3.2.1 Mơ hình hồi quy
Mục tiêu phân tích của mơ hình hồi quy là xét mối liên hệ tuyến tính giữa một hay nhiều biến độc lập Xi (Xi: cịn được gọi là biến giải thích) đến một biến phụ thuộc (Y: biến được giải thích). Bản chất của phương pháp hồi quy được sử dụng trong nghiên cứu là dựa vào số liệu thống kê của hàng loạt giao dịch trên thị trường, nhằm ước lượng mức độ tác động của các yếu tố lên giá trị căn hộ chung cư.
Phạm vi áp dụng
Phương pháp hồi quy thường được vận dụng cho những căn hộ thường xuyên được giao dịch trên thị trường, và các yếu tố tác động giá căn hộ là các yếu tố có thể khảo sát được. Phương pháp hồi quy thường chỉ được vận dụng trong điều kiện thị trường phải ổn định, cơ sở dữ liệu tập trung, minh bạch.
3.2.2 Mơ hình các yếu tố tác động lên giá căn hộ chung cư
Từ các lý thuyết và tổng hợp các bài nghiên cứu trên, tác giả đề xuất mơ hình có dạng:
Ln (Y) = β1 + β2X2+ β3X3+ ….. + βiXi+ Ui
Trong đó:
Y: giá bán căn hộ chung cư
β1, β2, β3, βi : là hệ số hồi quy của mơ hình
X2 , X3 , Xi : là các biến độc lập thể hiện cho các yếu tố tác động lên giá căn hộ chung cư.
3.2.3 Các giả thiết của mơ hình
Giả thiết 1: Các biến độc lập trong mơ hình là phi ngẫu nhiên, các giá trị của chúng được xác định trước.
Giả thiết 2: Kỳ vọng có điều kiện của sai số ngẫu nhiên bằng 0 :
E (Ui / Xi) = 0 ∀i
Giả thiết 3: Các sai số ngẫu nhiên có phương sai bằng nhau :
Var (Ui / Xi) = σ2 ∀i
Giả thiết 4: Khơng có hiện tượng tương quan giữa các sai số ngẫu nhiên
Cov (Ui , Uj ) = 0 ∀ i ≠ j
Giả thiết 5: Khơng có hiện tượng tương quan giữa biến độc lập Xivà sai số ngẫu nhiên Ui :
Cov (Xi , Ui ) = 0 ∀ i