Nội dung nghiên cứu

CHƢƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

2.3. Nội dung nghiên cứu

- Nghiên cứu điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thành phố Hà Nội và tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thành phố.

- Nghiên cứu, đánh giá thực trạng về tình hình phát triển đất đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội trong những năm gần đây và giới thiệu khái quát các khu đô thị mới được chọn nghiên cứu.

- Phân tích, đánh giá thực trạng cơng tác quản lý đất đai tại các khu đô thị mới trên địa bàn thành phố Hà Nội đã lựa chọn

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai tại các khu đô thị mới đã nghiên cứu.

2.4. Phƣơng pháp nghiên cứu

2.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Đề tài chọn hai khu đô thị mới trên địa bàn thành phố Hà Nội. Những khu đơ thị này có các đặc điểm sau:

Những khu vực này có nhiều dự án phát triển trong giai đoạn vừa qua. Đây là các quận, huyện có mức độ giao dịch bất động sản cao, nhu cầu về nhà ở lớn.

- Chọn Khu đô thị của nhiều loại chủ đầu tư khác nhau. Trong đó có các chủ đầu tư lớn, có tiềm lực tài chính lớn, có kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản và có cả các chủ đầu tư cịn rất mới mẻ.

- Về loại dự án được lựa chọn nghiên cứu cũng đa dạng, phong phú như có dự án tổ hợp nhà ở, văn phòng, thương mại; dự án xây dựng nhà ở xã hội...

2.4.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp

Tìm hiểu, thu thập, hệ thống hóa và kế thừa các tài liệu đã nghiên cứu hoặc có liên quan đến đề tài. Các thơng tin, số liệu về tình hình sử dụng đất thu thập được qua các năm. Xử lý logic các tài liệu và giải quyết các vấn đề đặt ra, thể hiện thông qua các bảng thống kê, đồ thị để so sánh, đánh giá và rút ra kết luận cần thiết. Nguồn từ các cơ quan của thành phố Hà Nội: Sở TN&MT, Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch Kiến trúc…

+ Từ Sở TN&MT thành phố Hà Nội: Thu thập số liệu về tình hình quản lý, sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất của địa phương.

+ Các Sở, ban ngành chức năng của thành phố như: Thống kê, Tài chính, Xây dựng, Quy hoạch Kiến trúc về tình hình xây dựng các dự án phát triển khu đô thị.

+ Từ Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hà Nội: về các số liệu liên quan đến kết quả hoạt động của Văn phịng, tình hình cấp giấy chứng nhận...

+ Ban quản lý dự án và chủ đầu tư: Thu thập các tài liệu, số liệu, bản đồ, hồ sơ quy hoạch, hồ sơ phê duyệt dự án, hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận tại các dự án để làm cơ sở cho việc phân tích, đánh giá

2.4.3. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp

Để đảm bảo độ tin cậy và chính xác của thông tin thể hiện trong báo cáo, nhằm kiểm tra, đối sốt tình hình xây dựng tại các dự án chọn nghiên cứu. Từ đó có cơ sở để bổ sung, cập nhật các thông tin, số liệu của đối tượng nghiên cứu.

Thu thập số liệu sơ cấp từ việc điều tra, khảo sát các hộ gia đình, cá nhân mua nhà ở hoặc sử dụng đất ở tại các khu đô thị. Số phiếu điều tra như sau:

- Điều tra tổng số phiếu là 60 phiếu theo nguyên tắc chia đều cho các khu đô thị mới: 30 phiếu dành cho hộ gia đình, cá nhân /1 khu đơ thị mới. Trong đó, tiêu chí chúng tơi đặt ra là tại mỗi khu đô thị, số lượng người mua căn hộ chung cư khoảng 70%, còn lại khoảng 30% là số người sử dụng đất ở.

- Mẫu phiếu điều tra phỏng vấn kèm theo trong phần phụ lục.

2.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp

Phương pháp này nhằm thu thập những thông tin và các vấn đề có liên quan, xử lý chúng để đưa ra nhận xét, kết luận và kiến nghị giải pháp. Các tư liệu có được trong đề tài này gồm các cơng trình nghiên cứu trước đó, các bài viết, báo cáo trên các phương tiện thông tin đại chúng, sách báo và internet... Phương pháp này giúp tiết kiệm thời gian và kinh phí nhưng vẫn có được tầm nhìn khái quát về vấn đề nghiên cứu.

