2.1. Quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tạ
2.1.1. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại tòa án
Theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 về Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, tranh chấp QSDĐ đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nhưng khơng thành thì được giải quyết như sau:
- Tranh chấp QSDĐ mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tịa án nhân dân giải quyết38;
- Tranh chấp QSDĐ mà đương sự khơng có Giấy chứng nhận hoặc khơng có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự có thể lựa chọn hình thức giải quyết tranh chấp khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự (ngồi hình thức nộp đơn u cầu giải quyết tranh chấp tại UBND có thẩm quyền)39.
- Nếu đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp QSDĐ được thực hiện như sau:
(a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau do Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định
38 Khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013
giải quyết thì có quyền khởi kiện tại TAND theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính (hoặc khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh)40;
(b) Trường hợp tranh chấp mà một bên đương sự là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài do Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết; nếu khơng đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khởi kiện tại TAND theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính (hoặc khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường)41.
Vậy theo Luật Đất đai năm 2013, khi các đương sự lựa chọn khởi kiện tại Tòa án u cầu giải quyết, dù có hay khơng có giấy chứng nhận QSDĐ hoặc khơng có các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì Tịa án đều có thẩm quyền thụ lý giải quyết.
Theo quy định của BLTTDS năm 2015, tranh chấp QSDĐ là một trong những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND, thẩm quyền giải quyết tranh chấp của TAND các cấp và cùng cấp được phân chia như sau:
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ của Tòa án cùng cấp
- Các quy định mang tính nguyên tắc phân định thẩm quyền giữa các tòa án sơ thẩm cùng cấp
+ Thẩm quyền của Tịa án nơi có bất động sản: theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 39 BLTTDS năm 2015 “Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tịa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết”. Quy định này được xây dựng bởi mỗi QSDĐ đều có các hồ sơ, giấy tờ có ghi thơng tin, đặc điểm, nguồn gốc… và tình trạng của đất, quyền sử dụng đất đó do cơ quan quản lý bất động sản nắm giữ. Do đó, tịa án nơi có đất sẽ có lợi thế hơn các tịa án khác về việc thu thập nhanh chóng các thơng tin, có điều kiện kiểm tra thực địa nắm bắt thực tế đối tượng tranh chấp. Tòa án cần xác minh đúng vị trí của đất tranh chấp có cùng nằm trong địa phận hành chính với tịa án hay khơng, nếu khơng tịa án phải chuyển đơn và hướng
40 Điểm a khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013
dẫn cho đương sự đến tòa án cùng nằm trong địa phận hành chính với bất động sản.42
+ Thẩm quyền của tòa án nơi bị đơn cứ trú, nơi làm việc hoặc nơi đặt trụ sở: theo quy định tại điểm a khoản 1 Điểu 39 BLTTDS năm 2015 “Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các Điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này”. Vậy thẩm quyền của tòa án sẽ khác phụ
thuộc vào bị đơn là các cá nhân hay cơ quan, tổ chức.
- Các quy định khác về phân định thẩm quyền giữa các tòa án sơ thẩm cùng cấp
+ Theo điểm b khoản 1 Điều 39 BLTTDS năm 2015 “Các đương sự có quyền
tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cá nhân hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cơ quan, tổ chức giải quyết những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này”. Quy định này thể hiện sự linh hoạt của pháp luật khi để các
đương sự có quyền lựa chọn tịa án giải quyết tranh chấp, tạo điều kiện thuận lợi và sự chủ động hơn cho các bên đương sự (thẩm quyền của tòa án phụ thuộc vào thỏa thuận của các bên đương sự).
+ Theo quy định tại khoản 1 Điều 40 BLTTDS năm 2015, nguyên đơn có quyền lựa chọn tòa án sơ thẩm giải quyết tranh chấp QSDĐ (thẩm quyền của tòa án phụ thuộc sự lựa chọn của nguyên đơn) trong các trường hợp:
(a) Nếu nguyên đơn không biết nơi cứ trú, nơi làm việc hoặc nơi đặt trụ sở của bị đơn thì có thể u cầu tịa án nơi bị đơn cú trú, làm việc, đặt trụ sở lần cuối cùng hoặc nơi có tài sản của bị đơn giải quyết43;
42 Nguyễn Thị Hải Thanh, Giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án từ thực tiễn quận Hải Châu, thành phố
Đà Nẵng, Luận văn thạc sĩ Luật học, Học viện Khoa học xã hội, Hà Nội năm
(b) Nếu tranh chấp phát sinh từ chi nhánh của bị đơn, nguyên đơn có quyền u cầu tịa án nơi bị đơn đặt chi nhánh hoặc tòa án nơi bị đơn đặt trụ sở giải quyết tranh chấp44;
(c) Nguyên đơn có thể u cầu Tịa án nơi mình cư trú, làm việc, có trụ sở giải quyết45;
(d) Nếu tranh chấp phát sinh từ quan hệ hợp đồng thì nguyên đơn có thể u cầu Tịa án nơi hợp đồng được thực hiện giải quyết46;
(e) Nếu các bị đơn cư trú, làm việc, có trụ sở ở nhiều nơi khác nhau thì ngun đơn có thể u cầu Tịa án nơi một trong các bị đơn cư trú, làm việc, có trụ sở giải quyết47;
(f) Nếu tranh chấp QSDĐ mà QSDĐ có ở nhiều địa phương khác nhau thì ngun đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi có một trong các Quyền sử dụng đất giải quyết48.
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ của các cấp Tòa án
Theo Điều 35, Điều 36, Điều 37 và Điều 38 BLTTDS năm 2015, TAND cấp huyện (TAND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) và TAND cấp tỉnh (TAND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) có thẩm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ theo thủ tục sơ thẩm.
- Đối với các tranh chấp nói chung (trong đó có tranh chấp QSDĐ), theo Điều 35 BLTTDS năm 2015, TAND cấp huyện có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp QSDĐ theo thủ tục sơ thẩm.
- Theo Điều 37 BLTTDS năm 2015, TAND cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ theo thủ tục sơ thẩm các trường hợp:
+ Tranh chấp QSDĐ có yếu tố nước ngồi: Tranh chấp QSDĐ giữa người sử dụng đất (cá nhân, tổ chức, hộ gia đình) trong nước với tổ chức nước ngồi có chức
44 Điểm b khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2013
45 Điểm c khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2013
46 Điểm g khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2013
47 Điểm h khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2013
năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam; Tranh chấp QSDĐ giữa tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam với nhau49.
+ Tranh chấp QSDĐ thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND cấp huyện nhưng TAND cấp tỉnh lấy lên để giải quyết.
2.1.2. Thủ tục về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại tòa án theo quy định của pháp luật Việt Nam
2.1.2.1. Thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận QSDĐ hay còn gọi là “sổ đỏ” là chứng thư pháp lý để Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của người có sổ50. Nhưng khơng phải có sổ đỏ là quyền lợi của chủ sử dụng đất sẽ được đảm bảo hoàn toàn. Rất nhiều trường hợp người sử dụng đất đã được cấp sổ đỏ nhưng vẫn xảy ra tranh chấp. Vậy khi xảy ra kiện tụng về tranh chấp QSDĐ, việc giải quyết tranh chấp tại tòa án sẽ phải thực hiện theo những thủ tục như thế nào?
Tranh chấp mà đương sự có Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 thì do TAND giải quyết, tiến hành theo thủ tục sau:
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện
Để tiến hành khởi kiện, nguyên đơn cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ khởi kiện, gồm:
- Đơn khởi kiện theo mẫu;
49 Nguyễn Thị Quỳnh (2020), Pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân tỉnh Thái Bình, Đại học luật Hà Nội
50 Tuấn Anh (2021), Phân biệt sổ đỏ và giấy tờ về quyền sử dụng đất, Báo lao động điện tử – Cơ quan của Tổng liên đoàn lao động Việt Nam
- Các giấy tờ liên quan đến QSDĐ của đất tranh chấp như: Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013;
- Biên bản hịa giải có chữ ký của các bên tham gia tranh chấp và xác nhận của UBND cấp cơ sở;
- Giấy tờ của người khởi kiện: Chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân, sổ hộ khẩu;
- Các giấy tờ chứng minh khác: Theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, ai khởi kiện vấn đề gì thì phải có các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện của mình.
Bước 2. Nộp đơn khởi kiện
- Nơi nộp: TAND cấp huyện nơi có đất đang tranh chấp.
- Hình thức nộp: Người khởi kiện có thể lựa chọn 1 trong 3 hình thức nộp đơn khởi kiện: nộp trực tiếp tại Tòa án, gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính hoặc gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thơng tin điện tử của Tòa án (nếu có).
