- Giữ bí mật thơng tin mà mình biết được trong thời gian làm dịch vụ, nếu các bên có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc pháp luật có quy định Bên
2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư tại Việt Nam hiện nay
nhà chung cư tại Việt Nam hiện nay
Theo thống kê sơ bộ đến nay, cả nước có khoảng hơn 3.000 tịa nhà chung cư; trong đó, tập trung chủ yếu tại thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Theo Nghị quyết của Ban Thường vụ Thành ủy, trong thời gian qua, công tác quản lý nhà nước đối với việc quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư đã được các cấp, các ngành Thành phố triển khai thực hiện, đạt được một số kết quả nhất định. Tuy nhiên, hiện vẫn còn một số hạn chế, bất cập trong việc quản lý vận hành, sử dụng nhà chung cư liên quan đến hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư. Điển hình là việc quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư chưa được thực hiện nghiêm túc; công tác tổ chức hội nghị nhà chung cư, việc bầu và công nhận ban quản trị cịn chưa được đơn đốc kịp thời và khơng ít trường hợp chậm so với quy định; việc lựa chọn đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư còn bất cập và hạn chế; khiếu kiện trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư cịn khá phổ biến;…. Theo báo cáo của các địa phương gửi về Bộ Xây dựng tính đến hết quý II/2019, trên phạm vi cả nước có 108 dự án xảy ra tranh chấp, khiếu nại giữa cư dân với chủ đầu tư, giữa Ban quản trị với đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có liên quan đến các hoạt động quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư, chủ
yếu xảy ra tại các dự án trên địa bàn thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Lấy ví dụ trên địa bàn thành phố Hà Nội, theo Sở Xây dựng Hà Nội, thành phố có số lượng chung cư chiếm 58% cả nước, đến nay có 13,5% dân số Hà Nội đang sinh sống ở chung cư. Đáng chú ý, trong số những chung cư của Hà Nội, có 86 chung cư có tranh chấp, ảnh hưởng đến an ninh trật tự xã hội. Mâu thuẫn chủ yếu là việc bàn giao, quản lý, sử dụng quỹ bảo trì, quản lý vận hành nhà chung cư; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư,…
2.2.1. Thực tiễn thi hành pháp luật 2.2.1.1. Về Ban quản trị nhà chung cư
Theo Thông tư 06/2019/TT-BXD, điều kiện để tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu được quy định như sau:
“a) Hội nghị của tòa nhà chung cư phải được tổ chức trong thời hạn 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư đó được bàn giao đưa vào sử dụng và có tối thiểu 50% số căn hộ đã được bàn giao cho người mua, thuê mua (không bao gồm số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua); trường hợp quá thời hạn quy định tại Điểm này mà tòa nhà chung cư chưa có đủ 50% số căn hộ được bàn giao thì hội nghị nhà chung cư được tổ chức sau khi có đủ 50% số căn hộ được bàn giao;
b) Hội nghị của cụm nhà chung cư được tổ chức khi có tối thiểu 50% số căn hộ của mỗi tịa nhà trong cụm đã được bàn giao cho người mua, thuê mua (không bao gồm số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua) và có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ của từng tòa nhà đã nhận bàn giao đưa vào sử dụng đồng ý nhập tòa nhà vào cụm nhà chung cư” [Khoản 5, Điều 1].
Tuy nhiên, trong thực tế việc tổ chức hội nghị nhà chung cư khó thực hiện do chưa thống nhất giữa chủ đầu tư với người sở hữu nhà chung cư về quyền
biểu quyết các nội dung do hội nghị nhà chung cư quyết định và tranh chấp diện tích chung - riêng. Nhiều chung cư đã đi vào hoạt động nhiều năm nhưng vẫn chưa thành lập được Ban quản trị.
Trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội có 104 nhà chung cư đã đưa vào sử dụng, nhưng mới có 38 nhà thành lập ban quản trị, 39 nhà chưa tổ chức hội nghị cư dân lần đầu. Tương tự, tại quận Nam Từ Liêm, trong số 123 nhà chung cư đã hoàn thành đưa vào sử dụng trên địa bàn chỉ có 49 chung cư thương mại thành lập ban quản trị. Ở quận Hoàng Mai, trong số 229 tịa đã đưa vào hoạt động, mới có 78 tịa và cụm tịa chung cư thành lập được ban quản trị... Hiện có thể nói, trên địa bàn thành phố Hà Nội, quận Thanh Xuân là quận có tỷ lệ thành lập được ban quản trị nhà chung cư nhiều hơn cả. Trong số 67 tòa chung cư thương mại trên địa bàn thì 54 tịa nhà đã được Uỷ ban nhân dân quận ra quyết định cơng nhận ban quản trị. Cịn theo số liệu thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, trên địa bàn Thủ đô đến nay, trong số khoảng 830 chung cư thương mại được đưa vào sử dụng trên địa bàn Hà Nội với trên 230.000 căn hộ, có gần 600 chung cư đã thành lập Ban Quản trị, chiếm 75% trên tổng số chung cư.
Hiện nay, trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh có 1440 chung cư, đáng chú ý, trên địa bàn vẫn còn 212 chung cư chưa có ban quản trị do chủ đầu tư khơng tổ chức hội nghị nhà chung cư hoặc đã tổ chức nhưng không đủ số lượng chủ sở hữu, người sử dụng, khơng có người ứng cử, đề cử vào ban quản trị. Tập trung chủ yếu ở quận Bình Thạnh (47 chung cư), quận 7 (43 chung cư), quận 2 (12 chung cư), quận 8 (11 chung cư)…
Trên địa bàn tỉnh Nghệ An, có 72 chung cư, trong đó có 21 chung cư chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư, 34 chung cư chưa thành lập Ban quản trị nhà chung cư, chiếm hơn 50% trên tổng số chung cư.
Bên cạnh thực trạng nhiều chung cư đã đi vào hoạt động nhưng chưa bầu ra được Ban quản trị thì cịn có tình trạng chung cư có Ban quản trị nhưng Ban quản trị chưa thực hiện đúng trách nhiệm và nghĩa vụ của mình.
Ví dụ một trong những sự việc gây chú ý nhất thời gian vừa qua là việc cư dân chung cư Văn Phú Victoria, Hà Đông, Hà Nội vừa mới thay thế ban quản trị cũ do những khúc mắc xung quanh vấn đề quản lý tài chính và quy chế hoạt động. Sau hơn một năm hoạt động, ban quản trị này đã khơng đại diện được cho lợi ích của số đơng cư dân, khơng đảm bảo được vấn đề công khai minh bạch trong tổ chức và hoạt động. Ban quản trị đã tự ý ký hợp đồng thuê đơn vị quản lý vận hành, tự ý áp phí dịch vụ quản lý hàng tháng đối với cư dân, tự ý sử dụng phí bảo trì mà khơng được cư dân thơng qua. Trong tình cảnh tương tự, nhiều cư dân đang sinh sống tại khu chung cư cao cấp Hapulico, Thanh Xuân, Hà Nội cũng đã lên tiếng phản đối ban quản trị chung cư không công khai minh bạch về hoạt động, thu chi tài chính và cung cấp dịch vụ tại tịa nhà. Ngồi ra cịn có trường hợp tại Chung cư N3B, Thanh Xuân, Hà Nội, hàng chục hộ dân tại đây đã làm đơn tố cáo gửi tới các cơ quan chức năng và cho rằng việc Uỷ ban nhân dân quận Thanh Xuân ban hành Quyết định công nhận Ban quản trị là trái các quy định của pháp ḷt, vì chưa tổ chức Hội nghị tồ nhà chung cư, người dân chưa bầu Ban quản trị mà đã có Quyết định cơng nhận Ban quản trị. Tại chung cư The Ever Rich Infinity, quận 5, thành phố Hồ Chí Minh, Ban quản trị kết hợp với chủ đầu tư và công ty quản lý vận hành tịa nhà để trục lợi mà khơng đảm bảo quyền lợi của cư dân, không thực hiện đúng nghĩa vụ của Ban quản trị. 2.2.1.2. Về đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư
Theo quy định của Luật nhà ở 2014, nhà chung cư có thang máy bắt buộc phải có đơn vị quản lý vận hành tòa nhà. Tuy nhiên hiện nay, nhiều chung cư vẫn
làm theo hình thức tự quản. Hiện nay, trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, có tới 151 chung cư chưa có đơn vị quản lý vận hành.
