Đơn vị: Triệu đồng
STT Nội dung Chi phí (Triệu
đồng)
1 Chi phí xây dựng. 132.464,50
2 Chi phí thiết bị 17.389,44
3 Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 12.036,28
4
Chi phí quản lí dự án, tư vấn đầu tư xây dựng, chi
phí khác
-Chi phí quản lí dự án, tư vấn đầu tư xây dựng 17.364,44
-Chi phí khác 1.174,97
-Lãi vay vốn trong thời gian xây dựng 3.201,45
-Vốn lưu động ban đầu. 6.582,58
5 Chi phí dự phịng 19.042,48
TỔNG 209.256,13
(Nguồn: Phòng Dự án - CTCP Đầu tư Legend Land)
b) Nguồn vốn của dự án
Nguồn vốn đầu tư của dự án gồm: vốn tự có của Cơng ty cổ phần đầu tư Legend Land, vốn vay thương mại và vốn huy động từ các nguồn hợp pháp khác. Trong đó:
-Vốn tự có của Cơng ty cổ phần đầu tư Legend Land dự kiến chiếm tỷ lệ 40% và được huy động theo tiến độ đầu tư.
-Vốn vay ngân hàng thương mại và vốn huy động từ các nguồn hợp pháp khác dự kiến chiếm tỷ lệ 60% và được huy động theo tiến độ đầu tư.
Lãi suất vay ngân hàng huy động vốn đầu tư dự kiến: 12 %/năm
BẢNG 2.6 PHÂN BỔ VỐN (chưa có chi phí dự phịng)
Đơn vị: triệu đồng Tỉ lệ % Tổng vốn trước thuế Tổng vốn sau thuế
Vốn tự có 40% 68.681,49 75.549,64
Vốn vay 60% 103,022,23 113.324,45
Tổng 100% 171.703,72 186.756,63
(Nguồn: Phòng dự án - CTCP Đầu tư Legend Land) Trả nợ vốn vay để đầu tư ban đầu theo phương thức trả đều bao gồm cả gốc và lãi trong thời hạn 7 năm kể từ năm hoạt động đầu tiên.
Phần vốn lưu động tăng trong năm so với vốn lưu động ban đầu sẽ vay ngắn hạn của Ngân hàng thương mại với lãi suất là 12%.
c) Thẩm định dòng tiền dự án
-Doanh thu của dự án từ việc cho thuê nhà ở, được xác định căn cứ vào: diện tích cho thuê, giá thuê của 1 đơn vị diện tích từng loại. Trong dự án này,
các dịch vụ khác khơng tính đến bao gồm: Dịch vụ đưa đón khách, dịch vụ ăn uống, dịch vụ thể thao, …
-Diện tích cho thuê mỗi năm là 10.285,28 , hiệu suất thay đổi theo các năm, thời gian vận hành dự án dự kiến là 15 năm.
-Do chế độ khấu hao và quản lý chi phí ở nước ta có quy định khi tài sản cố định hết niên hạn sử dụng, có bán và thu hồi tài sản thì khoản giá trị thu hồi này xem như doanh thu bất thường cho dự án.
Dòng tiền của dự án (Phân tích trên quan điểm hiệu quả vốn chung) được thể hiện trong bảng sau :
Bảng 2.7: Dịng tiền của dự án (Phân tích trên quan điểm hiệu quả vốn chung)
Đơn vị : triệu đồng
Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9 I Dịng lợi ích (Bt) 0,00 0,00 65825,79 61711,68 65825,79 69939,90 74281,56 78168,13 82282,24
1 Doanh thu cho thuê diện tích 0,00 0,00 65825,79 61711,68 65825,79 69939,90 74054,02 78168,13 82282,24 2Thu hồi giá trị thanh lí tài
sản 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 227,55 0,00 0,00 3 Giá trị tài sản chưa khấu hao hết 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4 Thu hồi vốn lưu động 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
II Dịng chi phí (Ct) 52887,01134721,34 18156,41 17331,31 18553,12 19805,63 32514,77 23399,55 24599,32
1 Đầu tư ban đầu 52887,01134721,34 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2 Đầu tư thay thế tài sản 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 11377,33 0,00 0,00 3 Chi phí vận hành dự án 0,00 0,00 12652,63 12693,77 12817,20 12940,62 13064,04 13105,19 13064,04 4 Chi phí thuê đất 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5 Thuế thu nhập doanh nghiệp 0,00 0,00 5503,77 4637,54 5735,92 6865,01 8073,40 10294,36 11535,28
III Dòng tiền hiệu số thu chi -52887,01-134721,34 47669,39 44380,37 47272,68 50134,27 41766,79 54768,58 57682,92
(Nguồn : Phòng dự án -CTCP Đầu tư Legend Land) Thời điểm nộp tiền sử dụng đất, tiến độ thu tiền sử dụng đất vào ngân sách, điều chỉnh giá đất dự án (nếu có) và mức thu tiền sử dụng đất thực hiện theo quy định hiện hành.
Dựa vào các số liệu có được, cán bộ thẩm định tính được các chỉ số tài chính và kết quả cho thấy:
Giá trị hiện tại rịng (NPV): 126628,52 triệu đồng Tỷ lệ hồn vốn nội bộ (IRR): 23,46%
Như vậy, với chỉ tiêu kinh tế tính tốn của dự án là NPV> 0 dự án đáng giá, IRR > r và thời gian thu hồi vốn nhanh.
Kết luận: Dự án đạt hiệu quả về mặt kinh tế -tài chính của dự án.
2.3.2.6 Thẩm định hiệu quả kinh tế -xã hội của dự án
Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 Năm 16 Năm 17 I Dịng lợi ích (Bt) 82282,24 78168,13 74474,13 74054,02 69939,90 65825,79 61711,68127978,68
1 Doanh thu cho thuê diện tích 82282,24 78168,13 74054,02 74054,02 69939,90 65825,79 61711,68 61711,68
2Thu hồi giá trị thanh lí tài
sản 0,00 0,00 420,11 0,00 0,00 0,00 0,00 227,55 3 Giá trị tài sản chưa khấu hao hết 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 59456,87 4 Thu hồi vốn lưu động 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6582,58
II Dịng chi phí (Ct) 25011,67 24260,65 23454,03 23370,00 23550,92 23435,12 22519,26 33942,10
1 Đầu tư ban đầu 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2 Đầu tư thay thế tài sản 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 11377,33 3 Chi phí vận hành dự án 12981,76 13047,22 12922,61 12922,61 13407,33 13727,21 13602,60 13602,60 4 Chi phí thuê đất 0,00 0,00 0,00 0,00 609,32 1053,80 1053,80 1053,80 5 Thuế thu nhập doanh nghiệp 12029,90 11213,44 10531,41 10447,39 9534,27 8654,12 7862,86 7908,37
III Dòng tiền hiệu số thu chi (Bt-Ct)57270,57 53907,47 51020,10 50684,01 46388,98 42390,67 39192,42 94036,58
Dự án Khu biệt thự La Carte Hạ Long không chỉ đạt được về phương diện tài chính mà cịn đóng góp cho ngân sách Nhà nước và ngân sách tỉnh như
Nộp tiền sử dụng đất:
Nộp thuế gồm: Thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế trước bạ từ hoạt động kinh doanh chuyển nhượng bất động sản.
Những đóng góp về mặt xã hội:
Dự án đầu tư xây dựng Khu biệt thự La Carte Hạ Long là một dự án phát triển đô thị được xây dựng theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, chủ đầu tư xây dựng đồng bộ về hạ tầng và cơng trình kiến trúc cảnh quan với các khu dự án lân cận.
Sử dụng đất hiệu quả, hợp lí, khơng lãng phí, khơng gây ô nhiễm môi trường.
Tạo công ăn việc làm cho nhân cơng địa phương, góp phần vào mục tiêu tăng trưởng kinh tế của thành phố.
2.3.3 Nhận xét
Qua các nội dung thẩm định được phân tích tương đối chi tiết nêu trên ta nhận thấy:
Dự án đầu tư xây dựng Khu biệt thự La Carte Hạ Long là bước cụ thể hóa theo u cầu phát triển về đơ thị, nâng cao cuộc sống và môi trường cho khu vực. Dự án được xây dựng sẽ tạo ra được một sự đồng bộ về cảnh quan, đáp ứng xu hướng nghỉ dưỡng hiện đại, hài hòa với thiên nhiên, đầy đủ các tiện ích.
Khi dự án hồn thành sẽ đa dạng hóa thêm nguồn cung bất động sản để ở, nghỉ dưỡng cho thành phố, giúp du khách có nhiều sự lựa chọn khi đến Quảng Ninh du lịch.
Chính vì vậy, việc thẩm định dự Khu biệt thự La Carte Hạ Long là rất cần thiết để dự án khi đi vào hoạt động mang lại hiệu quả cao.
2.4 Đánh giá công tác thẩm định dự án đầu tư xây dựng tại Công ty cổ phần đầu tư Legend Land phần đầu tư Legend Land
2.4.1 Thành tựu
Tại Công ty cổ phần Legend Land, công tác thẩm định dự án đầu tư ln có vai trị hết sức quan trọng, là một bộ phận không thể thiếu trước khi ra quyết định đầu tư. Trong những năm vừa qua, Công ty cổ phần đầu tư Legend Land đã ngày càng hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư, giúp các cấp lãnh đạo lựa chọn dự án đầu tư một cách có hiệu quả, loại bỏ các dự án kém hiệu quả hơn và đạt được nhiều thành tựu đáng khích lệ, thể hiện ở việc làm tăng tổng tài sản của công ty, nâng cao giá trị doanh nghiệp cũng như uy tín trên thị trường. Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty qua các năm cũng đã chứng tỏ công tác thẩm định dự án đầu tư đạt được hiệu quả, biểu hiện trên các phương diện:
Quy trình thẩm định: Cơng tác thẩm định dự án đầu tư xây dựng tại Công ty cổ phần đầu tư Legend Land thời gian qua đã đi vào nề nếp, hình thành một quy trình thẩm định và phê duyệt dự án tương đối hoàn chỉnh làm cơ sở để triển khai thực hiện có hiệu quả các bước tiếp theo của dự án đầu tư. Quy trình thẩm định có tính khoa học và tương đối hợp lý. Quy trình được xây dựng trên cơ sở kinh nghiệm tích lũy trong nhiều năm cũng như kế thừa những ưu điểm của những nghiệp vụ trước đó cho phù hợp với tình hình mới. Về tính chun mơn hóa: Cơng ty đã thực hiện chun mơn hóa cơng tác thẩm định đầu tư cho phòng đầu tư và hội đồng thẩm định nội bộ công ty, trong q trình thẩm định dự án đều có sự tham gia của các chuyên gia kinh tế và kỹ thuật.
Về cán bộ thẩm định: Cán bộ thẩm định sau nhiều năm cơng tác đã tích lũy được nhiều kinh nghiệm và thông tin để đánh giá dự án. Qua đó, đánh giá một cách tương đối chính xác các nội dung trong dự án làm căn cứ quan trọng trong việc ra quyết định đầu tư. Ngoài ra các cán bộ thẩm định thường xuyên được tham gia bồi dưỡng chuyên môn nghiệp vụ, và tham gia các đợt tập huấn cọ sát thực tế các khu vực khác nên công tác thẩm định ngày càng được nâng cao.
Về phương pháp thẩm định: Trong quá trình thẩm định, cán bộ thẩm định đã tiến hành đan xen, kết hợp các phương pháp thẩm định: phương pháp so sánh, đối chiếu, phương pháp dự báo, nhìn chung các phương pháp được sử dụng hợp lý, cân đối trong công tác thẩm định dự án từ khía cạnh pháp lý đến hiệu quả tài chính.
Về nội dung thẩm định: Dự án được tiến hành thẩm định trên tất các nội dung cơ bản của quy trình thẩm định, rà sốt tất cả các nội dung. Qua đó nhà thẩm định đã thu được các kết quả tích cực, đánh giá, thẩm định dự án một cách tương đối toàn diện về hiệu quả tài chính, kinh tế, xã hội, đánh giá tính khả thi của việc lập và thực hiện dự án. Những nội dung quy định trong quy trình thẩm định dự án do công ty ban hành đều được cán bộ thẩm định xem xét và kiểm tra trước khi tiến hành thẩm định dự án. Đồng thời trong quá trình thẩm định cán bộ thẩm định đã căn cứ vào các quy chuẩn pháp lý, tiêu chuẩn xây dựng vào đánh giá các mặt dự án.
Công tác thẩm định thiết kế và dự tốn khơng chỉ dừng lại ở việc thực hiện kiểm tra, kiểm soát, sàng lọc và lựa chọn dự án mà còn giúp cho các hoạt động của dự án đảm bảo tuân thủ theo đúng các quy định, trình tự của xây dựng theo hệ thống văn bản pháp luật. Hiệu quả thẩm định thiết kế và dự toán ở đây là sự đảm bảo về chất lượng thẩm định trong khuôn khổ chi phí phù
hợp với khối lượng, thời gian theo gian quy định, thiết kế phù hợp thực tế và đảm bảo công năng sử dụng.
Trong nội dung đánh giá khía cạnh tài chính của dự án, cán bộ thẩm định của cơng ty đã phân tích hết sức kỹ lưỡng các vấn đề như tổng vốn đầu tư, cơ cấu nguồn vốn, doanh thu, chi phí, hiệu quả tài chính và đã khẳng định được tính khả thi về mặt tài chính của dự án.
Về cơng tác thu thập, xử lý thông tin: Công tác thu thập,xử lý thông tin tiến hành tuần tự, hợp lý, thu thập đa dạng, kịp thời, hỗ trợ quá trình thẩm định dự án.
Về cơ sở vật chất phục vụ cho công tác thẩm định: Trang thiết bị thông tin đáp ứng yêu cầu cơ bản để phục vụ cán bộ thẩm định.
2.4.2 Tồn tại
Bên cạnh những thành tựu đạt được, công tác thẩm định dự án đầu tư xây dựng tại Công ty cổ phần đầu tư Legend Land vẫn còn một số tồn tại thể hiện trên các khía cạnh sau:
Về phương pháp thẩm định: lượng phương pháp thẩm định vẫn cịn ít, chưa đủ để đánh một cách tồn diện nhất về dự án này. Đồng thời, phương pháp dự báo sử dụng chưa tốt, vẫn mang tính hình thức chứ chưa thực sự sử dụng hiệu quả. Chưa đưa phương pháp phân tích độ nhạy vào đánh giá biến động của các nhân tố liên quan đến dự án để phát hiện, lường trước rủi ro cho dự án, từ đó có biện pháp xử lý.
Về nội dung thẩm định:
Các văn bản pháp luật liên quan đến quản lý đầu tư và xây dựng ban hành thiếu đồng bộ và chồng chéo nhau gây khó khăn cho cơng tác thẩm định tính pháp lý của dự án đầu tư. Các văn bản hướng dẫn thi hành không được ban hành kịp thời, trong thời gian chờ văn bản hướng dẫn về việc thi hành
luật mới thì phịng thẩm định thiếu căn cứ để thẩm định trong khi Luật cũ thì đã hết hiệu lực.
Cơng tác thẩm định thị trường cịn chưa đầy đủ, chưa sát sao trong việc đánh giá đối thủ cạnh tranh, còn hời hợt. Thị trường mục tiêu hướng tới còn chung chung, chưa phân tích cụ thể do vậy mà trong công tác thẩm định bộ phận thẩm định của công ty cần phải đi sâu nghiên cứu vào công tác thị trường nhiều hơn nữa chứ không phải chỉ chú trọng nhất đến cơng tác thẩm định tài chính dự án.
Trong công tác thẩm định kỹ thuật-công nghệ dự án chưa đánh giá 1 cách đầy đủ các tiêu chuẩn kỹ thuật cơng trình, mức độ phù hợp của công nghệ, thiết bị mà dự án sử dụng. Thiết kế cơ sở một số dự án khi thẩm định chưa phù hợp với thực tế; cơng tác thẩm định thiết kế, dự tốn một số dự án chưa chính xác và đầy đủ, sai sót định mức dự toán, thiết kế dư thừa khối lượng…, nguyên nhân một phần do cơng tác tổ chức thẩm định, quy trình, áp dụng, vận dụng các quy định hiện hành về đầu tư xây dựng cơng trình trong quá trình tổ chức thẩm định, phương pháp thẩm định và chất lượng đội ngũ cán bộ làm cơng tác thẩm định nên có ảnh hưởng ít nhiều và khơng mang lại hiệu quả cao
Cơng tác thẩm định khía cạnh kinh tế -xã hội vẫn mang tính hình thức, chủ quan, chú trọng nhiều hơn vào hiệu quả tài chính mà lơ là hiệu quả xã hội, chưa đánh giá tác động đến môi trường và các biện pháp xử lý ra sao.
Về công tác thu thập, xử lý thông tin: Vẫn cịn tình trạng thơng tin sai lệch, nguồn cấp thơng tin chưa chính xác, chưa thực sự giành nhiều thời gian cho công tác thu thập số liệu đầy đủ hơn, xác đáng hơn.
Về hiệu quả thẩm định dự án: Một số kết quả vẫn mang tính chủ quan của cán bộ thẩm định chứ không thực sự khách quan.
2.4.3 Nguyên nhân
Các tồn tại trong công tác thẩm định tại Công ty cổ phần đầu tư Legend Land xảy ra do cả nguyên nhân chủ quan và nguyên nhân khách quan. Các nguyên nhân có thể kể đến là:
Sự thay đổi nhanh chóng và khơng thống nhất giữa các bộ luật của nước ta:
Luật pháp liên quan đến thẩm định hiện nay vẫn cịn thiếu sự nhất qn. Khơng chỉ có sự khơng tương thích của các văn bản dưới luật như Thơng tư, quyết định, các tiêu chuẩn kỹ thuật mà cịn có sự khơng nhất qn giữa nhiều luật như: Luật đầu tư, Luật xây dựng…, nội dung đúng với luật này nhưng sai với luật kia gây nhiều khó khăn cho những đối tượng áp dụng luật. Chính điều này làm cho cán bộ thẩm định hoang mang không biết nên tuân theo văn bản pháp luật nào.
Xét riêng đến văn bản pháp luật quan trọng nhất là Luật đấu thầu 2013 vẫn còn nhiều bất cập. Phạm vi áp dụng luật chưa rõ ràng, chưa tạo được môi trường pháp lý thống nhất cho các đối tượng áp dụng luật thực hiện. Các quy