3. Ý nghĩa của đề tài
1.4. Khái quát công tác giao đất, cho thuê đất của cả nước
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, phương thức giao đất và cho thuê đất có những điểm mới là thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và cơ bản chuyển sang thuê đất. Giao đất, cho thuê đất chủ yếu thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo tính cơng khai minh bạch, đồng thời huy động được nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và từng địa phương.
Tổng cục Quản lý đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường đánh giá: Thông qua việc giao đất, cho thuê đất, Nhà nước đảm bảo được quyền của các chủ sử dụng. Áp dụng phương thức giao đất và cho thuê đất mới, người sử dụng đất yên tâm đầu tư trên diện tích đất được giao, được thuê đồng thời tự nguyện thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đối với nhà nước. Việc giao đất, cho thuê đất theo xu thế mới cũng góp phần quan trọng chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo đúng hướng, đảm bảo cơ cấu tỷ lệ 3 khu vực nông- lâm- ngư nghiệp - công nghiệp, xây dựng- dịch vụ thay đổi linh hoạt theo từng thời kỳ phù hợp với xu hướng chung của thế giới.
* Kết quả giao đất cho các đối tượng sử dụng đất tổng hợp từ kết quả thống kê đất đai tại các địa phương đến nay như sau:
Năm 2019, Tổng diện tích đất đã được giao cho các loại đối tượng sử dụng là 26.842.798 ha, chiếm 81,04% tổng diện tích tự nhiên, trong đó: Hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng 15.875.758 ha, chiếm 47,93% tổng diện tích tự nhiên, bằng 59,14% diện tích đất của các đối tượng sử dụng. Các tổ chức trong nước đang sử dụng 10.568.289 ha, chiếm 31,91% tổng diện tích tự nhiên và bằng 39,37% diện tích đất đã giao cho các đối tượng sử dụng. Các tổ chức nước ngồi (doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức ngoại giao) sử dụng 46.490 ha, chiếm 0,14% tổng diện tích tự nhiên và bằng
0,17% diện tích đất đã giao cho các đối tượng sử dụng. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng 3 ha. Cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giáo đang sử dụng là 352.258 ha, chiếm 1,06% tổng diện tích tự nhiên và bằng 1,31% diện tích đất đã giao cho các đối tượng sử dụng.
*Nhận định chung về công tác giao đất, cho thuê đất tại Việt Nam
Giao đất, cho thuê đất là nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai, được hình thành trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu. Nhà nước thực hiện trao quyền sử dụng đất cho các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua giao đất và cho thuê đất. Trên cơ sở Luật đất đai 2003 và tiếp nối là Luật đất đai 2013, Chính phủ và các bộ đã ban hành nghị định, thông tư hướng dẫn cụ thể hình thành hệ thống các quy định pháp luật tương đối đầy đủ và khá chặt chẽ về giao đất, cho thuê đất, tạo cơ sở pháp lý để việc triển khai có hiệu quả việc giao đất, cho thuê đất cho cá nhân, tổ chức sử dụng đất phục vụ yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội. Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các cấp đã dần đi vào nề nếp, trở thành cơ sở pháp lý cho việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, tạo diều kiện để kinh tế nông thôn phát triển; đảm bảo hài hịa lợi ích giữa nhà đầu tư, người sử dụng và Nhà nước. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất được phân cấp phù hợp với quá trình đổi mới tổ chức, nâng cao hiệu lực, hiệu quả hoạt động của chính quyền địa phương. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đã được thực hiện theo đúng quy định. Đất được giao, cho thuê, được chuyển mục đích cơ bản phù hợp với quy hoạch, kế hoạch được xét duyệt và quá trình chuyển đổi cơ cấu đầu tư, cơ cấu lao động và bảo đảm quốc phịng, an ninh. Chính sách về giá đất thời gian qua đã được quan tâm điều chỉnh theo hướng tiếp cận cơ chế thị trường, từng bước phát huy nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế - xã hội và là cơ sở để từng bước giải quyết tốt hơn quyền lợi của người có đất bị thu hồi, đồng thời góp phần hạn chế tham nhũng trong quản lý, sử dụng đất.
