THỰC TRẠNG TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT đỘNG SẢN TẠI TP.HCM TRONG THỜ
2.1.2 Những ựặc ựiểm chung của thị trường Bất ựộng sản tại TP.HCM:
Về cơ bản, thị trường Bất ựộng sản ở TP.HCM cĩ những ựặc ựiểm sau: Thứ nhất, tồn bộ thị trường bất ựộng sản ở TP.HCM ựã trải qua một giai ựoạn 10 năm 1993 - 2003 vận hành trong một cơ chế tài chắnh 2 giá ựất, trong ựĩ giá ựất do nhà nước quy ựịnh chỉ bằng khoảng từ 20% tới 40% giá ựất trên thị trường, giá ựất phi nơng nghiệp trên thị trường ựã tăng từ 50 lần tới 100 lần trong vịng 10 năm. Cơ chế "xin - cho" về ựất là ựặc thù của hệ thống tài chắnh ựất ựai lúc này, từ ựĩ tham nhũng trong quản lý, ựầu cơ trong sử dụng, tiền tiết kiệm trong dân ựược cất trữ chủ yếu trong bất ựộng sản là một hiện tượng phổ biến. đến năm 2004 khi Luật đất ựai năm 2003 cĩ hiệu lực thi hành, cơ chế "xin - cho" về ựất ựã bị xố bỏ, giá ựất trên thị trường chững lại và cĩ xu hướng giảm; từ ựĩ hiện tượng tham nhũng về ựất ựai giảm nhiều, hiện tượng ựầu cơ về ựất và hiện tượng cất trữ tiền tiết kiện trong bất ựộng sản gần như khơng cịn. Thị trường bất ựộng sản ựã gần như ựã thể hiện ựúng bản chất, cung thật và cầu thật ựã nhìn thấy nhau. Thị trường bất ựộng sản ựã thể hiện nhiều khuyết tật: hệ thống pháp luật chưa ựồng bộ; hệ thống thuế chưa ựược ựổi mới; hệ thống ựăng ký bất ựộng sản ựang bị chia cắt, chưa ựủ ựiều kiện ựể cĩ hệ thống quản lý cơng khai, minh bạch; chưa ựủ dễ dàng trong thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, gĩp vốn bằng bất ựộng sản tăng nguồn vốn ựầu tư phát triển từ chắnh vốn tiềm ẩn trong bất ựộng sản; chưa huy ựộng ựược tiền tiết kiệm của dân vào ựầu tư bất ựộng sản; quy hoạch sử dụng ựất cịn nhiều yếu kém; hệ thống cơ quan quản lý, cán bộ quản lý cịn nhiều bất cập, chưa phục vụ tốt nhân dân; cịn nhiều sai phạm trong áp dụng pháp luật mới về ựất ựai.
Thứ hai, ựối với thị trường nhà ở cĩ thể thấy: khu vực buơn bán nền nhà khá sơi ựộng trước ựây giờ khơng cịn tồn tại (do quy ựịnh cấm chia lơ bán nền); khu vực thị trường nhà chung cư cao cấp, nhà biệt thự, nhà riêng lẻ cĩ sức mua
giảm sút vì giá cung thật cao hơn nhiều khả năng thanh tốn của cầu thật; khu vực thị trường nhà chung cư trung bình và thấp vẫn hoạt ựộng bình thường. Gần như khơng cịn người ựầu cơ và cất trữ tiền tiết kiệm trong nhà ở, người cĩ nhu cầu mua nhà muốn chờ ựợi giá xuống thấp hơn nếu chưa thực cấp thiết. Quá nhiều nhà ựầu tư và quá nhiều dự án ựang triển khai nhưng thiếu vốn, vốn vay thương mại ngắn hạn cũng ựược dùng vào ựầu tư nhà ở, hàng hố nhà ở bị ứ ựọng mà các tổ chức tắn dụng ngừng lại các khoản vay, nhiều nhà ựầu tư lâm vào tình trạng cĩ thể phá sản do hụt vốn.
Thứ ba, ựối với thị trường cơ sở sản xuất, dịch vụ vẫn hoạt ựộng bình thường, quỹ ựất ựáp ứng ựủ cho nhu cầu ựầu tư phát triển kinh tế phi nơng nghiệp. Nhiều nơi cĩ biểu hiện lãng phắ trong sử dụng ựất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh; cĩ sai phạm trong việc tự ựộng chuyển dự án ựầu tư cơng nghiệp sang ựầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở.
Thứ tư, ựối với thị trường xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các cơng trình cơng cộng cĩ thể thấy: nguồn ựầu tư chủ yếu vẫn từ ngân sách nhà nước và từ nguồn vốn ODA, Nhà nước ựã cĩ chủ trương xã hội hố nhưng cịn nhiều khĩ khăn trong thực hiện, các dự án ở dạng BOT, BT, BTO, v.v. cịn quá ắt, chưa ựộng viên sức ựầu tư, vận hành từ các thành phần kinh tế ngồi Nhà nước.
2.1.3 Các loại hình Bất ựộng sản chủ yếu tại TP.HCM: