I. PHẦN I: Xin Anh/ Chị vui lịngcho biết một số thơng tin cá nhân:
3. Tình trạng hơn nhân:
4- Trình độ chuyên mơn
5- Thu nhập bình quân hộ gia đình mỗi tháng.
Sự hài lịng của người dân
đối với nhà ở tái định cư A
C B
trong phân tích đơn giá chuyển nhượng căn hộ và do hạn chế về thời gian, vì vậy nghiên cứu lý thuyết của đề tài này khơng đề cập phân tích yếu tố đơn giá chuyển nhượng căn hộ. Bên cạnh đó, yếu tố về nhân khẩu học tác giả đề cập nghiên cứu thêm về ảnh hưởng của tình trạng hơn nhân và trình độ chun mơn của chủ hộ đến sự hài lịng về nhà ở.
Dựa trên mơ hình lý thuyết của Mastura Jaafar- Noor Liza Hasa Osman Mohamad T. Ramayah (2004) [20] và tính đặc thù của nhà ở tái định cư khu đô thị mới Thủ Thiêm, tác giả xác định mơ hình nghiên cứu của đề tài gồm 03 thành phần: Đặc điểm nhà ở, vị trí chung cư và đặc điểm nhân khẩu.
(Hình 1.2).
Kết luận chương 1 :
Tóm lại, trong chương này đã đưa ra cơ sở lý thuyết chính sách cơng về nhà ở tái định cư bao gồm chính sách tài chính cơng và chính sách đất xây dựng nhà tái định cư đối với người dân và đối với nhà đầu tư xây dựng dự án nhà tái định cư. Lý thuyết sự hài lòng của người dân đối với nhà ở, các yếu tố tác động đến sự hài lòng của người dân đối với nhà ở. Qua nghiên cứu mơ hình “Các yếu tố quyết định mức độ hài lòng nhà ở: một nghiên cứu đối với dự án phát triển Khu dân cư của Tập đoàn phát triển Penang (PDC)”. Tác giả đã đưa ra Mơ hình lý thuyết nghiên cứu sự hài lịng của người dân đối với nhà ở tái định cư trường hợp Khu đô thị mới Thủ Thiêm.
CHƯƠNG II : ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH NHÀ Ở TÁI ĐỊNH CƯ TẠI KHU ĐÔ THỊ MỚI THỦ THIÊM
2.1. Chính sách nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh hiện nay.
Thành phố Hồ Chí Minh đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt chủ trương phát triển đơ thị của thành phố, trong đó có hai hướng chủ yếu :
Hướng Đông, nối Thủ Đức với Nhơn Trạch, Long Thành. Gồm 5 dự án lớn: Dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm; Dự án Khu đô thị liên hợp công nghiệp Cát Lái- Bình Trưng- Phú Hửu; Dự án Khu đơ thị liên hợp kỹ thuật cao và dân cư nam xa lộ Sài Gịn; Dự án Khu đơ thị liên hợp công nghiệp Bắc Thủ Đức; Dự án Khu cơng viên văn hóa Sài Gịn- Thủ Đức.
Hướng Nam, phát triển theo hướng Nhà Bè- Bình Chánh chạy ra biển. Gồm có: Khu chế xuất Tân Thuận; Khu đơ thị mới Phú Mỹ Hưng; Khu đô thị liên hợp công nghiệp Phú Mỹ; Khu công nghiệp hải sản Lý Nhơn- Cần Giờ.
Ngồi ra cịn có các Khu cơng nghiệp tập trung được xây dựng ở ngoại thành kèm theo khu dân cư như: Khu công nghiệp Tân Thới Hiệp với khu dân cư Thạch Lộc- An Phú Đông; Khu công nghiệp Tân Phú Trung với khu dân dụng Củ Chi; Khu công nghiệp Tây Bắc Củ Chi và khu dân cư huyện lỵ cũ; Khu công nghiệp Tân Qui và khu dân cư huyện lỵ cũ; Khu công nghiệp Cầu Xáng và khu dân cư Cầu Xáng; Khu cơng nghiệp Tân Lạc và khu dân cư Bình Điền An Lạc; Khu công nghiệp Vĩnh Lộc và khu dân cư dọc quốc lộ 1.
Tại thành phố Hồ Chí Minh, chương trình nhà ở được xác định gồm bốn loại chương trình: Chương trình xây dựng các khu đô thị mới ở quận ven và ngoại thành cho tất cả nhân dân có nhu cầu; Chương trình xây nhà cho người dân phải giải tỏa trên kênh rạch; Chương trình xây nhà cho cán bộ, công nhân, viên chức, nhân dân lao động và người có thu nhập thấp; Chương trình cải thiện khu nhà ở lụp xụp, rách nát.
Năm 2009 Thủ tướng Chính Phủ đã ban hành một số các cơ chế chính sách phát triển nhà ở dành cho Sinh viên các trường Đại học, Cao đẳng, Trung cấp chuyên nghiệp và dạy nghề thuê; cho công nhân lao động tại các khu cơng nghiệp, khu chế xuất; cho người có thu nhập thấp tại khu vực đơ thị; Các văn bản pháp lý khác liên quan đến chính sách nhà ở tái định cư, nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà ở xã hội, ... nhằm khuyến khích đầu tư và xây dựng nhà ở trên các nguyên tắc: Các dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo chính sách phát triển nhà ở được hưởng nhiều ưu đãi hơn so với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà khác theo quy định của pháp luật, được khuyến khích theo chương trình của Chính phủ và chính quyền Thành phố; Đối với nhà ở tái định cư được đảm bảo mua lại hết số lượng căn hộ tái định cư đã cam kết trong từng dự án. Trong trường hợp cấp thẩm quyền không mua hết số căn hộ đã cam kết đó, chủ đầu tư được phép bán cho các đối tượng khác; Đối với các dự án gồm có 2 phần: phần dành cho nhà ở chính sách và phần dành cho kinh doanh thì Chủ đầu tư chỉ được hưởng đầy đủ các chính sách ưu đãi theo quy chế đối với phần cơng trình phục vụ phát triển nhà ở chính sách; Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với các dự án xây dựng nhà ở phục vụ các chương trình nhà ở theo chính sách phát triển nhà ở của Thành phố; Các chủ đầu tư bình đẳng với nhau trong việc hưởng chính sách ưu đãi theo quy chế, không phân biệt thành phần kinh tế.
Thực hiện các chính sách để thu hút đầu tư ngoài vốn ngân sách nhà nước với phương châm: Nhà nước, chủ doanh nghiệp và người lao động cùng lo. Nhà nước sẽ đầu tư một phần cơ sở hạ tầng như điện, nước và các cơng trình phúc lợi cơng cộng với mục tiêu phát triển đô thị, tạo môi trường sống ổn định, đầy đủ cho nhân dân cũng như việc quản lý sử dụng đất đai một cách có hiệu quả.
Uỷ ban nhân dân thành phố ban hành quyết định danh mục các dự án đầu tư xây dựng nhà tái định cư, xác định số lượng căn nhà của dự án được thành phố mua, mức lãi suất vay vốn được quy định và thời hạn vay cụ thể, mức vốn ngân sách để mua các căn hộ tái định cư của dự án. Khi các căn hộ hoàn thành được bàn giao cho đơn vị do Uỷ ban nhân dân thành phố chỉ định.
Tuỳ theo quy hoạch của mỗi địa phương mà cơ quan hành chính đưa ra phương án giải toả, đền bù để thực hiện qui hoạch. Ủy ban nhân dân thành phố ban hành các quyết định về bồi thường, hổ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh trong từng thời điểm. Cụ thể :
Quyết định số 92/2006/QĐ-UBND ngày 26 tháng 6 năm 2006 của Ủy ban nhân dân thành phố về áp dụng Quyết định số 106/2005/QĐ-UBND ngày 16 tháng 6 năm 2005 của Ủy ban nhân dân thành phố về bồi thường, hổ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trong khu quy hoạch xây dựng Khu đơ thị mới phía Nam thành phố trên địa bàn quận 7, quận 8 và huyện Bình Chánh;
Quyết định số 17/2008/QĐ-UBND ngày 14 tháng 3 năm 2008 của Ủy ban nhân dân thành phố ban hành Quy định về bồi thường, hổ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh;
Quyết định số 65/2008/QĐ-UBND ngày 18 tháng 8 năm 2008 của Ủy ban nhân dân thành phố về sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 17/2008/QĐ-UBND ngày 14 tháng 3 năm 2008 của Ủy ban nhân dân thành phố về bồi thường, hổ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh;
Quyết định số 82/2008/QĐ-UBND ngày 01 tháng 12 năm 2008 của Ủy ban nhân dân thành phố về sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 10 của Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 17/2008/QĐ-UBND ngày 14 tháng 3 năm
2008 của Ủy ban nhân dân thành phố về bồi thường, hổ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh;
Và hiện nay là Quyết định số 35/2010/QĐ-UBND ngày 28 tháng 5 năm 2010 của Ủy ban nhân dân thành phố về bồi thường, hổ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, bãi bỏ các quy định đã ban hành trước đây.
2.2. Cơ sở pháp lý thực hiện chính sách nhà ở tái định cư tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.
Mặc dù việc tiến hành đầu tư xây dựng Khu đơ thị mới Thủ Thiêm có những thuận lợi cơ bản nhưng bên cạnh đó cũng có những khó khăn khơng nhỏ đó là qui mơ dự án lớn cả về diện tích và dân số phải di dời; bố trí tái định cư; tính chất đất đai, nhà ở khá phức tạp; công tác quản lý nhà, đất của chính quyền nhiều năm chưa chặt chẽ; việc khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế thế giới kéo dài; lạm phát tăng cao làm ảnh hưởng lớn đến tình hình trong nước; tình hình biến động giá cả đất đai trong năm 2002 và năm 2007,… đã ảnh hưởng trực tiếp đến công tác triển khai thực hiện công tác bồi thường, thu hồi đất và bố trí tái định cư cho dân.
Để triển khai thực hiện chủ trương xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm, thành phố đã ban hành các quyết định về thu hồi đất Khu đô thị mới Thủ Thiêm và các Khu Tái định cư tại phường An Phú, phường Thạnh Mỹ Lợi (Quyết định 1997/QĐ-UB ngày 10/5/2002 về thu hồi giao đất xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm; Quyết định số 3617/QĐ-UB ngày 04/9/2002 và Quyết định số 497/QĐ-UB ngày 29/01/2003 về thu hồi giao đất xây dựng các khu tái định cư phục vụ tái định cư Khu đô thị mới Thủ Thiêm). Các Quyết định và Văn bản quy định kèm theo về bồi thường, hỗ trợ thiệt hại và tái định cư trong Khu qui hoạch xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm (Quyết định số 135/2002/QĐ-UB ngày 21/11/2002; Quyết định số 123/2006/QĐ-UBND
ngày 16/8/2006; Quyết định số 06/2009/QĐ-UB ngày 21/01/2009). Các quyết định này được bổ sung, sửa đổi ngày càng sát với thực tế hơn và đáp ứng nguyện vọng của đại bộ phận nhân dân, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân chấp hành chính sách và chủ động lựa chọn hình thức di dời tái định cư.
Để có cơ sở giải quyết tái định cư đối với các hộ dân thuộc diện di dời giải tỏa trong dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm, ngày 16 tháng 10 năm 2007, Hội đồng bồi thường, hổ trợ và tái định cư Khu đô thị mới Thủ Thiêm đã ban hành Phương án số 175/PATĐC-HĐBT về việc tái định cư- tạm cư dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm.
Căn cứ Quyết định số 06/2009/QĐ-UB ngày 21/01/2009 của Ủy ban nhân dân thành phố về việc sửa đổi, bổ sung một số nội dung về bồi thường, hổ trợ thiệt hại và tái định cư trong khu quy hoạch xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm các khu phục vụ tái định cư tại quận 2; Ngày 28 tháng 4 năm 2009, Ủy ban nhân dân quận 2 đã ra Quyết định số 5592/QĐ-UBND về việc ban hành quy định về sửa đổi, bổ sung một số nội dung tại phương án 175/PATĐC-HĐBT, với các chính sách chủ yếu như sau:
* Điều kiện tái định cư áp dụng cho các trường hợp có nhà ở, đất ở bị thu hồi và phải di chuyển tồn bộ, có giấy tờ hợp lệ hoặc khơng có giấy tờ hợp lệ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu đất ở nhưng thuộc đối tượng được bồi thuờng về đất theo quy định; Không hạn chế số lượng căn hộ chung cư hoặc số nền đất ở tại khu tái định cư.
* Về diện tích căn hộ chung cư bố trí cho người dân: không thấp hơn 56m2 /căn hộ và tối đa không quá 200m2 /căn hộ. Trường hợp diện tích tiêu chuẩn tái định cư nhỏ hơn diện tích căn hộ tiêu chuẩn 56m2, thì hộ dân thanh toán tiền mua căn hộ chung cư đối với phần diện tích chênh lệch giữa diện tích tiêu chuẩn tái định cư được hưởng và diện tích căn hộ tiêu chuẩn 56m2 theo giá bán tái định cư.
* Về đơn giá: Đối với các hộ dân sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước đủ điều kiện bố trí tái định cư theo quy định, đơn giá được tính giảm 700.000 đồng/m2 so với giá bán tái định cư.
Hổ trợ bằng tiền đối với các trường hợp đủ điều kiện tái định cư nhưng có u cầu nhận bằng tiền (khơng nhận căn hộ chung cư hoặc nền đất) thì được hổ trợ giá chênh lệch là 8.000.000 đồng/m2 đối với căn hộ chung cư theo giá bán không kinh doanh; 16.000.000 đồng/m2 đối với căn hộ chung cư theo giá bán tái định cư; 16.700.000 đồng/m2 đối với các hộ dân sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.
Mức hổ trợ giá đối với các trường hợp được bố trí tái định cư có phần diện tích chênh lệch đối với căn hộ chung cư được bố trí nhỏ hơn diện tích tiêu chuẩn tái định cư được hưởng từ 8.000.000 đồng/m2 đến 16.700.000 đồng/m2.
Ngồi ra người dân cịn được hưởng chính sách hổ trợ chênh lệch vị trí tái định cư của căn hộ chung cư được bố trí.
Trường hợp các hộ dân có đất ở, nhà ở bị giải tỏa và đủ điều kiện tái định cư nhưng có u cầu nhận bằng tiền (khơng nhận nền đất hay căn hộ chung cư) thì ngồi các khoản bồi thường, hổ trợ về đất ở, nhà ở, tài sản gắn liền trên đất và các khoản hổ trợ khác theo quy định, các hộ dân được nhận thêm phần hổ trợ tái định cư trên toàn bộ diện tích tiêu chuẩn tái định cư được hưởng theo quy định.
* Về tạm cư: Trong khi chưa bàn giao căn hộ chung cư, hộ dân sẽ được giải quyết bằng nhà tạm cư hoặc nhận tiền tạm cư theo quy định. Từ ngày 01 tháng 3 năm 2008, đối với hộ có từ 4 nhân khẩu trở xuống được hỗ trợ 2.500.000 đồng/người/tháng. Trường hợp hộ có từ 5 nhân khẩu trở lên thì từ nhân khẩu thứ 5 được hỗ trợ 750.000 đồng/người/tháng.
Sự ra đời của Quyết định 06-QĐ/UBND và các văn bản bổ sung về chính sách được Thành phố chấp thuận đã tạo nên bước chuyển căn bản trong
quá trình triển khai thực hiện dự án, góp phần quan trọng vào việc tạo sự đồng thuận lớn của người dân, đẩy nhanh tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng và tổ chức bố trí tái định cư của dự án.
2.3. Đánh giá kết quả thực hiện chính sách nhà ở tái định cư tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.
2.3.1. Tình hình đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư
Dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư do Ban Quản lý đầu tư xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm làm chủ đầu tư, đã thực hiện xây dựng và hoàn thành bàn giao cho Cơng ty TNHH dịch vụ cơng ích quận 2 để bố trí cho người dân tái định cư, đến nay đã thực hiện được hai dự án: Dự án Khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi, phường Thạnh Mỹ Lợi Quận 2 và dự án Khu chung cư lô B27, phường An Phú An khánh, Quận 2 (Sau khi bàn giao được đổi tên là Khu Cao ốc An Phúc An Lộc, phường An Phú, Quận 2). Cả 02 dự án hiện nay đang được cơ quan chức năng thẩm tra phê duyệt quyết toán.
Dự án Khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi, phường Thạnh Mỹ Lợi Quận 2 được khởi công từ năm 2004, hoàn thành bàn giao đưa vào sử dụng bắt đầu từ