3.3 Các chính sách của nhà nước đối với lĩnh vực động sản
3.3.3.5 Đổi mới và hồn thiện chính sách tín dụng liên quan đến hoạt động kinh
kinh doanh bất động sản
Trong những năm qua, thị trường bất động sản tại TP.HCM có những bước phát triển đáng kể, trong đó có sự đóng góp đáng kể của hệ thống ngân hàng thơng qua hình thức hỗ trợ tín dụng cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và hỗ trợ vốn cho cá nhân mua bất động sản. Tuy nhiên, khả năng đáp ứng nguồn vốn để cho vay của tổ chức tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản còn nhiều hạn chế do nhu cầu vay chủ yếu dùng vốn trung và dài hạn, trong khi nguồn vốn trung và dài hạn chiếm khoảng 30-35% tổng nguồn vốn huy động. Trong khi đó nhu cầy vay vốn là rất lớn, để đáp ứng nhu cầu này, các tổ chức tín dụng chủ yếu cân đối nguồn vốn ngắn hạn để cho vay kinh doanh bất động sản. Như vậy sẽ dẫn đến việc các tổ chức tín dụng khơng đáp ứng được nhu cầu vay dài hạn của khách hàng, nhất là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, đồng thời cũng để gặp phải rủi ro trong thanh khoản, bởi vì chủ yếu sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn. Bên cạnh đó, cơ chế thế chấp bất động sản đã và đang được ban hành và ngày càng thơng thống, giảm phiền hà cho bên thế chấp và tổ chức tín dụng nhận thế chấp. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, vẫn cịn tồn tại một số khó khăn vướng mắc như pháp luật về đất đai, liên quan đến bất động sản chưa đồng bộ, nhiều quy định chưa phù hợp với thực tế, chưa thống nhất, chưa rõ ràng gây khó khăn cho việc thế chấp; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cịn chậm … Vì vậy giải pháp trong thời gian tới :
_Hệ thống ngân hàng cần mở rộng quan hệ hợp tác với các tổ chức tài chính quốc tế để thu hút nguồn vốn từ nước ngoài tài trợ cho kinh doanh nhà ở và đầu tư bất động sản khác.
_Chỉ đạo các tổ chức tín dụng điều chỉnh cơ cấu tín dụng phù hợp với cơ cấu của nền kinh tế, bố trí khối lượng vốn hợp lý cho vay đối với kinh doanh bất động sản, tiếp tục đơn giản hóa thủ tục cho vay, tăng khả năng thẩm định và giám sát vốn cho vay để đảm bảo an toàn, hiệu quả và bền vững hoạt động tín dụng.
_Chỉ đạo các tổ chức tín dụng tiếp tục cải tiến quy trình và đơn giản hóa thủ tục cho vay để tiết kiệm chi phí, đảm bảo hiệu quả kinh doanh cho tổ chức tín dụng cũng như khách hàng vay.
_Tổ chức việc thống kê, theo dõi, đánh giá thường xuyên về tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản để cảnh báo, chỉ đạo các tổ chức tín dụng các tổ chức tín dụng về cho vay và xử lý các khó khăn vướng mắc.
_Phối hợp với các ngành, địa phương xử lý những khó khăn, vướng mắc liên quan đến hoạt động tín dụng, cơ chế thế chấp, thủ tục công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm các hợp đồng thế chấp.
3.3.3.6 Đổi mới công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hồn chỉnh
cơng tác thiết kế đơ thị
Cơng tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và thiết kế đơ thị có vai trị đặc biệt quan trọng, khơng những giúp cho công tác quản lý cũng như quá trình sử dụng đất đạt hiệu quả cao mà cịn tác động tích cực đến hoạt động của thị trường bất động sản. Công tác quy hoạch thiết kế đô thị của TP.HCM trong thời gian tới cần phát triển theo hướng :
_Khu nội thành cũ : Trọng tâm của khu vực này là cải tạo, chỉnh trang kết hợp với xây dựng mới. Phát triển kiến trúc mới trên cơ sở kết hợp, giữ gìn, bảo vệ các di sản văn hóa và các cơng trình kiến trúc có giá trị; tổ chức xắp xếp lại mạng lưới giao thơng, hiện đại hóa cơ sở hạ tầng; xây dựng mạng lưới các cơng trình phúc lợi cơng cộng; xây dựng các trung tâm kinh tế, tài chính; giải tỏa các khu nhà lụp xụp trên kên rạch và khu phố; di chuyển các xí nghiệp cơng nghiệp và các cơ sở gây ô nhiễm môi trường ra ngoại vi.