Kể từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến nay, việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại các địa phương đã tiếp tục được thực hiện, đáp ứng đầy đủ yêu cầu sử dụng đất cho phát triển kinh tế, xã hội của địa phương; các quy định mới về căn cứ, điều kiện, thủ tục giao đất, cho thuê đất đã cơ bả được các địa phương triển khai thực hiện; đã sàng lọc được các nhà đầu tư kém năng lực đồng thời hạn chế đáng kể việc giao đất, cho thuê đất sử dụng kém hiệu quả, để hoang hóa. Việc giao đất thơng qua đấu giá quyền sử dụng đất đã được chú trọng thực hiện hơn đối với đất ở, góp phần quan trọng tăng nguồn thu cho ngân sách địa phương. Tuy nhiên, vẫn còn một số tồn tại như: Việc giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất theo hình thức đấu giá thực hiện còn hạn chế; việc giám sát sử dụng đất tại các dự án, cơng trình cịn lỏng lẻo, nhiều trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng đã nhiều năm mà không xử lý; việc chuyển sang thuê đất đối với các tổ chức sự nghiệp cơng lập tự chủ tài chính vẫn chưa được các địa phương triển khai thực hiện. Nhiều địa phương còn thiếu cân nhắc trong việc chuyển mục đích sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất lâm nghiệp có rừng, giao đất cho thuê đất ở các khu vực nhạy cảm, vùng biên giới. Nhiều tổ chức được Nhà nước giao đất khơng thu tiền nhưng sử dụng lãng phí thiếu trách nhiệm trong quản lý dẫn đến nhiều sai phạm. Thực trạng trên xuất phát từ nhiều nguyên nhân, trong đó có những nguyên nhân chủ yếu sau:
+ Theo chính sách hiện hành, đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất quá rộng, việc phân cấp mạnh về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất và thẩm quyền quyết định đầu tư của pháp luật về đầu tư chưa đi đôi với việc giám sát thực thi, trên thực tế đã bộc lộ rất nhiều bất cập.
+ Quy định về căn cứ giao đất, cho thuê đất cùng với việc định giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thường thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường, đặc biệt là giá cho thuê đất quá thấp cũng là một trong những ngun nhân chính dẫn đến tình trạng một nhà đầu tư được giao đất,
cho thuê đất để thực hiện nhiều dự án nhưng găm giữ đất, chậm đưa vào sử dụng hoặc chuyển nhượng dự án.
+ Quy định nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế trong nước dẫn đến sự không thống nhất giữa nhà đầu tư trong nước với nhà đầu tư nước ngoài và chưa gắn với mục đích sử dụng đất.
+ Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nơng nghiệp hiện nay cịn thấp nên có nhiều trường hợp sử dụng đất có diện tích lớn đã lách luật bằng cách nhờ người khác đứng tên khi nhận chuyển quyền sử dụng đất, gây khó khăn cho cơng tác quản lý nhà nước về đất đai và gây phức tạp trong việc đăng ký sử dụng đất, dễ phát sinh khiếu kiện, tranh chấp đất đai.
+ Quy định giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất chưa được nhiều địa phương thực hiện nghiêm túc. Nhiều địa phương còn chạy theo nhà đầu tư trong việc phát triển các dự án đô thị nhỏ lẻ, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, thiếu sự phối hợp thống nhất trên quy mô liên vùng, liên tỉnh; chưa xem xét đồng bộ với điều kiện hạ tầng kỹ thuật, xã hội.
+ Một số địa phương chưa đánh giá hết năng lực các nhà đầu tư khi giao đất, cho thuê đất. Việc kiểm tra, xử lý vi phạm sau khi giao đất, cho thuê đất chưa được tiến hành thường xuyên. Chưa thống nhất các thủ tục về đầu tư, xây dựng và đất đai trong việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, hồ sơ còn phức tạp và thời gian thực hiện kéo dài.
CHƯƠNG 2
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU