2.1 Tổng quan về thị trường bất động sản tại Thành phố HCM từ năm 1993 đến
2.2.1.4 Rủi ro lãi suất
Chính sách lãi suất là một trong những cơng cụ điều tiết nền kinh tế, đặc biệt là đối với nền kinh tế mà tính dụng cịn đĩng vai trị cực kỳ quan trọng đối với việc cấp vốn cho hoạt động kinh doanh.
Vào tháng 11 năm 2001, trần lãi suất cho vay ngoại tệ được xố bỏ, từ đĩ
cho phép người vay ngoại tệ trong nước cĩ thể thương lượng lãi suất với các ngân hàng nội địa và ngân hàng nước ngồi. Vào tháng 6 năm 2002, lãi suất được tự do hố hồn tồn với việc ngân hàng được phép xác định lãi suất cho vay trên cơ sở tự thẩm
định và thương lượng với khách hàng. Bắt đầu từ ngày 19/5/2008, lãi suất cơ bản sẽ được nâng lên 12%/năm từ mức 8,75%, cho phép lãi suất cho vay tối đa của các tổ
chức tín dụng ở mức 18%/năm. Lãi suất tái cấp vốn ở mức 13%/năm và lãi suất chiết khấu là 11%/năm. Trong điều kiện nền kinh tế Việt Nam những năm qua, do thị trường tài chính ngân hàng đang trong quá trình cải tổ, sắp xếp để hội nhập, do đĩ cịn tồn tại
nhiều bất cập, trong đĩ cĩ việc chạy đua lãi suất giữa các ngân hàng để thu hút lượng tiền gửi và cho vay chính điều này tạo ra rủi do cho doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản khi đa số các dự án bán ra điều do ngân
hàng hỗ trợ vay vốn.
Vào thời điểm tháng 01 năm 2008 để bình ổn thị trường, hạn chế lạm phát
chính phủ đã ra hàng loạt các chính sách điều chỉnh lãi suất: tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc của các ngân hàng thương mại lên 5%/năm (tháng 02/2008) lên 11%/năm (tháng 3/2008), 13%/năm tháng 05/2008 sau đĩ tăng lên 15%/năm ngày 11/06/2008. Lãi suất tái chiết khấu cũng tăng từ 8%/năm (trước tháng 05/2008) lên 11%/năm (tháng
05/2008)và 13%/năm (tháng 06/2008). Lãi suất trần cho vay tối đa cũng tăng từ
18%/năm (tháng 05/2008) lên 21%/năm (tháng 06/2008). Khơng cho vay đầu tư bất
động sản vì các khoản vay này là dài hạn, lượng tiền tung ra lưu thơng nhiều làm mất
giá đồng tiền đẩy giá bất động sản lên càng cao, mặt khác tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc lên
cao đồng nghĩa với việc rút về trong lưu thơng một lượng tiền lớn Ngân hàng Nhà
Nước đã làm cho lãi suất cho vay bị đẩy lên cao. Cĩ thời điểm lãi suất cho vay qua đêm giữa các ngân hàng với nhau là 30%->40%. Trong số 22 ngân hàng cĩ hội sở tại
Thành phố HCM thì cĩ 40% Ngân hàng huy động vốn cao hơn số cho vay, 60% Ngân hàng huy động vốn nhỏ hơn số cho vay cĩ khi đến 2.5 lần số vốn huy động do đĩ dẫn
đến việc phải vay nĩng các Ngân hàng khác với lãi suất cao 40% và đồng thời cũng
tăng lãi suất cơ bản từ 8%/năm lên 12%/năm và đến tháng 06/2008 tăng lên 14%/năm, khi lãi suất cơ bản được áp dụng các ngân hàng được phép huy động vốn từ mức lãi
suất cơ bản trở lên và khơng được vượt quá lãi suất trần cho vay, theo cơ chế ngân hàng tự cân đối điều chỉnh. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản vì tiền để đầu tư bất động sản thì gửi ngân hàng tốt hơn vừa an tâm vừa thanh khoản vừa hưởng lãi suất cao…
Thực tế vốn đầu tư vào thị trường bất động sản phần lớn là vốn vay từ các
ngân hàng, do đĩ sự biến động lớn của lãi suất cũng là một trong những yếu tố dẫn đến quyết định việc đầu tư vào thị trường bất động sản. Năm 2008-2009 thị trường bất động sản trầm lắng và vắng người mua bắt nguồn từ chính sách của ngân hàng nâng
cao lãi suất cho vay và thắt chặt tín dụng trong lĩnh vực bất động sản.
Cĩ thể thấy lãi suất ở Việt Nam biến động đáng kể đo đĩ đây khơng cịn là
dạng rủi ro tiềm ẩn nữa mà là rủi ro lớn các nhà đầu tư đáng phải quan tâm. Đây cũng là nguyên nhân mà các Ngân hàng nước ngồi mạnh dạng giới thiệu những cơng cụ phịng ngừa rủi ro lãi suất mới trên thị trường Việt Nam.
Bảng2. 4: Bảng theo dõi lãi suất Chỉ tiêu Tháng 06/2002 Tháng 01/2008 Tháng 02/2008 Tháng 03/2008 Tháng 04/2008 Tháng 05/2008 Tháng 06/2008 Tháng 09/2009
Lãi suất cơ bản 8.75% 8.75% 8.75% 8.75% 12% 14% 7%
Lãi suất vay tối đa
Thương lượng Thương lượng Thương lượng Thương lượng Thương lượng 18% 21% 10.5%
Lãi suất tái cấp vốn 5% 5% 5% 5% 5% 13% 15% 7%
Lãi suất chiết khấu 8% 8% 8% 8% 11% 13% 5%
(Nguồn : Ngân hàng eximbank)
2.2.1.5 Rủi ro giá sắt, thép và vật liệu xây dựng:
Sắt thép, vật liệu xây dựng là yếu tố đầu vào quan trọng nhất của ngành kinh doanh xây dựng bất động sản, sự biến động về giá cả các yếu tố đầu vào này sẽ ảnh
hưởng rất lớn đến giá thành xây dựng, giá bán, ảnh hưởng đến chi phí nhà thầu xây
dựng, chất lượng cơng trình…Các yếu tố này cũng ảnh hưởng đến quyết định đầu tư
của các nhà kinh doanh bất động sản (Xem Phụ Lục 1, Hộp 2.2.1.5
Trước tình hình chỉ số giá tiêu dùng tăng cao làm chi phí đầu tư tăng cao, tình huống này khiến nhà đầu tư rơi vào tình thế bị động trước các rủi ro tài chính
trong kinh doanh, trong khi đĩ họ lại khơng cĩ nhiều cơng cụ để phịng ngừa rủi ro.
Bảng 2.5: Tổng Quan Về Kinh Tế Việt Nam
2006 2007 2008 9 tháng 2009
Mức tăng trưởng 8,2% 8,3% 6.23% 5.50%
Lãi suất cho vay 9,3% - 12,8%/năm 14% - 16%/năm 18% - 21%/năm 10.5%/năm
Mức lạm phát 7,5% 7,3% 18,5% 7%
Thâm hụt mậu dịch 4,8 tỷ USD 14,1 tỷ USD 14,7 tỷ USD 1.9 tỷ USD
Giá vàng 12.240.000 đồng/lượng(12/08 ) 16.100.000 đồng/lượng (12/08 ) 18.880.000 đồng/lượng(6/08) 27.500.000 đồng/lượng (30/09) Tỷ suất(USD/ Đồng) 15.628 - 16.000 15.948 - 16.026 16.049 - 16.800 17.700 - 17900
Vốn đầu tư nước ngịai 10,2 tỷ USD 20,3 tỷ USD 31,6 tỷ USD 20 tỷ USD
2.2.2 Nghiệp vụ tài chính phái sinh và thực trạng sử dụng tại Việt Nam
Thống kê của ngân hàng thanh tốn quốc tế cho thấy, đến hết 2006, số dư hợp đồng giao dịch phái sinh trên thị trường tài chính quốc tế tương đương 417 tỷ
USD. Thế nhưng, con số này ở Việt Nam rất ít được nhắc tới vì quá khiêm tốn, mặc dù
đây là cơng cụ bảo hiểm rủi ro tài chính phổ biến trên thế giới.
Trong khuơn khổ một hội thảo do Vụ Chiến lược phát triển ngân hàng
(Ngân hàng Nhà nước) và Ngân hàng Ngoại thương (Vietcombank) phối hợp tổ chức mới đây, các chuyên gia ngành ngân hàng, tài chính đã cùng nhau chia sẻ thực trạng và tìm giải pháp phát triển thị trường phái sinh. Cơng cụ phái sinh chính là một loại hình bảo hiểm rủi ro tài chính khi thực hiện các hợp đồng kinh tế mà bản chất là phân tán rủi ro tiềm ẩn và đương nhiên, lợi nhuận của các giao dịch cùng được chia sẻ cho các bên. Cơng cụ phái sinh gồm các cơng cụ giao dịch kỳ hạn (Forward), hốn đổi (Swaps), quyền chọn (Options) và tương lai (Futures). Chia sẻ những lợi ích mà ngân hàng thương mại thu được khi thực hiện cơng cụ phái sinh, Ths. Nguyễn Quang Minh (Vietcombank) cho biết: Thực ra, mục đích của ngân hàng thương mại khi tham gia
cơng cụ phái sinh là để bảo hiểm rủi ro giao dịch tài chính cho cả ngân hàng và khách hàng. Trong quá trình hoạt động, nếu cĩ sinh lời thì bản chất vẫn là phịng ngừa rủi ro
để tối đa hĩa lợi nhuận chứ khơng hẳn là kiếm lời!
Nhà đầu tư sẽ được lợi gì từ sử dụng cơng cụ phái sinh? Ơng Nguyễn Đại
Lai, Phĩ Vụ trưởng Vụ Chiến lược Phát triển ngân hàng cho biết: xét tổng thể qua hàng năm, chỉ riêng doanh nghiệp nước ngồi khi đưa vốn ngoại tệ vào Việt Nam đầu tư, sau khi thu lợi nhuận và chuyển tiền về nước, nếu sử dụng cơng cụ phái sinh, họ sẽ tránh được thiệt hại khi cĩ rủi ro về tỷ giá. Tiếp đĩ là các dự án đầu tư với số vốn lớn. Các dự án này đều vay hay mua chịu một lượng lớn hàng hĩa nước ngồi bằng USD, nếu sử dụng hốn đổi lãi suất (Swaps) thì cĩ thể tránh được thiệt hại khơng nhỏ với những biến động khĩ lường của thị trường tiền tệ. Thế nhưng, chủ các dự án này gần như chưa bao giờ sử dụng cơng cụ phái sinh. Ngay cả như quỹ dự trữ ngoại hối của Ngân hàng Nhà nước, tương đương với lượng ngoại tệ của 11 tuần nhập khẩu cũng đang nằm im trong két sắt, mặc dù lượng dự trữ tăng lên và đồng USD đang yếu đi
từng ngày. Giá như cĩ một cơ chế rõ ràng, cho phép sử dụng quỹ này thích ứng với các cơng cụ phái sinh thì đồng vốn sẽ được sinh lời.
Mặc dù hữu ích là vậy nhưng cơng cụ phái sinh hiện phát triển khá khiêm tốn ở chi nhánh ngân hàng Citibank, Standard Chartered, BIDV, Vietcombank, HSBC với doanh số chưa đáng kể so với doanh số nghiệp vụ truyền thống. Ngay cả với
HSBC, mặc dù hoạt động tại Việt Nam đã 100 năm với hơn 1.000 khách hàng, nhưng sau 2 năm triển khai dịch vụ, mới chỉ cĩ vài doanh nghiệp sử dụng dịch vụ này. Vì sao như vậy? Ơng Nguyễn Đại Lai đưa ra một ví dụ: một doanh nghiệp biết rõ sẽ gặp rủi ro lãi suất khi đang vay tiền với lãi suất thả nổi, trong điều kiện lãi suất giao
ngay đang tăng mạnh và biết rõ, nếu sử dụng Swaps để chuyển sang lãi suất cố định, doanh nghiệp sẽ giảm thiệt hại rủi ro nhưng chủ doanh nghiệp đã khơng dám hành động. Và thực tế này khơng chỉ xảy ra tại các doanh nghiệp mà cịn hiện hữu ngay
trong các ngân hàng thương mại, là nơi cung cấp dịch vụ. Vì vậy, khơng ít cán bộ ngân
hàng thương mại nhiều khi vừa ký một hợp đồng bảo hiểm phái sinh vừa...run.
Một nhân tố khác cản trở đến sự phát triển của cơng cụ phái sinh là mơi trường chính sách mà đầu tiên là việc tính thuế, chẳng hạn như quy định về mức thuế đánh trên lãi thu được từ việc thực hiện nghiệp vụ hốn đổi. Nhiều ý kiến bày tỏ, quy định này vừa kìm hãm vừa khĩ thực hiện vì lãi suất thả nổi biến động hàng ngày. Hơn nữa, cơng cụ phái sinh mang bản chất phịng ngừa rủi ro để tối đa hĩa lợi nhuận chứ khơng phải vì
mục đích kiếm lời.
Trên thị trường tài chính ở Việt nam, các nghiệp vụ phái sinh bắt đầu xuất
hiện khoảng 5 năm trước đây và đến tháng 09 năm 2009 xuất hiện nhiều loại cơng cụ phái sinh chuẩn và khơng chuẩn đang được thực hiện.Tuy nhiên, cơ sở pháp lý các các nghiệp vụ phái sinh cịn mang tính thí điểm và đơn lẻ, ngoại trừ giao dịch hốn đổi lãi
suất đã cĩ qui chế của NHNN ( Quyết định số 1133/2003/QĐ - NHNN, ngày
30/9/2003 ban hành kèm theo qui chế). Đồng thời số lượng các giao dịch cịn ít khoảng gần 15 hợp đồng hốn đổi lãi suất và một số ít hợp đồng phái sinh khơng chuẩn khác
đã được cho phép thực hiện( trong số đĩ cĩ một số giao dịch đã chưa phát sinh giao
dịch). Cĩ thể liệt kê một số tổ chức tín dụng đã được Ngân hàng nhà nước cho phép
thực hiện:
¾ Ngân hàng Citibank thực hiện thí điểm hốn đổi lãi suất giữa 2 đồng tiền từ ngày
1/3/2005 đến 2/2006.
¾ Ngân hàng Standard Chartered chi nhánh tại Việt Nam thực hiện hốn đổi lãi suất
chéo giữa 2 đồng tiền chéo (Cross Currency Swap- CCS) đối với khoản vay ngoại tệ của khách hàng sau khi khách hàng vay ngoại tệ; thực hiện cung cấp sản phẩm gắn với rủi ro tín dụng- lãi suất cơ cấu cho tiền gửi và giấy tờ cĩ giá, theo đĩ lãi suất của khách hàng được hưởng sẽ khơng cố định mà nằm trong một khoảng giao động nhất định và phụ thuộc vào sự biến động của một số yếu tố thị trường, như tỷ giá, lãi suất, giá sản phẩm hàng hĩa nào đĩ...
¾ Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam, thực hiện thí điểm giao dịch quyền chọn
lãi suất đối với các khoản cho vay hoặc đi vay trung hạn bằng USD hoặc euro. Đối tác thực hiện giao dịch quyền chọn lãi suất là các doanh nghiệp hoạt động tại Việt Nam,
các NHTM hoạt động tại VN được NHNN cho phép thực hiện thí điểm giao dịch
quyền chọn lãi suất và các NH nước ngồi. Số gốc của hợp đồng quyền chọn lãi suất tối đa bằng 15% vốn tự cĩ của Ngân Hàng Đầu Tư & Phát Triển. Tổng số là hợp đồng trong thời gian thí điểm khơng vượt quá 50% mức vốn tự cĩ của NH. thời hạn hợp
currency Deposit; thực hiện hốn đổi tiền tệ chéo. Đĩ là việc trao đổi các dịng tiền trong tương lai bằng các đồng tiền khác nhau. Trong các giao dịch hốn đổi chéo thường cĩ việc hốn đổi thanh tốn lãi (cố định hoặc thả nổi) bằng một đồng tiền sang thanh tốn lãi (cố định hoặc thả nổi) bằng một đồng tiền khác. Số tiền gốc trong giao
dịch cĩ thể được hốn đổi vào kỳ đầu (nếu cĩ) và kỳ cuối, hoặc nhiều kỳ trong thời
gian hiệu lực của giao dịch
¾ Ngân Hàng Ngoại Thương (NHNT) thực hiện giao dịch hốn đổi lãi suất kèm theo
điều kiện quyền chọn với các đối tác là tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam và các
pháp nhân khác hoạt động ở trong nước và nước ngồi, phù hợp với các qui định của pháp luật. Quyền chọn thuộc về NHNT là quyền kết thúc trước hạn hợp đồng Swap đối với các khoản vay của BTC.
¾ NH HSBC thực hiện giao dịch hốn đổi lãi suất cộng dồn – Daily range accrual, thời
hạn của hợp đồng tối đa 5 năm. Theo thoả thuận hốn đổi này, khách hàng vay cuả
HSBC sẽ trả Sibor cộng với phần chênh lệch và tổng lãi suất phải trả này khơng vượt quá mức lãi suất cao nhất đã được định trước. Đổi lại HSBC sẽ trả Sibor cộng với phần chênh lệch cho những ngày lãi suất Sibor giao động trong một khoảng được định
trước. Cụ thể, hợp đồng này thoả thuận giữa khách hàng vay vốn với thời hạn 6 năm lãi suất thả nổi. Nếu đến ngày đáo hạn lãi suất Sibor khơng vượt quá mức lãi suất xác
định trước (4,5%/năm ) thì HSBC sẽ trả lãi suất cho khách hàng với mức lãi suất
(Sibor + 1,1% ). Trường hợp vượt mức lãi suất định trước, thì HSBC khơng phải trả
mức lãi suất này. Đổi lại, khách hàng sẽ trả cho HSBC mức lãi suất (Sibor + 0,6%), nhưng tối đa khơng vượt quá 5,1%/ năm; thực hiện giao dịch hốn đổi lãi suất giữa 2 đồng tiền
¾ Thực hiện nghiệp vụ quyền chọn ngoại tệ (Option ngoại tệ/ VND): Đã cho phép
thực hiện thí điểm NHTMCP Quốc tế,), ngân hàng Ngoại Thương (8/2005); NHTM cổ phần Á Châu, NHĐầu Tư & Phát Triển, NHTMCP Kỹ thương, NHTMCP Quân đội (12/2005).
¾ NH Calyon, citibank, ABN-AMRO thực hiện nghiệp vụ hốn đổi lãi suất bắt đầu
thực hiện trong tương lai (Forward Start Swap) là thoả thuận để tham gia giao dịch
hốn đổi lãi suất vào một ngày cụ thể trong tương lai theo một mức lãi suất đã được định trước.
Qua thống kê trên cho thấy, thị trường các cơng cụ tài chính phái sinh đã
hình thành ở Việt Nam, tuy nhiên cịn rất nhỏ bé và chưa phổ biến. Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này là do mức độ phát triển của thị trường tiền tệ, thị trường vốn cịn thấp, trên thị trường cĩn thiếu vắng các nhà đầu tư am hiểu kỹ về lợi ích cũng như kỹ thuật tính tốn lợi nhuận từ các loại nghiệp vụ này. bên cạnh đĩ các nhà mơi giới, các nhà cơ lợi cịn quá ít trên thị trường tiền tệ, thị trường chứng khốn để thúc đẩy các nhà đầu tư tham gia mạnh mẽ thị trường này. Sự kém phát triển của thị trường phái
sinh là một thách thức khơng nhỏ trong quá trình hội nhập và mở cửa thị trường tài chính ở Việt Nam. Khi mà rủi ro luơn là bạn đường của các nhà đầu tư và ngày càng