- Giữ bí mật thơng tin mà mình biết được trong thời gian làm dịch vụ, nếu các bên có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc pháp luật có quy định Bên
VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG DỊCH VỤ QUẢN LÝ, VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ TẠI VIỆT NAM
DỊCH VỤ QUẢN LÝ, VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ TẠI VIỆT NAM 3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về hợp đồng dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư tại Việt Nam
3.1.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật
Hệ thống pháp luật nước ta trong thời gian qua đã có sự phát triển mạnh mẽ, với nhiều thành tựu to lớn. Nếu kể cả các văn bản pháp luật do các cấp chính quyền địa phương ban hành thì số lượng các văn bản quy phạm pháp luật sẽ rất đồ sộ. Hơn nữa, do có quá nhiều loại văn bản, được nhiều cấp ban hành, nhưng lại thiếu cơ chế cân nhắc toàn diện các lĩnh vực pháp luật khác nhau, nên mâu thuẫn và chồng chéo là khó tránh khỏi. Tính cồng kềnh, sự tồn tại các bất cập và mâu thuẫn làm giảm tính minh bạch của pháp luật, khiến cho pháp luật trở nên phức tạp, khó hiểu, khó áp dụng và vì thế mà kém hiệu lực. Trong hệ thống pháp luật có 26 loại văn bản được xác định là văn bản quy phạm pháp luật. Chỉ tính riêng văn bản pháp luật do các cơ quan trung ương ban hành thì hệ thống văn bản quy phạm pháp luật nước ta đã vô cùng đồ sộ. Nếu kể cả các văn bản pháp luật do các cấp chính quyền địa phương ban hành thì số lượng cịn tăng lên gấp nhiều lần. Hơn nữa, do có quá nhiều loại văn bản, được nhiều cấp ban hành, nhưng lại thiếu cơ chế cân nhắc toàn diện các lĩnh vực pháp luật khác nhau, nên mâu thuẫn và chồng chéo là khó tránh khỏi. Có thể kể đến một số văn bản có quy định liên quan tới hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư như:
- Nghị định 23/2009/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản, khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng, quản lý cơng trình hạ tầng kỹ tḥt, quản lý phát triển nhà và công sở
- Luật nhà ở 65/2014/QH13
- Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở
- Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13
- Nghị định 46/2015/NĐ-CP về quản lý chất lượng và bảo trì cơng trình xây dựng
- Thơng tư số 14/2008/TT-BXD hướng dẫn phân hạng nhà chung cư
- Thông tư 14/2011/TT-BXD quy định về đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư
- Thông tư 02/2012/TT-BXD hướng dẫn một số nội dung về bảo trì cơng trình dân dụng, cơng trình cơng nghiệp vật liệu xây dựng và cơng trình hạ tầng kỹ tḥt đơ thị
- Quyết định 08/2008/QĐ-BXD về việc ban hành quy chế sử dụng nhà chung cư
- Thông tư 05/2014/TT-BXD sửa đổi, bổ sung điểm a Khoản 2 Điều 17 của Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD
……
Luật Nhà ở 2014 đã thêm 4 chương và 30 điều so với Luật Nhà ở 2005. Trong đó có riêng một chương về Quản lý, sử dụng nhà chung cư, bổ sung các quy định giúp giải quyết một số tranh chấp nhà chung cư điển hình. Có thể thấy, quy định liên quan tới hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư khá nhiều và nằm rải rác ở các văn bản khác nhau. Tuy nhiên, để dễ dàng áp dụng
pháp luật vào xét xử và thực tiễn, cần phải có Ḷt chung cư vì sự phát triển của chung cư ngày càng nhanh chóng và xảy ra nhiều tranh chấp liên quan.
Chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Ban quản trị được quy định tương đối cụ thể trong Luật Nhà ở năm 2014. Các quy định hiện hành tạo cho Ban quản trị vai trò tương đối lớn trong quản lý vận hành nhà chung cư, tuy nhiên trên thực tế vai trò của Ban quản trị vẫn chưa thực sự phát huy như mong đợi. Nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Ban quản trị ngoài việc cơ cấu lại tổ chức và nguyên tắc hoạt động, pháp luật cần đặt ra các cơ chế cụ thể để hỗ trợ Ban quản trị nhà chung cư làm việc.
