Bài nghiên cứu này sẽ tập trung vào vấn đề chính là ứng dụng mơ hình hồi quy phân tích các yếu tố tác động lên giá căn hộ, vì vậy biến phụ thuộc sẽ là biến đơn giá căn hộ/m2
và tác giả sẽ ký hiệu là DON_GIA. Đây là biến định lượng có đơn vị tính là đồng/m2
3.6.2 Biến độc lập
- Biến DT_SAN1: diện tích sàn căn hộ chung cư, đây là biến định lượng với đơn vị là m2
. Biến DT_SAN1 cũng ảnh hưởng rất lớn đến giá trị căn hộ tuy nhiên, biến diện tích ảnh hưởng tới giá theo quy luật phân phối chuẩn, diện tích tăng tới một lúc nào đó thì sẽ làm giá giảm. Trong trường hợp này tác giả sẽ không xác định dấu kỳ vọng cho biến DT_SAN1.
- Biến KC_TT: khoảng cách, là khoảng cách từ căn hộ chung cư đến trung tâm thành phố (Vòng xoay Quách Thị Trang - chợ Bến Thành). Đây là biến định lượng, đơn vị tính là kí lơ mét (km). Qua nhiều nghiên cứu trước đây cho thấy, khoảng cách căn hộ càng xa trung tâm thì đơn giá càng giảm. Trong trường hợp này tác giả kì vọng biến KC_TT sẽ mang dấu âm.
- Biến TANG: tầng cao nơi căn hộ tọa lạc, đây là biến định lượng. Căn cứ vào thị hiếu của đa số khách hàng, những căn hộ trên tầng cao sẽ có giá cao hơn, do càng ở tầng cao càng thống mát và mơi trường ít bị ảnh hưởng của ô nhiễm hơn so với những căn hộ tầng thấp. Trong trường hợp này tác giả kì vọng biến TANG sẽ mang dấu dương.
- Biến CANH_QUAN: là cảnh vật nhìn từ hướng của bacony. Đây là biến định tính. Cảnh quan nhìn ra từ hướng của bacony bao gồm: khu dân cư, nhà phố xung quang, đường giao thông nội bộ, công viên nội bộ, hồ bơi; cảnh quan .nhìn ra sơng hoặc cơng viên phía bên ngồi khu căn hộ. Các căn hộ có hướng nhìn ra sơng hoặc cơng viên phía bên ngồi khu căn hộ thường có giá
cao hơn so với nhìn ra các hướng cịn lại. Tác giả kì vọng biến
CANH_QUAN sẽ mang dấu dương
Tác giả sẽ mã hóa biến như sau:
Biến CANH_QUAN nhận giá trị là 1 nếu căn hộ có hướng nhìn ra sơng hoặc cơng viên phía bên ngồi khu căn hộ.
Biến CANH_QUAN nhận giá trị là 0 nếu căn hộ có hướng nhìn ra hướng khác.
- Biến VI_TRI: vị trí căn hộ. Đây là biến định tính. Thực tế cho thấy nếu tất cả các yếu tố khác giống nhau, nhưng nếu căn hộ nằm ở vị trí góc sẽ có giá cao hơn so với căn hộ nằm ở vị trí giữa. Biến định tính này nhận giá trị 1 nếu là căn góc và nhận giá trị 0 nếu là căn giữa. Trong trường hợp này tác giả kì vọng biến VI_TRI sẽ mang dấu dương.
- Biến PHONG_NGU: là tổng số phòng ngủ bên trong căn hộ, đây là biến định lượng. Trong trường hợp này tác giả kì vọng biến PHONG_NGU sẽ mang dấu dương.
- Biến NHA_VS: là tổng số nhà vệ sinh bên trong căn hộ, đây là biến định lượng. Trong trường hợp này tác giả kì vọng biến NHA_VS sẽ mang dấu dương.
- Biến AN_NINH: an ninh xung quanh khu vực căn hộ tọa lạc, đây là biến định tính. Qua khảo sát và điều tra tác giả thấy rằng những căn hộ nằm ở khu vực an ninh tốt thì giá sẽ cao hơn những thửa đất nằm ở khu vực có an ninh kém hơn. Trong bài nghiên cứu này tác giả chọn phân khúc căn hộ chung cư có mức giá dao động trong khoảng 15 – 27 triệu đồng/m2 và hầu hết đều là những chung cư mới đưa vào sử dụng nên rất được chú trọng đến vấn đề an ninh. Do đó, tác giả sẽ phân an ninh theo 2 mức độ: tốt, bình thường.
Biến AN_NINH nhận giá trị là 1 khi căn hộtọa lạc tại khu vực có tình hình an ninh tốt.
Biến AN_NINH nhận giá trị là 0 khi căn hộtọa lạc tại khu vực có tình hình an ninh bình thường.
Theo tác giả kỳ vọng thì biến AN_NINH sẽ mang dấu dương.
