2.3.1 Về chính sách hạn chế tín dụng đối với bất động sản
Từ đầu năm 2008 đến tháng 10/2009, để tránh tình trạnh khủng hoảng nợ từ cho vay bất động sản các ngân hàng thương mại đồng loạt tăng lãi suất và thắt chặt tín dụng, thị trường nhà đất trầm lại hẳn vì thiếu vốn, kẻ bán người mua đều lui về tư thế chờ đợi. Tổng giám đốc Cơng ty cổ phần địa ốc Sài Gịn Gia Định-Lương Phụng Thiều cho rằng, siết tín dụng để chống đầu cơ bất động sản là đúng, nhưng khơng nên bĩp
nghẹt hy vọng mua nhà của người cĩ nhu cầu. Do đĩ ơng đề nghị khơng hạn chế tín dụng đối với chương trình nhà ở cho người nghèo.
2.3.2 Về thủ tục giấy tờ, quy hoạch:
Ơng Nguyễn Văn Khởi, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Cơng ty cổ
phần đầu tư kinh doanh nhà TP HCM, phản ảnh ở dự án căn hộ tại khu Bình Hịa,
phường 13, quận Bình Thạnh, người mua đã đĩng 70-80% tiền mua nhà nhưng đến
tháng 09 năm 2009 vẫn chưa được cấp giấy đỏ. Chính quyền trả lời là khu vực này
phải đợi điều chỉnh quy hoạch chung.
Với một dự án khác - chỉnh trang đơ thị tại cư xá Thi Sách, phường 1, quận 4, cơng ty ơng nộp hồ sơ từ quận đến Sở Xây dựng, thậm chí lên tận UBND thành phố, nhưng tới nay chẳng biết ai sẽ duyệt. Ơng Khởi kiến nghị thành phố phải duyệt quy hoạch nhanh để đồng vốn của doanh nghiệp khơng bị lãng phí và nguồn cung dồi dào hơn. Nhiều nhà đầu tư nước ngồi muốn đầu tư vào Việt Nam nhưng ngại thủ tục nên lại thơi. Phĩ chủ tịch UBND TP HCM Nguyễn Hữu Tín nhìn nhận thủ tục nhà đất cịn nhiều chỗ chưa ổn. Song ơng cho rằng nhiều kiến nghị doanh nghiệp vượt quyền giải quyết của UBND thành phố nên phải kiên nhẫn chờ Chính phủ can thiệp.
Ơng Đào Anh Kiệt, quyền Giám đốc Sở TN-MT TPHCM, thừa nhận dường
như cách quản lý và cấp giấy chủ quyền nhà, đất cho dân hiện nay chưa ổn. Chính sách khi ban hành nên đặt ra quy định quản lý những gì ít thay đổi (thửa đất, căn nhà), thay
vì cách làm hiện nay là đặt nặng việc quản lý chủ thể sở hữu, sử dụng, trong khi những thơng số này thường hay thay đổi.
2.3.3 Tạo mơi trường bình đẳng, cơng bằng cho cả nhà đầu tư trong và ngồi nước: nước:
Ơng Lê Hồng Châu, Phĩ chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM: “Những hội nghị kêu gọi hợp tác đầu tư nước ngồi vào lĩnh vực BĐS cũng là điều kiện để các nhà
đầu tư biết rõ hơn về hoạt động đầu tư trong nước. Nhưng cần cân nhắc nên kêu gọi đầu tư vào lĩnh vực nào. Ví dụ, những vấn đề quy hoạch, thiết kế các cụm cơng trình
lớn, cĩ tính quốc tế thì hiện nay doanh nghiệp (DN) trong nước đang yếu, rất cần cĩ sự hợp tác hỗ trợ của DN nước ngồi. Tuy DN trong nước thời gian qua đã lớn mạnh về kinh nghiệm, nỗ lực tạo dựng thương hiệu nhưng cịn yếu về năng lực tài chính để thực hiện các dự án. Nên khuyến khích nếu cĩ những "bắt tay" liên doanh với DN nước ngồi để thúc đẩy dự án phát triển. Về lâu dài, các DN trong nước rất cần liên kết, hợp tác để trở thành những DN mạnh, đủ sức đối trọng, cạnh tranh lành mạnh với DN nước ngồi, thúc đẩy thị trường BĐS cùng phát triển”.
2.3.4 Xây dựng chỉ số bất động sản:
Tại nhiều nước trên thế giới, các chỉ số của thị trường BĐS đều đã và đang hoạt động rất tốt. Tuy nhiên, để xây dựng được chỉ số này phải tốn nhiều thời gian và cơng sức. Ngay tại Trung Quốc, năm 1993 đã cĩ đề xuất về chỉ số BĐS, họ lập ra một tổ chức chuyên trách về vấn đề này. Đến năm 1995, Trung Quốc bắt đầu cho thử
nghiệm tại một số tỉnh thành và bây giờ thì đã áp dụng trên tồn quốc với 2 chỉ số về
định lượng là giá (cơng bố rộng rãi) và định tính là chất lượng như dự báo... (cơng bố
hạn chế). Nếu Việt Nam đặt vấn đề này ra ngay từ bây giờ thì ít nhất cũng phải đến
năm 2010 – 2012 mới bắt đầu đi vào hoạt động được. Đĩ là nếu Chính phủ thực sự vào cuộc.
Nĩi về những khĩ khăn, ơng Phạm Sỹ Liêm - Phĩ Chủ tịch Tổng hội XD
Việt Nam, cho rằng thị trường BĐS là thị trường địa phương. Và vì vậy, nếu muốn cĩ chỉ số trung bình thì trước hết phải xây dựng chỉ số của từng địa phương, ít nhất là
những nơi mà thị trường BĐS hoạt động mạnh như Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng...
Nhưng vấn đề là ở địa phương thì cơ quan nào chuyên trách, thống kê, cơng bố, mỗi
tháng một lần hay thời gian bao lâu thì cơng bố...? Ơng Liêm đặt câu hỏi: - Phải cĩ một cơ quan hoặc một tổ chức được Chính phủ tài trợ để thực hiện việc này. Cơ quan hoặc tổ chức đĩ phải cĩ người ở các địa phương chuyên trách. Cái khĩ thứ hai là việc chọn mẫu tại các địa phương để làm cơ sở xây dựng chỉ số. Lấy mẫu ở đâu, tiêu chuẩn thế nào, loại gì, phải hội đủ sự tiêu biểu, đại diện cho loại nhà, cho phân khúc đĩ. Thị
trường BĐS cĩ quá nhiều phân khúc, vì vậy việc lấy mẫu lại càng khĩ khăn. Ở gĩc độ một người đã nhiều năm làm cơng tác quản lý, ơng Liêm khẳng định: Khĩ! nhưng vẫn phải làm, nếu muốn thị trường ổn định và phát triển lâu dài.
2.3.5 Chính sách thuế luỹ tiến sở hữu nhà:
Sau nhiều lần chỉnh sửa, đề án Luật Thuế nhà đất tiếp tục bị các đại biểu
Quốc hội phàn nàn vì tính khả thi khơng cao, chưa hạn chế được đầu cơ, lại khơng
giúp hạ nhiệt được giá đang bị thổi tới 30-50 lần. Theo dự thảo Luật Thuế nhà đất được đưa ra thảo luận tại hội trường chiều 21/11, chịu thuế đối với nhà cĩ giá từ 500
triệu đồng, với thuế suất áp dụng là 0,03%. Đối với đất ở hộ gia đình, cá nhân, Chính phủ đề nghị áp dụng thuế suất theo biểu thuế lũy tiến từng phần. Đối với diện tích
trong hạn mức sẽ phải chịu thuế 0,03%; phần diện tích vượt hạn mức nhưng khơng quá 3 lần áp dụng thuế suất 0,06%; phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức cĩ thuế suất 0,09%. Với biểu thuế này, Chính phủ hy vọng sẽ kiểm sốt được quỹ đất đang bị sử
dụng lãng phí, đồng thời hạn chế nạn đầu cơ đang đẩy giá đất lên cao ngất ngưởng.
2.3.6 Phát hành trái phiếu bất động sản
Huy động vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp, năm ngối Cơng ty cổ phần địa ốc Sài Gịn Thương Tín (Sacomreal) phát hành 100 tỉ đồng trái phiếu tháng 1- 2008, kỳ hạn 6 tháng. Mỗi trái phiếu cĩ mệnh giá 500 triệu đồng kèm quyền ưu tiên mua căn hộ với ưu đãi giảm 5% trên giá trị căn hộ và hưởng lãi suất 8,8%/năm. Đây là doanh nghiệp tiên phong trong việc huy động vốn cho bất động sản bằng trái phiếu.
Ưu điểm của trái phiếu là cơng ty cĩ thể gọi vốn đến từ nhiều đối tượng cĩ
tiềm lực tài chính như quỹ đầu tư, cơng ty và tập đồn bảo hiểm, tài chính… và thủ tục pháp lý khơng quá phức tạp. Hơn nữa doanh nghiệp khơng phải thế chấp tài sản và cĩ thể áp dụng lãi suất linh hoạt cũng như nhiều phương án trả lãi và gốc, và hoạch định tài chính bằng trái phiếu rẻ hơn các khoản vay khác. Tuy nhiên, nhược điểm của loại hình này là doanh nghiệp phải thanh tốn đầy đủ khi đáo hạn đúng theo cam kết trong hợp đồng với mức lãi suất cố định, trái phiếu bất động sản rủi ro hơn trái phiếu ngân
hàng và cĩ thể gặp khĩ khăn trong việc cấu trúc khoản vay sao cho dự án bất động sản luơn cĩ khả năng trả lãi và gốc.
2.4 Ưu – nhược điểm và nguyên nhân trong việc phát triển thị trường BĐS trong thời gian qua tại Việt Nam.
2.4.1 Ưu điểm
Thị trường bất động sản TP.HCM tuy mới bước đầu phát triển nhưng đã có nhiều chuyển biến trên nhiều phương diện và đã tham gia tích cực vào q trình phát triển kinh tế xã hội. Sự đóng góp của thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua được thể hiện trên các mặt :
Thứ nhất, thị trường quyền sử dụng đất nhanh chóng hình thành và phát
triển trên các lĩnh vực giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi, chuyển nhượng và thế chấp quyền sử dụng đất, góp phần sử dụng có hiệu quả nguồn lực của đất đai
(nguồn tư liệu sản xuất đặc biệt), thúc đẩy các ngành cũng như nhiều lĩnh vực của nền kinh tế phát triển như công nghiệp, nông nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, dịch vụ, du lịch …
Thứ hai, Phát triển thị trường bất động sản nhà ở đã thu hút một lượng lớn
vốn đầu tư trong nước và nước ngoài tham gia vào đầu tư phát triển bất động sản, đặc biệt là bất động sản nhà ở, góp phần tích cực vào việc kích cầu nền kinh tế.
Thứ ba, thị trường bất động sản nhà ở và các loại bất động sản khác đã
từng bước đáp ứng nhu cầu bức xúc của người dân về cải thiện chỗ ở và góp phần thúc đẩy sự phát triển đô thị và nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại và bền vững.
Thứ tư, thông qua thực tế vận hành thị trường bất động sản, công tác quản
lý nhà nước và thể chế kinh tế thị trường được hình thành, hồn thiện từng bước để phù hợp với yêu cầu phát triển và hội nhập.
Thứ năm, thơng qua chính sách thuế liên quan đến thị trường bất động sản,
chính quyền Thành phố phần nào nắm được tình hình sử dụng đất đai và các chuyển dịch bất động sản trên thị trường, giảm thiểu tình trạng đầu cơ đất đai, lũng đoạn thị trường, góp phần vào việc sử dụng tiết kiệm và khai thác có hiệu quả nguồn lực tài chính từ tài ngun đất đai, tăng cung hàng hóa cho thị trường bất động sản. Đồng thời, nguồn thu từ hoạt động của thị trường bất động sản giúp cho Thành phố có ngân sách đầu tư cở sở hạ tầng, phúc lợi xã hội góp phần phát triển kinh tế xã hội, tạo điều kiện phát triển thị trường bất động sản.
2.4.2 Nhược điểm
Thông qua hoạt động mua bán, cho thuê, thế chấp và quản lý khai thác bất động sản, thị trường bất động sản TP.HCM bên cạnh những đóng góp tích cực cho kinh tế Thành phố, nó cịn bộc lộ nhiều nhược điểm và khuyết tật cần khắc phục :
Thứ nhất, các chính sách thuế của Nhà nước liên quan đến thị trường bất
động sản chưa giúp được Thành phố trong cơng tác quản lý, kiểm sốt tất cả các giao dịch bất động sản diễn ra trên địa bàn. Chính vì vậy mà giao dịch bất động sản trên thị trường phi chính thức ngày một phát triển, những giao dịch này khơng thể kiểm sốt được do đó gây thất thu thuế cho ngân sách Thành phố.
Thứ hai, các phương pháp tính thuế liên quan đến bất động sản vẫn cịn
bằng giá thóc và quy ra thành tiền để thu thuế dẫn đến mỗi địa phương áp mức giá khác nhau tạo ra sự không công bằng trong nghĩa vụ nộp thuế của người sử dụng đất; thêm nữa, thuế nhà đất lại dựa trên cơ sở thuế nơng nghiệp là khơng phù hợp vì nhà, đất có giá trị gấp nhiều lần so với đất nơng nghiệp, thêm vào đó với tốc độ đơ thị hóa ngày càng nhanh làm cho khả năng sinh lợi của đất ở, nhà ở là rất lớn so với đất nơng nghiệp.
Thứ ba, chính sách về giá đất cũng chưa hợp lý. Theo quy định hiện hành,
bảng giá đất do các địa phương ban hành phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, bảng giá đất năm 2007 do UBND TP.HCM ban hành không phù hợp với thực tế. Giá đất quy định thấp hơn rất nhiều lần so với giá thị trường làm cho người dân có đất bị thu hồi khơng thể tái tạo lại được mảnh đất của mình như trước kia, giá bồi thường đối với đất nơng nghiệp cịn thấp hơn nhiều trong khi những nhà đầu tư bồi thường với giá rất thấp, nhưng với chính mảnh đất đó khi đầu tư cơ sở hạ tầng ban đầu và chuyển mục đích sử dụng được bán với giá gấp vài chục lần so với chính mảnh đất nơng nghiệp ban đầu. Chính vì vậy, các vụ khiếu kiện tập thể về chính sách giá đền bù trong thời gian qua ngày càng gia tăng, làm mất lịng tin vào các chính sách của Thành phố của người dân.
Thứ tư, Công tác lập và quản lý quy hoạch còn nhiều yếu kém, chưa đáp
ứng được yêu cầu sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội của Thành phố. Các hoạt động kiểm soát thị trường bất động sản của Thành phố cịn bng lỏng dẫn đến hiện tượng xây dựng không phép, xuất hiện hiện tượng lừa đảo đất đai… Ngoài ra, Thành phố chưa tạo được quỹ đất tái định cư cho người có đất bị thu hồi đối với những dự án quan trọng như xây dựng cơ sở hạ tầng, khu chế xuất, khu cơng nghiệp … gây nhiều khó khăn về chỗ ở của những người dân có đất bị thu hồi và Thành phố cũng chưa có chính sách về nhà ở cho người có thu nhập thấp. Hiện nay, thị trường bất động sản đã và đang có xu hướng giao dịch các bất động sản có giá trị lớn nằm ngồi khả năng của phần lớn dân chúng.
2.4.3 Những nguyên nhân tồn tại
Những tồn tại trên thị trường bất động sản trong thời gian qua do các nguyên nhân, được thể hiện trên các mặt :
Thứ nhất, hệ thống chính sách liên quan đến thị trường bất động sản dù đã
được ban hành nhiều nhưng cịn khiếm khuyết và thiếu đồng bộ. Nhiều chính sách ban hành mang tính tình thế, thụ động đối phó với các diễn biến phát sinh trên thị
trường cho nên nhiều khi thiếu định hướng, chồng chéo, khó thực hiện trên thực tế. Tình trạng thả nổi vấn đề nhà ở cho thị trường tự do quyết định đã không phát huy vai trò điều tiết thị trường để đảm bảo định hướng XHCN, có sự quản lý của Nhà nước và yêu cầu cải thiện chỗ ở của xã hội.
Thứ hai, cơ cấu thị trường bất động chưa hoàn chỉnh, nhiều thành tố của
thị trường được hình thành tự phát, thiếu các quy định của Nhà nước. Nhiều thành tố cần được hoàn thiện nhưng chưa được quan tâm đúng mức. Các tổ chức tư vấn bất động sản, tổ chức định giá bất động sản, tổ chức bảo hiểm bất động sản và hình thành hệ thống thơng tin bất động sản là những nội dung bắt buộc của cơ cấu thị trường bất động sản hồn chỉnh nhưng lại chậm hình thành.
Thứ ba, các cơ quan quản lý Nhà nước thiếu quan tâm đến công tác quản
lý nhà nước đối với thị trường bất động sản. Các cơ quan quản lý Nhà nước của Thành phố mới chỉ chú ý đến yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản mà chưa chú trọng đến bản chất giá trị kinh tế của bất động sản để phát huy tiềm năng của bất động sản trong việc phát triển và quản lý thị trường bất động sản theo đúng quy luật của nền kinh tế thị trường, chưa thể hiện được vai trò trong việc chỉ đạo lập và quản lý xây dựng theo quy hoạch, xây dựng kế hoạch sử dụng đất và tổ chức thực hiện các cơ chế khuyến khích bảo đảm hàng hóa bất động sản đáp ứng những yêu cầu thiết yếu cho sản xuất và đời sống nhân dân.
Thứ tư, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu
nhà trong thời gian qua còn chậm trễ, làm cho hàng hóa bất động sản thiếu điều kiện pháp lý để lưu thông trên thị trường, thêm vào đó thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn rườm rà, qua nhiều khâu, nhiều cơ quan, thời gian kéo