7. Cơ cấu của luận văn
2.1. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT THI HÀNH ÁN DÂN SỰ VIỆT
2.1.5. Ngƣời có quyền và nghĩa vụ liên quan trong đấu giá tài sản
trong thi hành án dân sự
Trong thi hành án dân sự, người được thi hành án cũng có quyền lợi liên quan đến việc đấu giá. Họ được quyền thỏa thuận với người sở hữu tài sản là người phải thi hành án trong việc quyết định tổ chức thẩm định giá, tổ chức đấu giá. Sau khi định giá tài sản, nếu thấy giá trị không ph hợp gây khó khăn đến việc đấu giá (định giá quá cao) hoặc ảnh hưởng đến quyền lợi của mình (giá trị q thấp khơng đủ thi hành bản án), họ có quyền yêu cầu định giá lại giá trị tài sản. Họ được quyền nhận tiền đấu giá tài sản thành tương đương với bản án, quyết định có hiệu lực thi hành của Tòa án. Nếu giá trị tài sản bán được thấp hơn thì họ được nhận tồn bộ số tiền sau khi trừ đi chi phí đấu giá, chi phí thi hành án.
2.2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT THI HÀNH ÁN DÂN SỰ VIỆT NAM HIỆN HÀNH VỀ TÀI SẢN ĐƢA RA ĐẤU GIÁ NAM HIỆN HÀNH VỀ TÀI SẢN ĐƢA RA ĐẤU GIÁ
Trong pháp luật thi hành án dân sự chưa có quy định cụ thể nào xác định tài sản thi hành án dân sự nào được đưa ra đấu giá mà chỉ có quy định về tài sản khơng được kê biên để đảm bảo thi hành án, điều kiện để kê biên đối với tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở tại các Điều 87, 95, 110, 111 trong Luật thi hành án dân sự 2008 sửa đổi năm 2014. Thực tế cho thấy, các chấp hành viên đều xác định kê biên tài sản là sẽ phải đưa tài sản kê biên để thực hiện việc đấu giá tài sản và phải bảo đảm chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản hợp pháp cho người mua. Tuy nhiên, trong thực tiễn kê biên tài sản cho thấy điều kiện để kê biên tài sản là quyền sử dụng đất trong của Luật thi hành án dân sự hiện hành lại không ph hợp với điều kiện chuyển quyền sử dụng
48
đất được quy định trong Luật đất đai năm 2013, do đó đã gặp phải những vướng mắc khi thực hiện đấu giá tài sản này:
(i) Vướng mắc đối với việc xác định quyền sử dụng đất nào được kê biên để đưa ra đấu giá để bảo đảm thi hành án
Một trong những vướng mắc lớn nhất đối với tài sản kê biên là quyền sử dụng đất được đưa ra đấu giá là do Luật thi hành án dân sự quy định không nhất quán về việc được kê biên quyền sử dụng đất nào để thi hành án? Tại khoản 1 Điều 110, Luật thi hành án dân sự quy định: “Chấp hành viên chỉ kê
biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án thuộc trường hợp được chuyển quyền sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai”. Với quy định
này được hiểu là chấp hành viên “chỉ kê biên” trong trường hợp quyền sử dụng đất của người thi hành án thuộc trường hợp được chuyển quyền sử dụng theo pháp luật đất đai là những trường hợp đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, tại khoản 2 Điều 110, Luật thi hành án dân sự lại quy định: “Người phải thi hành án chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất mà thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc diện quy hoạch phải thu hồi đất, nhưng chưa có quyết định thu hồi đất thì vẫn được kê biên, xử lý quyền sử dụng đất đó”. Như vậy, theo khoản 2 Điều này lại cho phép chấp hành viên kê
biên cả những trường hợp đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo khoản 2, Điều 110 đã mâu thuẫn với chính khoản 1 và đang mâu thuẫn với điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo khoản 1 Điều 188, Luật đất đai năm 2013:
“a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
49
c) QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất”.
Xuất phát từ bất cập trong quy định này đã dẫn đến việc chấp hành viên rất e ngại kê biên tài sản là quyền sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Và thực tế đã có trường hợp chấp hành viên kê biên tài sản là quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2, Điều 110, Luật thi hành án dân sự, sau khi đã đấu giá thành thì Cơng chứng viên đã từ chối cơng chứng hợp đồng mua bán nên tài sản đã không thể chuyển quyền sử dụng cho người mua được tài sản. Cịn nếu chấp hành viên khơng kê biên tài sản là quyền sử dụng đất khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải đối đầu với khiếu nại từ phía người được thi hành án vì pháp luật cho phép chấp hành viên được quyền kê biên tài sản là quyền sử dụng đất trong trường hợp này nhưng chấp hành viên không thực hiện đúng quy định của pháp luật.
(ii) Bất cập khi tài sản kê biên là quyền sử dụng đất đưa ra đấu giá có sự chênh lệch về diện tích kê biên thực tế và diện tích được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Một trong những yêu cầu khi đưa tài sản thi hành án dân sự là quyền sử dụng đất ra đấu giá là phải xác định rõ diện tích của quyền sử dụng đất và thơng báo cơng khai diện tích đất để cho các khách hàng biết rõ và đăng k tham gia đấu giá. Tuy nhiên, thực tiễn khi đưa tài sản thi hành án dân sự là quyền sử dụng đất ra đấu giá, tổ chức đấu giá thấy có sự chêch lệch về diện tích trong biên bản kê biên của chấp hành viên với diện tích được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp. Căn cứ vào quy định của pháp luật thi hành án dân sự hiện hành chưa có điều luật nào hướng dẫn được chấp hành viên phải kê biên như thế nào khi diện tích kê biên thực tế và diện tích đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có sự sai lệch. Đây là một thực tiễn thường xuyên xảy ra trong khi kê biên
50
quyền sử dụng đất của người phải thi hành án mà chấp hành viên thường gặp đó là diện tích kê biên nhỏ hơn, hoặc lớn hơn so với diện tích mà người phải thi hành án được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đặc biệt vấn đề thực tiễn đặt ra ở đây là khi đưa tài sản kê biên là quyền sử dụng đất ra đấu giá thì Cơng chứng viên chỉ cơng chứng đúng diện tích được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà khơng cơng chứng theo diện tích thực tế của chấp hành viên kê biên. Do đó, khi đưa ra đấu giá tài sản thì tổ chức đấu giá cũng chỉ đấu giá đúng phần diện tích đã được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà cũng khơng thể đưa đúng diện tích thực tế ra đấu giá. Điều này hoặc gây thiệt hại cho người phải thi hành án, hoặc gây thiệt hại cho người được thi hành án và người trúng đấu giá, người mua được tài sản đấu giá sau này và gây ra những khiếu nại, bức xúc khác.
2.3. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT THI HÀNH ÁN DÂN SỰ VIỆT NAM HIỆN HÀNH VỀ TRÌNH TỰ, THỦ TỤC ĐẤU GIÁ TÀI SẢN NAM HIỆN HÀNH VỀ TRÌNH TỰ, THỦ TỤC ĐẤU GIÁ TÀI SẢN
2.3.1. Hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản
Theo Luật thi hành án dân sự 2008 sửa đổi năm 2014, tài sản đã kê biên được bán theo các hình thức: Đấu giá và bán không qua thủ tục đấu giá. Đương sự có quyền thoả thuận về tổ chức đấu giá trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày định giá. Chấp hành viên k hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản với tổ chức đấu giá do đương sự thoả thuận. Trường hợp đương sự khơng thoả thuận được thì Chấp hành viên lựa chọn tổ chức đấu giá để k hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản. Việc k hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản được tiến hành trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày định giá. Việc đấu giá đối với động sản phải được thực hiện trong thời hạn là 30 ngày, đối với bất động sản là 45 ngày, kể từ ngày k hợp đồng.
51