Theo quy định, Ban quản trị sẽ ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư nếu đủ năng lực quản lý vận hành theo quy định hoặc với đơn vị khác có chức năng, năng lực quản lý vận hành theo quy định. Tuy nhiên, mơ hình quản lý vận hành do chủ đầu tư thực hiện lại có nhiều bất cập. Khi Chủ đầu tư kiêm nghiệm cả vai trị của Ban quản lý, họ vơ tình khiến bộ máy của mình thêm gánh nặng: họ khơng có đủ nhân lực để thực hiện các cơng việc quản lý, chưa kể đến tình trạng nhân lực khơng được đào tạo bài bản, chuyên môn không đáp ứng được khi xử lý các tình huống mang tính đặc thù, ngồi ra họ không đủ thời gian để tập trung đầu tư các dự án khác. Đặc biệt, tình trạng mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và cư dân xảy ra tại nhiều hệ thống chung cư. Nguyên nhân chủ yếu là do Chủ đầu tư thường có thái độ hành xử, quản lý vận hành không minh bạch, vi phạm các thỏa tḥn ban đầu, ln phát sinh tranh chấp về lợi ích với cư dân, do vậy đông đảo cư dân vẫn muốn tự lựa chọn ra đơn vị quản lý vận hành để hạn chế nguy cơ mẫu thuẫn gây ảnh hưởng đến đời sống sinh hoạt. Tuy nhiên những đơn vị đủ điều kiện chức năng, năng lực quản lý vận hành chung cư thực sự lại không nhiều, so với con số doanh nghiệp quản lý vận hành đăng ký, đơn vị thực sự có tên tuổi, có thương hiệu và có kinh nghiệm quản lý vận hành lại rất ít. Điều này phần nào gây khó khăn cho cư dân cùng chủ đầu tư trong việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành.
Thực tế tại chung cư Sông Đà, Nha Trang, đã vài năm kể từ khi chung cư đi vào hoạt động, Chủ đầu tư vẫn chưa bàn giao lại việc quản lý vận hành chung cư cho Ban quản trị theo đúng quy định của pháp luật. Tại chung cư Green Bay Tower, thành phố Hạ Long, Ban Quản trị chung cư đã tự ý ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành trong 2 năm với Công ty Cổ Phần Tịa nhà ECH
khơng đúng với những nội dung đã được thống nhất giữa cư dân với Ban quản trị. Trong khi đó, ECH lại là đơn vị khơng đủ điều kiện năng lực, trình độ để quản lý, vận hành chung cư, từ đó đã kéo theo một loạt những sai phạm khác. Đáng nói trên địa bàn tỉnh Nghệ An, có tới 42 chung cư trên tổng số 72 chung cư có đội ngũ cán bộ, nhân viên của đơn vị quản lý, vận hành chung cư chưa được cấp giấy chứng nhận theo quy định tại thông tư 10/2015/TT-BXD của Bộ xây dựng quy định về hoạt động đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư.
Không chỉ vậy, hàng loạt chung cư đỏ rực băng rơn phản đối Ban quản lý tịa nhà vì mập mờ tài chính. Đơn cử tại chung cư 310 Minh Khai, Hai Bà Trưng, Hà Nội, Ban quản trị thông qua sự giới thiệu của một người thuộc chủ đầu tư đã ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với công ty Đầu tư xây dựng và Thương mại HT Việt Nam trong thời hạn 1 năm. Mặc dù khoảng thời gian quản lý khá ngắn nhưng phía ban quản lý này đã bị cư dân tố gian lận kê khai, chi nhiều khoản vô lý đến hàng trăm triệu đồng. Việc đơn vị quản lý mập mờ trong việc thu chi, sử dụng tiền phí dịch vụ cư dân đóng vào các khoản khơng hợp lý, trong khi đó làm việc thiếu trách nhiệm là vấn đề xảy ra tại nhiều chung cư.
