4. Thực trạng quản lý nhà n−ớc về đất đai củạ
4.3.1. Công tác lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quận Tây Hồ, quy hoạch đô thị và QHSDĐ chi tiết tỷ lệ 1/2000 đB đ−ợc UBND thành phố Hà Nội phê duyệt theo quyết định số: 47/2001/QD-UB ngày 29 tháng 6 năm 2001 của UBND thành phố Hà Nộị Hiện trạng xây dựng và SDĐ của quận Tây Hồ, sau khi xác định vùng cấm xây dựng thuộc hành lang bảo vệ đê sông Hồng, các tuyến điện cao thế, giếng khoan... diện tích Hồ Tây, sông Hồng, quy hoạch đ−ợc chia thành các khu vực sau:
(a) Khu vực đC xây dựng:
Khu thứ nhất, bao gồm đất công trình công cộng, cơ quan xí nghiệp, đất an ninh quốc phòng, đất đơn vị ở đô thị hiện có. Đây là khu vực có mật độ xây dựng từ 25- 40%, một số khu vực có thể cao hơn, mật độ dân c− cũng biến động lớn, thay đổi từ 141 ng−ời/ha (Ph−ờng Phú Th−ợng) đến 657 ng−ời/ha (Ph−ờng Thuỵ Khuê). Nhìn chung chất l−ợng các công trình không đồng đều, phần lớn ở mức trung bình, công trình mới xây dựng thời gian gần đây có chất l−ợng tốt và hình thức kiến trúc đẹp. Nh−ng vẫn cò hiện t−ợng: một số cơ quan, đơn vị SDĐ không đúng chức năng mục đích, thiếu hiệu quả, gây phức tạp cho quản lý xây dựng và đầu t− phát triển; một số cơ sở sản xuất gây ô nhiễm còn nằm lẫn trong các khu dân c−, cơ sở hạ tầng xB hội, hạ tầng kỹ thuật không t−ơng xứng với các tiêu chuẩn của đô thị, vì vậy các chỉ tiêu phục vụ dân sinh và xB hội ch−a đáp ứng đ−ợc nhu cầụ
Khu vực thứ hai, bao gồm làng xóm, mật độ xây dựng dao động trong khoảng từ 20-30%, mật độ dân c− trung bình 175 ng−ời/ha, trong đó thấp nhất là 132 ng−ời/ha, (ph−ờng Phú Th−ợng) cao nhất 291 ng−ời/ha (ph−ờng B−ởi), khu vực này chịu nhiều ảnh h−ởng của quá trình đô thị hoá, đặc biệt trong các
khu vực bán đảo thuộc Ph−ờng Quảng An, phía Tây Hồ Tây (ph−ờng Nhật Tân), chất l−ợng công trình đạt mức trung bình. Công trình mới xây dựng đạt chất l−ợng tốt nh−ng kiến trúc còn nhiều bất cập, không thống nhất, làm mất đi bản sắc kiến trúc truyền thống và cảnh quan thiên nhiên. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình công cộng thiếu và mất cân đối không đáp ứng đ−ợc nhu cầụ
(b) Khu đất ch−a xây dựng:
Bao gồm toàn bộ phần đất trồng trọt còn lại, đ−ợc phân chia thành 2 khu vực: Khu vực thuận lợi cho xây dựng: là phần đất phía trong đê sông Hồng đ−ợc xác định có nền địa chất ổn định, địa hình t−ơng đối bằng phẳng, cao độ nền trung bình đạt trên 5m, phần lớn đất đai là ruộng canh tác, gần các trục đ−ờng giao thông và đ−ờng cấp điện, cấp n−ớc, thuận lợi cho đầu t− phát triển đô thị; Khu vực không thuận lợi cho xây dựng: toàn bộ phần đất nằm ngoài đê sông Hồng, có nền địa chất yếu, địa hình không ổn định, do ảnh h−ởng của lũ sông Hồng nên th−ờng bị ngập lụt, đầu t− xây dựng hạ tầng kỹ thuật khó khăn phức tạp.
Quy hoạch SDĐ của quận do sở Kiến trúc đô thị, kết hợp sở TN&MT Hà Nội lập, phòng TN&MT quận là cơ quan tổ chức thực hiện, trên cơ sở quy hoạch đB đ−ợc Thủ t−ớng Chính phủ phê duyệt. Quy hoạch đ−ợc lập theo quy trình từ trên xuống, quy hoạch cấp d−ới phải theo quy hoạch của cấp trên. Trong quá trình nghiên cứu lập quy hoạch ch−a thực sự quan tâm tới việc tham khảo ý kiến của ng−ời dân và DN. Tuy nhiên, quá trình lập quy hoạch có sự đóng góp của các tổ chức đoàn thể nh−: Mặt trận tổ quốc, công đoàn, phụ nữ... thông qua một số cuộc họp đóng góp ý kiến và đ−ợc HĐND quận phê duyệt tr−ớc khi trình UBND thành phố. Khi quy hoạch đ−ợc phê duyệt có công bố trên các ph−ơng tiện thông tin đại chúng nh− báo chí, truyền hình và tại trụ sở UBND các ph−ờng và quận. Nhìn chung, công tác lập và công khai, quản lý quy hoạch tại quận Tây Hồ có thực hiện theo Luật, nh−ng còn mang tính hình thức và kết quả còn hạn chế ở các mặt nh−:
* Do việc lập quy hoạch mang tính chất từ trên xuống, cơ sở luật pháp còn chồng chéo, không đồng bộ. Quy hoạch của quận đB thể hiện đ−ợc ý chí của cấp trên nh−ng còn hạn chế về nguyện vọng của ng−ời dân tại khu vực đ−ợc quy hoạch, nhiều điểm không thực tế, tính khả thi không cao, mang nặng tính hình thức và ch−a phản ánh đ−ợc nhu cầu thực sự của ng−ời dân, DN. Ví dụ, khu vực ven và ngoài đê sông Hồng có số l−ợng dân c− lớn, làng xóm ở ổn định từ lâu đời, đ−ợc quy hoạch là khu dân c− nh−ng hiện không đ−ợc xây dựng vì vi phạm Pháp lệnh đê điều do thuộc vùng thoát lũ. CQQ mới chỉ đ−a ra những biện pháp cấm và không cấp phép xây dựng sửa chữa nhà ở, công trình mà ch−a đề ra giải pháp giải quyết các nhu cầu về đời sống sinh hoạt của ng−ời dân nh− di chuyển họ đến những nơi ở khác nếu thực sự cấm xây dựng. Do vậy, khu vực này hiện t−ợng 100% dân c− xây dựng không phép, chính quyền không thể quản lý đ−ợc. Quy hoạch không chú ý đến việc bảo tồn nghề truyền thống tại quận đB gây nhiều bức xúc trong dân và báo chí đB tốn nhiều giấy mực về vấn đề giữ lại những "dinh" đào truyền thống ở ph−ờng Nhật Tân.
Theo quy hoạch này thì đến năm 2010-2015 trên quận Tây Hồ sẽ không còn đất nông nghiệp và có nghĩa là làng đào truyền thống Nhật Tân, quất Quảng Bá nổi tiếng một thời sẽ còn lại rất ít, chủ yếu khu vực ngoài bBi sông Hồng. Thói quen tết đến lên Nhật Tân ngắm hoa đào của ng−ời dân Hà Nội và du khách trong ngoài n−ớc sẽ mất đi, thay vào đó là những khối bê tông không ăn nhập với cảnh quan. Vậy liệu mục tiêu phát triển KT- XH của quận đB đề ra, là phát triển du lịch có đạt đ−ợc không? Trong khi quy hoạch đ−ợc duyệt đB không tính hết việc bảo tồn những nét văn hóa phong tục truyền thống, những tính cách riêng biệt chỉ có ở Tây Hồ, cũng nh− vấn đề môi tr−ờng sinh tháỉ . Quy hoạch hiện nay của Tây Hồ cũng nh− Hà Nội hiện có những bất cập nh−: tập trung quá mức các trung tâm hành chính, văn hóa, th−ơng mại, dịch vụ vào các khu vực các quận nội thành cũ. Trong khi hệ thống giao thông, hạ tầng tại đây không còn đất để mở rộng và phát triển. Quy hoạch ch−a cân đối giữa khu ở và nơi làm việc, các trung tâm dịch vụ
giải trí đB tạo ra hiện t−ợng "con lắc" cho ng−ời dân phải di chuyển nhiều trong đời sống hàng ngàỵ Chẳng hạn, ng−ời dân ở quận Tây Hồ không có bệnh viện, nhà hát, các trung tâm mua sắm. Do vậy, khi có nhu cầu họ phải di chuyển vào các khu trung tâm tạo cho mật độ giao thông tăng, và đó cũng là một trong nguyên nhân gây ách tắc giao thông hiện naỵ
