CHƯƠNG 5 : KẾT LUẬN VÀ CÁC HÀM Ý QUẢN TRỊ
5.1. Gợi ý các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư BĐS
5.1.2. Hàm ý quản trị của các công ty kinh doanh BĐS
Trong bối cảnh thị trường BĐS đang vô cùng cạnh tranh như hiện nay, việc thay đổi các phương thức kinh doanh nhằm tiếp cận khách hàng hiệu quả là một việc không thể khơng làm. Ngồi các phương thức “cơ bản” không thể thiếu như nghiên cứu kỹ mục tiêu khách hàng, phân tích dự án sao cho sản phẩm có mức độ khả thi cao nhất trước khi triển khai, các công ty kinh doanh BĐS cũng cần phải “sáng tạo” ra các sản phẩm phù hợp, tiết kiệm chi phí xây dựng như sử dụng công nghệ mới, vật liệu xây dựng hiện đại, cách thức quản trị tốt và quan tâm đến dịch vụ hậu mãi lâu dài để đưa giá hợp lý và cung cấp lợi ích tối ưu cho khách hàng. Bên cạnh đó, cần tạo dựng lại niềm tin cho người mua, nâng cao uy tín bằng việc cơng khai nguồn lực tài chính, cam kết tiến độ và chất lượng cơng trình bằng các văn bản minh chứng cụ thể.
Các công ty kinh doanh BĐS nên phân tích sản phẩm, giải thích rõ tính năng, chất lượng, các điều khoản thanh tốn để giúp các nhà đầu tư BĐS có cái nhìn tổng quan hơn.
5.1.3. Hàm ý quản trị nhằm hồn thiện hệ thống chính sách pháp luật
Theo kết quả khảo sát ở chương IV, ta thấy mức độ tác động của nhóm hệ thống chính sách pháp luật đến quyết định đầu tư BĐS là lớn nhất, kế đến là các yếu tố của thị trường tài chính tiền tệ và điều này cũng đã được chứng minh qua thực tế ở chương II. Sự tác động của nhóm yếu tố này là rất lớn. Vì vậy, tác giả kiến nghị các giải pháp về phía quản lý điều hành chính sách pháp luật của nhà nước như sau:
Đối với yếu tố Chính Sách Pháp Luật
a. Doanh nghiệp nên có một phịng ban chuyên trách về phân tích tác động của chính sách pháp luật đến sản phẩm của Doanh Nghiệp.
Xây dựng các sản phẩm có hồ sơ pháp lý phù hợp với các chính sách Pháp Luật, có mối quan hệ với các cơ quan: Phòng Tài Nguyên Môi Trường, cơ quan thuế, Địa chính, Sở kế hoạch đầu tư....... Từ đây doanh nghiệp có thể tiếp cận các nguồn tin hữu
nâng cao kiến thức về Chính Sách Pháp Luật về BĐS. Xây dựng sản phẩm có hồ sơ pháp lý dễ hiểu, nhanh gọn lẹ, không rường rà, quá thủ tục, tạo thuận tiện cho nhà đầu tư, đặc biệt là các chính sách hậu mãi, phát sinh sau khi đầu tư, cơ sở cho việc gia tăng khách hàng. Cạnh tranh về dịch vụ là một trong những nhân tố xây dựng thương hiệu công ty.
Bên cạnh cơng ty nên có các buổi đào tạo kiến thức về Pháp Luật cho nhà đầu tư để thể hiện sự quan tâm và đánh vào nhu cầu của nhà đâu tư, thu hút được nhiều nhà đầu tư đến với công ty, công ty sẽ dễ dàng huy động vốn khi đã có được uy tính với nhà đầu tư.
Công ty nên kiến nghị với Hiệp Hội BĐS và cơ quan nhà nước một số vấn đề sau: Cần kiện tồn hệ thống luật, chính sách quản lý đất đai phù hợp với tình hình thực
tế, cần điều chỉnh kịp thời những bất cập trong chính sách luật, nghị định, thông tư hướng dẫn,... để tránh tình trạng văn bản luật chồng chéo, khơng rõ ràng gây khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS, ảnh hưởng làm ức chế giao dịch trên thị trường và gây rủi ro lớn cho cả nhà đầu tư trên cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp. Cần kiện tồn bộ máy hành chính trong quản lý đất đai, tạo điều kiện thơng thống cho nhà đầu tư, tránh tình trạng cửa quyền, che dấu thơng tin, cố tình gây thơng tin bất cân xứng cho thị trường, làm nản lòng và tạo tâm lý e dè, bất an cho các nhà đầu tư, nhất là các nhà đầu tư nước ngồi. Cần phải có một lộ trình phù hợp cho các thay đổi về chính sách quản lý đất đai, để nhà đầu tư cịn có thời gian thực hiện kế hoạch chuyển đổi phù hợp, tránh rủi ro cho nhà đầu tư do thay đối chính sách. Cần xây dựng một hệ thống chính sách pháp luật thơng thống nhưng có kiểm sốt chặt chẽ để phát triền bền vững thị trường BĐS. Cần có một cơ quan đủ tầm chuyên trách quản lý và điều hành mọi hoạt động của thị trường chứ không thể gộp vào bộ xây dựng quản lý như hiện nay. Cần nghiên cứu ban hành Luật về thông tin BĐS để xây dựng các chỉ số liên quan đến thị trường. Triển khai tính thử chỉ số giá nhà. Bước đầu là tính thử, chỉnh sửa theo điều kiện Tp.HCM, sau đó mở rộng ra tính cho cả nước, các vùng, các tỉnh, thậm chí là các
huyện quận, hoặc một phường xã. Căn cứ vào kinh nghiệm trên thị trường hàng hóa dịch vụ, vào đặc điểm của hàng hóa BĐS, của thị trường BĐS cũng như đặc điểm thông tin và giao dịch BĐS thời gian tới, cần xây dựng việc tính tốn chỉ tiêu đánh giá thị trường BĐS. Trong bối cảnh thị trường hiện nay, việc xây dựng chỉ số thị trường BĐS mức độ hẹp là hiện thực hơn.
Đối với yếu tố kinh tế
Doanh nghiệp nên có sự phối hợp gữa 3 nhà đó là Ngân hàng, Chủ đầu tư, Nhà xây dựng để hỗ trợ nhau trong cơ chế giá, giảm giá thành đến mức thấp nhấp, hôc trợ cho khách hàng các chính sách ưu đãi như là trả góp, tăng hoa hồng cho người giới thiệu. Bên cạnh Doanh nghiệp nên tập trung vào phân khúc Nhà Phố, nhà cho người thu nhập trung bình vì đây mới là nhu cầu thực sự, qua rồi thời kỳ lướt sóng. Nhà phố mà giá khoản 600-800 triệu là nhu cầu của nhiều người. Doanh nghiệp nên có những chính sách hỗ trợ khách hàng trong mua nhà thơng qua các chính sách của nhà nước, như chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp. Doanh nghiệp nên có bộ phận phân tích tài chính để có các sản phẩm mang tính ưu đãi đặc trưng của doanh nghiệp khi tung ra thị trường. Tài chính là mạch máu của doanh nghiệp vì vậy cần phân tích kỹ các chính sach tiền tệ, thị trường Vàng và chứng khốn khi quyết định một dự án đầu tư BĐS. Với một sản phẩm tốt thì doanh nghiệp cũng cần PR, quảng cáo đến nhà đầu tư thông qua các hội nghị khách hành để họ thấy một tỷ suất sinh lợi tốt khi đầu tư vào dự án của công ty.
5.2 . Những yếu tố cơ hội và hạn chế trong đầu tư BĐS tại TP.HCM
Từ diễn biến thực trạng của nền kinh tế và phân tích thực trạng tác động của các nhân tố ở chương 3, tác giả đã rút ra được những yếu tố cơ hội và hạn chế trong đầu tư BĐS tại Tp.HCM trong giai đoạn hiện nay như sau:
Cơ hội:
- Nền kinh tế Tp.HCM luôn tăng trưởng ở mức cao từ 10-12%. Thu nhập và mức
gia tăng. Đây là yếu tố thuận lợi cho nhà đầu tư kinh doanh BĐS khi khả năng độc lập về nhà cửa của người dân gia tăng hon và tỉ lệ tiêu dùng cao kéo theo nhu cầu về nhà ở, căn hộ cao cấp, nhu cầu mua sắm tại các trung tâm thương mại hiện đại, sang trọng tăng nhanh.
- Tốc độ đơ thị hóa, cơng nghiệp hóa của thành phố tăng nhanh. Đặc biệt là ngành thương mại dịch vụ đang trong xu hướng chiếm ưu thể làm cho nhu cầu về BĐS và phục vụ cho ngành này rất lớn.
- Hệ thống chính sách pháp luật ngày càng hoàn thiện. Việc ra đời nhiều chính sách mới phù hợp với tình hình thực tế đã tạo điều kiện thuận lợi mang lại cơ hội cho các nhà đầu tư, góp phần làm minh bạch hóa thị trường, tạo ra mơi trường kinh doanh thơng thống và cạnh tranh lành mạnh.
- Sự phát triển của thị trường tài chính làm gia tăng các dòng vốn chảy vào thị trường BĐS, làm tăng nguồn cung cho thị trường và tạo ra sự cạnh tranh là yếu tố giúp thị trường phát triển ngày càng đa dạng và chuyên nghiệp hơn trong tương lai.
- Tp.HCM là thành phố đông dân nhất, trung tâm kinh tế lớn nhất của đất nước, là thị trường lao động đầy hấp dần. Đây là một thị trường đầy tiêm năng về nhà ở, căn hộ và các cơ sở vật chất dịch vụ.
- Quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, gia nhập WTO của Việt Nam mang lại những cơ hội tiếp cận với những công nghệ và thiết kế tiên tiến trong xây dựng và quản lý, cung cấp ngày càng nhiều các khu nhà ở, cao ốc, văn phòng,... hiện đại.
Hạn chế:
Nền kinh tế vẫn còn trong giai đoạn chịu ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế thế giới, và hệ lụy của khủng hoảng thị trường BĐS đang là yếu tố tác động đến sự trầm lắng đến thị trường BĐS.
+ Tình trạng lạm phát cao và sự mất giá của đồng tiền ln rình rập theo sự tăng trưởng của nền kinh tế luôn là yếu tố bất lợi gây rủi ro cho các nhà đầu tư BĐS khi giá
cả của các yếu tố đầu vào, chi phí sử dụng vốn ln bị biến động ngồi khả năng dự
tính. ,
+ Hệ thống pháp luật về BĐS nói chung và kinh doanh BĐS nói riêng cịn tản mạn, chưa đầy đủ và nhất quán, rất nhiều bất cập chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế đã có những tác động ức chế đến tình hình giao dịch trên thị trường và gây ra nhiều rủi ro, làm cho các nhà đầu tư chưa yên tâm khi tham gia đầu tư .
- Chính sách thắt chặt tiền tệ và hạn chế tín dụng BĐS đang là một khó khăn về vốn, làm tăng nguy cơ rủi ro trong chi phí sử dụng vốn cho các nhà đầu tư.
- Giá cả BĐS đang ờ mức quá cao và tính thiếu minh bạch của thị trường BĐS đang là một hạn chế rất lớn cho thị trường và các nhà đầu tư BĐS, đặc biệt là các nhà đầu tư thứ cấp.
- Sự biến động lớn của giá vàng trong thời gian hiện nay do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế đã rút nguồn vốn ra khỏi thị trường BĐS và góp phần làm cho thị trường thêm trầm lắng.
- Sự quản lý thiếu chặt chẽ sự hoạt động của các nguồn vốn, nhất là tác động tràn của nguồn vốn FDI sẽ tạo ra sự bất ổn của thị trường BĐS, tạo ra các cơn sốt và rủi ro cho các nhà đầu tư.
- Quá trình hội nhập quốc tế cũng dẫn đến sự cạnh tranh gay gắt từ các tập đoàn kinh doanh BĐS lớn trên thế giới đang xâm nhập vào thị trường Việt Nam.
Tóm tắt chương 5
Đưa ra các giải pháp tầm vĩ mô và vi mô, đặc biệt là giải pháp chủ đầu tư BĐS trong chiến lược, quản trị cho cơng ty mình. Các giải pháp nhằm góp phần giải quyết tình trạng đóng băng hiện nay và tìm ra lối thốt cho cơng ty mình. Rút ra bài học kinh nghiệm cho nhà đầu tư cá nhân giảm bớt tâm lý bầy đàn khi ra quyết định đầu tư, để không trắng tay như các nhà đầu tư khác đã vấp phải trong thời gian qua. Kiến nghị
những giải pháp quản trị nhằm nâng cao quyết định đầu tư và phát triển thị trường Bất Động Sản tại TP.HCM bền vững hơn.
TÀI LIỆU THAM KHẢO Danh mục tài liệu Tiếng Việt
1. Hoàng Trọng, Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008. Phân tích dữ liệu nghiên cứu với
SPSS. NXB: Hồng Đức.
2. Lê Đạt Chí, “ Tài chính hành vi và những bất bình thường trên thị trường
chứng khốn Việt Nam”, Tạp chí kinh tế phát triển.
3. Luật kinh doanh bất động sản 2006 của Nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam.
4. Luật đất đai số 13/2003/QH11
5. Luật kinh doanh BĐS số 63/2006/GH11
6. Phan Thị Cúc, Nguyễn Văn Xa, 2009. Đầu tư kinh doanh bất động sản. NXB:
Đại học Quốc Gia TP. HCM
7. Philip Kotler, 2001. Quản trị marketing. NXB: Thống Kê
8. Philip Kotler, 2005. Quản trị marketing. NXB: Thống Kê
9. Nguyễn Đình Thọ, 2011. Phương pháp nghiên cứu khoa học trong kinh doanh.
Thiết kế và thực hiện. NXB: Lao động xã hội.
