thơi.
Ngồi sự đền bù về tiền mặt, các hộ dân có nhiều mong muốn khác từ phía chính quyền. Cụ thể, 36% hộ mong muốn chính quyền cho vay vốn ưu đãi để sản xuất, kinh doanh;29% hộ mong muốn được hỗ trợ kinh doanh, 21% mong muốn được hỗ trợ việc làm , 9% hộ mong muốn được hỗ trợ di dời, 5% hộ mong muốn đào tạo và chuyển đổi nghề nghiệp.
4.8. Đánh giá của người dân về việc di dời, giải tỏa, bồi thường, tái định cư cư
Đối với dự án giải tỏa chung cư Cô Giang để xây dựng trung tâm thương mại, phục vụ nhu cầu mua sắm của người dân thành phố, đa số người dân không đồng tình. Tuy nhiên, người dân vẫn ủng hộ việc xây dựng mới chung cư Cô Giang bởi lẽ khu chung cư hiện nay đã xuống cấp rất trầm trọng, người dân rất mong muốn được sửa chửa lại khu chung cư này và tiếp tục tái định cư sau khi được sửa chửa, chỉnh trang bởi lẽ họ đã quen với cuộc sống ở đây. Có người đã sống ở đó gần 30 chục năm, nên họ muốn tiếp tục gắn bó với nơi này. Chỉ một số ít mong muốn di dời đi nơi khác với điều kiện chính quyền phải hỗ trợ nơi ở tái định cư cho họ.
Về kế hoạch di dời, nhiều người dân phản ánh về kế hoạch di dời chưa rõ ràng. Ông Nguyễn Văn Bình, một người dân cư ngụ tại đây, cho biết chung cư ngày càng xuống cấp nhưng họ vẫn chưa nhận được kế hoạch di dời, tái định cư cụ thể. Vì vậy, người dân ở đây rất mong muốn chính quyền cho biết cụ thể kế hoạch di dời, giải tỏa, đền bù, tái định cư để bà con yên tâm và sắp xếp cơng việc cũng như có kế hoạch cho cuộc sống mới.
Về phương án bồi thường cho những hộ gia đình đồng ý dời đi nơi khác, hầu hết người dân chưa đồng thuận với phương án bồi thường của chủ đầu tư. Theo Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP quy định: "Trường hợp chủ sở hữu căn hộ khơng có nhu cầu tái định cư tại chỗ sau khi dự án hồn thành thì được phép bán căn hộ của mình cho chủ đầu tư theo giá thoả thuận trước khi thực hiện việc phá dỡ chung cư cũ". Trong khi đó, Quyết định 18/2012 của UBND quận 1 lại quy định: “Nếu
không thỏa thuận được với chủ đầu tư thì thực hiện theo chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”.
Về phương thức áp giá của quận 1, các hộ gia đình đều khơng đồng tình với phương thức áp giá. Chính sách bồi thường của nhà đầu tư không thỏa đáng nên nhiều hộ không chấp nhận di dời.Theo mức giá bồi thường của quận 1, những căn hộ có diện tích dưới 30m2 không muốn tái định cư tại chỗ sẽ được đền bù 750 triệu đồng. Tuy nhiên, nhiều người không đồng ý với mức giá này bởi lẽ không đủ để họ mua một căn hộ ở Sài Gòn, nhất là khu vực trung tâm nơi họ đang sinh sống. Hơn nữa, những hộ dân dời đi trước còn lên tiếng về việc đền bù lại không công bằng bởi lẽ họ chấp hành chủ trương nhà nước đi trước thì lại chịu thiệt, trong khi những trường hợp cố bám trụ thì lại được đền bù với mức giá cao hơn. Cụ thể, bà Lê Thị Hạnh đã nhận đền bù hơn 822 triệu đồng cho căn hộ 24 m2 vào năm 2011, nhưng sáu năm sau đó, căn hộ có cùng diện tích lại được nhà đầu tư đền bù hơn 2 tỷ để sớm lấy được mặt bằng. Tương tự, ơng Bùi Văn Sơn có căn hộ 36 m2, mức đền bù ông nhận được khi di dời năm 2011 hơn một tỷ đồng nhưng sáu năm sau, những hộ đi sau được nhận hơn 2 tỷ cho căn cùng diện tích.
