Trước hết, các quy định về xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của BLDS năm 2015 như các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm, thủ tục xử lý tài sản bảo đảm, phương thức xử lý tài sản bảo đảm, thanh tốn số tiền có được từ việc xử lý tài sản bảo đảm... cũng như được áp dụng đối với xử lý tài sản thế chấp là bất động sản hình thành trong tương lai. Ngồi ra, việc xử lý tài sản thế chấp là bất động sản HTTTL cũng có những đặc trưng, được quy định cụ thể tại các quy định của luật chuyên ngành liên quan.
Trường hợp tài sản thế chấp là nhà ở thương mại HTTTL do tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản:
- Nếu chủ đầu tư chưa bàn giao nhà ở cho bên thế chấp, bên nhận thế chấp được quyền nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp theo quy định hoặc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL cho bên nhận chuyển nhượng tài sản thế chấp theo thủ tục quy định tại Nghị định số 99/NĐ- CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở25 và Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP (tại các điều 32 và điều 33).
- Nếu chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở cho bên thế chấp nhưng chưa thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua tài sản thế chấp. Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện theo
quy định của pháp luật. Bên nhận chuyển nhượng hoặc bên mua được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của bên bảo đảm từ hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL.
Trường hợp tài sản thế chấp là nhà ở xã hội HTTTL:
- Nếu chủ đầu tư chưa bàn giao nhà ở cho bên thế chấp thì bên nhận thế chấp phối hợp với chủ đầu tư chấm dứt hợp đồng mua bán nhà ở với bên thế chấp để bán lại nhà ở đó cho đối tượng được mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.
- Nếu chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở cho bên thế chấp nhưng chưa thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì bên nhận thế chấp phối hợp với chủ đầu tư bán lại nhà ở đó cho đối tượng được mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Trường hợp tài sản thế chấp là các loại bất động sản HTTTL khác: Nếu bên thế chấp là người mua tài sản trong hợp đồng mua bán bất động sản HTTTL thì bên nhận thế chấp có quyền xử lý bất động sản HTTTL này theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp và quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm. Bên nhận thế chấp (trong trường hợp nhận chính tài sản thế chấp để thay cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp) hoặc người mua tài sản thế chấp được quyền yêu cầu người bán bất động sản bàn giao bất động sản theo hợp đồng mua bán bất động sản.
2.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp bất động sản hình thành trongtương lai tại tỉnh Quảng Ninh tương lai tại tỉnh Quảng Ninh