β S.E. Wald Mức ý nghĩa OR
Biến ARC 0,301 0,027 9,446 0,003 1,351 ECO -0,605 0,034 5,307 0,021 0,546 SER 0,245 0,023 2,410 0,121 1,278 REF 0,079 0,028 6,240 0,012 1,082 LOC 0,356 0,046 3,586 0,062 1,428 MAR 0,103 0,033 4,327 0,038 1,108 PSY 0,131 0,062 3,214 0,076 1,140 Hằng số -0,162 0,084 1,506 0,220 0,039 Nguồn: Kết quả phân tích dữ liệu.
c. Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ
Biến ECO có tác động nghịch chiều đối với QĐM trong khi các biến cịn lại có tác động cùng chiều. Để dễ dàng đánh giá mức độ ảnh hưởng của từng biến đến QĐM ta lấy giá trị nghịch đảo của tỉ số Odd đối với biến ECO: khi biến ECO tăng 1 đơn vị trong thang đo Likert 5 bậc thì QĐM sẽ giảm 0,546 lần hoặc khi biến ECO giảm 1 đơn thì QĐM sẽ tăng 1,831 lần. Để đơn giản ta hiểu rằng: khi biến ECO thay đổi 1 đơn vị thì QĐM sẽ thay đổi 1,831 lần.
Bảng 4.3 Mức độ ảnh hưởng của các biến đến QĐM
Biến Tỉ số odd (OR) Độ tin cậy (%)
ECO 1,831 2,10 LOC 1,428 6,20 ARC 1,351 0,03 SER 1,278 12,1 PSY 1,140 7,60 MAR 1,108 3,80 REF 1,082 1,20
Kết quả phân tích hồi qui cho thấy có 7 yếu tố ảnh hưởng đến QĐM. Mức độ ảnh hưởng theo thứ tự từ cao đến thấp như sau: Kinh tế, Vị trí, Kiến
trúc, Dịch vụ hỗ trợ, Tâm lý, Marketing và Nhóm tham khảo. Trong 7 yếu
tố này có 4 yếu tố ảnh hưởng nhiều nhất đến QĐM: Kinh tế, Vị trí, Kiến
trúc và Dịch vụ hỗ trợ.
Phương trình hàm hồi qui được viết lại theo thứ tự ảnh hưởng giảm dần của các yếu tố đến QĐM:
( )
( 10) 0,162 0, 605 0, 356 0, 301 0, 245
0,131 0,103 0, 079
P DEC
Ln ECO LOC ARC SER
P DEC
PSY MAR REF
= = − − + + + = + + + Hoặc xác suất khách hàng đồng ý mua căn hộ: ( 1) P DEC= = 0,162 0,605 0,356 0,301 0,245 0,131 0,103 0,079 0,162 0,605 0,356 0,301 0,245 0,131 0,103 0,079 1
ECO LOC ARC SER PSY MAR REF
ECO LOC ARC SER PSY MAR REF
e e
− − + + + + + +
− − + + + + + +
+
4.4. Kiểm định sự khác biệt giữa các nhóm khách hàng về QĐM mua căn hộ 4.4.1. Sự khác biệt về mức thu nhập 4.4.1. Sự khác biệt về mức thu nhập
Giả thuyết kiểm định: Khơng có sự khác biệt về QĐM căn hộ đối với các nhóm đối tượng có mức thu nhập khác nhau.
Với mức ý nghĩa 2.6%, ta bác bỏ giả thuyết kiểm định bên trên. Kết quả kiểm định cho thấy có sự khác biệt về QĐM căn hộ đối với các nhóm khách hàng có mức thu nhập khác nhau. Cụ thể như sau:
Khơng có sự khác biệt về Q ĐM căn hộ đối với ba nhóm đối tượng có thu nhập dưới 30 triệu/tháng. Ba nhóm đối tượng này bao gồm: nhóm có mức lương dưới 5 triệu/tháng, nhóm có mức lương trên 5 đến 15 triệu/tháng và nhóm có mức lương trên 15 đến 30 triệu/tháng.