Về vấn đề hỗ trợ tạm cư, do một số hộ gia đình có mong muốn được tái định cư tại chỗ sau khi chung cư Cơ Giang được xây mới, nên trong q trình xây dựng, các hộ dân sẽ được bố trí tạm cư tại chung cư 212 Nguyễn Trãi, quận 1; chung cư Tôn Thất Thuyết; chung cư 360C Bến Vân Đồn, quận 4 và chung cư Phạm Viết Chánh, quận Bình Thạnh. Tuy nhiên, nhiều người dân phản ánh là chủ đầu tư không làm việc với người dân rõ ràng về các quyền lợi và những vấn đề liên quan sau khi phá dỡ chung cư.
4.9. Những trở ngại cản trở người dân khi thực hiện di dời, giải tỏa
Chung cư Cơ Giang có 4 lơ A, B, C, D, được xây dựng từ năm 1968. Tính đến nay, chung cư Cô Giang đã tồn tại được 50 năm và đang trong tình trạng xuống cấp trầm trọng. Vào năm 2006, TP Hồ Chí Minh đã cho phép đầu tư khu căn hộ và trung tâm thương mại tại khu chung cư Cô Giang với quy mô 1,4 ha, cao 30 tầng, gồm 1.092 căn hộ. Trong đó, gần 300 căn phục vụ cho tái định cư tại chỗ và tổng mức chi phí bồi thường được phê duyệt hơn 1.500 tỷ đồng. Đến năm 2011,
thành phố có kế hoạch di dời khẩn cấp nhưng đến tháng 7 năm 2017 mới hoàn tất tháo dỡ 3 căn nhà cuối cùng nằm trong diện giải tỏa tại chung cư Cô Giang. Sự chậm trễ trong việc giải tỏa chung cư Cơ Giang xuất phát từ những trở ngại chính sau:
- Tâm lý ngại thay đổi môi trường sống của người dân
Với tâm lý của người Việt “an cư, lạc nghiệp”, nên nhiều người dân ngại thay đổi môi trường sống hiện đang ổn định. Có nhiều người dân đã gắn bó đến mấy chục năm, họ đã quen với hàng xóm, chợ búa, trường học, bệnh viện,... nên việc di dời đi nơi khác là một vấn đề. Hơn nữa, chung cư Cơ Giang có vị trí đắc địa, bởi khơng chỉ nằm ở Quận 1 – quận trung tâm của Sài Gịn với nhiều cơ quan hành chính, cao ốc văn phịng, khu thương mại, nhà hàng, club, bar và cả những địa điểm du lịch ở Sài Gịnnên nhiều người dân khơng muốn dời đi.
- Sinh kế của người dân sau di dời
Ngồi tâm lý ngại thay đổi mơi trường sống của người dân thì một rào cản đáng kể khiến người dân khơng muốn di dời đi nơi khác chính là sinh kế sau khi di dời. Khơng gian sống thay đổi ảnh hưởng ít nhiều đến sinh kế của người dân, thậm chínhiều người dân phải thay đổi nghề nghiệp, bị mất vị trí có khả năng sinh lợi cao trong kinh doanh. Nhiều hộ khơng có nơi ở mới do chưa đủ điều kiện để hưởng chính sách tái định cư và các chính sách khác.
- Phương thức di dời, tái định cư của chính quyền và chủ đầu tư
Sinh kế của người dân bị ảnh hưởng sau khi di dời là điều khó tránh khỏi, tuy nhiên, người dân sống ở chung cư Cô Giang vẫn ủng hộ việc xây dựng, một số khác chưa đồng tình do vấn nạn trong việc giải tỏa, đền bù tại chung cư Cơ Giang. cũng như khó khăn chung của các chung cư cũ trên địa bàn TP là tính pháp lý căn hộ của một hộ dân. Thực tế cho thấy, nhiều hộ dân sinh sống tại các chung cư này từ rất lâu nhưng khơng có giấy tờ nhà hợp pháp do căn hộ được gia đình truyền lại nhiều đời hoặc mua bán giấy tay qua nhiều thời kỳ… Trong đó, có khơng ít trường hợp được bố trí cho thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước (SHNN), đủ điều kiện mua nhưng do tranh chấp khiếu nại. Thêm vào đó, một rào cản của sự di dời nữa chính là giá bồi thường. Giá bồi thường của chủ đầu tư khá thấp, chưa sát với giá thị
trường. Theo Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng quận 1, các hộ dân tại đây đượcáp giá 25 triệu đồng/m² và diện tích căn hộ tối thiểu để tính hỗ trợ là 30m²,tức hộ dân có diện tích nhà ở bị giải tỏa nhỏ hơn 30m² nếu nhận tiền tự lo nơi ở mới vẫn được đền bù với diện tích bằng 30m², khoảng 750 triệu đồng(chung cư Cơ Giang có 3 loại căn hộ: 12m², 24m² và 36m²). Với mức giá này, người dân tại đây cho rằng chỉ những hộ có căn hộ diện tích lớn mới có lợi. Mặc dù chung cư Cô Giang hiện tại đã cũ nát, người dân ở chung cư cũng đã phải trải qua thời gian dài sống trong lo âu, sợ hãi song nhiều hộ vẫn cố bám trụ vì khơng đồng ý với mức đền bù do chủ đầu tư đưa ra
4.10. Đánh giá của tác giả về việc về việc di dời, giải tỏa, bồi thường, tái định cư định cư
Trước hết, có thể thấy rằng việc xây mới chung cư Cô Giang là cấp thiết và nằm trong chủ trương chỉnh trang đơ thị của UBND Thành phố Hồ Chí Minh và Quận 1. Chung cư Cơ Giang có 4 lơ A, B, C, D, được xây dựng từ năm 1968 theo kết quả kiểm định cơng trình cho thấy chất lượng cơng trình của chung cư này chỉ còn trên 50% và thực tế khảo sát mới nhất cũng thể hiện mức độ hư hỏng, xuống cấp nghiêm trọng, có thể dẫn đến sụp đổ, gây nguy hiểm đến tính mạng, tài sản của các hộ dân cư ngụ tại đây. UBND TP.HCM vừa chấp thuận đầu tư giai đoạn một, dự án chung cư Cô Giang, quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh. Theo đó, dự án do Cơng ty Cổ phần Phát triển Đất Việt làm chủ đầu tư để bố trí tái định cư tại chỗ cho các hộ dân bị ảnh hưởng bởi dự án chung cư Cơ Giang. Cơng trình cao 36 tầng với 388 căn hộ với tổng mức đầu tư tạm tính hơn 674 tỉ đồng.
Từ năm 2006, Thành phố đã có chủ trương di dời chung cư Cô Giang. Đến năm 2011, dù thành phố có kế hoạch di dời khẩn cấp nhưng đến tháng 7 năm 2017 mới hoàn tất tháo dỡ 3 căn nhà cuối cùng nằm trong diện giải tỏa tại chung cư Cô Giang. Điều này cho thấy chính quyền địa phương đã thiếu sự quyết liệt.Nhìn lại cơng tác tuyên truyền thời gian qua của quận, có thể thấy rằng mặc dù những kết quả đạt được trong công tác tuyên truyền, vận động nhân dân trong giải phóng mặt bằng và tái định cư trên địa bàn, song những kết quả đạt được của công tác này vẫn còn những mặt chưa bền vững, chưa đồng đều và còn những hạn chế nhất
định. Những hạn chế này được thể hiện trên các mặt như: Nhận thức của các cấp ủy, chính quyền, mặt trận tổ quốc, các đoàn thể của quận về tuyên truyền, vận động giải phóng mặt bằng và tái định cư cịn những hạn chế nhất định.
Theo kết quả điều tra, những kế hoạch liên quan đến giải tỏa, bồi thường, di dời, tái định cư chưa được thông báo rõ ràng và cụ thể đến với người dân, khiến người dân cảm thấy lo lắng và bất an, đặc biệt là chiến lược sinh kế. Nhiều người dân rất ủng hộ và muốn tạo điều kiện để chính quyền chỉnh trang đơ thị, song, họ chưa được thông báo cụ thể để sắp xếp cuộc sống mới của họ. Đặc biệt là điều kiện tái định cư không được đảm bảo theo đúng chủ trương. Nhiều hộ gia đình mong muốn tái định cư tại chung cư Cô Giang sau khi được xây mới. Theo chủ trương, thành phố đã nêu rõ các trường hợp đủ điều kiện mua nhà thuộc SHNN theo NĐ 61/CP của Chính phủ nhưng do dự án này đã có quyết định thu hồi đất nên chưa được giải quyết bán nhà, cam kết khơng có tranh chấp khiếu nại mà có nhu cầu TĐC tại chỗ thì UBND quận 1 xem xét cấp giấy chứng nhận cho các hộ dân đã sử dụng ổn định nhưng chưa có giấy tờ nhà hợp pháp, hợp lệ và giải quyết bán nhà thuộc SHNN theo NĐ 61/CP cho các trường hợp ký hợp đồng thuê nhà thuộc SHNN đối với căn hộ mới được bố trí.