Phương pháp thống kê sử dụng excel để xử lý số liệu chuyên môn. Trên cơ sở các số liệu, tài liệu khảo sát, thu thập được, tiến hành thống kê, lập bảng biểu tổng hợp số liệu để nắm bắt được tổng quan thực trạng công tác quản lý, sử dụng đất đai.

2.4.5. Phương pháp phân tích, so sánh

Phân tích và so sánh để đưa ra đánh giá về thực trạng công tác quản lý, sử dụng đất khu đơ thị. Để phân tích và so sánh đối tượng nghiên cứu tôi sử dụng các phương pháp sau:

Phương pháp tiếp cận phân tích và tổng hợp: phương pháp này phân chia đối tượng thành những phần có bản chất khác biệt nhau. Qua phân tích riêng biệt từng bộ phận, người nghiên cứu tổng hợp để tìm mối liên hệ tất yếu giữa các bộ phận đã được phân tích. Qua đó hình thành được cái nhìn tổng quan về bản chất đối tượng nghiên cứu. Thông tin thu thập được luôn phải tồn tại dưới hai dạng định tính và định lượng.

Ngồi ra đề tài còn sử dụng phương pháp phân tích bằng cách quan sát đối tượng nghiên cứu một cách biệt lập đối với các đối tượng khác. Tiếp cận so sánh cho phép quan sát một sự vật trong tương quan. Từ các sự vật đối chứng, người nghiên cứu có thể dẫn đến kết quả là nhận thức được tính cá biệt trong đối tượng nghiên cứu.

CHƢƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và quản lý, sử dụng đất thành phố Hà Nội phố Hà Nội

3.1.1. Điều kiện tự nhiên thành phố Hà Nội

Thành phố Hà Nội nằm ở phía Tây Bắc của vùng Đồng bằng Sơng Hồng, vị trí địa lý:

- Phía Bắc tiếp giáp với các tỉnh Thái Nguyên, Vĩnh Phúc. - Phía Nam tiếp giáp với tỉnh Hà Nam.

- Phía Đơng tiếp giáp các tỉnh Bắc Giang, Bắc Ninh và Hưng Yên. - Phía Tây tiếp giáp các tỉnh Hịa Bình và Phú Thọ.

Tổng diện tích tự nhiên tồn thành phố năm 2017 là 3.358,92 km².

Hà Nội có vị trí địa lý, kinh tế, chính trị quan trọng là thủ đơ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Nghị quyết 15 NQ/TW của Bộ Chính trị (ngày 15 tháng 12 năm 2000) đã xác định: Hà Nội "là trái tim của cả nước, đầu não chính trị - hành chính quốc gia, trung tâm lớn về văn hóa, khoa học, giáo dục, kinh tế và giao dịch quốc tế".

Hà Nội có hệ thống giao thơng đa dạng và phát triển như: Đường bộ, sắt, thủy và hàng không kết nối với các tỉnh và thành phố của đồng bằng Bắc Bộ và các tỉnh phía Bắc. Đó là những yếu tố gắn kết chặt chẽ Hà Nội với các trung tâm kinh tế trong cả nước và tạo điều kiện thuận lợi để Hà Nội phát triển mạnh giao lưu thương mại với nước ngoài, tiếp nhận kịp thời các thông tin, thành tựu khoa học và kỹ thuật của thế giới, khu vực và cùng hội nhập vào quá trình phát triển năng động của khu vực Đơng Nam Á - Thái Bình Dương.

3.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội thành phố Hà Nội

Thực hiện sự chỉ đạo của Thành ủy, Ủy ban nhân dân Thành phố đã thực hiện có hiệu quả các chủ trương, chính sách lớn về phát triển kinh tế của Trung ương trong giai đoạn vừa qua, nhằm ổn định kinh tế vĩ mơ, kiểm sốt lạm phát, đảm bảo an sinh xã hội, đẩy mạnh tái cơ cấu kinh tế; nâng cao chất lượng, hiệu quả, sức cạnh tranh của nền kinh tế. Trong những năm qua, kinh tế Thủ đô tiếp tục phát triển, đạt

mức tăng trưởng khá. Tổng sản phẩm trên địa bàn bình quân giai đoạn 2011-2017 tăng 9,25%, gấp 1,58 lần mức tăng bình qn chung của cả nước. Quy mơ GRDP năm 2017 theo giá hiện hành đạt 570.046 nghìn tỷ đồng (khoảng 27,6 tỷ USD), bình quân thu nhập đầu người khoảng 3.600 USD, tăng gấp 1,8 lần so với năm 2010. Các ngành kinh tế được phục hồi và tiếp tục tăng trưởng, cơ cấu kinh tế tiếp tục chuyển dịch theo hướng tích cực: Tỷ trọng ngành dịch vụ chiếm 53,4%, công nghiệp - xây dựng chiếm 41,7% và nông nghiệp là 4,9%; các nhóm ngành đều có mức tăng trưởng khá.

- Ngành dịch vụ tiếp tục có mức tăng trưởng cao, bình qn 5 năm tăng 9,97%; kim ngạch xuất khẩu giảm 2,75%; nhập khẩu tăng 2,6%. Các ngành dịch vụ chất lượng cao, trình độ cao có mức tăng trưởng cao hơn so với tồn ngành. Du lịch phát triển mạnh, đóng góp tích cực vào tăng trưởng chung.

- Ngành công nghiệp - xây dựng được phục hồi, tiếp tục duy trì tốc độ tăng trưởng khá, bình quân 5 năm tăng 9,11%. Bước đầu hình thành một số khu công nghệ cao hoạt động hiệu quả; công nghiệp chế biến, chế tạo, công nghiệp điện tử, công nghệ thông tin phát triển mạnh; các khu, cụm cơng nghiệp đóng góp quan trọng vào phát triển chung của ngành, công nghiệp hỗ trợ được đẩy mạnh. Các làng nghề, phố nghề truyền thống từng bước được củng cố, xây dựng thương hiệu sản phẩm.

- Ngành nơng nghiệp đạt kết quả tích cực, bình quân tăng 2,6%/năm, cao hơn so với chỉ tiêu đặt ra, giá trị sản xuất đạt khoảng 231 triệu đồng/ha đất canh tác, tăng 1,24 lần so với năm 2010. Cơ cấu nội ngành nông nghiệp tiếp tục chuyển dịch theo hướng giảm dần tỷ trọng trồng trọt, tăng tỷ trọng chăn nuôi, chế biến và dịch vụ nông nghiệp. Phát triển nông nghiệp sinh thái, ứng dụng công nghệ, kỹ thuật tiên tiến, nâng cao năng suất, bảo đảm hiệu quả, bền vững. Hình thành và mở rộng một số vùng sản xuất hàng hóa tập trung có giá trị kinh tế cao; đã có nhiều cánh đồng mẫu lớn sản xuất lúa, hoa, cây ăn quả chất lượng cao, giá trị sản xuất lớn, đạt từ 1 - 2 tỷ đồng/ha.

Thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa của Thủ đô tiếp tục được hồn thiện; các thành phần kinh tế được khuyến khích phát triển và có sự biến

đổi tích cực về tỷ trọng: kinh tế nhà nước khoảng 41,9%; kinh tế ngoài nhà nước 40,6%; kinh tế có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài 16,5%. Cơ bản hoàn thành kế hoạch sắp xếp, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước giai đoạn 2011 – 2017 [28].

Việc hợp tác, liên kết phát triển kinh tế Vùng được quan tâm, gắn với nâng cao năng lực cạnh tranh, phát huy thế mạnh ở từng địa phương và trong toàn vùng. Tăng cường đầu tư kết cấu hạ tầng khu vực ngoại thành, kết nối hạ tầng giữa Hà Nội và các địa phương trong Vùng. Liên kết, hợp tác với các tỉnh, thành phố trong cả nước, đặc biệt là liên kết phát triển du lịch giữa Thủ đô với Vùng đồng bằng sông Hồng đạt kết quả tích cực. Hà Nội thực hiện tốt vai trị là trung tâm tài chính - ngân hàng, dịch vụ chất lượng cao của khu vực phía Bắc và cả nước. Chương trình hội nhập kinh tế quốc tế được chỉ đạo thực hiện có hiệu quả. Sức cạnh tranh của kinh tế Thủ đô từng bước được nâng lên.

Huy động và sử dụng có hiệu quả các nguồn lực, đẩy mạnh xã hội hóa, tập trung cho đầu tư phát triển. Tổng vốn đầu tư phát triển trên địa bàn 5 năm đạt trên 1 triệu 400 ngàn tỷ đồng, đạt kế hoạch và tăng gấp gần 2 lần giai đoạn 2006-2010. Đầu tư trực tiếp nước ngoài thu hút được 1.080 dự án, với tổng số vốn đăng ký gần 3 tỷ USD. Thực hiện chủ trương xã hội hóa đầu tư đạt kết quả tích cực, nhất là lĩnh vực văn hóa, giáo dục, y tế.