Có sự khác biệt về QĐM căn hộ đối với nhóm có mức lương trên 30 triệu/tháng so với ba nhóm thu nhập cịn lại. Kết quả này cho thấy nhóm đối tượng có mức thu nhập trên 30 triệu/tháng là nhóm khách hàng mục tiêu đối với
sản phẩm căn hộ Kenton. Điều này phù hợp với thực tế vì Kenton thuộc phân khúc căn hộ cao cấp nên khách hàng mục tiêu phải có mức thu nhập khá cao.
4.4.2. Sự khác biệt về mục đích mua căn hộ
Giả thuyết kiểm định: Khơng có sự khác nhau về QĐM căn hộ đối với nhóm khách hàng mua để ở và mua để đầu tư.
Với mức ý nghĩa 4.2%, ta bác bỏ giả thuyết kiểm định bên trên. Kết quả kiểm định cho thấy có sự khác biệt về QĐM căn hộ đối nhóm khác hàng mua để ở và nhóm khách hàng mua để đầu tư. Điều này là phù hợp với những phát hiện trong phần nghiên cứu sơ bộ.
4.5. Tóm tắt
Qua bước nghiên cứu sơ bộ, mơ hình 6 yếu tố trong Chương 2 được hiệu chỉnh thành mơ hình 7 yếu tố ảnh hưởng đến QĐM. Thang đo nháp được xây dựng với 28 biến quan sát tương ứng với mơ hình nghiên cứu mới đã hiệu chỉnh. Cũng qua bước nghiên cứu sơ bộ đã xây dựng thang đo chính thức bằng cách hiệu chỉnh thang đo nháp thông qua khảo sát định tính.
Kết quả phân tích hồi qui đã xác định được 4 yếu tố chính ảnh hưởng nhiều nhất đến QĐM: Kinh tế, Vị trí, Kiến trúc và Dịch vụ hỗ trợ. Phương trình hàm hồi qui có dạng: ( ) ( ) 1 0,162 0, 605 0, 356 0, 301 0, 245 0 0,131 0,103 0, 079 P DEC
Ln ECO LOC ARC SER
P DEC
PSY MAR REF
= = − − + + + = + + +
Mơ hình có độ phù hợp tốt với hệ số -2LL = 23,472. Ngoài ra, phép kiểm định Chi-square cũng cho thấy mơ hình đạt độ tin cậy 2,1%.
Phép kiểm định Wald cho thấy, tất cả các giả thuyết nghiên cứu đều được chấp nhận và mối quan hệ giữa các yếu tố đối với QĐM là phù hợp với giả thuyết nghiên cứu.
Chương 5
HÀM Ý RÚT RA TỪ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
5. Hàm ý rút ra từ kết quả nghiên cứu 5.1. Giới thiệu
Trong Chương 4 đã xác định được bốn yếu tố chính ảnh hưởng nhiều nhất đến QĐM căn hộ: Kinh tế, Vị trí, Kiến trúc và Dịch vụ hỗ trợ. Nội dung chính của chương này gồm ba phần chính: (1) Giới thiệu tổng quan về dự án Kenton Residences, (2) Thực trạng sản phẩm căn hộ Kenton Residences và (3) Một vài hàm ý hiệu chỉnh thiết kế nhằm hoàn thiện sản phẩm căn hộ.
5.2. Tổng quan về dự án Kenton Residences
Công ty TNHHXD-SX-TM Tài Nguyên được thành lập vào năm 1996. Những năm đầu mới thành lập, Tài Nguyên chủ yếu kinh doanh vào các nghành sản xuất vật liệu xây dựng; khai thác đá; xây dựng dân dụng, công nghiệp, cầu đường, bến cảng và các cơng trình thủy điện; mua bán hàng hóa. Các cơng trình lớn đã thực hiện gồm: Nhà máy Thủy Điện Hàm Thuận - Đa Mi, Đường Hồ Chí Minh, Hầm đường bộ qua đèo Hải Vân. Từ năm 2001 đến nay, Tài Nguyên đã cơ cấu lại hoạt động kinh doanh và phát triển theo hướng đa dạng hóa nghành nghề. Bên cạnh các hoạt động sản xuất kinh doanh truyền thống là sản xuất vật liệu xây dựng, Tài Nguyên chủ trương tập trung nguồn lực chính vào hoạt động đầu tư và kinh doanh BĐS.
