Kết quả nghiên cứu thực nghiệm cho thấy khoảng cách từ căn hộ đến trung tâm thành phố, vị trí tầng mà căn hộ tọa lạc, vị trí căn hộ trên cùng một tầng, số nhà vệ sinh trong căn hộ, môi trường xung quanh căn hộ, dịch vụ tiện ích đi kèm, uy tín của chủ đầu tư có ảnh hưởng đến giá căn hộ. Cụ thể ảnh hưởng các yếu tố này như sau:
Khoảng cách từ căn hộ đến trung tâm thành phố, hệ số hồi quy của biến này có giá trị là -0,02; mang dấu (-) tức là trong điều kiện các yếu tố khác không đổi khoảng cách từ căn hộ đến trung tâm thành phố tăng (giảm) thì đơn giá căn hộ sẽ giảm (tăng). Cụ thể: trong điều kiện các yếu tố khác không đổi khi khoảng cách từ căn hộ đến trung tâm thành phố tăng (giảm) 1 km thì đơn giá căn hộ sẽ giảm (tăng) 2% giá trị. Giá sẽ cao hơn đối với các căn hộ gần trung tâm hơn, khi các yếu tố khác
không đổi, căn hộ xa trung tâm hơn sẽ mất lợi thế về giao thông và sự thuận tiện so với các căn hộ gần trung tâm.
Vị trí tầng mà căn hộ tọa lạc, hệ số hồi quy của biến này có giá trị là 0,004; mang dấu (+) tức là căn hộ càng nằm trên tầng cao thì đơn giá căn hộ càng mắc. Cụ thể, trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi, cứ tăng (giảm) lên một tầng đơn giá căn hộ sẽ tăng (giảm) 0,4% giá trị.
Vị trí của căn hộ trên cùng một tầng cũng sẽ có ảnh hưởng đến đơn giá căn hộ. Hệ số hồi quy của biến này là 0,036; mang dấu (+) tức là căn hộ nằm ở góc sẽ có giá cao hơn căn hộ nằm ở giữa. Cụ thể, trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi, đơn giá căn hộ nằm ở góc cao hơn căn hộ nằm ở giữa 3,6%.
Số nhà vệ sinh trong căn hộ, hệ số hồi quy của biến này có giá trị là -0,044; mang dấu (-) tức là số nhà vệ sinh tăng thì đơn giá căn hộ sẽ thấp hơn. Cụ thể, trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi, nếu số nhà vệ sinh trong căn hộ tăng (giảm) 1 thì đơn giá căn hộ sẽ giảm (tăng) 4,4%. Điều này có thể là do số nhà vệ sinh tăng lên sẽ giảm bớt diện tích cho các phần sử dụng khác của căn hộ. Ngoài ra trong xu hướng kiến trúc hiện đại, các chủ đầu tư đã nghiên cứu tốt về hành vi của người tiêu dùng do vậy trong thiết kế họ đã tính đến số lượng nhà vệ sinh tối ưu, do vậy việc gia tăng thêm nhà vệ sinh trong căn hộ chỉ làm giảm diện tích sử dụng và khơng cần thiết, điều này thể hiện dấu âm trong kết quả hồi quy của mẫu khảo sát.
Môi trường sống xung quanh khu căn hộ tọa lạc cũng sẽ ảnh hưởng đến đơn giá căn hộ, hệ số hồi quy của biến này có giá trị là 0,091; mang dấu (+) tức là trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi, căn hộ có mơi trường sống xung quanh tốt thì đơn giá căn hộ sẽ tăng 9,1% so với các căn hộ mà môi trường sống xung quanh được đánh giá là không tốt. Môi trường sống là một vấn đề rất được dân cư quan tâm.