Dù đến nay, việc giải tỏa di dời đã hồn tất, nhưng đó vẫn chưa được xem là thành công bởi theo kết quả điều tra cho thấy rằng việc giải toả, di dời, tái định cư chưa đảm bảo nguồn sinh kế bền vững cho các hộ dân như: công ăn việc làm, học hành, y tế, sự tiếp cận các dịch vụ đô thị, nhà ở, các quan hệ xã hội,…mà chỉ dừng lại ở việc đưa một bộ phận dân cư từ nơi ở này sang nơi ở khác. Do đó, tái định cư khơng nên coi đây là quá trình thay đổi chỗ ở của người dân mà cần được nhìn nhận là một quá trình thay đổi có tính hệ thống về kinh tế, văn hố, xã hội của một bộ phận dân cư. Sự thành công trong công tác di dời không chỉ thể hiện ở việc giải phóng được tồn bộ mặt bằng để xây mới mà quan trọng hơn hết thể hiện ở chỗ đảm bảm sinh kế bền vững cho người dân sau tái định cư.
Chương 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH 5.1. Kết luận
Mỗi thành phố, đơ thị muốn phát triển cần phải được thực hiện đồng bộ về mọi mặt từ lập quy hoạch cho không gian đô thị đến cải thiện cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế, thương mại, đầu tư…
Khi thực hiện chỉnh trang đô thị, di dời, tái định cư, ngoài việc dùng luật để bắt buộc người dân thực hiện, ta cần phải thực hiện các nghiên cứu sâu hơn đối với sinh kế của từng cá thể, từng hộ dân bị ảnh hưởng.
Những vấn đề gặp phải khi thực hiện di dời, giải tỏa nhưng không xem xét, đánh giá sâu về sinh kế của các hộ dân bị ảnh hưởng:
- Vốn con người: di dời khỏi nơi ở cũ ảnh hưởng đến sinh kế của các hộ gia đình do tỷ lệ người phụ thuộc khơng nhỏ tại các chung cư cũ, xuống cấp, qua đó cho thấy những người lao động chính trong gia đình đóng vai trị rất quan trọng, một sự thay đổi ảnh hưởng đến cơng việc của những lao động chính trong gia đình sẽ tạo nên gánh nặng cho cả hộ gia đình.
- Vốn tự nhiên: Bên cạnh một số hộ có sự cải thiện về môi trường sống, nguồn nước, khơng khí, cũng khơng ít hộ sau khi di dời họ phải thuê trọ ở các khu nhà trọ với không gian chật hẹp, ơ nhiễm khơng khí và nguồn nước.
- Vốn tài chính: sau khi di dời, nguồn vốn tự có giảm xuống, nguồn vốn vay trung bình tăng lên do sự di dời khỏi chung cư cũ khiến họ phải chi tiêu nhiều hơn cho cuộc sống mới, họ phải chuẩn bị và trang trải cho nhiều chi phí phát sinh, nhiều gia đình cịn phải vay thêm vốn để thay đổi ngành nghề kinh doanh, mua thêm máy móc và trang thiết bị do địa điểm mới khơng cịn phù hợp với cơng việc kinh doanh cũ. Việc di dời khỏi nơi ở cũ tạo ra nhiều khoản chi phí, gây thêm gánh nặng lên các hộ gia đình, chi tiêu tăng nhiều nhất là chi tiêu cho đầu tư kinh doanh, sản xuất
- Vốn vật chất: khi chi tiêu cho phương tiện vận chuyển gia tăng bởi việc di dời khỏi chung cư làm gia tăng khoảng cách từ nhà đến nơi làm việc, nên nhu cầu ô tô và xe máy phát sinh thêm. Các nguồn vật chất khác có xu hướng giảm, giảm mạnh nhất là vàng, ngoại tệ, trang sức…
- Vốn xã hội: Có thể thấy, sự di dời này gây nhiều tổn thương cho các hộ gia đình, có những rắc rối khác về quan hệ xã hội và thói quen sinh hoạt.
- Việc di dời, ngồi sự tác động lên mơi trường sống, sinh kế, sự thay đổi vốn tự nhiên, vốn tài chính, vốn vật chất, các hộ gia đình sau khi di dời khỏi nơi ở cũ còn phải chịu nhiều tổn thương khác. Bên cạnh đó, các cơ hội việc làm, sản xuất, y tế ở nơi ở mới không tốt khiến họ cảm thấy bị sốc.
Như vậy việc di dời, giải tỏa, tái định cư không chỉ là việc di dời người dân bị ảnh hướng khi thực hiện dự án từ nơi ở cũ đến nơi ở mới mà còn là việc bảo đảm các vấn đề sinh kế của họ như công ăn việc làm, môi trường sống, các dịch vụ