THỰC TRẠNG TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT đỘNG SẢN TẠI TP.HCM TRONG THỜ
3.2.2 Giải pháp phát hành trái phiếu:
Thực tế việc Ngân hàng thắt chặt tắn dụng bất ựộng sản ựã gây ra nhiều khĩ khăn lớn cho các cơng ty bất ựộng sản. Do ựĩ, bên cạnh việc thu hút vốn và hợp tác với các cơng ty nước ngồi, các cơng ty bất ựộng sản ựã tìm cách tồn tại bằng cách huy ựộng vốn thơng qua phát hành trái phiếu.
Nhận ra hiệu quả cĩ ựược của kênh huy ựộng vốn này nên việc phát hành trái phiếu bất ựộng sản ựã trở nên phổ biến trên thế giới. Cụ thể, gần ựây nhất, CapitalLand của Singapore ựã hợp tác với Tập ựồn Lippo ựể phát hành 342 triệu VND trái phiếu ựể phát triển 2 dự án chung cư. đây khơng phải là lần ựầu tiên mà là lần thứ 5 CapitalLand huy ựộng vốn bằng cách phát hành trái phiếu.
Ở nước ta, trong tình trạng khĩ khăn về nguồn vốn như hiện nay, với hình thức này, các cơng ty ựầu tư Bất ựộng sản sẽ khơng cịn khĩ khăn ựể tìm ựược nguồn vốn ựáp ứng nhu cầu ựầu tư. Ngồi ra cơng ty ựầu tư Bất ựộng sản cĩ thể huy ựộng vốn của nhiều ựối tượng khác nhau như quỹ ựầu tư, các cơng ty, tập ựồn bảo hiểm, tài chắnh... Mặt khác việc áp dụng lãi suất cũng như quá trình trả nợ qua phương thức này sẽ linh hoạt hơn so với các tổ chức tắn dụng. Doanh nghiệp cũng cĩ thể chủ ựộng hơn trong việc quản trị tài chắnh thơng qua việc mua ựi hay bán lại trái phiếu do cơng ty mình phát hành ra trên thị trường.
đối với các cơng ty ựầu tư kinh doanh các sản phẩm khơng phải là bất ựộng sản, ựiều kiện của việc phát hành trái phiếu là chỉ cần cĩ thời gian hoạt
ựộng tối thiểu là 1 năm kể từ ngày cơng ty chắnh thức ựi vào hoạt ựộng, cĩ báo cáo tài chắnh của năm liền kề trước năm phát hành ựược kiểm tốn và kết quả hoạt ựộng sản xuất, kinh doanh của năm ựĩ phải cĩ lãi. Tuy nhiên,ựối với một cơng ty Bất ựộng sản thì việc phát hành trái phiếu bất ựộng sản kèm theo quyền mua căn hộ thì cịn bị chi phối bởi Luật Nhà Ở và Luật Kinh Doanh Bất động Sản. Bởi lẽ, điều 39 của Luật Nhà ở quy ựịnh rằng các nhà ựầu tư chỉ cĩ thể huy ựộng vốn từ khách hàng hoặc người cho thuê khi hồn tất xây dựng nền mĩng của cao ốc. Bên cạnh ựĩ, ựiều 4 Nghị ựịnh 153/2007/Nđ-CP ngày 15/10/2007 quy ựịnh chi tiết và hướng dẫn thi hành luật Kinh doanh Bất ựộng sản thì: "Việc ứng tiền trước mua nhà phải ựược thực hiện nhiều lần. Lần ựầu chỉ ựược huy ựộng khi chủ ựầu tư ựã bắt ựầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến ựộ và nội dung của dự án ựã ựược phê duyệtỢ.
Như vậy, một câu hỏi ựược ựặt ra ở là nếu việc huy ựộng vốn bằng trái của một cơng ty bất ựộng sản ựược tiến hành trước khi cơng ty hồn thành phần mĩng của cơng trình thì cĩ bị xem là vi phạm luật hay khơng. Câu trả lời ở ựây là việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp kèm quyền mua căn hộ hồn tồn phù hợp với Luật Doanh nghiệp, khơng trái với Luật Chứng khốn. Cả chủ ựầu tư và khách hàng tham gia mua trái phiếu ựều ựược ựảm bảo quyền lợi. Chỉ khi dự án ựủ ựiều kiện chuyển nhượng theo Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất ựộng sản (hồn tất hạ tầng, xây xong phần mĩng) thì cơng ty Bất ựộng sản mới tiến hành ký hợp ựồng mua bán căn hộ với khách hàng. Trước khi cơng trình hồn tất phần mĩng, tất cả khách hàng ựều mua trái phiếu Bất ựộng sản ựều là trái chủ, chưa phải là khách hàng mua căn hộ. Do ựĩ, cơng ty Bất ựộng sản khơng vi phạm pháp luật. Tuy nhiên, ựể ựảm bảo lịng tin của khách hàng, trái phiếu của cơng ty Bất ựộng sản cần ựược ựảm bảo thanh tốn. Việc ựảm bảo thanh tốn cĩ thể thơng qua bảo lãnh thanh tốn của các tổ chức tài chắnh, tắn dụng, hoặc bảo ựảm bằng tài sản của tổ chức phát hành ( tức là chắnh cơng ty Bất ựộng sản); theo ựĩ, tài sản bảo ựảm thanh tốn phải ựược xác ựịnh giá trị bởi các tổ chức chuyên mơn cĩ chức năng ựịnh giá; ựồng thời, giá trị tài sản ựảm bảo thanh tốn phải lớn hơn giá trị (gốc, lãi) trái phiếu ựược bảo ựảm bằng tài sản. Ngồi ra cũng cĩ thể thực hiện qua hình thức bảo ựảm bằng tài sản của bên thứ ba; theo ựĩ, tài sản bảo
ựảm thanh tốn của bên thứ ba phải là tài sản ựăng ký giao dịch bảo ựảm và ựược xác ựịnh giá bởi tổ chức chun mơn cĩ chức năng ựịnh giá.
Như vậy, trong thời gian hiện tại, việc phát hành trái phiếu Bất ựộng sản thật sự là một chiếc phao rất hiệu quả ựối với các cơng ty Bất ựộng sản trong gian ựoạn khát vốn. Về phắa khách hàng, khi càng nhiều cơng ty Bất ựộng sản tham gia huy ựộng vốn bằng hình thức này thì khách hàng sẽ càng cĩ lợi do các cơng ty Bất ựộng sản phải chạy ựua quan tâm hơn ựến chất lượng sản phẩm Bất ựộng sản ựể dễ dàng thu thu hút vốn.
3.2.3 Giải pháp hình thành các quỹ tắn thác bất ựộng sản:
Một trong những giải pháp ựể ổn ựịnh thị trường bất ựộng sản và tạo ựiều kiện cho các cơng ty bất ựộng sản hoạt ựộng tốt hơn chắnh là việc gia tăng nguồn cung cho thị trường bất ựộng sản. Muốn thực hiện ựược ựiều này, thị trường Bất ựộng sản cần thu hút một lượng vốn lớn cả trong nước lẫn nước ngồi. Một trong những kênh quan trọng thu hút vốn cho lĩnh vực Bất ựộng sản ựược nhiều nước trên thế giới áp dụng chắnh là Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản.
Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản ra ựời sẽ là một kênh rất quan trọng ựể thu hút vốn ựầu tư trong và ngồi nước vào bất ựộng sản, nhất là các khu ựơ thị mới.
Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản là một mơ hình ựầu tư bất ựộng sản dựa vào uy tắn và kinh nghiệm của cơng ty thành lập Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản và hành lang pháp lý bảo vệ các nhà ựầu tư mua chứng chỉ quỹ Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản.
