Qua nghiên cứu về các nhân tố tác động đến cấu trúc ngành BĐS và xuất phát từ tình hình ngành BĐS Việt Nam trong thời gian qua, đề tài đưa ra một số gợi ý trong việc ứng dụng các kết quả phân tích vào q trình xây dựng cấu trúc vốn của các doanh nghiệp BĐS như sau:
Về phía các doanh nghiệp
Qua nghiên cứu về các nhân tố tác động đến cấu trúc ngành BĐS và xuất phát từ tình hình ngành BĐS Việt Nam trong thời gian qua, đề tài đưa ra một số gợi ý
trong việc ứng dụng các kết quả phân tích vào q trình xây dựng cấu trúc vốn của các doanh nghiệp BĐS như sau:
Thứ nhất, từ kết quả nghiên cứu định lượng tác giả thấy rằng biến quy mô công ty (SIZE) và biến tỷ lệ tài sản cố định hữu hình (FOA) tác động đồng biến đến tỷ lệ địn bẩy tài chính, đặc biệt yếu tố biến tỷ lệ tài sản cố định hữu hình (FOA) có tầm ảnh hưởng mạnh nhất đến cấu trúc vốn của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết. Điều này gợi ý rằng khi doanh nghiệp bất động sản muốn gia tăng sử dụng địn bẩy tài chính hoặc muốn tiếp cận dễ dàng hơn đến các nguồn vay nợ đặc biệt là các khoản vay nợ dài hạn, các doanh nghiệp bất động sản nên chú trọng đến nhân tố quy mơ cơng ty, tài sản cố định hữu hình của mình, cụ thể là gia tăng quy mô hoạt động đi kèm với hiệu quả và gia tăng tỷ trọng tài sản cố định hữu hình trong danh mục tài sản của cơng ty. Chính sách này theo tác giả đánh giá là khá phù hợp với bối cảnh hiện nay khi mà tình hình kinh tế có nhiều biến động và rủi ro tăng cao, chính sách tín dụng của các ngân hàng dành cho các doanh nghiệp theo đó cũng quan tâm nhiều tới nhân tố quy mô (danh tiếng) và tài sản đảm bảo khoản vay (tài sản đảm bảo tại các ngân hàng chiếm phần lớn là bất động sản - tài sản cố định hữu hình) của các doanh nghiệp mà ngân hàng cấp tín dụng.
Thứ hai, biến đại diện cơ hội tăng trưởng (GROWTHS) tác động đồng biến lên tỷ lệ địn bẩy tài chính của doanh nghiệp hàm ý rằng các doanh nghiệp bất động sản niêm yết Việt Nam sử dụng nguồn vay nợ phục vụ cho mục đích tăng trưởng của mình và ngược lại doanh nghiệp muốn vay nợ nhiều thì doanh nghiệp phải có nhiều cơ hội tăng trưởng trong tương lai. Điều này cũng phù hợp cả trên khía cạnh lý thuyết lẫn thực tiễn, trong bộ tiêu chí xét duyệt cấp tín dụng cho các doanh nghiệp của các ngân hàng, mối quan tâm hàng đầu các ngân hàng khi cấp tín dụng là xem xét mục đích và hiệu quả sử dụng vốn của doanh nghiệp. Nếu doanh nghiệp nào chứng minh được việc sử dụng vốn vay của mình là hiệu quả, mang lại cho doanh nghiệp cơ hội tăng trưởng tốt, theo đó sẽ đảm bảo được khả năng trả nợ cho ngân hàng thì doanh nghiệp đó chắc chắn sẽ dành được nhiều ưu tiên từ phía ngân hàng cấp tín dụng.
Thứ ba, biến đại diện cho khả năng thanh tốn (LIQ) có tác động đồng biến lên tỷ lệ địn bẩy tài chính của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết, trong đó khả năng thanh tốn trong q khứ có sự giải thích tốt hơn cho cấu trúc vốn của các doanh nghiệp. Điều này nói lên rằng, các doanh nghiệp bất động sản cũng nên có những quan tâm trong chiến lược quản trị thanh khoản của cơng ty mình nhằm đảm bảo khả năng thanh tốn của cơng ty ở mức an tồn sẽ giúp doanh nghiệp có cơ hội gia tăng việc sử dụng địn bẩy tài chính của mình. Trong bối cảnh hiện nay, khả năng bán được hàng của các doanh nghiệp rất khó khăn, dẫn đến việc các dự án đang trong quá trình xây dựng dở dang cũng phải ngưng trệ. Do đó, việc thu hồi vốn để thanh toán các khoản nợ ngắn hạn khi đến hạn gặp khơng ít trở ngại. Với tình hình này và để đảm bảo duy trì hoạt động ổn định, các doanh nghiệp ngành bất động sản phải thay đổi cơ cấu vốn theo hướng đến giảm tỷ trọng nợ ngắn hạn, tìm nguồn huy động vốn trung và dài hạn.
Thứ tư, nghiên cứu cũng cho thấy rằng, tỷ lệ địn bẩy tài chính hay cấu trúc vốn trễ pha một năm có tác động nghịch biến tỷ lệ nợ hiện hành của các doanh nghiệp bất động sản. Điều này ngụ ý rằng, các doanh nghiệp bất động sản khi gia tăng sử dụng đòn bẩy tài chính để tài trợ hoạt động kinh doanh của mình cần phải chú ý đảm bảo ở mức hợp lý, cần có một khoảng đệm dự phịng địn bẩy tài chính để doanh nghiệp có thể thực hiện vay nợ thêm trong tương lai khi có cơ hội đầu tư tốt.
Về phía Chính phủ:
Tính đến thời điểm 31/08/2012, tình hình dư nợ xấu tín dụng BĐS hiện nay theo báo cáo của NHNN tại các ngân hàng thương mại hơn 203.000 tỷ đồng; nếu tính dư nợ liên quan đến BĐS như cho vay kinh doanh BĐS, vay thế chấp BĐS... thì số tiền này lên đến hơn một triệu tỷ đồng, tương đương hơn 60% tổng dự nợ tín dụng tồn hệ thống Ngân hàng (trong đó tỷ lệ nợ xấu ngành này là 15%). Do đó, cần thiết phải quan tâm đúng mức hơn trong việc kiểm sốt cho vay tín dụng của các ngân hàng thương mại đối với bất động sản, tránh tình trạng cho vay dễ dãi,
thẩm định khơng đúng quy trình quy định làm cho nợ xấu của nền kinh tế tăng lên và cũng khiến cho các doanh nghiệp bất động sản chú trọng nhiều hơn đến tính hiệu quả trong việc lựa chọn cấu trúc vốn của mình.
Thứ hai, Chính phủ cần xây dựng và hồn thiện hành lang pháp lý trong việc xây dựng các quỹ tín thác BĐS (REIT), các hình thức bảo hiểm dự án, công cụ đầu tư trái phiếu bất động sản... để đa dạng hình thức huy động vốn cho ngành bất động sản nhằm giảm bớt sự phụ thuộc của ngành này vào vốn vay ngân hàng hoặc kêu gọi vốn góp.
Thứ ba, với các doanh nghiệp BĐS có vốn sử hữu nhà nước lớn cần có cơ chế quản lý và giám sát chặt hơn trong quá trình sử dụng các nguồn vốn do việc tiếp cận tín dụng dễ dàng nhằm tránh tình trạng đầu tư khơng hiệu quả gây nợ xấu cho nền kinh tế.
Thứ tư, sớm hoàn thiện, chỉnh sửa bổ sung các quy định về hệ thống đất đai, bất động sản để tạọ điều kiện cho các hoạt động kinh doanh bất động sản. Đồng thời, cần có những biện pháp cụ thể trong việc tăng tính minh bạch của thị trường này về cung cầu, tổ chức các sàn giao dịch nhằm giúp các doanh nghiệp bất động sản tiếp cận vốn tín dụng và thị trường chứng khốn, hạn chế việc tình trạng đầu cơ, kích giá.