1.2. Khái quát chung về thế chấp bất động sản hình thành trong tương lai
1.2.3. Phân loại thế chấp bất động sản hình thành trong tương lai
Đối với bất động sản HTTTL, hai dạng bảo đảm mà các bên có thể nghĩ tới là thế chấp quyền phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng bất động sản HTTTL hoặc trực tiếp thế chấp bất động sản HTTTL. Một số điểm khác biệt của hai dạng thế chấp này đó là:
- Thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng bất động sản HTTTL có đối tượng thế chấp là quyền tài sản, hồ sơ thế chấp thường bao gồm hợp đồng chuyển nhượng giữa khách hàng và chủ đầu tư, chứng từ hóa đơn đóng tiền mua nhà của bên thế chấp.
- Thế chấp bất động sản HTTTL có đối tượng thế chấp là bất động sản sẽ hình thành, hồ sơ thế chấp ngoài các giấy tờ như trên thì: Đối với thế chấp bất động sản HTTTL tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở cần phải có các giấy tờ chứng minh quyền bán nhà ở của chủ đầu tư là hợp pháp (như chứng thư bảo lãnh của ngân hàng thương mại bảo đảm cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với khách hàng; biên bản nghiệm thu đã xây xong phần móng của chủ đầu tư, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, bản vẽ chi tiết 1/500 và tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt). Đối với thế chấp bất động sản HTTTL xây dựng trên mảnh đất hợp pháp của tổ chức, cá nhân cần phải có Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai và giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có giấy phép xây dựng.
Thứ hai, về hình thức của hợp đồng:
- Thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng bất động sản HTTTL chỉ cần lập văn bản có đủ chữ ký, con dấu (nếu có); việc cơng chứng là tự nguyện.
- Thế chấp bất động sản HTTTL thì hợp đồng cần lập thành văn bản, hợp đồng cần phải được công chứng.
Thứ ba, về đăng ký giao dịch bảo đảm:
- Thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng bất động sản HTTTL là đăng ký tự nguyện tại Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản; theo thủ tục công bố.
- Thế chấp bất động sản HTTTL cũng là đăng ký tự nguyện tại Văn phòng đăng ký đất đai, theo thủ tục đăng ký xác minh.
Thứ tư, về sự thay đổi của tài sản trong quá trình bảo đảm:
- Thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng bất động sản HTTTL: Khi bất động sản hình thành, được bàn giao; nghĩa vụ trả tiền đã xong, hợp đồng chấm dứt thì tài sản thế chấp khơng cịn vì căn cứ phát sinh quyền tài sản (hợp đồng bất động sản HTTTL đã chấm dứt vì các bên đã hồn thành quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng theo khoản 1 điều 422 Bộ luật dân sự 2015). Tuy nhiên cần lưu ý trường hợp chủ đầu tư đã bàn giao nhà nhưng chưa hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho bên mua nhà và còn 5% giá trị hợp đồng chưa được thanh toán. Như vậy, giữa chủ đầu tư và người mua nhà vẫn có những mối quan hệ nhất định cho tới khi hồn tồn chấm dứt việc thanh tốn và cung cấp đầy đủ giấy chứng nhận quyền sở hữu.
- Thế chấp bất động sản HTTTL: Khi bất động sản HTTTL được hình thành, các bên tham gia giao dịch bảo đảm có thể u cầu Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện việc ghi nhận đăng ký thế chấp đồng thời với thủ tục chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất vào Giấy chứng nhận, trong đó ghi rõ nội dung “Tài sản gắn liền với đất đã hình thành, được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận và tiếp tục thế chấp (ghi tên tài sản) tại (ghi tên bên nhận thế chấp)”.
Thứ năm, về xử lý tài sản bảo đảm:
- Thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng bất động sản HTTTL: Tài sản thế chấp được xử lý khi bất động sản chưa hình thành, các bên có thể thỏa thuận xử lý theo phương thức chuyển giao hợp đồng mua bán từ bên thế chấp sang chủ thể mới. Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 16/6/2014 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm (“Thông tư liên tịch 16”) chỉ quy định xử lý quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở giống như xử lý thế chấp quyền đòi nợ (khoản 5 Điều 7); khi nhà ở đã hình thành và đã được bàn giao thì tài sản thế chấp khơng thể xử lý được vì đối tượng thế chấp là quyền (quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở nay đã chấm dứt vì một trong các căn cứ chấm dứt hợp đồng chấm dứt là khi các bên đã hoàn thành nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán), trừ khi các bên thỏa thuận sửa đổi hoặc ký mới lại hợp đồng thế chấp với đối
tượng là nhà ở đã hình thành và đã được chứng nhận sở hữu. Hợp đồng sửa đổi hoặc ký mới phải được công chứng và cần đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai để đảm bảo hiệu lực đối kháng với các bên thứ ba.
- Thế chấp bất động sản HTTTL: Nếu chủ đầu tư bất động sản chưa bàn giao cho bên thế chấp thì bên nhận thế chấp được quyền nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp. Nếu chủ đầu tư đã bàn giao bất động sản cho bên thế chấp nhưng chưa thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bên mua nhà ở trong trường hợp nhà ở được bán để thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm (Theo điều 8 Thông tư liên tịch 16).