Biến dịch vụ tiện ích, hệ số hồi quy của biến này có giá trị là 0,104; mang dấu (+) tức là nếu căn hộ có dịch vụ tiện ích hơn sẽ có đơn giá cao hơn các căn hộ có dịch vụ tiện ích thấp. Cụ thể, trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi,
mức đơn giá cao hơn 10,4%. Hệ số hồi quy của biến này có độ lớn cao nhất cho thấy một căn hộ nếu khơng có các dịch vụ tiện ích đi kèm như: siêu thị, rạp chiếu phim, công viên nội khu, hồ bơi, câu lạc bộ thể dục thể thao, spa,… thì sẽ khơng thu hút được sự quan tâm của người mua.
Uy tín của chủ đầu tư cũng ảnh hưởng khơng nhỏ đến đơn giá căn hộ, hệ số hồi quy của biến này có giá trị là 0,038, mang dấu (+) tức là, trong điều kiện các yếu tố khác khơng thay đổi, nếu chủ đầu tư căn hộ có uy tín lớn thì khi chào bán căn hộ ra thị trường, đơn giá căn hộ thường cao hơn so với đơn giá căn hộ của các chủ đầu tư khác 3,8%.
Tóm tắt chương IV: Trong chương này tác giả đã trình bày kết quả của việc phân tích dữ liệu phục vụ cho mục tiêu nghiên cứu của đề tài. trình bày về phương pháp nghiên cứu và mơ hình nghiên cứu. Theo đó, mơ hình cuối cùng để định giá căn hộ chung cư của tác giả bao gồm 7 biến độc lập là: khoảng cách từ căn hộ đến trung tâm thành phố, vị trí tầng mà căn hộ tọa lạc, vị trí căn hộ trên cùng một tầng, số nhà vệ sinh trong căn hộ, mơi trường xung quanh căn hộ, dịch vụ tiện ích đi kèm, uy tín của chủ đầu tư.
CHƯƠNG V: KẾT LUẬN
5.1. Kết luận
Dựa vào bộ dữ liệu mẫu gồm 130 thông tin BĐS đã giao dịch thành công trên thị trường, tác giả đã xây dựng mơ hình hồi quy Hedonic phân tích các yếu tố tác động lên giá căn hộ chung cư trên địa bàn quận 2 Thành phố Hồ Chí Minh như sau:
Ln (DON_GIA) = β1 + β2DT_SAN1 + β3KC_TT + β4TANG + β5CANH_QUAN + β6VI_TRI + β7PHONG_NGU + β8NHA_VS + β9AN_NINH + β10MOI_TRUONG + β11DICH_VU + β12TINK+ β13UY_TIN + Ui
Kết quả nghiên cứu cho thấy giá căn hộ chung cư chịu tác động bởi các yếu tố như khoảng cách từ căn hộ đến trung tâm thành phố, vị trí tầng mà căn hộ tọa lạc, vị trí căn hộ trên cùng một tầng, số nhà vệ sinh trong căn hộ, môi trường xung quanh căn hộ, dịch vụ tiện ích đi kèm, uy tín của chủ đầu tư. Trong đó, yếu tố dịch vụ tiện ích tác động mạnh nhất đến giá trị căn hộ và ngược lại yếu tố tác động ít nhất đến giá trị căn hộ được xác định là yếu tố diện tích sàn.
Dịch vụ tiện ích của căn hộ là yếu tố có tác động mạnh nhất đến giá bán căn hộ, trong điều kiện các yếu tố khác khơng thay đổi, căn hộ có dịch vụ tiện ích tốt thì mức đơn giá cao hơn 10,4%. Đây cũng là điểm lưu ý đặc biệt cho các công ty Thẩm định giá khi thực hiện công tác thẩm định giá một căn hộ chung cư.
Tương tự, yếu tố diện tích sàn lại có tác động rất ít đến giá bán căn hộ chung cư. Trên thực tế, việc cân nhắc lựa chọn một căn hộ có diện tích lớn hay nhỏ cũng tùy thuộc vào nhu cầu sử dụng cũng như khả năng tài chính của khách hàng, nên việc kết quả nghiên cứu cho thấy yếu tố này ít có sự tác động đến giá căn hộ là hồn tồn có cơ sở.