2.2.1.3. Về vấn đề phòng cháy chữa cháy
Theo các nội dung quy định tại Thông tư 02/2016/TT-BXD, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải có tối thiểu các phịng hoặc bộ phận chuyên môn nghiệp vụ, bao gồm kỹ thuật; bảo vệ, an ninh; dịch vụ, lễ tân và vệ sinh, mơi trường. Bên cạnh đó, tất cả nhân sự các phịng ban đều phải có trình độ chun mơn tương ứng với vị trí cơng việc và phải có giấy chứng nhận đã hồn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên sâu, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Bộ Xây dựng. Nội dung quy định này sẽ giúp đảm
bảo được các tòa cao tầng bao gồm chung cư cao tầng được vận hành một cách chuyên nghiệp, giảm thiểu các rủi ro bao gồm cả rủi ro cháy nổ khơng đáng có.
Theo như nội dung của hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, đơn vị quản lý vận hành phải tổ chức thực tập phòng cháy, chữa cháy nội bộ định kỳ để các thành viên trong Ban quản lý, bộ phận kỹ thuật, lực lượng bảo vệ, an ninh, bộ phận dịch vụ vệ sinh (và có thể có cư dân); phối hợp với Ban quản trị lập phương án phòng cháy, chữa cháy định kỳ theo quy định để hướng dẫn cư dân nhà chung cư nắm được các bước cần thực hiện khi có tình huống khẩn cấp xảy ra. Tuy nhiên, trong thực tế, triển khai thực hiện các nội dung trên không dễ dàng bởi yêu cầu sự thực hiện đồng bộ và thống nhất giữa chủ đầu tư - đơn vị quản lý tịa nhà - các hộ gia đình. Lấy ví dụ các vụ cháy chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội trong thời gian gần đây đã cho thấy rõ một thực tế, dù cơng trình chung cư cao tầng được thiết kế đạt tiêu chuẩn về an tồn phịng cháy chữa cháy, được đầu tư lắp đặt thiết bị an tồn phịng cháy chữa cháy đồng bộ nhưng các vụ cháy chung cư vẫn ln xảy ra trong q trình sử dụng vận hành, gây ra các thiệt hại lớn cả về người và tài sản. Ví dụ như trường hợp cháy chung cư CT4 Xa La, Hà Đông, Hà Nội, đám cháy lan từ khu vực hộp kỹ thuật tầng hầm, từ nguyên nhân bảo trì vận hành hộp các hệ thống kỹ thuật chưa hợp lý gây chập cháy. Hay như trường hợp cháy căn hộ Chung cư Rainbow khu đô thị Linh Đàm, Hoàng Mai, Hà Nội, khi đám cháy xảy ra hồn tồn khơng có thơng tin và tín hiệu báo cháy để cảnh báo cho người dân thoát nạn. Điều này đang cho thấy rõ vẫn cịn những lỗ hổng lớn trong cơng tác quản lý vận hành an tồn phịng cháy chữa cháy nhà chung cư. Không chỉ vậy, theo hợp đồng, đơn vị quản lý vận hành phải đôn đốc, nhắc nhở cư dân thực hiện nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư, trong đó có quy chế về phịng cháy chữa cháy. Ban quản trị thì có nghĩa vụ tạo điều kiện và phối hợp chặt chẽ với đơn vị quản lý vận hành trong quá trình thực
hiện hợp đồng; nhắc nhở chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thực hiện các nghĩa vụ có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư theo hợp đồng và theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, việc đôn đốc, nhắc nhở người dân chưa thực sự được quan tâm đã gây nên nhiều trở ngại cho việc quản lý vận hành. Điển hình tại vụ cháy Carina, quận 8, thành phố Hồ Chí Minh, tồn bộ hệ thống cửa cầu thang chống khói thốt hiểm do người dân tự ý mở, cơ chế tự đóng khơng hoạt động, khiến khói độc tràn vào, biến cầu thang thoát hiểm thành nơi tử nạn. Tại nhiều chung cư, tình trạng câu mắc điện chằng chịt, sử dụng các thiết bị điện khơng an tồn, lấn chiếm hành lang, vơ hiệu hóa tác dụng của thang thốt hiểm, hay thậm chí là trộm cắp các thiết bị phịng cháy chữa cháy… đang xảy ra phổ biến, gây rất nhiều nguy cơ mất an toàn khi xảy ra sự cố. Người dân còn chưa được tham gia tập huấn về phòng cháy chữa cháy, nhận thức về phòng cháy