Nhà ựầu tư ủy thác cho cơng ty quản lý Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản ựầu tư vốn của quỹ vào bất ựộng sản kiếm lời. Vì là ủy thác nên ở các nước các cơng ty quản lý quỹ chuyển giao ắt nhất hơn 90% lợi nhuận cho các nhà ựầu tư vào Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản . Cổ phiếu của Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản ln cĩ tắnh thanh khoản cao và lợi nhuận thu nhập bình quân hàng năm của quỹ rất ổn ựịnh.
Trên thế giới, Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản ựược phân loại theo ựối tượng ựầu tư, gồm: Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản khai thác bất ựộng sản (Equity REIT), quỹ này tìm cách sở hữu và ựiều hành khai thác bất ựộng sản ựể tạo thu nhập. Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản cho vay (Mortgage REIT) cho chủ
sở hữu bất ựộng sản hoặc những người khai thác bất ựộng sản vay tiền, vắ dụ cho vay ựể mua lại quyền khai thác một khách sạn trong vịng một số năm nhất ựịnh. Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản cũng cĩ thể mua lại một số khoản nợ hoặc các chứng khốn ựược ựảm bảo bằng bất ựộng sản. Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản hỗn hợp vừa làm chủ hoặc/và khai thác các bất ựộng sản vừa cho các chủ bất ựộng sản khác vay tiền. Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản cịn ựược phân loại theo tổ chức: Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản là một pháp nhân ựược thành lập theo Luật Doanh nghiệp, cĩ ựại hội ựồng cổ ựơng, hội ựồng quản trị và Ban kiểm sốt do cổ ựơng bầu ra, cổ phiếu của Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản là chứng chỉ quỹ ựầu tư và ựược chia cổ tức, cĩ thể ựược mua bán trên thị trường chứng khốn sơ cấp và thứ cấp.
Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản là một quỹ hỗ tương: Tương tự các quỹ ựầu tư chứng khốn như Nghị ựịnh số 144 do Chắnh phủ Việt Nam ban hành nhưng chỉ tập trung vào phát triển và khai thác bất ựộng sản ựược mua hoặc thuê dài hạn quyền khai thác từ Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản và cĩ hành lang pháp lý bảo vệ nhà ựầu tư rất chặt chẽ.
Chứng chỉ Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản cĩ dạng nửa như trái phiếu (trái phiếu), nửa như cổ phiếu cụ thể: Người sở hữu chứng chỉ REIT ựược nhận lợi tức ựịnh kỳ, khơng tham gia quản lý ựầu tư, việc quản lý giao cho những nhà quản lý chuyên nghiệp dưới sự giám sát của Nhà nước và các tổ chức chuyên nghiệp như ngân hàng giám sát, tổ chức kiểm tốn, ựịnh giá.
Giống như cổ phiếu, người nắm giữ chứng chỉ quỹ Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản là nhà ựầu tư nên phải chấp nhận rủi ro, các khoản ựầu tư của quỹ cĩ thể cĩ lãi, cĩ thể lỗ do thị giá của chứng chỉ Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản cĩ thể tăng hoặc giảm, Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản cĩ thể bị phá sản. Cơng ty quản lý Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản chỉ chịu trách nhiệm bồi thường cho nhà ựầu tư về những sai sĩt của họ nếu làm trái pháp luật, trái ựiều lệ quỹ, trái khế ước quản lý.
Theo các chuyên gia trên thế giới, bốn ựiều kiện cơ bản ựể Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản thành cơng gồm:
Cĩ hiệu quả tài chắnh cao: Mục ựắch của nhà ựầu tư là lợi nhuận, họ chỉ bỏ vốn ựầu tư khi tin tưởng dự án họ ủy thác ựầu tư cĩ lợi ắch tài chắnh cao hơn
các dạng ựầu tư khác. Nếu khơng họ sẽ gửi tiền vào ngân hàng hoặc mua trái phiếu Chắnh phủ tuy lãi ắt nhưng an tồn. để ựảm bảo hiệu quả tài chắnh, Quỹ tắn thác ựầu tư Bất ựộng sản cần ựược ựảm bảo một số yêu cầu:
Khơng ựược sử dụng Quỹ tắn thác ựầu tư Bất ựộng sản ựể cho vay Quỹ tắn thác ựầu tư Bất ựộng sản cần phải cĩ Ban đại diện Quỹ do đại hội nhà ựầu tư bầu chọn
Quỹ tắn thác ựầu tư Bất ựộng sản cần phải ựáp ứng tắnh minh bạch trong báo cáo và cơng bố thơng tin
Quỹ tắn thác ựầu tư Bất ựộng sản phải cĩ chắnh sách ựánh giá, thẩm ựịnh tài sản trong giao dịch kinh doanh
Các thành viên tham gia Quỹ tắn thác ựầu tư Bất ựộng sản phải ựộc lập về lợi ắch nhằm ựảm bảo mức ựộ ựộc lập trong hoạt ựộng của REIT điều kiện thứ hai là uy tắn của cơng ty quản lý quỹ, các doanh nghiệp và cá nhân chỉ ựầu tư khi tin tưởng vào nguồn lực, kinh nghiệm kinh doanh bất ựộng sản, kinh nghiệm quản lý vốn, hiểu biết và cĩ kinh nghiệm về thị trường bất ựộng sản, thị trường vốn, cĩ kỹ năng quản lý ựầu tư, quản lý tài sản ựể ựầu tư và khai thác cĩ hiệu quả của các thành viên của cơng ty quản lý Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản.
Thứ ba là phải cĩ hành lang pháp lý chặt chẽ: để ựảm bảo tắnh minh bạch về tài chắnh của cơng ty quản lý Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản ựể bảo vệ các nhà ựầu tư. Các nước phát triển Quỹ tắn thác ựầu tư Bất ựộng sản nĩi chung và nước ta nĩi riêng cần cĩ những bộ luật, quy chế quy ựịnh chi tiết về các tiêu chuẩn hoạt ựộng của cơng ty quản lý Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản . đồng thời, cũng cần cĩ các quy ựịnh nhằm bảo vệ các nhà ựầu tư tham gia vào Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản. Các luật này cần phải ựảm bảo ựược tắnh minh bạch về thơng tin cũng như mức ựộ ưu ựãi về thuế.
điều kiện thứ tư là miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp. đây là ựiều kiện tiên quyết và cần phải phân ựịnh chức năng và ựặc ựiểm của các tổ chức liên quan ựến cấu trúc Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản ựể áp dụng thuế.
đối với Việt Nam, ựây là ngành nghề kinh doanh cĩ ựiều kiện nên phải cĩ sự ựồng ý của Bộ Tài chắnh trước khi cấp phép thành lập. Về ựơn vị quản lý Nhà nước ựối với Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản, Cơng ty Quỹ tắn thác ựầu tư bất
ựộng sản cĩ thể hoạt ựộng dưới sự quản lý của Vụ Tài chắnh ngân hàng Bộ Tài chắnh hoặc Ủy ban Chứng khốn Nhà nước, trong trường hợp Bộ Tài chắnh ủy quyền cho UBND TP.HCM thì Sở Tài chắnh sẽ là người ựại diện quản lý Cơng ty Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản.
Hiện cĩ khoảng gần 20 quỹ ựầu tư nước ngồi ựang muốn ựổ nguồn vốn ựầu tư vào thị trường bất ựộng sản Việt Nam. Tuy nhiên, ựể thu hút các nhà ựầu tư nước ngồi, Chắnh phủ nên sớm ban hành một bộ luật về quỹ Quỹ tắn thác ựầu tư bất ựộng sản, các luật khác liên quan ựến thị trường chứng khốn, ưu ựãi về thuế...