Đối với các yếu tố có phản ứng ngược (mang dấu âm) như: Khoảng cách từ căn hộ đến trung tâm thành phố, tiện ích ngoại khu, số nhà vệ sinh trong căn hộ thì
khi thực hiện công tác thẩm định, các công ty Thẩm định giá cũng cần lưu ý để tránh xảy ra nhầm lẫn khơng đáng có.
5.2. Ý nghĩa thực tiễn của nghiên cứu
Phạm vi đề tài nghiên cứu trên địa bàn quận 2 mang lại kết quả tương đối khả quan cho thấy khả năng nhân rộng và ứng dụng cho các quận huyện trên địa bàn tỉnh, thành phố trong điều kiện phải xây dựng một mơ hình phù hợp cho từng khu vực.
Dựa trên kết quả nghiên cứu, tác giả đề xuất ứng dụng vào thực tiễn để dự báo giá căn hộ giúp cho việc thẩm định giá căn hộ được nhanh chóng, hiệu quả hơn. Kết quả này có ý nghĩa quan trọng đối với các chủ đầu tư dự án, giúp họ xác định được đâu là yếu tố tác động đến giá nhiều nhất cũng như ít nhất, từ đó hoạch định được chiến lược nhằm đánh đúng vào thị hiếu của khách hàng.
Song song đó cũng giúp cho khách hàng có nhu cầu mua căn hộ chung cư cân nhắc cụ thể hơn vấn đề tài chính khi đưa ra các tiêu chí lựa chọn một căn hộ chung cư.
5.3. Các hạn chế trong nghiên cứu
Trong điều kiện hạn chế về thời gian nghiên cứu, khu vực nghiên cứu và cộng với việc thiếu kinh nghiệm trong lần đầu nghiên cứu về đề tài này, nên những am hiểu về đề tài chưa thật sự sâu và rộng dẫn đến việc không tránh khỏi một số hạn chế như sau:
Số lượng mẫu điều tra cịn tương đối hạn hẹp nên có thể chưa đại diện hết cho cả vùng nghiên cứu. Bên cạnh đó, nguồn dữ liệu đầu vào để phân tích hiện nay ở quận 2 nói riêng và ở thành phố Hồ Chí Minh nói chung đều chưa có nên khi tiến hành điều tra và xây dựng mơ hình, có những yếu tố có ảnh hưởng đến mơ hình nhưng khơng có đủ thơng tin định lượng và mã hóa để đưa vào mơ hình. Việc thu thập mẫu một cách ngẫu nhiên cũng ảnh hưởng ít nhiều đến kết quả thẩm định giá.
Đề tài nghiên cứu chỉ sử dụng một mô hình hedonic để xác định mức độ đóng góp giá trị của các biến đề cập trong khi có nhiều mơ hình khác như mơ hình cộng, mơ hình nhân, mơ hình tổng hợp, ….
Ngoài những yếu tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư được đề cập trong nội dung nghiên cứu, còn một số yếu tố khác cũng tác động đến giá bán căn hộ chung cư như sự thay đổi của chính sách thuế, chính sách tiền tệ, phong thủy, tâm lý của các chủ thể tham gia thị trường BĐS, điều kiện mua bán có thể ảnh hưởng đến kết quả nghiên cứu.
Nghiên cứu này chỉ sử dụng dữ liệu là các giao dịch mua bán căn hộ chung cư có giá dao động từ 14 triệu đồng /m2 đến 25 triệu đồng /m2 trên địa bàn quận 2, thành phố Hồ Chí Minh, đã được giao dịch thành công trong giai đoạn từ tháng 12/2014 đến tháng 05/2015.
5.4. Các định hướng nghiên cứu tiếp theo
Nghiên cứu này gợi ý ra một số hướng mở rộng cho các nghiên cứu cùng lĩnh vực được thực hiện trong tương lai. Đầu tiên có thể kể đến việc ứng dụng mơ hình hồi quy để dự báo giá căn hộ chung cư tại khu vực thành phố Hồ Chí Minh. Tiếp theo là các nghiên cứu sau này nên sử dụng bộ dữ liệu với nhiều mẫu quan sát cũng như mở rộng phạm vi mẫu quan sát bao gồm cả những căn hộ đang rao bán trên thị trường để có thể đánh giá tốt hơn mức độ tác động của các yếu tố đến giá căn hộ, cũng như dự báo được giá bán căn hộ một cách nhanh chóng và hiệu quả.
I. Tài liệu tham khảo Tiếng Việt
Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000. Vị thế - chất lượng và sự lực chọn khác, tiến tới lý thuyết mới về vị trí dân cư đơ thị. Urban studie, vol 37, No 1 January 2000.
Lê Khương Ninh, 2011. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô thị ở Đồng bằng song cửu Long. Tạp chí Phát triển Kinh tế 254 (tháng 12-2011), trang 11-17.
Lê Tấn Lợi (2009). Giáo trình Phân hạng và định giá đất. Trường ĐH Cần Thơ.
Lục Mạnh Hiển, 2014. Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở. Luận án tiến sỹ, Trường đại học Kinh tế Quốc dân.
Nguyễn Ngọc Vinh và Nguyễn Quỳnh Hoa, 2012. Giáo trình thẩm định giá trị bất động sản. Nhà xuất bản Lao động – Xã hội, năm 2012.
Nguyễn Ngọc Vinh, 2012. Nhận diện các nhân tố tác động lên giá trị bất động sản. Tạp chí Địa ốc Việt Nam số 24, tháng 8/2012.
Nguyễn Quốc Nghi và các cộng sự, 2012. Ứng dụng mơ hình định giá Hedonic nhằm xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá cho thuê trên địa bàn thành phố Cần Thơ. Kỷ yếu khoa học Đại học Cần Thơ, 2012: 186-194.
Nguyễn Thị Mỹ Linh, 2011. Ứng dụng mơ hình “DECISION TREE” trong định giá đất tại Việt Nam. Tạp chí Tài chính số 8 (562) tháng 8/2011.
Nguyễn Văn Trình, 2008). Lịch sử các học thuyết kinh tế, Nxb Đại học quốc gia TP Hồ Chí Minh.
Phạm Thị Ngọc Mỹ và các cộng sự, 2006. Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế. Nhà xuất bản Tài chính, năm 2006.
Trần Thanh Hùng (2011). Lý thuyết vị thế - chất lượng: các ứng dụng trong nghiên cứu và quản lý thị trường bất động sản. Bản điện tử được tải về từ:
http://quangiavn.blogspot.com/2011/10/vi-chat-luong-va-ung-dung-trong- nghien.html
Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang, 2011. Ứng dụng mơ hình Hedonic về các yếu tố ảnh hưởng tới giá bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Thơng tư 14/2008/TT-BXD ngày 02/06/2008 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn phân hạng nhà chung cư.
Luật đất đai. Quốc Hội Nước CHXHCN Việt Nam (2013). Luật nhà ở. Quốc Hội Nước CHXHCN Việt Nam (2014).
II. Tài liệu tham khảo Tiếng nước ngoài
Clapp J.M., 1980. The Intrametropolitant Location of Office Activities, Journal of Regional Science, Vol.20, pp 387-399.
Davor Kunovac, Enes Đozović, Gorana Lukinić, Andreja Pufnik, (2008), Use of the Hedonic Method to Calculate an Index of Real Estate Prices in Croatia, Croatian national bank Publish department.
Johannes Krouthen, 2011. Apartment values in Uppsala: Sinificant factors that differentiatie the salling prices, U.U.D.M Project Report 2011:17.