_Khu nội thành phát triển : Mở rộng và phát triển ở phía Tây – Nam, khai thác quỹ đất kém hiệu quả về nơng nghiệp, chi phí đền bù thấp tại khu vực phí Tây – Bắc thành phố thuộc Huyện Củ Chi, Hóc Mơn phát triển khu đơ thị mới, dịch vụ công nghiệp nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển của thành phố, đảm bảo mật độ xây dựng, mật độ cư trú theo quy định.
_Tại các khu đô thị phát triển đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, hiện đại, đặc nền tảng cho sự phát triển đô thị bền vững trong tương lai.
_Khu vực ngoại thành : Trên địa bàn các huyện ngoại thành, xây dựng các khu đô thị mới gắn với các khu công nghiệp tập trung, các khu du lịch – nghĩ dưỡng; Các khu đô thị và đô thị mới được xây dựng theo hướng hiện đại, có cơ sở hạ tầng đồng bộ, kết hợp giữ gìn di tích, cảnh quan, đảm bảo mơi trường sống chất lượng cao; Các khu dân cư nông thôn được quy hoạch, sắp xếp theo hướng tập trung, đầu tư các cơ sở hạ tầng đáp ứng nhu cầu ở, làm việc tốt hơn.
_Các khu công nghiệp tập trung : Cải tạo nâng cấp và sắp xếp lại các khu cơng nghiệp hiện có và quy hoạch thêm các khu, cụm công nghiệp theo định hướng quy hoạch phát triển công nghiệp TP.HCM.
Những công việc phải làm trong thời tới :
_UBND TP.HCM cần tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của từng địa phương, các quy định về thiết kế đơ thị trình Chính phủ phê duyệt. Trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt, chỉ đạo việc lập và xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến từng địa phương trên địa bàn quản lý.
_Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và thiết kế đô thị phải phù hợp với quy hoạch chung, đảm bảo phù hợp với tiến trình CNH-HĐH.
Kết luận chương 3: Từ những kết quả phân tích chương 2, kết quả đều tra
nghiên cứu 30 nhà đầu tư bất động sản tác giả mạnh dạn đề xuất việc tiếp cận và sử
dụng các nghiệp vụ tài chính phái sinh vào đầu tư kinh doanh bất động sản để giảm
thiểu rủi ro. Để thực hiện việc này tác giả đề xuất một số các giải pháp sau trong đĩ chú trọng đến giải pháp về xây dựng khuơn khổ pháp lý và nâng cao nhận thức của nhà
đầu tư về các nghiệp vụ phái sinh và quản trị rủi ro tài chính. Bên cạnh đĩ Nhà nước
cũng hồn chỉnh các chính sách liên quan đến thuế về bất động sản để khuyến khích thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.
Thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đang trong giai đoạn phát triển và từng bước hồn thiện cùng với cơ chế đổi mới nền kinh tế theo quy trình hội nhập kinh tế quốc tế, do đĩ các giải pháp tài chính để giảm thiểu rủi ro và pháp triển thị trường cũng trong giai đoạn hình thành, thử nghiệm và hồn thiện. Tuy cĩ nhiều tác động tích cực nhưng cũng khơng tránh khỏi những hạn chế làm cho thị trường phát triển khơng ổn định, lúc sơi động lúc trầm lắng. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến tâm lý và tài chính của nhà đầu tư, yêu cầu đặt ra là cần một cơng cụ tài chính hiệu quả để
giúp các nhà đầu tư phịng ngừa rủi ro. Vì vậy, luận văn đã nghiên cứu thực trạng của thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian qua, những tồn tại, những rủi ro và từ đĩ đưa ra được một số cơng cụ giúp phịng ngừa rủi ro trong đầu tư kinh doanh bất động sản, đồng thời đưa ra một số giải pháp để phát triển thị trường bất
động sản tại thành phố Hồ Chí Minh.
Qua thống kê trên cho thấy, thị trường các cơng cụ tài chính phái sinh đã
hình thành ở Việt Nam, tuy nhiên cịn rất nhỏ bé và chưa phổ biến. Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này là do mức độ phát triển của thị trường tiền tệ, thị trường vốn cịn thấp, trên thị trường cĩn thiếu vắng các nhà đầu tư am hiểu kỹ về lợi ích cũng như kỹ thuật tính tốn lợi nhuận từ các loại nghiệp vụ này. bên cạnh đĩ các nhà mơi giới, các nhà cơ lợi cịn quá ít trên thị trường tiền tệ, thị trường chứng khốn để thúc đẩy các nhà đầu tư tham gia mạnh mẽ thị trường này. Sự kém phát triển của thị trường phái
sinh là một thách thức khơng nhỏ trong quá trình hội nhập và mở cửa thị trường tài chính ở Việt Nam. Khi mà rủi ro luơn là bạn đường của các nhà đầu tư và ngày càng
gia tăng trong quá trình hội nhập, thì phát triển thị trường các nghiệp vụ phái sinh được xem như là lá chắn quan trọng để hạn chế rủi ro cuả thị trường bất động sản đối với
1.2.1.2 Rủi ro giá vàng
Hộp 2.2.1.2
Khảo sát của VnExpress Ngày 1/3/2008 do giá vàng tăng cao lên mức 1.940.000đ/chỉ, hầu hết các căn nhà rao bán bằng vàng đều khơng ai hỏi thăm, nhiều khách hàng rao bán nhà bằng vàng đã đổi qua VND. Thực tế, thĩi quen định giá đất đai bằng vàng đang tồn tại ở
một số bộ phân dân chúng, việc chuyển đất đai sang hồn tồn giao dịch bằng tiền đồng cĩ vẻ thuận lợi trong thời điểm giá vàng ổn định ở mức dưới 1,5 triệu đồng/chỉ. Tuy nhiên, khi giá vàng tăng liên tục đã khiến người cầm giữ bất động sản cảm thấy bị thiệt thì việc định giá đất đại bằng vàng lập tức quay lại
Chỉ vài ngày đầu tháng 3/2008, giá nhà tư nhân và đất dự án cĩ vị trí đắc địa tại TP HCM đã tăng đều 10% mặc dù vắng người mua. Theo các chuyên gia, nếu giá vàng cịn biến động, nhiều khả năng nhà đất vẫn tiếp tục bị "cơi" giá lên trong thời gian tới.
Khảo sát của VnExpress, chỉ trong 3 ngày, giá đất quận 2 đã nhích lên 10%. Cụ thể, nhiều lơ
đất tại tuyến đường An Phú, An Khánh cuối tháng 2 cĩ giá 29-32 triệu đồng một m2 thì nay đã được rao bán 32-35 triệu đồng.
Lơ đất mặt tiền đường Nguyễn Thị Định, khu Thạnh Mỹ Lợi quận 2, cách đây vài hơm
chạm ngưỡng 40 triệu đồng một m2 nay đã vọt thêm 5 triệu đồng nữa.
Nhiều nhà phố tại khu trung tâm quận 3, 4, 5 tuy được treo giá cố định tại sàn giao dịch theo tiền đồng, nhưng khi vàng "bão", chủ nhà lập tức cơi lên theo tỷ giá vàng.
(Nguồn báo điện tử vnexpress: www.vnexpress.net)
2.2.1.5 Rủi ro giá sắt, thép và vật liệu xây dựng:
HỘP 2.2.1.5
Hiện nay, 60% lượng phơi thép của Việt Nam vẫn phải nhập khẩu từ nước ngồi, trong đĩ Trung Quốc chiếm khoảng 50%, lượng phơi thép sản xuất ở trong nước khơng tăng
đáng kể do đĩ giá cả tăng hay giá thế giới biến động sẽ dẫn đến rủi ro giá sắt thép trong
nước. Đây cũng là nguyên vật liệu chính của thị trường xây dựng bất động sản. Theo dự
báo, giá quặng thế giới sẽ tăng lên khoảng 30%, giá than cốc tăng 20%, giá phơi thép cũng sẽ tiếp tục tăng. Một nguyên nhân quan trọng khác là do chủ trương hạn chế xuất khẩu
Trong năm tới cĩ thể sẽ bị đẩy lên đến 20-25%. Thuế xuất khẩu thép thành phẩm cũng sẽ
tăng từ mức 5-10% hiện nay, lên khoảng 10-15%, tùy từng loại. Giá xăng dầu lên cao đã
đẩy cước vận chuyển chi phí tăng khoảng 100.000 đồng một tấn trong tháng qua.
Khơng chỉ sắt thép, giá xi măng cũng liên tục tăng. Ngày 10/12, Cơng ty CP Xi
măng Hà Tiên 1 tăng giá xi măng bao PCB 40 từ 975.000 đồng một tấn lên 1 triệu đồng mỗi tấn (giá giao tại cơng ty). Xi măng Chinfon tăng lên 970.000 đồng một tấn (tăng 20.000
đồng một tấn), xi măng các loại từ Hà Tiên, Holcim, Cotec, Nghi Sơn tăng giá trung bình
20.000-25.000 đồng mỗi tấn.
So với tháng 11/2007, giá cát từ 92.000-95.000 đồng mỗi m3 tháng 05/2008 đã
lên thành 140.000-160.000 đồng. Đá ốp tường Alpha stone tiles hồi đầu tháng cịn 310.000- 370.000 đồng mỗi m2, nay nhảy vọt lên 370.000-430.000 đồng. Ngĩi cũng khơng chịu thua,
đầu tháng vẫn cịn 3.500-4.000 đồng mỗi viên nay đã là 5.000-6.500 đồng. Gạch lát nền nhà
của Mỹ khổ lớn nhất cũng tăng từ 70.000 lên 88.000 đồng mỗi m2. Gạch thẻ, gạch ống của cơng ty gạch ngĩi Đồng Nai cũng nhích dần từ 500-550 đồng mỗi viên lên 1.100-1.400
đồng. Gạch của nhiều cơ sở nhỏ cũng nhảy múa từ 340-400 thành 500-800 đồng mỗi viên.
Gạch ceramic thơng báo trên tồn đại lý cả nước tăng giá từ 5-15% tùy loại.
Việc giá thép, cùng các loại vật liệu xây dựng khác tăng đã ảnh hưởng trực tiếp
đến giá thành các cơng trình xây dựng. Đại diện một cơng ty xây dựng cho biết, cách đây 2
tuần cơng ty đã phải điều chỉnh đơn giá thi cơng. Trước đây, giá thi cơng chỉ khoảng 3-3,2
triệu đồng một m2 thì nay mức thấp nhất đã là 3,5 triệu đồng một m2. Nhiều hợp đồng cơng ty vừa ký từ tháng 11, nhưng đến nay đã phải làm lại theo hướng một nửa hợp đồng theo đơn giá cũ, nửa cịn lại theo đơn giá điều chỉnh.
Đơn cử là cơng trình phức hợp cao cấp Kumho Asiana Plaza, tổng vốn đầu tư dự
án ban đầu là 223 triệu USD. Thế nhưng ngày 20/11/2007 vừa qua, chủ đầu tư đã chính thức cơng bố tổng vốn hiện nay đã là 255 triệu USD, tăng 32 triệu USD. Lãnh đạo Cơng ty kinh doanh bất động sản Kumho Asiana Plaza Sài Gịn giải thích, nguyên nhân của việc tăng vốn này là tỷ lệ trượt giá vật liệu xây dựng đã vượt mức dự kiến và nhiều khả năng sẽ cịn khơng ngừng tăng lên.
ĐỀ TÀI : Các cơng cụ tài chính giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư bất động
sản và phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh
Mục tiêu nghiên cứu:
Nghiên cứu tình hình sử dụng sản phẩm phái sinh của các nhà đẩu tư bất động sản trong phịng ngừa rủi ro tài chính. Từ đĩ đề xuất phương pháp quản trị rủi ro tài chính cho đầu tư bất động sản và phát triển thị trường bất động sản tại thành phố HCM.
Phạm vi nghiên cứu:
Các doanh nghiệp và cá nhân kinh doanh bất động sản trên thị trường thành phố HCM
Khái quát nội dung bảng câu hỏi:
¾Khảo sát nhận thức về sản phẩm phái sinh
¾Khảo sát những nhân tố ảnh hưởng đến việc quyết định lựa chọn và sử dụng sản phẩm phái sinh
¾Khảo sát những khĩ khăn và thành cơng đạt được khi sử dụng sản phẩm phái sinh
¾ Những kiến nghị về mặt chính sách trong việc ứng dụng sản phẩm phái sinh
Kính chào các bạn!
Chúng tơi là một nhĩm nghiên cứu học tập của Trường Đại học Kinh tế TP.HCM. Chúng tơi thực hiện nghiên cứu này nhằm mục đích học tập là chính, khơng vì mục đích kinh doanh. Các thơng tin trong bảnh câu hỏi này sẽ được bảo mật tuyệt đối, chỉ sử dụng dước gốc độ thống kê. Kính mong quý anh/chị dành chút thời gian trả lời một số câu hỏi sau:
PHẦN I: THƠNG TIN ĐÁP VIÊN
Phần A: Thơng tin người được phỏng vấn:
Họ và tên: -------------------------------------------------------------------------------------------