Thu ngân sách nhà nước trên địa bàn đạt và vượt dự toán: giai đoạn 2012-2017, tổng thu ngân sách trên địa bàn đạt khoảng 714,5 ngàn tỷ đồng, tỷ lệ tăng bình quân khoảng 7,1%/năm. Chi ngân sách địa phương gần 273 ngàn tỷ đồng, tỷ lệ tăng bình quân 7,7%/năm, bảo đảm cân đối chi thường xuyên và ưu tiên tập trung cho đầu tư phát triển. Trong đó, chi đầu tư phát triển bằng 45,04%, chi thường xuyên bằng 52,38% tổng chi ngân sách [28].

Bảng 3.1. Thực trạng tăng trƣởng một số chỉ tiêu chủ yếu TT Chỉ liêu Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 1 GDP (%),trong đó 11,26 10,68 9,05 8,46 8,8 9,24 - Dịch vụ 11,46 11,8 9,60 9,06 9,6 9,91 - Công, nghiệp-xây dựng 11,72 10,3 9,43 8,31 8,5 8,3 -Nông nghiệp 6,44 3,7 0,77 3,42 2,0 2,47

2 Tăng trưởng đầu tư xã hội (%) 5,4 20,5 21,3 12,0 12,0 11,7 3 GDP/người (/triệu đồng) 37,1 47,0 56,0 63,3 69,8 76,4 4 Tăng trưởng kim ngạch xuất khẩu

(%)

28,1 20,6 0,3 1,0 11,7 14,2 5 Tăng trưởng kim ngạch nhập khẩu

(%)

13,2 18,2 -4,7 -2,9 4,7 9,2

Nguồn: Báo cáo UBND TP. Hà Nội (2018)

3.1.3. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội

3.1.3.1. Những mặt đạt được

- Công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố có chuyển biến tích cực. UBND thành phố đã chủ động, tích cực, quyết liệt tập trung tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố. Tính đến hết quý I/2018 đã cấp giấy chứng nhận cho các tổ chức được 17.233 thửa/19.247 thửa, đạt 89,54%.

- Thời kỳ 2011-2017, Thành phố đã lập và phê duyệt quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu (2011-2015) cho các quận, huyện, thị xã trên địa bàn. Năm 2014 đã triển khai lập kế hoạch sử dụng đất năm 2015 cấp huyện và đã thẩm định, phê duyệt cho toàn bộ 30/30 quận, huyện, thị xã. Kế hoạch sử dụng đất năm 2016, 2017 và năm 2018 cũng đã được lập, thẩm định và phê duyệt kịp thời theo quy định. Cùng với việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất của Thành phố, UBND Thành phố chỉ đạo các quận, huyện, thị xã đã triển khai lập điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất của địa phương mình. Đến nay các địa phương đều đã triển khai và đang chờ để thẩm định, phê duyệt.

- Các quy hoạch phân khu, một số quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt là công cụ trong quản lý, sử dụng đất đai một cách hiệu quả, tiết kiệm.

- Việc chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và tổ chức phù hợp với quy hoạch được tiến hành thường xuyên, theo đúng quy trình; tạo điều kiện cho người dân thực hiện quyền lợi của mình và tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước. Các tổ chức được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (theo luật Đất đai năm 2003 và năm 2013) đã triển khai xây dựng và đi vào hoạt động, đảm bảo việc sử dụng đất đúng mục đích, đúng tiến độ, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

- Giai đoạn 2012-2017, thành phố Hà Nội đã quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất 1.914 dự án, với diện tích 4.082,4 ha. Trong đó đối với các dự án ngoài ngân sách nhà nước, thành phố đã chấp thuận triển khai 634 dự án có sử dụng đất (trong đó có cấp giấy chứng nhận đầu tư và điều chỉnh cho 287 dự án; chấp thuận đầu tư và điều chỉnh cho 47 dự án; quyết định chủ trương và điều chỉnh cho 300 dự án). Quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện 698 dự án với tổng diện tích 1.400 ha [19].

- Giai đoạn 2012-2017, thành phố đã ban hành 38 quyết định thu hồi đất, bãi bỏ