CHƢƠNG IV : NỘI DUNG VÀ CÁC KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.1 Thực trạng tình hình các doanh nghiệp bất động sản hiện nay:
4.1.1 Nợ vay chiếm tỷ trọng lớn trong cấu trúc vốn:
Theo như số liệu thống kê nhận được từ các báo cáo tài chính của các doanh nghiệp bất động sản này, nợ vay chiếm một tỷ lệ đáng kể trong cấu trúc vốn của doanh nghiệp với tỷ lệ trung bình mẫu là 52.39%. Trong đó, các doanh nghiệp vay nợ nhiều nhất vào năm 2008 (với tỷ lệ trung bình là 54.02%) và vay nợ thấp nhất vào năm 2010 (với tỷ lệ trung bình (49.76%). Chi tiết cụ thể được thể hiện trong biểu đồ 2.1 sau:
Biểu 4.1 : Tỷ lệ tổng nợ trong cơ cấu vốn các doanh nghiệp bất động sản.
Ngu n: tác giả tự tính tốn, t ng hợp từ báo cáo tài chính của các doanh nghiệp
Điều này cũng hợp lý với tình hình kinh tế Việt Nam trong thời gian qua. Trước khủng hoảng kinh tế năm 2008 các doanh nghiệp bất động sản vẫn còn đẩy mạnh đầu tư cho các dự án, mở rộng quy mơ hoạt động nên vay nợ cịn nhiều. Sau năm 2008, tình
hình kinh tế khó khăn cùng với việc tiêu thụ chậm các dự án đã dẫn đến các doanh nghiệp thu hẹp kinh doanh, cắt giảm chi phí và vay nợ ít đi trong giai đoạn năm 2008 – 2010 nhằm kiểm sốt lại các chi phí tài chính của doanh nghiệp mình, nhưng do tình hình khó khăn kéo dài và chưa có dấu hiệu hồi phục, doanh thu thì giảm trong khi chi phí tài chính ngày càng tăng do lạm phát cũng như gánh nặng lãi vay, nên các doanh nghiệp bất động sản có xu hướng tăng mức vay nợ trong khoảng thời gian 2 năm gần đây. Đến cuối năm 2012, mức vay nợ trung bình đã tăng lên 52.36%, đây là một tỷ lệ khá cao trong tình hình kinh tế hiện nay.
4.1.2 Nợ vay ngắn hạn lớn hơn nợ vay dài hạn
Để có cái cái nhìn chi tiết hơn về nợ vay tại các doanh nghiệp bất động sản, tỷ lệ nợ vay ngắn hạn, tỷ lệ nợ vay dài hạn cũng được xem xét trong thời gian này. Kết quả thể hiện như Biểu đồ 2.2 sau:
Biểu 4.2: Tỷ lệ nợ vay ngắn hạn, nợ vay dài hạn trong cơ cấu vốn các doanh nghiệp bất động sản.
Ngu n: tác giả tự tính tốn, t ng hợp từ báo cáo tài chính của các doanh nghiệp
Xét theo biểu đồ cho thấy, các doanh nghiệp bất động sản có xu hướng vay ngắn hạn nhiều hơn vay dài hạn, việc này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho các doanh nghiệp này. Trong khi các dự án mà doanh nghiệp thực hiện chủ yếu là trung và dài hạn, nhưng
doanh nghiệp lại sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để tài trợ đầu tư, điều này cho thấy sự mất cân đối trong cơ cấu vốn của doanh nghiệp, cho thấy ngay từ ban đầu các doanh nghiệp bất động sản đã không chú trọng đến xây dựng một cấu trúc vốn phù hợp. Đặc biệt, tỷ lệ nợ vay ngắn hạn đạt cao nhất vào năm 2008 (39.18%) đã lý giải được phần nào yếu tố đầu cơ, chính sách tín dụng dễ dãi của thị trường bất động sản trong giai đoạn này. Tình hình khó khăn của nền kinh tế trong những năm sau đó, cũng đã tạo cơ hội cho các doanh nghiệp bất động sản và ngân hàng cho vay tính tốn lại cơ cấu vốn, trong đó giảm dần tỷ trọng nợ vay ngắn hạn và tăng dần tỷ trọng nợ vay dài hạn, điều này thể hiện rõ hơn cho năm 2012 khi mà tỷ lệ nợ vay ngắn hạn đã giảm còn 31.16% trong khi tỷ lệ nợ vay dài hạn là 21.12%. Lúc này mức chênh lệch giữa hai tỷ lệ nợ vay chỉ còn 10.04%, đây là mức chênh lệch thấp nhất trong 6 năm qua.
4.1.3 Hiệu quả sử dụng nợ của các doanh nghiệp
Để phân tích hiệu quả sử dụng nợ của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên Sở GDCK TP HCM trong giai đoạn này, bài viết sử dụng tỷ lệ lợi nhuận sau thuế chia cho tổng nợ phải trả để đánh giá. Kết quả thể hiện qua biểu 2.3 như sau:
Biểu 4.3: Tỷ lệ lợi nhuận sau thuế/ tổng nợ của các doanh nghiệp
Số liệu thống kê tại biểu đồ trên cho thấy vào thời điểm năm 2007 – 2010 thị trường bất động sản tăng trưởng mạnh mẽ, doanh nghiệp thu được những khoản “siêu lợi nhuận” khi bán các dự án căn hộ, tỷ lệ lợi nhuận sau thuế/ tổng nợ trong thời gian này tương đối cao, tăng và đạt đỉnh vào năm 2010 ở mức 0.29 (trung bình cứ 100 đồng vốn vay, doanh nghiệp sẽ thu được 29 đồng lợi nhuận). Tình hình kinh tế khó khăn, khủng hoảng kinh tế toàn cầu đã ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, dẫn đến thị trường lao dốc sau đó, lợi nhuận của các doanh nghiệp giảm đáng kể, thể hiện tỷ lệ lợi nhuận sau thuế/ tổng nợ năm 2011 chỉ còn 0.09 và năm 2012 là 0.08 lần lượt thấp hơn 3.37 và 3.78 lần nếu so với thời kỳ đỉnh năm 2010. Điều này thể hiện trong giai đoạn năm 2011 – 2012 với 100 đồng vốn vay, doanh nghiệp chỉ kiếm được 8 hoặc 9 đồng lợi nhuận, trong khi lãi suất vay trong giai đoạn này thuộc khoảng 15% – 18% (doanh nghiệp phải trả 15 – 18 đồng cho 100 đồng vốn vay), đây cũng là một nguyên nhân dẫn đến kiệt quệ tài chính, mất khả năng trả nợ và phá sản của nhiều doanh nghiệp bất động sản trong thời gian vừa qua.