẩm trong tương lai: Hiện Quảng Ninh có khoảng 40 dự án du lịch nghỉ dưỡng với hơn 10 nghìn sản phẩm. Các dự án bất động sản du lịch của Quảng Ninh đa phần là dự án có quy mơ lớn, được quy hoạch bài bản bởi các chủ đầu tư lớn.
*Đánh giá các phương án tiếp thị, quảng bá sản phẩm của dự án, phương thức tiêu thụ và mạng lưới phân phối sản phẩm
Nhằm quảng bá, giới thiệu về dự án Khu biệt thự La Carte Hạ Long, công ty đã sử dụng các phương tiện thông tin đại chúng như tivi, tạp chí, mạng xã hội,…. Kết quả thẩm định của công ty về phương diện này đưa ra kết quả tương đối sát so với trong hồ sơ lập dự án.
*Đánh giá về khả năng cạnh tranh, chiếm lĩnh thị trường về sản phẩm của dự án:
Với các lợi thế về địa điểm gần bãi biển, gần các trung tâm thương mại, các ưu thế về giá cả,.. dự án có tiềm năng sẽ thu được kết quả khả thi.
*Đánh giá: Ở khâu này bộ phận thẩm định đã đánh giá một cách tổng quát nhất về tính khả thi của dự án về mặt thị trường, thị trường của biệt thự
nghỉ dưỡng cao cấp là hết sức rộng mở, đa dạng, nhiều tiềm năng phát triển trong cả hiện tại và tương lai.
2.3.2.3 Thẩm định kĩ thuật -công nghệ
*Thẩm định việc lựa chọn địa điểm và mặt bằng xây dựng của dự án
Địa điểm: Dự án Khu biệt thự La Carte Hạ Long được xây dựng tại phường Hùng Thắng, Thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh. Địa điểm này phù hợp với quy hoạch của Tỉnh Quảng Ninh vì khu vực Hùng Thắng được xác định là một trong những khu vực trọng điểm về dịch vụ du lịch, vui chơi giải trí cao cấp của tỉnh theo quy hoạch phân khu 6 trong Quyết định số 702 của Thủ tướng về phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung Thành phố Hạ Long đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2050.
Đây cũng là nơi có vị trí tiện lợi cho việc di chuyển đến bãi biển, khu du lịch Sun World và các khu giải trí khác của thành phố. Xây dựng Khu biệt thự La Carte tại đây sẽ thu hút được các du khách đến để nghỉ dưỡng hoặc người có thu nhập cao đến ở và thuê lâu dài do khu vực Hùng Thắng có cảnh quan đẹp, hiện đại, hạ tầng đồng bộ và tiện cho việc di chuyển.
*Thẩm định giải pháp kiến trúc công nghệ
(1) Giải pháp kết cấu chung:
Cơ sở lập báo cáo dựa trên cơ sở quy chuẩn, quy phạm, tiêu chuẩn xây dựng đã được ban hành.
Các tiêu chuẩn quy phạm hiện hành: +Quy chuẩn xây dựng Việt Nam.
+Tiêu chuẩn thiết kế kết cấu BTCT: TCVN 5574-1991. +Tiêu chuẩn thiết kế nền móng: 20TCN21-86.
+Các tiêu chuẩn chuyên ngành có liên quan. (2) Quy hoạch giao thông:
-Đầu nối êm thuận các tuyến đường quy hoạch xung quanh Lô đất lập quy hoạch và đảm bảo định hướng theo Quy hoạch phân khu đã được UBND Tỉnh phê duyệt.
+Bãi đỗ xe đảm bảo về chỉ tiêu chỗ đỗ xe (ô tô, xe máy, xe đạp) theo quy định tại QCXDVN 04-1:2015/BXD của Bộ Xây dựng
(3) Quy hoạch cấp nước:
+Nguồn cấp nước: đầu nối từ đường ống cấp nước hiện có của khu vực +Tiêu chuẩn cấp nước theo tiêu chuẩn hiện hành
+Các tuyến ống cấp nước bố trí ngầm dưới vỉa hè, phải đảm bảo khoảng cách an tồn giữa các cơng trình ngầm
(4) Quy hoạch cấp điện:
+Nguồn cấp điện: lấy từ nguồn hiện điện có tại khu vực +Tiêu chuẩn chiếu sáng: theo tiêu chuẩn hiện hành (5) Quy hoạch thốt nước và vệ sinh mơi trường:
+Xử lý nước thải sinh hoạt: Xây dựng hệ thống xử lý nước thải sinh hoạt đạt tiêu chuẩn trước khi thốt ra ngồi
+Thốt nước thải sinh hoạt: Bố trí hệ thống thốt nước thải sinh hoạt riêng biệt với hệ thống thoát nước mưa. Nghiên cứu đầu nối nước thải đã được xử lý vào hệ thống xử lý nước thải của thành phố
+Thoát nước mưa: Thu gom vào hệ thống thoát nước chung của khu vực (6) Giải pháp phòng cháy chữa cháy:
-Hệ thống chữa cháy bằng nước, hệ thống chữa cháy tự động bằng khí IG-100 ( ; hệ thống chữa cháy bằng khí FM200 (HFC-227ea)
(7) Trang thiết bị quản lí và phục vụ chung cho dự án -Hệ thống máy phát điện.
-Một hệ thống PCCC chung toàn khu. -Một hệ thống lọc & bơm nước.
-Mỗi biệt thự được trang bị thêm 1 máy hút bụi -Một Bộ Video trung tâm & ăng ten trung tâm (8) Thống kê số lượng phòng
Số lượng phòng và loại phòng của dự án Khu biệt thự La Carte Hạ Long được thể hiện trong bảng sau: