Để có thể khai thác tốt nguồn thu tài chính từ đất đai, ngoài những nỗ lực chủ quan của chủ thể sở hữu và các chủ thể sử dụng đất thì cịn có ảnh hưởng rất quan trọng của các nhân tố khách quan. Những nhân tố khách quan đó là:
Thứ nhất là quy mô (số lượng, chất lượng) của đất đai;
Thứ hai do đặc điểm và cấu tạo tự nhiên, thổ nhưỡng, môi trường đất đai;
Thứ ba do vị trí khơng gian địa lý lãnh thổ;
Thứ tư do trình độ phát triển của nền kinh tế hay điều kiện kinh tế - xã hội của Quốc gia, vùng, lãnh thổ.
Bên cạnh những nhân tố khách quan nói trên, việc khai thác và sử dụng nguồn thu tài chính từ đất đai cịn chịu ảnh hưởng và tác động của nhân tố chính trị xã hội, hay nói cách khác là chế độ xã hội đó tác động lên thơng qua các chính sách của Nhà nước về đất đai.
Nói đến chính sách đất đai là tổng thể các quan điểm, chủ trương, đường lối, phương pháp và công cụ mà Nhà nước sử dụng để tác động vào lĩnh vực đất đai nhằm thực hiện các mục tiêu mà Nhà nước mong muốn (Trần Thị Minh Châu, 2007) [31].
Theo tác giả Nguyễn Văn Sữu: Chính sách đất đai là tất cả các phương thức hành động, bao gồm cả Hiến pháp, Luật, văn bản dưới luật và các quy định cũng như biện pháp và hành động khác được các cơ quan Nhà nước ban hành và thực hiện nhằm chi phối cấu trúc, quan hệ và sự vận hành của đất đai trong thực tiễn (Nguyễn Văn Sữu, 2010) [18].
Trong thực tiễn của q trình phát triển, chính sách đất đai phải thường xuyên được thay đổi, đổi mới nhằm đáp ứng được quy luật phát triển, trong đó có sự vận động và phát triển của tài nguyên đất đai. Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XI đã đề ra chiến lược phát triển KT - XH giai đoạn 2011 - 2020 đã chỉ rõ “Hồn chỉnh hệ thống pháp luật, chính sách về đất đai bảo đảm hài hoà các lợi ích của Nhà nước, của người sử dụng đất, của người giao lại QSDĐ và của nhà đầu tư, tạo điều kiện thuận lợi để sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai cho sự phát triển; khắc phục tình trạng lãng phí và tham nhũng đất đai” (Đảng Cộng sản Việt Nam, 2011) [11].
Bên cạnh đó, chính sách về đất đai là công cụ hữu hiệu nhằm điều chỉnh những vấn đề mang tính tiêu cực xảy ra trong thị trường BĐS và khả năng huy động nguồn lực tài chính, những vấn đề phát sinh trong cơ chế kinh tế thị trường như đầu cơ đất, thiếu minh bạch thông tin về đất... Do đó, vấn đề sử dụng nguồn thu tài chính từ đất đai cho phù hợp, có định hướng là tác nhân tích cực giúp cho việc huy động nguồn thu từ đất đai có hiệu quả hơn.
1.2. Cở sở thực tiễn
1.2.1. Thực tiễn việc quản lý và khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai tại một số quốc gia đai tại một số quốc gia
Tổng hợp từ 80 nước trên thế giới được nghiên cứu, có 52 nước quy định về thuế, phí và các khoản thu từ đất. Trong tổng số 52 nước có quy định về thuế và phí thì: Có 34 nước có quy định cả về thuế, phí và các khoản thu từ đất; Có 8 nước có quy định về thuế mà khơng quy định về phí và các khoản
thu từ đất; Có 10 nước có quy định về phí và các khoản thu từ đất mà không quy định về thuế (Lê Hải Đăng, 2013) [14].
- Thuế đất:
Đối tượng chịu thuế đất thường là chủ sở hữu đất, người sử dụng đất thường xuyên và tạm thời. Một số loại thuế liên quan đến đất thường được sử dụng trong các nước trên thế giới là: thuế đất nông nghiệp; thuế chuyển nhượng BĐS; thuế đánh theo từng loại đất (đất ở, đất nông thôn …). Các trường hợp được miễn, giảm thuế đất cũng được quy định khá rõ trong các bộ luật về đất đai, đặc biệt là các nước có bộ luật riêng về thuế đất như: Luật Thuế đất đai năm 1992 của Lithuania; Luật Thuế đất năm 1990 của Látvia; Luật Thuế đất năm 1993 của Estonia (Web http://bnews.vn/hoan-thien-chinh- sach-ve-gia-dat-kinh-nghiem-tu-nhat-ban/47853.html, 8/02/2017) [40].
- Phí đất:
Phí đất cũng là một nội dung được rất nhiều nước nêu trong các bộ luật liên quan đến đất đai. Một số loại phí đất thường được quy định trên thế giới là: Phí đăng ký đất đai, phí thu hồi đất, phí do đăng ký chậm, phí cải tạo đất, phí sử dụng đất nơng nghiệp, phí giám định về đất…
Đối tượng phải nộp phí đất thường là các chủ sở hữu đất, những người liên quan đến mua bán, giao dịch đất, người thuê đất …Các trường hợp được miễn giảm phí liên quan đến đất cũng được quy định rõ trong nhiều bộ luật (Web http:// bnews.vn /hoan-thien-chinh-sach-ve-gia-dat-kinh-nghiem-tu- nhat-ban/47853.html, 2017) [40].
- Định giá đất
+ Mục đích của định giá đất:
Tùy theo mục đích quản lý mà các nước có mục đích khác nhau trong định giá đất đai. Về cơ bản mục đích của định giá đất của các nước là: Làm cơ sở để tính thuế đất, thuế chuyển nhượng đất; tiến hành bồi thường khi Nhà
nước thu hồi hoặc chiếm đoạt đất cho các mục đích cơng; Tiến hành các hoạt động cải tạo, nâng cao giá trị của đất; giải quyết các tranh chấp về đất đai.
Bảng 1.1. Tổng hợp các quy định về giá đất của một số nước
Nước Luật Nội dung
1. Amenia Luật Đất đai 2001 Giá mua bán trên thị trường.
2. Úc Luật Thuế đất 1958
Giá thị trường: Giá đặc biệt do cho chủ nhà đất/BĐS; giá bảo đảm; giá bảo hiểm.
Giá chế định trong Luật: Giá nguyên thủy; giá mặt bằng của vị trí đất; giá vốn đầu tư; giá đất hàng năm.
3. Hungari Đạo luật Đất đai năm 1987 Giá mua bán trên thị trường.
4. Croatia Đạo luật về thuế BĐS 2003 Giá thị trường của BĐS.
5. Phần Lan Luật BĐS 2002
Giá đất hình thành do sự thỏa thuận giữa người mua và người bán.
6. Ireland Đạo luật Đất đai 1950 Theo giá thị trường của BĐS ở thời điểm bán.
7. Maldiver Luật Đất đai năm 2004 Giá có thể được xác định theo giá thị trường.
(Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường)
+ Nguyên tắc và phương pháp xác định giá:
Có 4 phương pháp định giá cơ bản hiện nay đang được áp dụng trên thế giới: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư (ở Việt Nam cũng sử dụng các phương pháp này) (Web http://bnews.vn /hoan-thien-chinh-sach-ve-gia-dat-kinh-nghiem-tu- nhat-ban/47853.html, 2017). [40]
Bảng 1.2. Các phương pháp xác định giá đất của một số nước
Nước Luật Nội dung
giá trị của cơng trình xây dựng và các bộ phận cấu thành trên đất
2. Amenia Bộ Luật đất đai
2001
Trong trường hợp bán đất cho Nhà nước: Giá bán của đất sẽ được xác định theo giá địa chính của đất;
3. Úc Luật định giá đất
Việc định giá đất phải thực hiện bằng cách xác định giá trao đổi trên thị trường.
4. Belize Luật thuế đất
Thơng qua khảo sát giá thị trường
Phịng định giá cấp huyện có trách nhiệm thực hiện theo Luật
5. Estonia Luật giá trị đất 2003
Phương pháp so sánh bán, phương pháp thu nhập tư bản hóa, phương pháp chi phí và kết hợp là được sử dụng trong đánh giá.
6. Hungari Đạo luật đất đai 1987
Giá được xác định phù hợp với giá mua bán tại từng địa phương.
7. Phần Lan Luật về bất động sản năm 2002
Quy định về việc mua bán đất, giá đất do sự thỏa thuận giữa người mua và người bán.
8. Croatia Đạo luật về thuế bất động sản 2003
- Giá trị thị trường của bất động sản được hiểu là giá của bất động sản thu được hoặc có thể có được trên thị trường tại thời điểm mua lại.
(Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường)
Tại Úc:
- Về nguyên tắc, phương pháp và quy trình định giá đất
Nguyên tắc định giá đất:
Việc định giá đất phải được tiến hành theo đúng các quy định của pháp luật và phải đảm bảo dựa trên nguyên tắc thị trường, tại thời điểm, bối cảnh giao dịch xác định và kết quả định giá đất càng sát với giá thị trường càng tốt. Đồng thời, kết quả định giá đất phải có khả năng, có cơ sở để cơ quan có chức năng có thể thực hiện việc kiểm tra, đối chứng với chứng cứ thị trường đất đai một cách công khai và minh bạch, hạn chế thấp nhất những tác động thị trường không mong muốn.
Các phương pháp định giá đất:
Tại Úc áp dụng chủ yếu 3 phương pháp định giá đất đó là: Phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp vốn hóa và phương pháp chiết trừ. Việc định giá được thực hiện theo 2 quy trình: Định giá đất hàng loạt và định giá đất riêng lẻ (Web http:// bnews.vn/hoan-thien-chinh-sach-ve-gia-dat-kinh- nghiem-tu-nhat-ban/47853.html, 2017) [40].
Tuy có sự khác nhau trong việc tính tốn và phân bổ nguồn thu từ thuế đất, nhưng nhìn chung, mọi hệ thống thuế đều phải đạt được các yêu cầu sau:
+ Mô tả rõ ràng các mục tiêu xã hội.
+ Hình thành được một khoản thu có ý nghĩa.
+ Đảm bảo nằm trong tầm kiểm sốt của chính quyền.
+ Được quản lý một cách dễ hiểu và được cộng đồng tin cậy. + Quá trình thu là tương đối đơn giản và rẻ.
+ Phải thiết kế sao cho khó khăn trong việc trốn thuế. + Phân phối thuế công bằng cho cả cộng đồng.
+ Khuyến khích sử dụng tốt tài ngun (sử dụng có hiệu quả về đất đai) (Nguyễn Đình Bồng và Tơn Gia Hun, 2006) [17].
- Về giải quyết khiếu kiện về giá đất
Việc khiếu kiện về giá đất là quyền của các chủ sở hữu bất động sản. Việc khiếu kiện và giải quyết khiếu kiện thực hiện qua các bước:
Bước 1. Khiếu kiện đối với kết quả định giá Bước 2. Giải quyết khiếu kiện
Bước 3. Định giá đất độc lập Bước 4. Lựa chọn khiếu kiện khác - Về xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất
Tại Úc, cơ sở dữ liệu về giá đất bao gồm dữ liệu giá đất do Nhà nước quy định, dữ liệu giá đất thị trường được cập nhật hàng ngày lên hệ thống
thông tin đất đai (LIS) do cơ quan quản lý và dịch vụ đất đai của từng bang quản lý đã được đầu tư xây dựng hoàn thiện, thường xuyên được cập nhật; đáp ứng yêu cầu cung cấp thông tin cho Nhà nước, tổ chức và người dân
(Web http://bnews.vn/hoan-thien-chinh-sach-ve-gia-dat-kinh-nghiem- tu-nhat-ban/47853.html, 8/02/2017) [40].
Tại Trung Quốc
Để khai thác tốt nguồn lực tài chính từ đất đai, Nhà nước Trung Quốc đã thực hiện phân định rõ quyền sở hữu và quyền sử dụng đối với đất đai, xây dựng khung pháp lý tương đối hoàn thiện trên cơ sở: xác định cụ thể một số mục đích sử dụng đất khi giao đất khơng thu tiền sử dụng, các mục đích khác đều phải trả tiền sử dụng đất; quy định thời hạn giao đất cho các mục đích sử dụng khác nhau, ví dụ như đất ở giao 70 năm, đất công nghiệp giao 60 năm, văn hóa, giáo dục, thể dục, thể thao giao dài nhất là 50 năm, sử dụng vào mục đích thương mại, du lịch là 40 năm; khi giao đất cho các mục đích trên phải thực hiện theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đát và nộp tiền sử dụng đất một lần. Đối với đất Nhà nước cho thuê thì thực hiện trả tiền thuê đất hàng năm.Từ đó đã hình thành nên một thị trường đất đai phát triển hồn thiện, cơng khai, minh bạch và giá cả ổn định trên cơ sở tách rời quyền sở hữu của Nhà nước với quyền sử dụng của các tổ chức cấ nhân; tạo ra nguồn thu đáng kể và ổn định cho NSNN mà không mất đi quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai.
Trên cơ sở pháp luật chung của nhà nước Trung Ương, các địa phơưng tại Trung Quốc tự xây dựng cho mình cơ chế quản lý để khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai cho có hiệu quả nhất, phù hợp với thực tiền địa phương (Lê Bá Khánh Ninh, 2017) [15].
Tại Nhật Bản
Tại hội thảo “Chia sẻ kinh nghiệm của Nhật Bản về định giá và thẩm định giá đất” diễn ra ngày 08/6/2017 tại Hà Nội, ông Watanabe Hitoshi, thành
viên Ban hợp tác quốc tế Hiệp hội các nhà thẩm định bất động sản (JAREA) chia sẻ kinh nghiệm của Nhật Bản thông qua một số hệ thống như định giá đất, công bố giá đất, định giá đất để xác định thuế tài sản cố định nhằm giúp Việt Nam định hướng đúng trong công tác định giá đất, thẩm định giá đất phù hợp với điều kiện của Việt Nam.
Theo đó, cần hiểu khái niệm cơng bố giá đất bởi đây là khái niệm chuẩn để xác định giá thu hồi đất sử dụng cho mục đích cơng cộng cũng như làm chuẩn để xác định giá đất trong quy chế giao dịch đất đai theo Luật Quy hoạch SDĐ nhằm góp phần hình thành giá đất hợp lý.
Việc cơng bố giá đất cơ bản thực hiện theo các trình tự sau: ủy quyền cho ủy viên đánh giá giám định; bố trí tiểu ban và ủy quyền người điều phối tiểu ban; bố trí ban điều phối tiểu ban và ủy quyền cho người điều phối đại diện; kiểm tra (tất cả đất cơ sở, bản đồ vị trí đất cơ sở, chọn đất có thể làm đất cơ sở); thu thập tài liệu (giao dịch thực tế, tài liệu thống kê, nắm bắt tiến độ dự án quy hoạch đơ thị); phân tích, xem xét tổng hợp trong tiểu ban (xu hướng thị trường bất động sản; tình hình tài chính, kinh tế; nắm bắt xu hướng giá đất; xem xét, so sánh giữa các cơ sở đất); tạo bản đánh giá giám định; xác định, công bố giá thông thường.
Để áp dụng hệ thống định giá đất, Nhật Bản đã công bố giá đất vào ngày 1/1 hàng năm, năm 2016 có khoảng 25.000 vị trí đất là đối tượng định giá thì tại một vị trí có 2 chun viên thẩm định bất động sản định giá nhằm đưa ra mức giá hợp lý trên đơn vị m2 và kết quả công bố trên báo chí hoặc internet.
Theo Luật Quy hoạch SDĐ đai quốc gia, về điều tra giá đất, các thống đốc tỉnh, huyện, thành phố điều tra giá đất quy chuẩn vào ngày 1/7 hàng năm và công bố kết quả.
Về định giá thuế thừa kế, quy chuẩn định giá khoảng 80% giá đất công bố, Cục thuế tiến hành định giá vào ngày 1/1 hàng năm.
Về định giá thuế tài sản cố định, quy chuẩn định giá khoảng 70% giá đất công bố, thị trưởng và trưởng thôn thực hiện định giá 3 năm một lần vào ngày 1/1 hàng năm. Các hoạt động thẩm định định giá khác cũng được quy định phải áp dụng giá đất được công bố.
Sau khi công bố giá đất, Ủy ban giám định đất đai nhanh chóng gửi cho người đứng đầu đơn vị hành chính cấp xã có liên quan văn bản thuộc nội dung cơng bố có ghi phần liên quan đến đất cơ sở ở đơn vị hành chính cấp tỉnh mà đơn vị hành chính cấp xã đó trực thuộc cũng như bản đồ thể hiện vị trí của đất cơ sở đó.
Người đứng đầu đơn vị hành chính cấp xã có liên quan quy định và thông báo địa điểm xem thông tin và cho người dân xem công khai trong vòng 3 năm kể từ ngày nhận được văn bản và bản đồ nói trên.
Bên cạnh đó, văn bản có ghi giá cơng bố cũng như các nội dung cơng bố khác cùng với bản đồ ngồi việc được lưu tại văn phịng đơn vị hành chính cấp xã có liên quan thì cịn được lưu tại các chi nhánh, văn phòng địa phương ở các đơn vị hành chính cấp xã thuộc 3 khu vực đơ thị lớn và tại các thành phố có dân số trên 5 vạn người không thuộc 3 khu vực đô thị lớn để người dân ai cũng có