* Quy hoạch không gắn với các yếu tố nguồn kinh phí, biện pháp tổ chức thực hiện, phân kỳ thực hiện tạo nên những quy hoạch "treo". Ví dụ nh−: đất quy hoạch trồng cây xanh nh−ng không có kinh phí, không có đơn vị thực hiện. Quận Tây Hồ cũng nh− nhiều địa ph−ơng khác trên cả n−ớc, đất cây xanh th−ờng bị lấn chiếm hoặc sử dụng sai mục đích nh− tự chuyển đổi sang đất ở, tạo ra sự bất cập trong quản lý và bức xúc trong ng−ời dân. Ngoài ra việc quản lý quy hoạch không nghiêm dẫn đến nhiều tr−ờng hợp xây dựng không phép, không tuân thủ chiều cao, mật độ xây dựng đB làm phá vỡ cảnh quan khu vực, phá vỡ quy hoạch gây hậu quản lớn cho những năm tiếp theọ Đều này có thể chứng minh đ−ợc bằng việc so sánh quy hoạch mặt bằng tổng thể của quận đB đ−ợc thành phố phê duyệt năm 2001. Sự đối chiếu này cho thấy sự khác biệt lớn giữa quy hoạch và thực tế. Hồ Tây đB bị bao bọc và bởi các mảng bê tông lớn, nhiều khu cây xanh và khoảng không gian công cộng tiếp cận cảnh quan của hồ đB đ−ợc chuyển thành nhà ở. Nếu du khách thăm quan quận Tây Hồ, trừ tuyến đ−ờng Thanh Niên thì không thể biết mình đang ở tại một quận có Hồ Tây với diện tích mặt n−ớc tới trên 530hạ Kinh nghiệm của một số địa ph−ơng cho thấy: tác hại của lập và quản lý quy hoạch không tốt gây lBng phí rất lớn cho nền kinh tế, là những bài học đau xót, nh−ng không có ai chịu trách nhiệm. Quận Tây Hồ đến nay nhiều mốc giới quy hoạch, khu đất đ−ợc quy hoạch đB đ−ợc phê duyệt, nh−ng vẫn ch−a cắm mốc, hoặc giao trách nhiệm quản lý cho đơn vị phòng ban, ph−ờng cụ thể. Nhiều tr−ờng hợp xây dựng không phép, vi phạm quy hoạch mốc giới mở đ−ờng, công trình công cộng ch−a đ−ợc xử lý, việc tự ý chuyển đổi mục đích xây dựng tại các khu cây xanh...
* Việc công khai quy hoạch của quận chỉ thực hiện đ−ợc ở những ngày đầu và tác dụng không lớn. Quy hoạch chi tiết 1/2000, nhiều bản vẽ nếu để gần thì khó bảo quản có thể bị rách, hỏng nh−ng để cao thì không xem đ−ợc, cũng nh− không phải ng−ời dân nào cũng có thể hiểu và đọc đ−ợc bản vẽ. Trụ sở UBND ph−ờng, quận có hạn về diện tích, trong khi đó còn có nhu cầu thông tin cho các lĩnh vực khác nhau, quy chế kiểm tra bắt buộc thực hiện không có. Do vậy, đến nay không UBND ph−ờng nào của quận còn công bố quy hoạch SDĐĐ tại trụ sở. Trong QLNN nhiều quy định t−ởng nh− đơn giản, nh−ng nếu không có biện pháp tổ chức thực hiện khoa học, sự kiểm tra, sự cam kết của lBnh đạo các cấp chính quyền thì không thể thực hiện đ−ợc.
* Quy hoạch chi tiết quận Tây Hồ đ−ợc phê duyệt từ 2001, nh−ng gần 10 năm các ph−ờng thuộc quận vẫn ch−a có QHSDĐ chi tiết, gây không ít khó khăn cho quản lý. Thực tế này không chỉ là vấn đề bất cập của quận Tây Hồ mà còn là vấn đề chung của cả n−ớc: Hiện còn tới 38% đơn vị cấp huyện và 45% đơn vị cấp xB ch−a có quy hoạch). Nh−ng điều đáng nói ở đây là chất l−ợng quy hoạch không cao (không phù hợp với nhu cầu thực tế nên phải điều chỉnh th−ờng xuyên), nhiều nơi giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ, thu hồi đất trái quy hoạch, KHSDĐ.
Đây cũng là một trong những nguyên nhân hạn chế kết quả QLNN về đất đai CQQ Tây Hồ. Nh−ng một điều khó hiểu là: quy định của pháp luật, có hiệu lực, nh−ng cơ quan thực thi pháp luật không thực hiện trong nhiều năm, nh−ng không có phê bình nhắc nhở của cơ quan cấp trên, hoặc cán bộ nào chịu trách nhiệm.