3.2.1. Ban hành các văn bản pháp lý về chứng khốn hóa
Luật chứng khốn và thị trường chứng khốn ở Việt Nam đã có hiệu lực từ ngày 1/1/2007 khơng hề có chương mục nào đề cập đến nội dung chứng khốn hóa. Mặt khác, kinh nghiệm của hầu hết các quốc gia có ứng dụng kỹ thuật chứng khốn hóa thì để cho hoạt động này thực hiện được thì phải có luật điều chỉnh. Do đó, việc
đưa ra một khung pháp lý để điều chỉnh hoạt động chứng khốn hóa là cần thiết. Khi
xây dựng nội dung của văn bản pháp lý điều chỉnh hoạt động chứng khốn hóa theo
tơi, cần tập trung quy định cụ thể một số vấn đề sau:
Thứ nhất, quy định tiêu chuẩn của các tổ chức tham gia trong nghiệp vụ chứng
khốn hóa như quỹ ủy thác đầu tư, tổ chức cho vay, cơ quan Nhà nước chuyên trách về chứng khốn hóa, tổ chức ủy thác phát hành để được tham gia vào quá trình chứng khốn hóa cũng như trách nhiệm, quyền hạn của các bên.
Thứ hai, các loại tài sản và điều kiện để được chứng khốn hóa như các khoản
vay mua nhà, các bất động sản thuộc quản lý Nhà nước …
Thứ ba, việc xử lý các tài sản bảo đảm nợ vay khi có các vấn đề phát sinh, như
cần có quy định cụ thể cũng như thủ tục xử lý các vụ kiện liên quan đến tài sản bảo
Thứ tư, công tác phát hành chứng khốn hóa ra cơng chúng.
3.2.2. Hồn thiện các văn bản pháp lý về chứng khoán và TTCK, thị trường bất động sản
Bên cạnh xây dựng những văn bản pháp luật điều chỉnh hoạt động chứng
khốn hóa, thì cần hoàn thiện các văn bản pháp luật hiện hành. Cụ thể, cần có sự thống nhất trong các văn bản pháp như Luật các tổ chức tín dụng, Luật phá sản, Luật bất động sản, Luật dân sự…
- Luật các tổ chức tín dụng và các văn bản dưới luật cần quy định về bảo hiểm tín dụng, thành lập các quỹ bảo lãnh tín dụng như bảo lãnh tín dụng nhà ở, nhằm bảo
đảm cho các khoản nợ phát sinh từ việc đầu tư vốn xây dựng nhà ở.
- Luật phá sản cũng cần ưu tiên cho các tài sản được chứng khốn hóa khi phát mãi tài sản.
- Việc xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ của các NHTM cũng gặp nhiều
vướng mắc. Việc phát mãi tài sản trong Luật đất đai hiện nay bị kéo dài, qua nhiều thủ tục phức tạp làm cho chi phí giao dịch tăng, ảnh hưởng xấu đến việc thu hồi nợ, làm ngân hàng e ngại trong việc cho vay có tài sản thế chấp là nhà ở. Nghị định
163/2006/NĐ-CP đã quy định nguyên tắc và xử lý tài sản đảm bảo thực hiện theo
nguyên tắc thỏa thuận của các bên, nếu khơng có thỏa thuận thì tài sản được bán đấu giá. Tuy nhiên, trong thực tế việc NHTM xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận gặp nhiều khó khăn do các trình tự, thủ tục xử lý còn phụ thuộc vào thái độ hợp tác của bên bảo đảm, bên giữ tài sản, NHTM chưa được toàn quyền xử lý tài sản bảo đảm
trong khôn khổ pháp luật. Chúng ta cần tăng quyền tự chủ cho các ngân hàng thương mại trong phát mãi quyền sử dụng đất đai và khi bán đấu giá quyền sử dụng đất đã
nhận thế chấp hợp pháp, quy trình thủ tục cũng đơn giản hơn. Chỉ khi nào các vấn đề trên được giải quyết thì hoạt động chứng khoán hoá mới thực hiện được và phát triển.
- Bản thân các quy định tại Luật đất đai và Bộ luật dân sự không thống nhất về mặt xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp các bên khơng có thỏa thuận. Luật đất đai 2003 quy định quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp khơng có thỏa thuận về phương thức xử lý được bán đấu giá. Trong khi đó, Bộ luật dân sự 2005 quy định nếu không thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử
dụng đất, bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại tịa án.
Như vậy, để tạo điều kiện cho một cơng cụ tài chính mới ra đời nhất thiết phải tiến hành rà soát lại những văn bản pháp luật còn mâu thuẫn, còn bất cập để chỉnh sửa và hoàn thiện chúng.