Ln (DON_GIA) = β1 + β2DT_SAN1 + β3KC_TT + β4TANG + β5CANH_QUAN + β6VI_TRI + β7PHONG_NGU + β8NHA_VS + β9AN_NINH + β10MOI_TRUONG + β11DICH_VU + β12TINK+ β13UY_TIN + Ui
Bảng 3.2 : Diễn giải các biến trong mơ hình nghiên cứu
Biến Mơ tả Loại Đơn vị tính Kỳ vọng DON_GIA Đơn giá Định lượng Ngàn VNĐ/m2
DT_SAN1 Diện tích sàn Định lượng m2
không
KC_TT Khoảng cách đến
trung tâm Định lượng Km -
TANG Tầng cao căn hộ
tọa lạc Định lượng Tầng +
CANH_QUAN Cảnh quan nhìn
từ hướng bacony Biến giả
1 = nhìn ra sơng 0 = nhìn ra hướng khác
+
VI_TRI Vị trí căn hộ trên
cùng 1 tầng Biến giả
1 = căn góc
0 = căn giữa +
PHONG_NGU Số phòng ngủ Định lượng Phòng +
NHA_VS Số phòng vệ sinh Định lượng Phòng +
AN_NINH An ninh Biến giả 1 = có an ninh tốt
0 = có an ninh bình thường +
MOI_TRUONG Mơi trường xung
quanh Biến giả 1 = có mơi trường tốt
0 = mơi trường trung bình +
DICH_VU Dịch vụ Biến giả 1 = dịch vụ tốt
0 = dịch vụ trung bình +
TINK Tiện ích ngoại
khu Biến giả
1 = Tiện ích ngoại khutốt 0 = Tiện ích ngoại khu trung bình
+
UYTIN Uy tín chủ đầu tư Biến giả 1 = uy tín tốt
0 = uy tín trung bình + Nguồn: Tác giả tự tổng hợp (2015)
Tóm tắt chương III: Trong chương này tác giả trình bày về phương pháp nghiên cứu và mơ hình nghiên cứu. Tiếp theo, chương này tác giả trình bày chi tiết về các giả thiết nghiên cứu, phương pháp thu thập và phân tích dữ liệu, khung phân tích dành cho nghiên cứu. Thơng qua sự tổng hợp lý thuyết và các nghiên cứu thực nghiệm có liên quan kết hợp với tham khảo ý kiến của chuyên gia nhằm làm cơ sở để xây dựng mơ hình nghiên cứu bao gồm 13 biến trong đó biến phụ thuộc là đơn giá căn hộ và 12 biến độc lập khác với 6 biến định lượng và 7 biến định tính.
CHƯƠNG IV. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.1 Phân tích thống kê mơ tả
Kết quả điều tra thu được 130 phiếu đạt yêu cầu, thông tin trong các phiếu này được trả lời đầy đủ, đáp ứng yêu cầu để tiến hành phân tích. Số liệu khảo sát của từng căn hộ được tổng hợp và thống kê chính xác vào bảng biểu, sau đó được mã hóa và đưa vào mơ hình hồi quy để xử lý bằng SPSS 16.0.
Mơ hình nghiên cứu bao gồm 12 biến độc lập và 01 biến phụ thuộc, thống kê mô tả các biến như sau:
Bảng 4.1: Thống kê mô tả. Chỉ tiêu Số quan sát Giá trị nhỏ nhất Giá trị lớn nhất Trung bình Độ lệch chuẩn DON_GIA 130 14,371,000 24,948,000 20,042,290 2,899,435 DT_SAN1 130 39 240 83 28 KC_TT 130 6 11 8 2 TANG 126 1 25 11 4 PHONG_NGU 130 1 4 2 1 NHA_VS 130 1 4 2 1
Nguồn: tính tốn của tác giả (2015). Đơn giá đất được tính bằng đơn vị đồng/m2. Căn hộ có đơn giá thấp nhất là 14.371.000 đồng/m2, căn hộ có đơn giá lớn nhất là 24.948.000 đồng/m2. Đơn giá đất trung bình trong mẫu nghiên cứu là 20.042.290 đồng/m2.
Các căn hộ trong mẫu nghiên cứu có diện tích sàn nhỏ nhất là 39 m2, diện tích sàn lớn nhất là 240 m2. Căn hộ có diện tích sàn trung bình là 83 m2
Khoảng cách từ căn hộ chung cư đến trung tâm thành phố (Vòng xoay Quách Thị Trang - chợ Bến Thành) xa nhất là 11km (chi tiết xem phụ lục 5 kèm theo). Khoảng cách ngắn nhất là 6km. Khoảng cách trung bình là 8km.
Về tầng cao nơi căn hộ tọa lạc, căn hộ tọa lạc cao nhất ở tầng 25, căn hộ tọa lạc thấp nhất ở tầng 1. Các hộ gia đình cư trú thường chọn tọa lạc tại tầng 11.
Về số phịng ngủ, căn hộ có số phịng ngủ nhiều nhất là 4 phịng, căn hộ có số phịng ngủ ít nhất là 1 phịng. Trung bình các căn hộ có số phịng ngủ là 2 phịng. Về tổng số nhà vệ sinh trong căn hộ, căn hộ có nhiều nhất là 4 nhà vệ sinh, căn hộ có ít nhất là 1 nhà vệ sinh. Trung bình các căn hộ có 2 nhà vệ sinh.
Bảng 4.2: Tần suất các biến định tính trong mơ hình. Tần suất (lần) Tỉ lệ (%) Cảnh quan Nhìn ra sơng 16 12.3 Nhìn ra hướng khác 114 87.7 Vị trí căn hộ trên cùng 1 tầng Căn góc 57 43.8 Căn giữa 73 56.2 An ninh An ninh tốt 111 85.4 An ninh trung bình 19 14.6
Mơi trường xung quanh
Có mơi trường tốt 55 42.3
Có mơi trường trung bình 75 57.7
Dịch vụ
Dịch vụ tốt 74 56.9
Dịch vụ trung bình 56 43.1
Tiện ích ngoại khu
Tiện ích ngoại khu tốt 51 39.2
Tiện ích ngoại khu trung bình 79 60.8
Uy tín chủ đầu tư
Uy tín tốt 87 66.9
Uy tín trung bình 43 33.1
Trong mẫu nghiên cứu có 12.3% căn hộ có cảnh quan nhìn ra sơng, 87.7% căn hộ có cảnh quan nhìn ra hướng khác.
Theo kết quả thống kê có 43.8% căn hộ trong mẫu nghiên cứu có vị trí là căn góc, 56.2% căn hộ trong mẫu nghiên cứu có vị trí là căn giữa.
Về tình hình an ninh, 85,4% căn hộ trong mẫu nghiên cứu tọa lạc tại nơi có tình hình an ninh tốt, 14.6% căn hộ trong mẫu nghiên cứu tọa lạc tại nơi có tình hình an ninh khơng tốt.
Về môi trường xung quanh căn hộ, trong mẫu nghiên cứu có 42.3% căn hộ có mơi trường xung quanh tốt, 57.7% căn hộ có mơi trường xung quanh khơng tốt.
Về dịch vụ tiện ích của căn hộ. Có 56.9% căn hộ có dịch vụ tiện ích tốt, 43.1% căn hộ có dịch vụ tiện ích trung bình. Các dịch vụ tiện ích đi kèm như: Siêu thị, rạp chiếu phim, công viên nội khu, hồ bơi, câu lạc bộ thể dục thể thao, spa,....
Bên cạnh đó, Thống kê mơ tả cho thấy có 39.2% căn hộ có tiện ích ngoại khu tốt, và 60.8% căn hộ có tiện ích ngoại khu chưa tốt. Tiện ích ngoại khu của căn hộ bao gồm: Trường học, bệnh viện, bến xe, cơ sở tôn giáo, …