10. Nguyễn Trọng Hoài, 2009. Dự báo và phân tích dữ liệu trong kinh tế tài chính.
11. Thực trạng và giải pháp Bất Động Sản Việt Nam. Viện nghiên cứu quản lý kinh
tế trung ương.
12. Trần Ngọc Thơ, Hồ Quốc Tuấn, 2007. Ứng dụng tài chính hành vi vào phân
Danh mục tài liệu Tiếng Anh
13. Michael M. Pompia. Behavioural finance and wealth management. Wiley
finance.
14. Nicolas Barberis – Richard Thaler. A survey of behavioural finance. Handbook
PHỤ LỤC
Phụ lục 1. BẢNG CÂU HỎI
PHÂN TÍCH CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH.
Xin chào Anh/Chị
Tôi tên Trần Văn Tuyến, là học viên cao học ngành Quản trị kinh doanh của Trường Đại học Kinh tế TP. HCM. Hiện nay, tôi đang tiến hành thực hiện đề tài “Các
nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản của khách hàng cá nhân tại thành phố Hồ Chí Minh” Đề tài kỳ vọng là cơ sở giúp các nhà đầu tư có thể vạch
ra các chiến lược đầu tư hiệu quả trong từng giai đoạn của nền kinh tế nhằm góp phần giải quyết tình trạng đóng băng hiện nay của thị trường BĐS tại thành phố Hồ Chí Minh. Rất mong Anh/Chị dành chút thời gian để trả lời một số câu hỏi sau đây. Trong bảng câu hỏi này, tất cả các ý kiến là thơng tin hữu ích cho nghiên cứu.
Thơng tin liên hệ: Email: tranvantuyenueh@gmail.com Mobile: 0969 323 678 Phần chính: thơng tin về mức độ đồng ý với các phát biểu.
Anh/Chị vui lòng cho biết mức độ đồng ý của mình về các phát biểu dưới đây theo thang đo điểm từ 1 đến 5, với quy ước:
1 = Hồn tồn khơng đồng ý với phát biểu.
2 = Phả n đố i
3 = Trung dung
4 = Đ ồ ng ý
5 = Hoàn toàn đồng ý với phát biểu
I. Sự tác động của các yếu tố kinh tế vĩ mô đến đầu tư BĐS
STT Nội dung phát biểu Ký hiệu Thang đo mức độ đồng ý
1 2 3 4 5
1 Sự tăng trưởng GDP E1
2 Sự chuyển dịch cơ cấu phát triển kinh tế E2
3 Thu nhập bình quân đầu người E3
4 Sức mua của người tiêu dùng E4
5 Lạm phát E5
II. Sự tác động của hệ thống chính sách pháp luật
STT Nội dung phát biểu Ký
hiệu Thang đo mức độ đồng ý 1 2 3 4 5 6 Hệ thống luật và chính sách về quản lý đất đai, nhà ở. P1 7 Các chính sách thuế P2 8 Chính sách tiếp cận tín dụng BĐS P3
9 Chính sách quy hoạch và phát triển hạ tầng
P4
III. Yếu tố tài chính
STT Nội dung phát biểu Ký
hiệu
Thang đo mức độ đồng ý
1 2 3 4 5
10 Lãi suất M1
11 Tỷ giá M2
12 Khả năng tài chính của nhà đầu tư cá nhân
M3
13 Thị trường chứng khoán M4
14 Thị trường vàng M5
15 Khả năng sinh lời của BĐS M6
IV. Tài chính hành vi.
STT Nội dung phát biểu Ký
hiệu Thang đo mức độ đồng ý 1 2 3 4 5 17 Tâm lý bầy đàn B1 18 Sự khơng u thích rủi ro B2 19 Hội chứng tự tôn B3
V. Các yếu tố dân cư, văn hóa chính trị xã hội
STT Nội dung phát biểu Ký
hiệu
Thang đo mức độ đồng ý
1 2 3 4 5
20 Dân số C1
21 Mơi trường văn hóa C2
22 Chế độ chính trị ổn đinh C3
VI. Yếu tố hội nhập nền kinh tế
STT Nội dung phát biểu Ký
hiệu
Thang đo mức độ đồng ý
1 2 3 4 5
23 Nhu cầu mở rộng quy mô SXKD, dịch
vụ
W1
24 Sự phát triển cơng nghệ và trình độ quản
lý trong lĩnh vực BĐS
W2