3.3.3.1. Noơi dung:
- Theo báo cáo cụa ngađn hàng nhà nước Thành phơ HCM, hin nay vơn trung và dài hán đang thiêu nghieđm trĩng trong khi vơn ngaĩn hán (chiêm đên 90% nguoăn huy đng và 70% nguoăn cho vay) lái thừa mà thị trường vơn trung và dài hán mới thực sự là mong muơn cụa các doanh nghip đaău tư.
- Mt vân đeă nữa là lãi suât đoăng vơn vay hin nay cũng làm các nhà đaău tư laĩng do chưa đáp ứng được yeđu caău cụa lãi suât vay dài hán. Với mức lãi suât 0,75%/ tháng cng bieđn đ 0,3 theo quy định cụa ngađn hàng nhà nước đã táo đieău kin thun lợi veă phía ngađn hàng nhưng phía nhà đaău tư, vic đi vay mt sơ vơn khá lớn đeơ đaău tư và trạ lãi trong mt thời gian khá dài là đieău caăn cađn nhaĩc kỹ lưỡng.
- Hin nay các ngađn hàng thương mái cịn áp dúng hình thức hợp tác kinh doanh chụ đaău tư thực hin dự án và cùng phađn chia lợi nhun đaău tư. Tuy nhieđn dự án được chĩn phại là dự án cĩ ít rụi ro và mang lái nhieău lợi nhun.
- Beđn cánh vơn tín dúng cụa h thơng các ngađn hàng nhà nước, các ngađn hàng thng mái coơ phaăn cịn cĩ vơn vay cụa các định chê tài chính: quỹ đaău tư, quỹ h trợ phát trieơn … Vay qũy đaău tư hin nay nêu vay ưu đãi được đoăng ý cụa UBND thành phơ lãi suât 0%, mức phí ụy thác vay là 0,07%/ tháng. Luât cho vay ưu đãi từ qũy h trợ đaău tư phát trieơn cịn khá cao khođng cheđnh lch nhieău so với lãi suât cụa các ngađn hàng và các toơ chức tín dúng.
- Mt nguoăn vơn khác hin nay theo chụ trương cụa Thành phơ là vơn vay kích caău. Nguoăn vơn này hin cịn toăn đĩng vài ngàn tỷ đoăng và Thành phơ đang keđu gĩi các dự án đaău tư sử dúng nguoăn vơn này.
H thơng các ngađn hàng hốt đng trong mt quơc gia là mt ngành hốt đng đaịc bit, sự hốt đng cụa nĩ cĩ lieđn quan đên các chính sách kinh tê – chính trị – xã hi cụa nhà nước, do đĩ trong phám vi nghieđn cứu cụa mình tác giạ đeă xuât mt vài ý kiên nhỏ cĩ tính gợi ý cho các nhà đaău tư trong hốt đng vay vơn đaău tư phát trieơn khu đođ thị mới Nam thành phơ:
- Caăn chụ đng đeă xuât vay vơn ưu đãi đeơ giạm chi phí sử dúng vơn.
- Cùng với thời gian những trở ngái từ b máy quạn lý hành chính sẽ được giại quyêt, caăn tranh thụ nguoăn vơn kích caău cụa thành phơ đeơ giại quyêt những dự án đaău tư cơ sở há taăng đođ thị.
Thực tê hin nay, trong cơ chê thị trường, các ngađn hàng rât chụ đng trong vic tìm kiêm đaău ra cho mình, các doanh nghip cũng mong muơn nhn đïc sự h trợ mánh mẽ veă vơn cụa các toơ chức này. Vic huy đng mt lượng vơn khoạng 4.000 tỷ cho giai đốn từ nay đên nm 2010 từ các ngađn hàng thng mái là khođng khĩ, song ngađn hàng và các nhà đaău tư trong khu đođ thị Nam thành phơ HCM chưa cĩ mođi trường chung đeơ gaịp nhau và
Lun vn Thác sĩ: PHÁM THỊ NHƯ ANH Hướng dăn khoa hĩc: PGS,TS VŨ COĐNG TUÂN
đaịt quan h tín dúng lađu dài với nhau. Ban Quạn Lý Khu Nam cĩ vai trị quan trĩng trong vic táo mođi trường gaịp gỡ, tiêp xúc giữa các nhà nhà đaău tư và cơ quan cho vay, đeă xuât các ban ngành chức nng cĩ lieđn quan nhât là cơ quan giại ngađn h trợ táo đieău kin thun lợi tơi đa cho những dự án đaău tư trong khu Nam.
3.3.3.2. Hieơu quạ:
- Nguoăn vơn này bao giờ cũng đáp ứng yeđu caău giại ngađn nhanh chóng cụa nhà đaău tư nhât là trong cơ chê cánh tranh hin nay cụa thị trường vơn.
- Vay ngađn hàng và các toơ chức tín dúng nêu với mức lãi suât phù hợp sẽ là cođng cú, địn baơy cho hốt đng cụa nhà đaău tư theđm phaăn hiu quạ.
3.3.3.3. Đieău kin thực hin:
- Những quy định veă thời gian thaơm định dự án và đieău kieơn giại ngađn caăn được xác định rõ đeơ các định chê tài chính trong nước thực hin tơt vai trị cụa mình trong vic tp trung vơn đaău tư h trợ cho các dự án phát trieơn kinh tê.
- Trong trường hợp vay vơn cụa các toơ chức tín dúng nhà đaău tư caăn:
Cĩ dự án đaău tư đã hồn chưnh veă các maịt thụ túc hành chánh. Quan h với ngađn hàng và các toơ chức tính dúng caăn thiêt phại đaịt rõ những yeđu caău veă phía chụ đaău tư cũng như caăn đáp ứng những đieău kin cụa nhà ngađn hàng đeơ vic trieơn khai thực hin luođn gaịp thun lợi.
Lp kê hốch nhn vơn vay tht chính xác và khoa hĩc đeơ tránh chođn vơn quá lađu. Đieău này phú thuc vào khạ nng cụa người lp dự án đaău tư veă tiên đ thực hin huy đng vơn cụa dự án.
Táo lp uy tín với ngađn hàng baỉng vic trạ vơn và lãi vay đúng hán. Cĩ như vy bạn thađn dự án cụa doanh nghip được thực hin đúng theo kê hốch khođng bị những tác đng hoaịc biên cơ bât ngờ mà cịn táo đïc sự tin tưởng đơi với ngađn hàng. Trong đieău kin cánh tranh giữa các ngađn hàng và saĩp tới khi nhà nước baĩt đaău áp dúng chính sách tự do hĩa lãi suât chư quy định mức lãi suât cn bạn và các bieđn đ dao đng xung quanh mức này, sẽ là đieău kin tơt đơi với khách hàng là người tin tưởng. Mức lãi suât với bieđn đ thâp nhât sẽ thun lới theđm cho nhà đaău tư trong vic há giá thành đaău tư cụa mình.
3.3.4. Giại pháp 4: Vơn lieđn kêt 3.3.4.1. Ni dung
Từ những phađn tích ở tređn, chúng ta đã nhn xét vơn lieđn doanh lieđn kêt trong khu đođ thị Nam thành phơ HCM chiêm tỷ trĩng lớn trong toơng vơn đaău tư từ trước đên nay, trong tương lai hình thức lieđn doanh văn cĩ theơ áp dúng và trieơn khai tơt trong quá trình xađy dựng đođ thị mơi Nam thành phơ. Các chụ đaău tư cĩ theơ cùng lieđn kêt với nhau đeơ trieơn khai mt hoaịc nhieău dự án với các hình thức cùng gĩp vơn hoaịc đĩng gĩp các tài sạn khác cho lieđn doanh…
Beđn cánh đĩ do những tính chât đaịc thù cụa vic xađy dựng khi đođ thị mới, cịn cĩ các hình thức khác cụa hình thức lieđn doanh, lieđn kêt như sau:
- Đoơi đât đeăn bù lây đât cĩ há taăng:
Hình thức này áp dúng cho những dự án xađy dựng khu dađn cư, khu thương mái… Khi áp dúng hình thức này người dađn trong vùng giại tỏa khođng nhn tieăn đeăn bù đât ở sau khi được kieơm keđ và định giá trị tài sạn đât đai mà sẽ nhn lái đât ở mới cĩ đaăy đụ há taăng theo giá thành xađy dựng và din tích tương ứng với sơ tieăn đeăn bù mà hĩ đã khođng nhn.
Hoaịc nêu đât kieơm keđ là đât rung hoaịc đât vườn gị thì sẽ cĩ mt tỷ l đoơi đât rung, gị đeơ lây đât ở (ví dú tỷ l 3% – 7% cĩ nghĩa là cĩ 100m2 đât rung sẽ đoơi lây 3m2 đât ở và 100 m2 đât vườn gị tương đương 7 m2 đât ở). Tỷ l này sẽ thay đoơi tùy theo giá trị đât cụa từng dự án.
- Đoơi há taăng lây đât:
Theo hình thức này những cá nhađn, toơ chức hoaịc các chụ đaău tư khác trong khu vực cĩ khạ nng bỏ vơn đaău tư bât cứ háng múc cơ sở há taăng nào trong dự án như: háng múc san lâp maịt haỉng, h thơng đường sá, háng múc câp đin, câp thốt nước... sẽ tham gia cùng đaău tư với hình thức đâu thaău. Đoơi lái toơ chức, cá nhađn đĩ sẽ nhn được quyeăn sử dúng mt din tích đât tương ứng chi phí đã đaău tư khi dự án hồn chưnh.
Din tích đâđt cĩ há taăng hồn chưnh = đơn vị đaău tư
được nhn (m2)
Toơng vơn đaău tư (đ) Giá thị trường 1 m2 đât
Lun vn Thác sĩ: PHÁM THỊ NHƯ ANH Hướng dăn khoa hĩc: PGS,TS VŨ COĐNG TUÂN
- Vơn ứng trước cụa khách hàng baỉng tieăn.
Vơn ứng trước cụa khách hàng hin nay là hình thức huy đng vơn phoơ biên và mánh nhât đơi với các doanh nghip kinh doanh chuyeđn ngành nhà đât. Đieău này phạn ạnh chính xác tình hình nguoăn vơn dađn doanh hin cịn rât lớn và là mt tieăm nng cung ứng vơn doăi dào cho neăn kinh tê.Với hình thức này chụ đaău tư caăn phại cĩ dự án đã được câp phép và hồn tât các thụ túc theo đúng quy định cụa nhà nước đeơ mời gĩi khách hàng. Hình thức này đơn giạn và tin lợi nhât cho chụ đaău tư. Vic toơ chức huy đng vơn đĩng gĩp cụa khách hàng phại chaịt chẽ khoa hĩc, theơ hin ở vic phađn chia giai đốn thực hin cụa dự án đeơ xác định thời đieơm nhn vơn. Vic huy đng được nguoăn vơn này sẽ giúp cho nhà đaău tư vừa cĩ vơn vừa đạm bạo khách hàng tieđu thú sạn phaơm.
3.3.4.2. Hieơu qụa
- Tn dúng đieơm mánh và hán chê đieơm yêu cụa các beđn tham gia lieđn doanh.
- Đoơi đât đeăn bù lây đât cĩ há taăng giúp cho chụ đaău tư khođng phại đaău tư chi phí đeăn bù ban đaău.
- Phađn chia cơ hoơi và rụi ro trong đaău tư. Đoơi há taăng lây đât sẽ huy đng được vơn các toơ chức nhà nước, doanh nghip tư nhađn và các lối hình kinh tê khác tham gia đaău tư chia xẹ bớt gánh naịng veă kinh phí đaău tư cho chụ đaău tư, phađn chia nhỏ kinh phí đaău tư cho các đơn vị tham gia, chia xẹ những rụi ro xạy ra khi thực hin dự án. Tuy nhieđn hình thức này cũng chia xẹ lợi nhun cụa chụ đaău tư trong dự án.
- OƠn định trong vic bao tieđu sạn phaơm.
- Trong đieău kin thực hin tơt các bin pháp đeơ huy đng ni lực từ neăn kinh tê nhà đaău tư trong khu đođ thị Nam thành phơ sẽ đạm bạo được nguoăn vơn cho các dự án đaău tư cụa mình đát từ 30 – 50%.
3.3.4.3. Đieău kin thực hin:
- Hợp đoăng hợp tác lieđn kêt lieđn doanh phại khoa hĩc và chaịt chẽ đạm bạo trách nhim và quyeăn lợi cụa các beđn lieđn doanh.
- Phại tính tốn và ước lượng tht chính xác chi phí đaău vào và dự trù được đa phaăn những khoạn phát sinh hoaịc những tình huơng xui rụi trong kinh doanh đaău tư. Xác định giá đât cĩ há taăng hồn chưnh trong mi dự án và
h sơ trượt gía trong kinh doanh đât đai theo maịt baỉng chung cụa khu vực đeơ cĩ theơ vừa đạm bạo lợi nhun cho chụ dự án vừa tng sức hâp dăn thu hút các nhà đaău tư thành phaăn tham gia vào dự án.
- Có các hình thức quạng cáo thích hợp đeơ thu hút khách hàng đng ký gĩp vơn cùng chụ đaău tư.
- Chụ đaău tư phại cĩ trách nhim giám sát chaịt chẽ đeơ đạm bạo chât lượng từng háng múc đaău tư cũng như sự đoăng b trong tồn dự án.
- Quạn lý và sử dúng vơn ứng trước cụa khách hàng tiêt kim và cĩ hiu quạ, đạm bạo dự án thực hin đúng tiên đ và dự phịng trước được những khạ nng xâu cĩ theơ làm ạnh hưởng đên thời đieơm hồn thành cụa từng giai đốn cụa dự án táo lịng tin cụa khách hàng khi ứng vơn.
- Các hình thức huy đng vơn baỉng vơn ứng trước cụa khách hàng áp dúng sẽ táo cho chụ đaău tư vừa cĩ vơn đaău tư vừa oơn định được đaău ra cụa dự án. Tuy nhieđn chụ đaău tư phại châp nhn phương thức giá chuyeơn nhượng đât cho khách hàng đã ứng vơn sau khi hồn chưnh dự án phại là giá ưu đãi hoaịc giá thâp hơn giá thị trường tái thời đieơm hồn thành. Đieău này đoăng nghĩa với vic lợi nhun thu được từ dự án giạm.
Thực chât cụa hình thức huy đng vơn này là vơn lieđn kêt. Trong thực tê tùy theo từng dự án, và đieău kin hốt đng cụa chụ đaău tư các hình thức huy đng vơn như tređn cĩ theơ vn dúng linh hốt. Vic kêt hợp giữa vơn vay, vơn ứng trước baỉng há taăng hoaịc baỉng tieăn theo mt tỷ l thích hợp sẽ giúp cho nhà đaău tư giại quyêt tình tráng thiêu hút vơn đạm bạo cho dự án cụa mình nhanh chĩng đi vào hốt đng và được đát hiu quạ kinh tê – xã hi.
3.3.5. Giại pháp 5: Huy đng vơn đaău tư trực tiêp từ nước ngồi. 3.3.5.1. Ni dung:
Từ sau khụng hoạng kinh tê 1997 nguoăn vơn đaău tư trực tiêp từ nước ngồi giạm sút rõ rt đên nay văn chưa phúc hoăi. Đađy là nguoăn lực đĩng gĩp to lớn vào phát trieơn kinh tê đât nước trong những nm qua và cĩ ạnh hưởng trong vic táo dựng lái thê và lực phát trieơn trong thời gian tới. Lut sửa đoơi boơ sung mt sơ đieău cụa lut đaău tư nước ngồi vừa được quơc hi thođng qua chưa được giới đaău tư đĩn nhn vì theo hĩ các vn bạn dưới lut chưa tht sự thođng thống và táo ưu đãi cho nhà đaău tư.
Lun vn Thác sĩ: PHÁM THỊ NHƯ ANH Hướng dăn khoa hĩc: PGS,TS VŨ COĐNG TUÂN
Vơn đaău tư nước ngồi trong khu đođ thị Nam thành phơ cũng khođng thốt ra ngồi tình hình chung. Hin cĩ hai hình thức vơn lieđn doanh và vơn 100% cụa nước ngồi. Vơn lieđn doanh do cođng ty Phú Mỹ Hưng làm chụ đaău tư cĩ 8 dự án khoạng 24,6 triu USD. Vơn 100% nước ngồi hin chư cĩ 2 dự án với toơng vơn là 12 trieơu USD.
Trong giai đốn saĩp tới 2001 – 2010, vic thu hút trở lái nguoăn vôn FDI cho phát trieơn khu đođ thị Nam thành phơ rât được quan tađm. Chúng ta hy vĩng cùng với sự phát trieơn trở lái cụa neăn kinh tê thành phơ, cùng với các chính sách khuyên khích thu hút đaău tư vào khu đođ thị mới cụa thành phơ, đaău tư trực tiêp từ nước ngồi sẽ gia tng trở lái và trở thành “cú huýt” cho sự hình thành nhanh chĩng vùng đođ thị mới cùng phát trieơn với thành phơ HCM trong thê kỷ 21.
3.3.5.2. Hieơu quạ:
Nguoăn vơn đaău tư trực tiêp từ nước ngồi trong giai đốn từ 2001 đên 2010 sẽ cịn hán chê do trong giai đốn này các cơ sở há taăng đođ thị đang được xađy dựng và hình thành. Khi các cơ sở há taăng này đã hồn thin sẽ là đieău kin thu hút nguoăn vơn này nhât là vào các khu cođng nghip, thương mái và lưu thođng hàng hĩa…
3.3.5.2. Đieău kin thực hin:
- Phát trieơn khu Nam baỉng nguoăn vơn ni lực đeơ táo nét hâp dăn, sự tin tưởng vào tieăm nng phát trieơn tương lai cụa khu đođ thị.
- Giới thiu các phađn khu chức nng theo quy hốch, những dự án, khu vực đã hồn thành và khạ nng phát trieơn hin cụa những khu vực này. Từ đĩ giới thiu những nhu caău, lĩnh vực caăn thu hút vơn đaău tư tữ nước ngồi.
- Thiêt lp danh múc những dự án đaău tư caăn lieđn doanh khai thác táo sự phù hợp giữa chiên lược đaău tư phát trieơn khu Nam với yeđu caău đaău tư cụa nhà đaău tư đoăng thời cung câp những thođng sơ tài chính – xã hi cụa từng dự án đạm bạo múc tieđu tìm kiêm lợi nhun cụa nhà đaău tư. Vì trong tình hình hin nay các nhà đaău tư nước ngồi đang tính tốn lựa chĩn khu vực đaău tư. Đaău tư vào Vit nam nĩi chung và khu đođ thị nĩi rieđng, nhà đaău tư nước ngồi luođn tính tốn đeơ cĩ được tỷ suât lợi cao hơn hoaịc ít nhât cũng baỉng với tỷ suât lợi nhun mà hĩ đaău tư vào các nước khác trong khu vực.
- Tng cường hốt đng quạng cáo tređn các phương tieđn thođng tin nhât là caăn thiêt lp mt Website tređn máng internet đeơ giới thiu tồn b dự án