Lancaster K. J., 1966. A New Approach to Consumer Theory, Journal of Political Economy, Vol. 74, pp 132-156.
Malpezzi Stephen (2002). Chapter 5: Hedonic Pricing Models: A Selective and Applied Review, Housing Economics and Public Policy, Blackwell Science Ltd, Oxford, UK.
Malpezzi Stephen, Larry Ozanne, Thomas Thibodeau (1980), Characteristic Prices of Housing in in Fifty-Nine Metropolitan Areas, The Urban Institute in
and Statistics.
Rosen S. (1974). Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition, Journal of Political Economy, Vol. 82, p: 34- 55.
Richard J. Cebula, 2009. The Hedonic pricing model applied to the housing market of the city of Savannah and Its Savannah historic landmark distric. No.1, pp 9-22.
Sherwin Rosen, 1974. Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition, The Jounal of Political Economy, Vol.82, No.1, pp 34-55.
Sibel Selim (2008),”Determinants of house prices in Turkey: a Hedonic degression model”, Dogus Universitesi Dergisi, 9 (1) 2008, 65-76
Triplett J. E. (2007). Zvi Griliches' Contributions to Economic Measurement, Hard - to- Measure Goods and Services: Essays in Honor of Zvi Griliches, National Bureau of Economic Research, p: 573-589
V.Kerry Smith, Carol C. S. Gilbert, 1985. The Valuation of Environmental Risks Using Hedonic Wage Models, University of Chicago Press, pp 359-392.
Wen Hai-zhen et al, 2005. Hedonic price analysis of urban housing: An empirical research on Hangzhou, China, pp 907-914.
III. Các website tham khảo
http://www.diaoc.vietnammarcom.edu.vn/tabid/557/NewsID/79/CatID/8/Def
ault.aspx (truy nhập ngày 10 tháng 4 năm 2015)
http://quangiavn.blogspot.com/2011/10/vi-chat-luong-va-ung-dung-trong- nghien.html (truy nhập ngày 10 tháng 4 năm 2015)
PHỤ LỤC 1: MA TRẬN HỆ SỐ TƯƠNG QUAN
KC_TT TANG
CANH_
QUAN VI_TRI
PHONG_
NGU NHA_VS AN_NINH MOI_TRUONG DICH_VU UYTIN DT_SAN1 TINK1 lndongia
KC_TT Pearson Correlation 1 .074 .110 -.056 .027 .122 -.376 ** -.163 -.275** -.209* -.294** .436** -.468** Sig. (2-tailed) .407 .214 .530 .764 .168 .000 .064 .002 .017 .001 .000 .000 N 130 126 130 130 130 130 130 130 130 130 130 130 130 TANG Pearson Correlation .074 1 .223 * .185* .071 .116 .080 .072 .136 .130 .344** .260** .245** Sig. (2-tailed) .407 .012 .038 .427 .194 .373 .424 .128 .147 .000 .003 .006 N 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 126 CANH_QU AN Pearson Correlation .110 .223 * 1 .188* .173* .185* .155 .201* .184* .263** .496** .418** .270** Sig. (2-tailed) .214 .012 .032 .049 .035 .078 .022 .036 .002 .000 .000 .002 N 130 126 130 130 130 130 130 130 130 130 130 130 130 VI_TRI Pearson Correlation -.056 .185 * .188* 1 -.003 -.009 .102 .091 .111 .061 .282** -.043 .278** Sig. (2-tailed) .530 .038 .032 .970 .917 .247 .306 .208 .490 .001 .625 .001 N 130 126 130 130 130 130 130 130 130 130 130 130 130 PHONG_N GU Pearson Correlation .027 .071 .173 * -.003 1 .558** .133 .202* .150 -.025 .379** .356** .133 Sig. (2-tailed) .764 .427 .049 .970 .000 .132 .021 .089 .782 .000 .000 .132 N 130 126 130 130 130 130 130 130 130 130 130 130 130