Dự án khu tổ hợp căn hộ cao cấp Phước Nguyên Hưng (Kenton Residences) tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh trên diện tích đất 9,1 ha. Dự án được khởi công năm 2007 và là một trong số các dự án lớn trong lĩnh vực đầu tư BĐS.
Kenton Residences có mật độ xây dựng chỉ chiếm 13.1% được xem là tỉ lệ thấp nhất hiện nay. Gần 86.9% diện tích cịn lại của dự án được phủ xanh toàn bộ bởi hệ thống cảnh quan sinh thái và mặt nước. Kenton Residences được chia làm 3 phân khu:
Phân khu PLAZA: là nơi kết hợp giữa khu căn hộ để ở, căn hộ văn phòng và trung tâm thương mại, bao gồm tòa nhà A cao 35 tầng, tòa nhà B1&B2 cao 26 tầng và tòa nhà I1&I2 cao 23 tầng.
Trung tâm thương mại với quy mô 20.000m2
, gồm khu siêu thị và khu mua sắm cao cấp, sang trọng do các tập đoàn bán lẻ có uy tín hàng đầu trong nước và
quốc tế quản lý. Bên cạnh đó, Kenton Plaza cũng cung cấp những dịch vụ chăm sóc sắc đẹp (Spa), phòng tập thể dục (Gym), phòng khám cấp cứu đa khoa quốc tế, chăm sóc sức khỏe và các dịch vụ giải trí khác . Trung tâm văn phịng và loại hình căn hộ SOHO (Office-tel) được bố trí thiết kế tại tịa nhà A cung cấp đầy đủ các dịch vụ phục vụ cho nhu cầu hội họp, làm việc. Hơn thế nữa, khách tham quan có thể tận hưởng tồn bộ quang cảnh khu Nam Sài Gòn trong nhà hàng sang trọng tại tầng 35 của tòa nhà cao nhất khu Plaza.
Phân khu RESIDENCES: là một
trong những niềm tự hào của dự án. Được kiến tạo như một “Ốc đảo xanh” nằm giữa lòng thành phố, khái niệm về cuộc sống hòa hợp giữa con người và thiên nhiên, giữa môi trường xanh và nhịp sống của một đô thị hiện đại luôn hiện diện rõ nét qua mỗi góc nhìn của cư dân sống tại đây. Tại phân khu Residences, mọi âm thanh ồn ào của phố thị đều nhường chỗ cho sự yên tĩnh thanh bình của "thiên đường hạ giới" để có thể tận hưởng những giây phút êm đềm, dù đó là ngày hay đêm.
Phân khu Sky VILLAS: Những ý tưởng sáng tạo và tâm đắc nhất của nhà thiết kế đều được thể hiện qua từng không gian kiến trúc của khu biệt thự trên cao. Được
thiết kế cao cấp, độc đáo và sáng tạo với những tiện nghi hiện đại đạt chuẩn của căn hộ Villa 5 sao. Xe hơi của chủ nhân được chăm sóc bằng hệ thống tháp đậu xe cơ khí tự động, đưa xe lên theo chiều đứng, giảm thiểu được công sức và thời gian của người sử dụng. Sở hữu tầm nhìn tuyệt đẹp với cơng viên bờ sơng, bến du thuyền và bãi đáp trực thăng , ngoài ra căn hộ ở đâ y đáp ứng nhu cầu khắc khe nhất cho cuộc sống hiện đại và thói quen sinh hoạt đẳng cấp. Thiết kế sang trọng, trang thiết bị cao cấp, tầm nhìn đẹp những vẫn đảm bảo tính riêng tư, khép kín cho khu ở, ánh sáng tự nhiện thơng thống tốt đó là ưu điểm khơng thể phủ nhận ở nơi này.