Nếu có thể, nhà nước xem xét việc có nên tiếp tục sử dụng mơ hình Ban quản trị với thành phần chính là cư dân và đại diện chủ đầu tư vì theo như thực tế đã phân tích ở trên, hầu hết những tồn tại, bất cập xảy ra đều xuất phát từ việc chưa thành lập Ban quản trị, Ban quản trị làm việc thiếu hiệu quả, thiếu minh bạch, thiếu chuyên nghiệp. Bộ Xây dựng có thể thành lập những Cơng ty quản lý vận hành chung cư chuyên nghiệp, hoạt động độc lập với các chủ đầu tư và cư dân. Các Công ty này được Bộ Xây dựng trao quyền tiếp nhận, xử lý các thông tin từ chủ đầu tư, cư dân hoặc giao việc quản lý, vận hành cho chủ đầu tư trực tiếp triển khai dưới sự giám sát chặt chẽ của các sở, ban, ngành liên quan.
Nhà nước cần xây dựng khung xử phạt cho các các hành vi bị cấm trong quản lý vận hành, sử dụng nhà chung cư gồm: sử dụng căn hô ̣nhà chung cư vào các mục đích khơng phải để ở; sử dụng kinh phí quản lý vâṇ hành, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung khơng đúng quy định; gây tiếng ồn quá mức, xả rác thải, nước thải, khí thải, chất độc hại không đúng quy định; gây thấm, dột và các hành vi khác vi phaṃ quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường; chăn, thả gia súc, gia cầm trong nhà chung cư, nếu ni vật cảnh thì phải tuân thủ đúng quy định của pháp ḷt; sơn, trang trí mặt ngồi căn hơ, nhà chung cư trái quy định,…
Chế tài xử phạt liên quan tới quản lý vận hành nhà chung cư cần có sức nặng, mang tính răn đe.
Như vậy, quan trọng hơn hết là cần sớm xây dựng một Luật về quản lý nhà chung cư với hướng dẫn cụ thể, khoa học và phù hợp với thực tiễn. Việc tạo ra một hành lang pháp lý hoàn chỉnh sẽ giúp hạn chế và giải quyết nhanh các tranh chấp liên quan đến nhà chung cư nói chung và việc quản lý vận hành nhà chung cư nói riêng.
3.1.2. Định hướng nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật
- Tách bạch giữa chủ đầu tư xây dựng dự án và đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư. Cư dân bỏ tiền mua các căn hộ, đồng nghĩa với việc họ có quyền sở hữu, có quyền quản lý tịa nhà. Thành lập Ban quản trị nhà chung cư là để bảo vệ quyền lợi cho dân cư, đảm bảo nguồn kinh phí mà cư dân đóng góp được sử dụng hiệu quả, cần tách hẳn việc quản lý nhà chung cư ra khỏi quyền lợi và trách nhiệm của chủ đầu tư khi đã hoàn thành việc bán và bàn giao căn hộ.
- Để quản lý và vận hành nhà chung cư một cách sn sẻ và theo quy trình chun nghiệp thì Ban quản trị nên chỉ định một đơn vị quản lý có năng lực và kinh nghiệm để quản lý thơng qua hình thức đấu thầu cơng khai, có ban xét thầu, chấm điểm để lựa chọn đơn vị quản lý vận hành tòa nhà. Việc áp dụng đấu thầu rộng rãi đã giúp các Ban quản trị tịa nhà chung cư tìm được nhà thầu cung cấp dịch vụ chất lượng cao và hiệu quả nhất, nhận được sự đồng thuận cao của cộng đồng cư dân. Đơn vị quản lý sẽ có trách nhiệm quản lý nguồn doanh thu cũng như chi phí hợp lý; đồng thời thực hiện các quy trình quản lý nhà chung cư một cách chuyên nghiệp, bảo đảm mọi hoạt động trơi chảy. Đơn vị quản lý phải có trách nhiệm giải trình cụ thể tất cả các thắc mắc liên quan đến tài chính thu - chi trong nhà chung cư với Ban quản trị và với các cơ quan chức năng. Thông qua các đơn vị thứ 3 và tổ chức
chuyên nghiệp, công việc quản lý nhà chung cư đã tách bạch rõ ràng vai trò đầu tư và vai trò quản lý, đồng thời nâng cao quyền của chủ sở hữu căn hộ.