- Biến MOI_TRUONG: mơi trường, đây là biến định tính. Theo tác giả thì biến MOI_TRUONG có tác động đến giá căn hộ. Như đề cập ở chương trước những căn hộ nào mà tọa lạc tại những khu vực có mơi trường sinh thái tốt thì sẽ có giá cao hơn những thửa đất tọa lạc ở khu vực môi trường sinh thái kém hơn. Trong bài nghiên cứu này tác giả phân biến môi trường thành 2 mức: tốt và trung bình.
Mơi trường sinh thái tốt: khu vực rất n tỉnh, có khơng khí trong lành thoáng mát, rác thải, nước thải được xử lý tốt, khơng có hiện tượng xả rác bừa bải, có nguồn nước trong lành và khơng có hiện tượng ngập nước mỗi khi có mưa to và triều cường, cây xanh được trồng rất nhiều xung quanh đường, khoảng cách đến các trạm trạm thu và phát sóng điện thoại, radio, truyền hình là rất xa, khoảng cách đến cơng viên cây xanh rất gần.
Mơi trường sinh thái trung bình: khu vực tương đối n tỉnh, có khơng khí trong lành, nước thải chưa được xử lý tốt, khơng có nhiều cây xanh được trồng trên các tuyến đường trong khu vực, có ít thùng rác được để hai bên đường và xung quanh khu vực thửa đất tọa lạc, khoảng cách tới công viên cây xanh tương đối xa.
Tác giả sẽ mã hóa biến như sau:
MOI_TRUONG nhận giá trị 1 khi căn hộ nằm trong khu vực có mơi trường sinh thái xung quanh tốt.
MOI_TRUONG nhận giá trị 0 khicăn hộ nằm trong khu vực có loại mơi trường sinh thái trung bình.
Theo tác giả nhận định thì biến MT sẽ mang dấu dương.
- Biến DICH_VU: dịch vụ tiện ích của căn hộ, đây là biến định tính. Khảo sát thực tế các căn hộ hiện nay thường đi kèm các dịch vụ như: Siêu thị, rạp chiếu phim, công viên nội khu, hồ bơi, câu lạc bộ thể dục thể thao, spa,.... Tác giả nhận định, những căn hộ nào mà có càng nhiều dịch vụ tiện ích thì sẽ có giá cao hơn những căn hộ có dịch vụ tiện ích kém hơn. Trong bài nghiên cứu này tác giả phân biến DICH_VU thành 2 mức: tốt và trung bình.
Tác giả mã hóa biến DICH_VU như sau:
DICH_VU nhận giá trị 1 khi căn hộ có dịch vụ tốt
DICH_VU nhận giá trị 0 khi căn hộ có dịch vụ bình thường. Theo tác giả nhận định thì biến DICH_VU sẽ mang dấu dương.
- Biến TINK: tiện ích ngoại khu của căn hộ, đây là biến định tính. Tiện ích ngoại khu của căn hộ bao gồm: Trường học, bệnh viện, bến xe, cơ sở tôn giáo, …... Tác giả nhận định, những căn hộ nào mà xung quanh có càng nhiều dịch vụ tiện ích thì sẽ có giá cao hơn những căn hộ có dịch vụ tiện ích kém hơn. Trong bài nghiên cứu này tác giả phân biến TINK thành 2 mức: tốt và trung bình.
Tác giả mã hóa biến TINK như sau:
TINK nhận giá trị 1 khi căn hộ có tiện ích ngoại khu tốt.
TINK nhận giá trị 0 khi căn hộ có tiện ích ngoại khu trung bình. . Theo tác giả nhận định thì biến TINK sẽ mang dấu dương
- Biến UY_TIN: uy tín của chủ đầu tư, đây là biến định tính. Trong bài nghiên cứu này tác giả chọn phân khúc căn hộ chung cư có mức giá dao động trong khoảng 15 – 27 triệu đồng/m2 và hầu hết đều là những chung cư đã đưa vào sử dụng, khách hàng cũng tương đối hài lòng về chủ đầu tư. Do đó, trong bài viết này tác giả sẽ chia biến UY_TIN theo 2 mức độ: tốt, bình thường.
Tác giả mã hóa biến UY_TIN như sau:
Biến UY_TIN nhận giá trị là 1 khi chủ đầu tư được nhận định là tốt.
Biến UY_TIN nhận giá trị là 0 khi chủ đầu tư được nhận định là bình thường.
Theo tác giả kỳ vọng thì biến UY_TIN sẽ mang dấu dương.
Ngồi ra cịn có một số yếu tố có thể tác động đến giá trị thửa đất như: yếu tố phong thủy, yếu tố loại hình đường giao thơng (một chiều, hai chiều), …tuy nhiên mức độ ảnh hưởng của những yếu tố này phụ thuộc vào đánh giá chủ quan của người sử dụng và số liệu tác giả thu thập được nên tác giả khơng trực tiếp đưa vào mơ hình mà tác giả sử dụng biến Uiđể gộp chung lại cho các yếu tố trên.