5.3. Thực trạng sản phẩm căn hộ Kenton Residences
Trước khi tiến hành phân tích thực trạng căn hộ Kenton Residences, nội dung mở đầu của chương này trình bày sơ lược nguyên lý thiết kế căn hộ nhằm làm cơ sở cho bước phân tích sản phẩm. Khi thiết kế một cơng trình kiến trúc nói chung và chung cư cao tầng nói riêng thì đều phải thỏa mãn bốn u cầu: Thích dụng, Bền vững, Kinh tế và Mỹ quan (Đặng Thái Hoàng, 1998) [11].
5.3.1. Sơ lược nguyên lý thiết kế căn hộ
5.3.1.1. Yêu cầu Thích dụng
Bảo đảm thỏa mãn yêu cầu sử dụng tiện nghi cho một cơng trình là đáp ứng được những nhu cầu thực tế cho chức năng của cơng trình đó đặt ra. Đối với cơng trình nhà ở, thích dụng là có sự bố trí hợp lý về cơng năng của các phịng cũng như sự tiện nghi mà nó mang lại cho con người. Ví dụ: phịng ngủ phải thỏa mãn diện tích tối thiểu, yêu cầu ánh sáng và thống mát. Ngồi ra, khơng gian bên trong nhà phải thuận tiện cho việc bày biện, phải đủ phương tiện vệ sinh, điện nước, giao thông ngang và đứng.
Quy Chuẩn Xây Dựng Việt Nam - Quy hoạch xây dựng QCXDVN 01:2008/BXD [7] có một số quy định đối với loại hình nhà chung cư như sau:
− Để đảm bảo môi trường sống tự nhiên trong lành trong các khu chung cư thì mật độ cây xanh tối thiểu phải đạt là 20%.
− Đối với dạng chung cư cao cấp mỗi căn hộ có tối thiểu 1,5 chỗ để ô tô. Trong TCXDVN 323:2004 (Nhà cao tầng – Tiêu chuẩn thiết kế) [3] quy định nhiều yêu cầu công năng mà một chung cư cao tầng phải đảm bảo như:
− Cơng trình phải có lối giao thơng cho người tàn tật có thể tiếp cận và di chuyển.
− Số phòng ở trong một căn hộ khơng được nhỏ hơn 2.
− Diện tích một căn hộ không dưới 50m2
− Ngồi ra, cịn nhiều tiêu chuẩn khác đảm bảo công năng sử dụng cho một căn hộ chung cư.
.
Bảng 5.1 Diện tích tối thiểu một số phòng cơ bản trong căn hộ
Loại phòng Diện tích tối thiểu (m2 Sảnh căn hộ
) 3
Phịng khách/phịng sinh hoạt chung 14
Phịng ngủđơi 12
Phịng ngủđơn 10
Phịng vệ sinh có bồn tắm 5
Bếp nấu 5
Bếp nấu kết hợp phòng ăn 12
Nguồn: TCXDVN 323:2004 Nhà cao tầng – Tiêu chuẩn thiết kế, Bộ xây dựng [3].
5.3.1.2. Yêu cầu Bền vững
Độ bền vững của cơng trình có nghĩa là kết cấu cơng trình phải chịu được tải trọng bản thân và các tác động tự nhiên bên ngồi như gió bão, động đất, nhiệt độ, tuyết, cháy, nổ … và các tác động do con người gây ra . Ngoài ra, hệ kết cấu phải chống chịu được sự xâm thực của mơi trường tác động lên nó trong thời gian thi công và sử dụng. Độ bền vững của cơng trình bao gồm độ bền của các cấu kiện, độ ổn định của kết cấu và độ bền lâu của hệ kết cấu.
