3.1 Giải pháp đổi mới cơ chế tài chính
3.1.3.4 Các giải pháp khác:
giải pháp khác này (phát hành trái phiếu, phát hành chứng chỉ đầu tư bất động sản, sử dụng vốn góp bằng giá trị QSDĐ) chỉ mang tính chất tham khảo để vận dụng trong tương lai với điều kiện tiến trình cổ phần hóa các DNNN được
đẩy mạnh và thị trường ngày càng hồn hảo. Có thể hình dung các giải pháp này như sau:
- Phát hành trái phiếu :
Trái phiếu là một loại chứng khoán nợ do doanh nghiệp phát hành, xác nhận nghĩa vụ trả cả vốn gốc và lãi của doanh nghiệp phát hành đối với người sở hữu trái phiếu.
Theo quy định định tại Nghị định số 52/2006/NĐ-CP ngày 19/5/2006 của Chính phủ Đối với trái phiếu bổ sung vốn tự có do các tổ chức tín dụng thuộc sở hữu nhà nước và trái phiếu của các doanh nghiệp nhà nước (kể cả công ty nhà nước, công ty cổ phần nhà nước, Công ty trách nhiệm hữu hạn nhà nước một thành viên, Công ty trách nhiệm hữu hạn nhà nước có từ hai thành viên trở lên trong thời gian chuyển đổi theo quy định), phương án phát
hành trái phiếu phải được Bộ Tài chính chấp thuận. Đây là khung pháp lý quan trọng, giúp chủ đầu tư thêm một kênh huy động nguồn vốn trong thực hiện dự án đầu tư.
- Phát hành chứng chỉ đầu tư bất động sản (CCBĐS)
Nhu cầu vốn để thực hiện đầu tư một dự án có qui mơ là rất lớn. Nếu chỉ dựa vào nguồn vốn của các ngân hàng thì lượng vốn này sẽ khơng đáp ứng nổi. Do đó, ngồi nguồn vốn của các ngân hàng, các doanh nghiệp thực hiện chứng khốn hóa bất động sản sẽ huy động được vốn. CCBĐS sẽ có tính thanh khoản cao khi được niêm yết trên thị trường chứng khoán.
Phương thức thực hiện như sau :
“Trước khi phát hành CCBĐS, chủ đầu tư dự án sẽ đưa ra một bản cáo bạch, trong đó thơng tin đầy đủ, rõ ràng về tình hình tài chính của chủ đầu tư, chi tiết dự án, các điều khoản về quyền lợi và trách nhiệm của hai bên, cảnh
báo những rủi ro có thể xảy ra, cam kết về tiến độ thực hiện dự án và việc bồi thường cho nhà đầu tư vào CCBĐS khi dự án chậm triển khai thực hiện...". Đây là cơ sở để nhà đầu tư xem xét, cân nhắc quyết định có đầu tư vào CCBĐS hay không. CCBĐS cũng sẽ được tự do chuyển nhượng để tăng tính thanh khoản. Ngân hàng sẽ giám sát việc giải ngân theo tiến độ thi cơng cơng trình, đảm bảo tiền của nhà đầu tư được sử dụng đúng mục đích. Khi hồn tất dự án, tồn bộ BĐS sẽ được đưa ra bán đấu giá, tiền thu được sẽ chia đều cho các nhà đầu tư theo tỷ lệ nắm giữ CCBĐS.
Với phương thức thực hiện như trên, chủ đầu tư có thể huy động được nguồn vốn một cách rộng rãi trong dân chúng do nó mở rộng cho các nhà đầu tư ít vốn (chưa có khả năng sở hữu hồn tồn một bất động sản) vẫn có thể tham gia đầu tư và kiếm lời trên biến động giá trị của bất động sản sau này mà không nhất thiết phải sở hữu trực tiếp một phần hay toàn bộ bất động sản trong suốt q trình sở hữu chứng khốn. Ngồi ra, việc tách nhu cầu đầu tư và nhu cầu sở hữu bất động sản cũng sẽ thu hút được sự tham gia của kiều bào và các cá nhân, các tổ chức kinh tế nước ngồi tham gia. Do đó Trung tâm
phát triển quỹ đất cũng cần nghiên cứu lĩnh vực này để thực hiện khi có đủ điều kiện để đa dạng các hình thức huy động vốn, tạo mức tích tụ tập trung vốn một cách hiệu quả.
- Sử dụng vốn góp bằng giá trị quyền sử dụng đất: Phương thức này
đem lại cái lợi cho cả hai phía: người dân và nhà đầu tư. Với người dân, thông qua việc mua cổ phiếu của công trình, dự án, cuộc sống của họ sẽ ổn định hơn nhờ được hưởng cổ tức lâu dài khi cơng trình, dự án đi vào hoạt động. Cịn chủ đầu tư sẽ giảm được tiền đầu tư ban đầu vào dự án vì một phần tiền bồi thường chuyển thành cổ phiếu và được coi như vốn góp bằng đất vào doanh nghiệp. Mặt khác, cơ chế này giúp thuận lợi hơn trong cơng tác giải phóng
mặt bằng. Ở nhiều nước, nhất là các nước công nghiệp mới đơn cử như Hàn Quốc, người ta thực hiện phương thức này từ lâu và rất tốt. Tuy nhiên, để thực hiện phương thức này ở Việt Nam địi hỏi phải có cơ chế cơng khai hóa mọi hoạt động của dự án đầu tư, cơng khai hóa lợi tức, minh bạch hóa cơ chế chia lợi tức và phải được pháp luật bảo vệ.
Biện pháp thực hiện phương thức có thể hình dung như sau: Khi đền bù giải tỏa, bên cạnh việc cấp đất đai cùng một khoản tiền đền bù để người dân tái định cư, ổn định cuộc sống và sản xuất, Nhà nước cần định giá một số cổ phiếu ưu đãi cho những người phải di dời. Với những người dân chưa hiểu hết giá trị của cổ phiếu, cần giải thích cho họ hiểu về khối tài sản đó. Với mơ hình góp vốn bằng giá trị QSDĐ, người dân có thể được hưởng lợi từ giá trị tăng thêm của hạ tầng dự án. Như vậy, người dân vừa được tái định cư ổn định, vừa có thu nhập ổn định lâu dài.
Đây cũng là một giải pháp huy động vốn mà Trung tâm phát triển quỹ đất cần nghiên cứu để có những kênh huy động vốn tối ưu và hiệu quả nhằm giảm thiểu mọi chi phí sử dụng vốn và trong thực tiễn cũng đã có một số nhà đầu tư đã quan tâm và vận dụng phương thức này để đảm bảo lợi ích cả 2 bên, góp phần vào cơng cuộc xây dựng phát triển đất nước.
Nhìn chung với điều kiện Trung tâm phát triển quỹ đất được mở rộng phạm vi, đối tượng, chức năng hoạt động để đáp ứng yêu cầu phát triển của địa phương đặc biệt là trong lĩnh vực tạo đất sạch đấu giá giao quyền sử dụng đất thì các giải pháp huy động, góp vốn, hợp tác, liên doanh liên kết sẽ phát huy hiệu quả rất triệt để tuy nhiên để vận dụng được các giải pháp này thì Trung tâm phát triển quỹ đất cần được quy định cụ thể về các cơ chế huy động, quyền lợi và trách nhiệm trong quá trình huy động và trong các mối quan hệ với các bên.