Các gia đình Mỹ được khuyến khích vay nợ do lãi suất được duy trì ở mức thấp trong khoản thời gian dài sau suy thối kinh tế. Năm 2001 có tổng cộng 11 lần giảm lãi suất từ mức 6.5% xuống mức 1,75%. Do lãi suất giảm nên các hộ gia đình đẩy mạnh việc đi vay và chi tiêu. Số tiền vay này lớn hơn rất nhiều so với nguồn thu nhập mà họ kiếm được để trả nợ. Họ đầu tư vào bất động sản và chứng khoán. Nhu cầu vay tiền mua nhà gia tăng đã đẩy giá nhà gia tăng một cách nhanh chóng tạo thành các bong bóng tài sản (giá nhà tăng bình quân 25%/năm trong giai đoạn 2003-2005). Người đi vay cảm thấy mình giàu hơn nhưng thực tế tài chính của họ khơng bền vững do đa phần tài sản mà họ có là vay mượn của ngân hàng. Trong khi người vay khơng có thu nhập và khơng có tiết kiệm nên khả năng trả nợ là bằng khơng (0).
Các ơng chủ ngân hàng cũng khuyến khích việc cho vay để kiếm thêm lợi nhuận. Họ cũng biết có rủi ro nhưng mặt khác không muốn lợi nhuận của ngân hàng suy giảm. Các ngân hàng bán các khoản vay này lại cho các ngân hàng đầu tư được chính phủ bảo trợ như Fannie Mae và Freddie Mac. Việc bán các khoản vay này đã tạo ra tiền để các ngân hàng thương mại tiếp tục giải ngân và thu được một phần chi phí từ thương vụ mua bán. Sau đó Fannie Mae và Freddie Mac chứng khốn hóa các khoản vay này gọi là MBS (Mortgage Backed Securities ) và bán lại cho các nhà đâu tư và kiếm lời. Nhà đầu tư nắm giữ các chứng khoán này sẽ được thu một phần lãi mà NHTM thu được từ dư nợ cho vay. Chứng khốn hóa tạo điều kiện để các NHTM tạo ra các hợp đồng tín dụng dễ dãi càng nhiều càng tốt và bán lại cho các ngân hàng đầu tư, sau đó NHĐT chứng khốn hóa và chuyển rủi ro cho những nhà đầu tư cầm chứng khốn, người khơng nắm được thông tin về khoản vay. Các khoản vay mua xe, vay mua bất động sản, các khoản vay tiêu dùng… tạo nên một loại chứng khoán đảm bảo bởi tài sản thế chấp chung gọi là ABS (Asset Backed Securities). Các ABS được kết hợp tạo thành một danh mục vốn đầu tư được gọi là CDO (Collateralized Debt Obligations). Các danh mục đầu tư này có mức độ rủi ro từ cao đến thấp (senior, mezzanine và equity ). Người mua danh mục rủi ro thấp khi rủi ro xảy ra sẽ được trả nợ trước và được xếp hạng AAA bởi các
công ty xếp hạng độc lập như Moody‟s, S&P và Fitch. Tuy nhiên, các khoản vay dưới chuẩn cũng được các tổ chức này xếp hạng AAA vì cho rằng khả năng vỡ nợ khơng có vì giá nhà sẽ tiếp tục tăng, đồng thời tư vấn cho các ngân hàng đầu tư cách để các CDO đạt hạng AAA và thu phí của việc xếp hạng. Năm 2000 thị trường CDO là $275 triệu, năm 2006 tăng lên $4,7 ngàn tỷ. Các nhà đầu tư mua bảo hiểm cho các chứng khốn mà mình nắm giữ (gọi là CDS-Credit default swap) từ các công ty bảo hiểm trong đó có AIG để giảm thiểu rủi ro. Để có thêm lợi nhuận từ việc bán các khoản vay cho ngân hàng đầu tư, các NHTM đã lấn sang cho vay các khoản nợ dưới chuẩn, đây là các khoản cho vay chỉ dựa trên giá nhà mà không quan tâm đến nguồn thu nhập để trả nợ. Những người vay dưới chuẩn có q khứ tín dụng yếu kém như thường có những khoản thanh tốn q hạn, và có thể có những vấn đề nghiêm trọng như phải ra tòa, phá sản. Trong giai đoạn 2004-2006 cho vay cầm cố dưới chuẩn chiếm khoảng 21% tổng các khoản vay cầm cố tăng so mức 9% giai đoạn 1996-2004. Chỉ tính riêng năm 2006, tổng giá trị các khoản vay cầm cố dưới chuẩn lên đến 600 tỷ USD, bằng 1/5 thị trường cho vay mua nhà của Mỹ. chiếm khoản 7% GDP của nước Mỹ trong năm 2005.
Nền kinh tế Mỹ phục hồi với nguy cơ lạm phát gia tăng. Cục Dự trữ liên bang tăng lãi liên suất ngân hàng lên mức 3.75% (8/2005). Lãi suất cao nên khơng cịn hấp dẫn đối với người mua nhà và giá nhà đất bắt đầu giảm từ năm 2006. Người vay nợ đầu cơ bất động sản trước đó bắt đầu khó khăn và cũng tuyên bố vỡ nợ. Số vụ siết nợ gia tăng đẩy giá nhà trượt dốc. Số tiền thu được từ thanh lý tài sản không đủ để trả nợ ngân hàng thì các khoản nợ trở thành khơng thể truy địi. Ngân hàng khơng có quyền phát mãi các tài sản khác trừ khi nó được cầm cố hay thế chấp. Ngân hàng cũng không thể phát mãi tài sản vì giá nhà giảm dưới mức dư nợ và nhu cầu mua nhà khơng cịn cao. Người vay tiền không trả được nợ đã ảnh hưởng dây chuyền đến NHTM, rồi đến NHĐT, đến các nhà đầu tư và cuối cùng là các công ty bảo hiểm. Chỉ số Dow Jones và S&P 500 sụt giảm ở mức chưa từng có. Các NHĐT tồn tại hơn trăm năm và được xem là ngân hàng đầu tư lớn nhất thế giới phải đóng cửa là Lehman Brothers (15/09/2008), Bear Stearns, Merrill Lynch và các tổ chức tài chính khác. Citigroup báo cáo lỗ 700 triệu USD trong hoạt động tín
dụng tháng 7 và tháng 8/2007. Cơng ty bảo hiểm tồn cầu AIG cũng được giải cứu từ chính phủ Mỹ để tiếp tục tồn tại. Chính phủ Mỹ đã nỗ lực bom vốn để duy trì hệ thống ngân hàng. Người dân tiết kiệm chi tiêu, nền kinh tế đứng đầu thế giới bắt đầu đi xuống và ảnh hưởng đến sản lượng cơng nghiệp, thương mại tồn cầu. Các NHTW Mỹ, Châu Âu, Nhật Bản cùng liên kết thực hiện một động thái là bơm tiền vào hệ thống ngân hàng nhằm tăng thanh khoản cho đồng nội tệ.
Nới lỏng qui định tài chính: Luật Glass-Steagall (Mỹ) với những quy định chặt chẽ trong đó có các quy định nghiêm ngặt khi NHTM tham gia vào hoạt động của một ngân hàng đầu tư. Vì vậy, từ năm 1999 sau khi luật Glass-Steagall được dỡ bỏ, các ngân hàng thương mại đã tích cực tham gia vào việc kinh doanh chứng khốn và bất động sản. Sau khi khủng hoảng xảy ra thì người ta mới thấy rằng các NHTM đã dùng quá nhiều vốn huy động ngắn hạn để đầu tư vào những tài sản dài hạn có mức độ rủi ro cao.