1.2. Khái quát chung về thế chấp bất động sản hình thành trong tương lai
1.2.2. Đặc điểm của thế chấp bất động sản hình thành trong tương lai
Cũng như thế chấp tài sản thơng thường, thế chấp tài sản hình thành trong tương lai có những đặc điểm cơ bản sau:
Một là: Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai mang tính chất bổ sung cho
nghĩa vụ chính hay nói cách khác thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là một biện pháp bảo đảm bổ sung. Có nghĩa là, biện pháp thế chấp này khơng tồn tại một cách độc lập mà ln phụ thuộc vào một nghĩa vụ chính nào đó mà ở đây phổ biến nhất là nghĩa vụ trả tiền gốc và lãi từ hợp đồng vay vốn. Đồng thời, việc thực hiện nghĩa vụ này chỉ xảy ra khi có sự vi phạm nghĩa vụ đã được thỏa thuận trong hợp đồng chính. Với vai trị là nghĩa vụ bổ sung, biện pháp thế chấp tài sản hình thành trong tương lai góp phần nâng cao trách nhiệm của bên thế chấp, thúc đẩy khả năng trả nợ, từ đó góp phần hạn chế rủi ro.
Hai là: Đối tượng của biện pháp thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là
những tài sản có giá trị vật chất, hay lợi ích vật chất. Nói chung, bất kì tài sản hoặc quyền tài sản hình thành trong tương lai khơng bị pháp luật cấm giao dịch mà có khả năng tạo ra lưu chuyển tiền tệ đều có thể được sử dụng bảo đảm nghĩa vụ. Quy luật ngang giá trong các quan hệ tài sản chỉ ra rằng lợi ích vật chất mới bù đắp được các lợi ích vật chất, nghĩa là, người nhận thế chấp bị thiệt hại vật chất do người thế chấp vi phạm nghĩa vụ thì chỉ có thể bù đắp thiệt hại này bằng các lợi ích vật chất khác phát sinh từ tài sản hình thành trong tương lai được mang thế chấp. Lợi ích vật chất là đối tượng chung của các biện pháp bảo đảm, nó thường là một tài sản, và tài sản này phải có đầy đủ các yếu tố mà pháp luật yêu cầu đối với một nghĩa vụ nói chung.
Ba là: Phạm vi bảo đảm thế chấp tài sản hình thành trong tương lai khơng vượt
quá phạm vi nghĩa vụ được bảo đảm đã được xác định trong nghĩa vụ chính. Nghĩa vụ dân sự có thể được bảo đảm một phần hoặc toàn bộ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật, nếu khơng có thỏa thuận và pháp luật khơng quy định phạm vi bảo đảm thì nghĩa vụ coi như được bảo đảm toàn bộ, kể cả nghĩa vụ trả lãi và bồi thường thiệt hại. Như vậy, khi thỏa thuận thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, bên thế chấp và bên nhận thế chấp được phép thỏa thuận phạm vi bảo đảm nghĩa vụ
của bên thế chấp. Trên thực tế, tài sản bảo đảm có giá trị lớn hơn rất nhiều so với giá trị nghĩa vụ được bảo đảm, nhưng mục đích của việc bảo đảm đó cũng là để người thế chấp thực hiện nghĩa vụ trong phạm vi được xác lập.
Bốn là: Biện pháp thế chấp tài sản hình thành trong tương lai phát sinh từ sự
thỏa thuận của các bên. Cách thức và nội dung của biện pháp bảo đảm đều là kết quả của sự thỏa thuận giữa bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm. Nội dung thỏa thuận bao gồm thỏa thuận về tài sản hình thành trong tương lai được sử dụng thế chấp, trách nhiệm và quyền lợi của các bên, cách thức xử lí tài sản… tất cả phụ thuộc vào ý chí của các bên, và tất nhiên phải trong khn khổ pháp luật.
Năm là: Biện pháp thế chấp tài sản hình thành trong tương lai chỉ được áp dụng
khi có vi phạm nghĩa vụ. Nếu nghĩa vụ chính đã được thực hiện đầy đủ thì các bên khơng cần áp dụng biện pháp bảo đảm. Trong quan hệ với nghĩa vụ chính, biện pháp thế chấp tài sản hình thành trong tương lai được xem là đương nhiên chấm dứt khi bên thế chấp đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình với bên nhận thế chấp. Có thể nói, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nói chung và thế chấp tài sản hình thành trong tương lai nói riêng chỉ mang tính chất dự phịng, có nghĩa là các biện pháp bảo đảm chỉ được áp dụng khi nghĩa vụ chính khơng được thực hiện hoặc thực hiện khơng đầy đủ qua đó bảo vệ bên có quyền.
Sáu là: Đây là đặc điểm riêng biệt của thế chấp tài sản hình thành trong tương
lai. Theo đó, trong hoạt động thế chấp này, bên thế chấp sử dụng tài sản chưa tồn tại trên thực tế tại thời điểm thế chấp, hoặc là tài sản mà bên thế chấp chưa xác lập đầy đủ quyền sở hữu để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự