5.1. Kết luận
Qua việc khảo sát sự hài lòng của người dân đối với nhà ở tái định cư tại Khu đơ thị mới Thủ Thiêm có thể đưa ra các kết luận như sau:
Kể từ thời điểm Khu chung cư Thạnh Mỹ Lợi và Cao ốc An Phúc An Lộc được bàn giao đưa vào sử dụng đến nay đã hơn 4 năm, qua khảo sát nghiên cứu cho thấy các hộ có thời gian định cư trên 3 năm chiếm tỷ lệ khá cao, tỷ lệ 66,7% trên số căn hộ được khảo sát, có nghĩa là người dân đã được bố trí ngay sau khi cơng trình nhà ở được hồn thành đưa vào sử dụng. Điều này chứng tỏ rằng việc xây dựng nhà ở tái định cư tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm đã đáp ứng tốt về nhu cầu nhà ở của người dân có nhà ở và đất ở thuộc diện giải tỏa đền bù của dự án. Đây là một trong những chính sách nhà ở xã hội mang ý nghĩa chính trị quan trọng của thành phố.
Khu chung cư Thạnh Mỹ Lợi và An Phúc An Lộc là một trong những dự án nhà ở tái định cư đầu tiên của thành phố Hồ Chí Minh phong phú về kết cấu và đa dạng về kiểu dự án như các loại chung cư 5 tầng, chung cư 15 tầng và nhà liên kế, đã tạo nhiều cơ hội cho người dân được lựa chọn. Tuy nhiên kết quả khảo sát 162 căn hộ cho thấy, sự hài lịng của người dân tại các lơ chung cư không cao, mức hài lịng trung bình chỉ ở mức trên 3. Đồng thời kết quả hồi quy cho thấy người dân ở các lơ chung cư 5 tầng có sự hài lịng thấp hơn so với người dân ở các căn hộ liên kế. Có thể người dân ở nhà liên kế họ sẽ có nhiều cơ hội để kinh doanh mua bán, cho thuê, …tạo thêm nguồn thu nhập cho gia đình, mặt khác sống trong nhà liên kế, gia đình sẽ có được khơng gian riêng tư hơn, cuộc sống ít bị ảnh hưởng hơn như về tiếng ồn, sự mất trật tự,....Tuy nhiên theo tác giả nhận thấy, bên cạnh các ưu điểm của nhà liên kế, thực tế vẫn cịn có nhiều bất cập, đó là tổng các căn hộ liên kế của dự
án được xây dựng là 38 căn, nhưng đến nay vẫn còn hơn 10 căn chưa được bố trí, nguyên nhân chủ yếu là do các căn hộ nhà liên kế nằm ngay tại mặt đường tỉnh lộ 25B, thường xuyên có các xe tải, xe container chạy qua, vị trí nhà ở chỉ cách mặt đường hơn 4 mét, rất nguy hiểm cho người dân. Nếu các nhà liên kế ở đây tránh được sự phiền phức, ồn ào của khu chung cư đơng đúc thì họ phải chịu tiếng ồn của các xe giao thông trên đường. Qua việc quy hoạch thiết kế xây dựng loại nhà liên kế tại khu nhà ở tái định cư của khu đô thị mới Thủ Thiêm, nhận thấy rằng thực tế đã khơng đem lại hiệu quả cao, vì chỉ đáp ứng được số ít người dân có nhu cầu sử dụng, mặc dù sự hài lòng của họ cao hơn đối với các khu chung cư 5 tầng. Thực tế cũng cho thấy đa số người dân tái định cư hiện nay thuộc diện gia đình lao động phổ thơng, nên số lượng người dân có điều kiện để mua nhà liên kế chiếm tỷ lệ rất thấp.
Về diện tích nhà ở, theo chính sách nhà ở tại Khu đơ thị Thủ Thiêm thì diện tích căn hộ chung cư bố trí cho người dân khơng thấp hơn 56m2 /căn hộ và tối đa không quá 200m2 /căn hộ, nhưng thực tế có những căn hộ dưới mức diện tích mà chính sách nhà ở của Khu đô thị mới Thủ Thiêm đề ra, nguyên nhân là do thiết kế xây dựng được duyệt và kể cả duyệt điều chỉnh tăng diện tích căn hộ từ những năm 2004, 2005, 2006, trong khi chính sách nhà ở về diện tích lại được điều chỉnh sau khi cơng trình xây dựng đã sắp hồn thành. Việc đề ra diện tích chuẩn phần nào cũng đã bù đắp bằng tiền phần diện tích chênh lệch cho người dân khi họ được bố trí diện tích dưới mức chuẩn quy định. Bên cạnh đó, kết quả nghiên cứu cho ta thấy người dân ở những căn hộ có diện tích từ 61m2 đến 80m2 có ảnh hưởng đến sự hài lịng tốt hơn là ở những căn hộ có diện tích dưới 60m2,và theo số liệu thống kê mẫu thì số căn hộ có diện tích từ 61m2 đến 80m2 thì rất ít, tỷ lệ 11,7% trên số mẫu khảo sát. Như vậy với chính sách nhà ở tái định cư hiện nay thì diện tích chuẩn tối thiếu 56m2 /căn hộ hình như là vẫn chưa thực sự hợp lý vì sẽ khơng đem đến cho người dân
sự hài lòng cao. Chưa tính đến số người dân được ở trong những căn hộ với diện tích tốt để có được sự hài lịng cao là không nhiều. Thực sự đây cũng là bài tốn khó cho các nhà hoạch định chính sách: Diện tích rộng sẽ mang đến sự hài lịng tốt hơn về nhà ở tái định cư, nhưng đồng thời giá trị căn hộ cũng sẽ cao hơn. Vậy khi thanh toán tiền mua nhà tái định cư từ tiền được đền bù giải tỏa, người dân sẽ phải trả số tiền lớn hơn, điều này sẽ khiến người dân tái định cư gặp nhiều khó khăn hơn mặc dù họ đã được mua nhà theo giá bán tái định cư. Về phía Nhà nước, với diện tích khu đất được quy hoạch, nếu diện tích căn hộ rộng thì số lượng căn hộ sẽ ít đi, dẫn đến nhà ở tái định cư sẽ không đủ đáp ứng, thiếu lại càng thiếu. Bên cạnh đó để đảm bảo cho người dân có đủ điều kiện mua nhà tái định cư với giá thấp, thì với diện tích lớn, ngân sách Nhà nước sẽ phải bù đắp nhiều hơn,...Còn rất nhiều vấn đề cần nghiên cứu ở đây để sao cho chính sách nhà ở thực sự mang đến cho người dân sự hài lịng tốt nhất có thể.
Từ mơ hình hồi quy đã chứng minh vị trí chung cư có ảnh hưởng đến sự hài lịng về nhà ở tái định cư, điều này là hoàn toàn hợp lý. Tuy nhiên kết quả khảo sát thực tế cịn cho thấy vị trí chung cư Thạnh Mỹ Lợi lại có sự hài lịng cao hơn là ở Cao ốc An Phúc An Lộc, điều này thực sự là bất ngờ. Dễ dàng thấy rằng về vị trí địa lý thì Cao ốc An Phúc An Lộc thuận tiện hơn rất nhiều so với chung cư Thạnh Mỹ Lợi, như khu nhà ở gần đường xa lộ Hà Nội, ngay sau Siêu thị Metro, ngay dưới khu nhà ở là siêu thị Sài Gòn Co-op, đối diện là trường học Thủ Thiêm cấp II và cấp III, môi trường xung quanh trong lành, thống mát,...nhưng sự hài lịng về nhà ở của người dân ở đây thấp hơn Khu chung cư Thạnh Mỹ Lợi. Đa số người dân ở Khu chung cư Thạnh Mỹ Lợi trước đây họ có cuộc sống nghèo khó hơn, có thể vì vậy mà nhu cầu của họ đối với nhà ở thấp hơn so với những căn hộ ở An Phúc An Lộc, họ dễ chấp nhận với điều kiện sống hiện tại hơn. Qua khảo sát cũng nhận thấy được mức
thu nhập bình quân tháng của hộ ở An Phúc An Lộc có số trung bình thu nhập cao hơn Khu Thạnh Mỹ Lợi, điều này cũng chứng minh được rằng, đối với những hộ gia đình có điều kiện thu nhập càng cao thì sự mong đợi về chất lượng nhà ở, chất lượng cuộc sống của họ cũng cao hơn là những hộ gia đình có mức sống thấp hơn. Vì vậy, cho dù ở tại vị trí An Phúc An Lộc, với điều kiện hạ tầng có nhiều thuận lợi, nhưng những người dân ở đây cũng chỉ cảm thấy sự hài lòng về nhà ở được đáp ứng ở mức bình thường hoặc thấp hơn. Có thể đưa ra nhận định rằng, vị trí chung cư ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở tái định cư, nhưng ngoài những ảnh hưởng về điều kiện hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội mà vị trí địa lý khu chung cư mang lại, sự hài lịng của người dân cịn có thể bị ảnh hưởng tác động từ chất lượng cuộc sống mà họ mong đợi từ khả năng kinh tế của gia đình. Vì vậy khi lập các chính sách đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư cần phải xác định và tìm hiểu rõ đối tượng thụ hưởng để đưa ra những quyết định và chính sách hợp lý.
Yếu tố tuổi là yếu tố cũng làm ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở. Một số nghiên cứu cho rằng người càng lớn tuổi thì họ càng dễ hài lòng về nhà ở hơn do nhu cầu địi hỏi của họ ít hơn người trẻ tuổi. Trong nghiên cứu này đã cho ra kết quả ngược lại, có nghĩa là tuổi càng lớn mức hài lịng càng giảm. Vậy nhà ở tái định cư tại khu đơ thị mới Thủ Thiêm có thể cịn nhiều điểm chưa phù hợp với sinh hoạt và chưa đáp ứng tốt nhu cầu cuộc sống của người lớn tuổi. Đó là: nhà chung cư 5 tầng thì khơng có thang máy, chung cư 15 tầng có thang máy nhưng cũng bất tiện vì vừa mất thời gian, vừa khó khăn cho người lớn tuổi khi họ phải tự bấm nút điều chỉnh, trong khi trước đây họ đã quen cuộc sống bình dị, đơn giản ở những căn nhà ven kênh rạch, ao hồ. Ngoài ra sự an ninh trật tư không tốt ở khu nhà ở như dễ bị mất cắp, ảnh hưởng tiếng ồn nơi công cộng trong chung cư đối với người lớn tuổi là điều càng khó chấp nhận.
5.2. Gợi ý chính sách
Từ kết quả nghiên cứu cứu của đề tài, tác giả đề xuất một số ý kiến nhằm phát huy vai trò quản lý của cơ quan nhà nước trong thực hiện chính sách tái định cư cho người dân, bao gồm các nội dung cụ thể như sau:
5.2.1. Vấn đề thu hồi đất và đền bù giải tỏa
Việc thực hiện giải tỏa, thu hồi đất có ảnh hưởng rất lớn đối với đời sống và sinh kế của người dân, làm giảm xác suất cải thiện thu nhập của hộ. Vì vậy khi tiến hành thu hồi đất thì chính quyền cần thực hiện tốt chính sách thu hồi theo khuyến cáo của các tổ chức quốc tế, nếu khơng thực hiện tốt việc này có thể gây mầm móng bất ổn cho xã hội và thực tế việc khiếu kiện phức tạp và đông người liên quan đến công tác thu hồi đất đã xảy ra.
Trong quá trình thực hiện khảo sát người dân ở hai chung cư tái định cư của Khu đô thị mới Thủ Thiêm, nhiều người dân vẫn còn thể hiện sự bức xúc, theo họ thì mức giá đền bù có sự chênh lệch rất lớn so với giá thị trường. Do đó hoạt động thu hồi đất để xây dựng các khu đô thị mới trong tương lai cần làm tốt hơn vấn đề này và giá đền bù cần được điều chỉnh càng gần với giá thị trường cùng thời điểm thì càng tốt. Có thể việc thu hồi đất nên giao cho thị trường, tức là việc áp giá đền bù sẽ trên cơ sở thỏa thuận giữa người có đất và chủ đầu tư.
Thực tế thời gian thực hiện công tác giải tỏa đền bù tại khu Thủ Thiêm kéo q dài, vì vậy chính sách đền bù ở các năm trước khơng thể cịn phù hợp khi áp dụng ở thời điểm ở các năm sau, nên việc điều chỉnh giá đền bù là hoàn toàn hợp lý (Quyết định 06-QĐ/UBND ngày 21/01/2009), tuy nhiên cần cân nhắc khi ban hành chính sách điều chỉnh về thời gian bổ sung giá trị đền bù, vì sẽ dễ dẫn đến trường hợp nhà trong hẻm sau khi được bổ sung giá đền bù lại có giá trị đền bù bằng với nhà ở mặt tiền, người dân sẽ so sánh và không tránh khỏi bức xúc và khiếu kiện.
Khi có chủ trương thực hiện dự án có liên quan đến thu hồi đất cần tạo điều kiện cho người dân trong vùng bị ảnh hưởng tham gia vào quá trình chuẩn bị và thực hiện dự án bởi vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống sinh kế hàng ngày của họ.
Cần có những chính sách, những chương trình phục hồi thu nhập cho người dân bị thu hồi đất.
Một trong những vấn đề liên quan đến tiền đền bù đất là việc sử dụng tiền đền bù của người dân, có ảnh hưởng rất lớn đến cuộc sống tương lai của gia đình họ. Chính quyền nên tổ chức những buổi hội thảo, những buổi tư vấn về những ngành nghề, lĩnh vực sản xuất, kinh doanh,... để người dân sau khi nhận tiền đền bù thì họ có cách thức sử dụng số tiền hợp lý nhằm tạo thu nhập cho gia đình trong tương lai, tránh tình trạng người dân chỉ chú trọng cho việc tiêu dùng, xây dựng và mua sắm tiện ích gia đình.
5.2.2. Vấn đề giáo dục
Qua số liệu khảo sát về trình độ học vấn của chủ hộ cho thấy có đến 66% số chủ hộ có trình độ từ phổ thơng trung học trở xuống, một số người chỉ mới học hết cấp một. Trong xã hội hiện nay, trình độ học vấn có vai trị rất lớn đối với sự cải thiện thu nhập của họ. Chính quyền cần khuyến khích và tạo điều kiện tốt cho con cái gia đình trong diện tái định cư được học hành đến nơi đến chốn, một trong những giải pháp đó là có những chính sách miễn giảm học phí cho con em gia đình nghèo, khó khăn.
5.2.3. Vấn đề việc làm
Theo kết quả khảo sát của đề tài, số chủ hộ có nghề nghiệp cần có trình độ chun mơn khơng nhiều, 67 người trên 162 người tham gia khảo sát, chiếm tỷ lệ 41,4%; phần cịn lại lao động phổ thơng chiếm tỷ lệ 37,7% và hưu trí, nội trợ chiếm tỷ lệ 21%. Nghề nghiệp phản ánh đến thu nhập thực tế của hộ gia đình, phản ảnh chất lượng cuộc sống của người dân và sẽ là một trong các
nhân tố ảnh hưởng đến sự hài lòng của người dân. Vì vậy vấn đề việc làm cần được chính quyền địa phương quan tâm, Chính quyền cần có các chính sách dạy nghề miễn phí cho người dân, nhất là các lao động phải chuyển đổi nghề do bị ảnh hưởng bởi dự án; giới thiệu việc làm cho họ để họ có cơ hội có việc làm tốt cũng như nâng cao thu nhập gia đình. Cần có chính sách khuyến khích chủ đầu tư khi đầu tư vào các dự án của khu đô thị mới ưu tiên tuyển dụng số lao động của những hộ gia đình có đất ở và nhà ở thuộc diện giải tỏa đền bù.
5.2.4. Vấn đề đầu tư xây dựng và quản lý nhà ở tái định cư
Tùy theo khu vực giải tỏa tái định cư để đề ra các chính sách, các quyết định đầu tư xây dựng nhà ở hợp với nhu cầu sử dụng của người dân. Thực hiện đầu tư xây dựng các đô thị mới đa số thuộc các vùng ven, ngoại ô, người dân có cuộc sống bình dị, nhu cầu về nhà ở khơng q cao. Vì vậy các loại dự án nhà ở cũng phải được thiết kế phù hợp, thuận tiện cho người dân, diện tích hợp lý, vị trí nhà ở phải được đáp ứng đầy đủ các tiện ích xã hội như nhu cầu đi lại trong sinh hoạt, trong công việc, nhu cầu về trường học, bệnh viện, siêu thị, chợ,... Thiết kế nhà ở khu chung cư cần đặc biệt quan tâm để đảm bảo an toàn, thuận lợi cho người lớn tuổi và trẻ em.
Chính quyền cần có những hoạch định chính sách cụ thể đối với cơng tác quản lý nhà ở tại các khu chung cư tái định cư, công tác quản lý nhà ở cần được thực hiện chặt chẽ hơn nữa nhằm phục vụ cho người dân tốt hơn, như trong công tác bảo hành, sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng, tránh trường hợp người dân sửa chữa, đập phá tùy hiện ảnh hưởng chung đến cộng đồng; Công tác bảo vệ an ninh cần được tăng cường hơn nữa, tránh trộm cắp trong chung cư, tạo được cho người dân sự yên tâm tuyệt đối.