Bước 3. Tịa thụ lý và giải quyết
Tòa án sẽ kiểm tra các giấy tờ trong hồ sơ khởi kiện: - Nếu hồ sơ chưa đủ, Tòa án sẽ yêu cầu bổ sung. - Nếu hồ sơ đủ:
+ Tòa án thơng báo nộp tạm ứng án phí, sau đó người khởi kiện nộp tạm ứng án phí tại cơ quan thuế theo giấy báo tạm ứng án phí và mang biên lai nộp lại cho Tòa án.
+ Sau khi nhận biên lai tạm ứng án phí, tịa án sẽ thụ lý vụ án.
Thủ tục chuẩn bị xét xử và xét xử
- Theo Điều 203 BLTTDS năm 2015, trừ các vụ án được xét xử theo thủ tục rút gọn hoặc có yếu tố nước ngồi thì các vụ án tranh chấp QSDĐ sẽ có thời hạn
chuẩn bị xét xử là 04 tháng tính từ ngày thụ lý vụ án. Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Chánh án Tịa án có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng. Như vậy, tổng thời hạn là 06 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án.
- Trong giai đoạn này Tòa án sẽ tổ chức hòa giải tại Tòa, nếu các bên hịa giải khơng thành Tòa án sẽ đưa vụ án tranh chấp ra xét xử sơ thẩm (nếu không thuộc trường hợp tạm đình chỉ hoặc đình chỉ).
- Sau khi có bản án sơ thẩm các bên tranh chấp có quyền kháng cáo nếu không đồng ý với bản án và phải đưa ra căn cứ chứng minh cho yêu cầu kháng cáo của mình.
2.1.2.2. Thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất khi khơng có Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất
Theo khoản 2 điều 203 Luật đất đai 2013: “Tranh chấp đất đai mà đương sự
khơng có Giấy chứng nhận hoặc khơng có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai là Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tịa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự”.
Khởi kiện tại Tịa án nhân dân có thẩm quyền căn cứ theo quy định tại khoản 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm c khoản 1 Điều 39 của BLTTDS năm 2015.
Quy trình khởi kiện được thực hiện lần lượt theo thứ tự sau:
Bước 1.Người khởi kiện nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nơi có đất tranh chấp.
* Điều kiện khởi kiện tranh chấp quyền sử đất
BLTTDS năm 2015 khơng có điều khoản riêng quy định về điều kiện khởi kiện vụ án. Căn cứ theo Điều 26, Điều 186, Điều 187, Điều 192 Tố BLTTDS năm 2015 và khoản 3 Điều 2 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, khi khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai người khởi kiện cần đáp ứng những điều kiện sau:
- Thuộc thẩm quyền của Tòa án theo loại việc; - Tranh chấp chưa được giải quyết;
- Phải được hòa giải tại UBND cấp xã. * Chuẩn bị và nộp hồ sơ khởi kiện Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện
Căn cứ theo khoản 2 Điều 189 BLTTDS năm 2015, người khởi kiện cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ khởi kiện, gồm:
- Đơn khởi kiện theo mẫu.
- Biên bản hịa giải khơng thành có chứng nhận của UBND xã và có chữ ký của các bên tranh chấp.
- Giấy tờ của người khởi kiện: Sổ hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước cơng dân hoặc hộ chiếu cịn giá trị sử dụng.
- Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.
Theo quy định của BLTTDS năm 2015, ai khởi kiện vấn đề gì phải có tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện đó.
Ví dụ:
+ Trường hợp tranh chấp QSDĐ mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì phải có Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ theo Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 nộp kèm theo đơn.
+ Trường hợp tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì có một trong những loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu.
* Nộp đơn khởi kiện
- Nộp đơn tại Tịa án nhân dân cấp huyện nơi có đất đang tranh chấp.
- Hình thức nộp đơn (theo khoản 1 Điều 190 BLTTDS năm 2015): Người khởi kiện nộp đơn bằng một trong các hình thức sau:
+ Nộp trực tiếp tại Tòa án;
+ Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
+ Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thơng tin điện tử của Tịa án (nếu có).
Bước 2. Sau khi hồn tất hồ sơ khởi kiện, người khởi kiện nộp tiền tạm ứng án phí và nộp biên lai thu tiền tạm ứng án phí cho Tịa án.
Mức án phí và tạm ứng án phí được quy định tại Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 quy định về án phí xử lý tranh chấp đất đai.
Bước 3. Tòa án thụ lý vụ án và tiến hành thủ tục hòa giải