Việt Nam nói riêng và các quốc gia trên thế giới nói chung đều có hệ thống tiêu chuẩn quy định việc thiết kế hệ kết cấu cơng trình. Hệ thống các tiêu chuẩn này ngồi việc đảm bảo các tiêu chí bền vững cho kết cấu cơng trình mà cịn đảm bảo tính kinh tế cho các giải pháp kỹ thuật. Một số tiêu chuẩn chính liên quan đến yêu cầu bền vững của hệ kết cấu cơng trình như:
TCXDVN 194:2006 Nhà cao tầng – Công tác khảo sát địa kỹ thuật [5]: cơng trình cao tầng có tải trọng rất lớn nên cơng tác khảo sát địa chất là cực kỳ quan trọng. Kết quả khảo sát chính xác sẽ giúp các kỹ sư đề xuất giải pháp nền móng an tồn và tiết kiệm.
TCXDVN 356:2005 Kết cấu bê tông [4] và bê tông cốt thép – Tiêu chuẩn thiết kế: đây là tiêu chuẩn chính thiết kế hệ kết cấu bên trên của các tòa nhà. Những giải pháp kỹ thuật đúng đắn không chỉ mang lại sự bền vững mà cịn tiết giảm chi phí xây dựng và hình dáng kiến trúc hiện đại cho các tịa nhà.
TCXDVN 375:2006 Thiết kế cơng trình chịu động đất [6]: lần đầu tiên Việt Nam kế thừa tiêu chuẩn châu Âu cũng như quan tâm đến vấn đề động đất cho các cơng trình cao tầng. Các tịa nhà khơng chỉ được thiết kế để chịu các tác động thông thường mà cả thảm họa động đất cũng được xem xét đến.
TCVN 2737:1995 Tải trọng và tác động – Tiêu chuẩn thiết kế [1]: tiêu chuẩn này quy định các tải trọng tác động lên tòa nhà. Đối với nhà cao tầng, tải trọng gió là rất nguy hiểm có thể gây mất ổn định hoặc tệ hơn là phá hủy kết cấu nhà.
TCXD 205:1998 Móng cọc – Tiêu chuẩn thiết kế [2]: tiêu chuẩn này hướng dẫn thiết kế móng sâu cho nhà cao tầng. Vì nhà cao tầng chịu tải trọng rất lớn nên giải pháp móng sâu ln được ưu tiên.
Sơ lược một số tiêu chuẩn thiết kế trong nước chúng ta thấy rằng yêu cầu bền vững cho các tịa nhà là rất quan trọng và ln được lưu tâm khi thiết kế.
5.3.1.3. Yêu cầu Kinh tế
Yếu cầu Kinh tế được hiểu là tính hợp lý và tiết kiệm chi phí xây dựng một cơng trình. u cầu này phải được quan tâm ngay từ khâu thiết kế cho đến khi thi cơng và quản lý. Chi phí xây dựng là vấn đề luôn được quan tâm trong lĩnh vực xây dựng nói chung và đặc biệt trong xây dựng nhà ở thương mại. Hiện nay, với sự phát triển của khoa học kỹ thuật đã mang lại nhiều thuận lợi trong kỹ thuật xây dựng từ đó giảm được chi phí và thời gian thi cơng nhưng chất lượng lại cao hơn. Sự phát triển của vật liệu xây dựng và các phần mềm tính tốn cho phép kỹ sư tạo ra các hệ kết cấu siêu cao tầng với mức độ tiết kệm vật liệu tối đa. Ngoài ra, các vật liệu bao che hiện đại ngày càng nhẹ hơn nhưng lại có mức tiết kiệm năng lượng cao giúp các tịa nhà giảm thiểu các chi phí vận hành và bảo trì.
Yêu cầu Kinh tế ln đi ngược chiều với ba tiêu chí cịn lại vì nếu muốn có một ngơi nhà rất tiện nghi, rất bền vững và rất đẹp thì hiển nhiên chi phí xây dựng sẽ cũng rất cao. Vì vậy, ln có sự cân nhắc và sắp xếp thứ tự ưu tiên các tiêu chí này khi xây dựng một cơng trình.
5.3.1.4. u cầu Mỹ quan
Cơng trình kiến trúc được xây dựng lên ngồi mục đích thỏa mãn nhu cầu sử dụng của con người cịn địi hỏi phải đẹp, phải có sức truyền cảm nghệ thuật.