1.13.1 Lý thuyết chung về ma trận SWOT
Mơ hình phân tích SWOT là một cơng cụ rất hữu dụng cho việc nắm bắt và ra quyết định trong mọi tình huống đối với bất cứ tổ chức kinh doanh nào. Viết tắt của bốn chữ: Strengths (điểm mạnh), Weaknesses (điểm yếu), Opportunities (cơ hội) và Threats (nguy cơ), SWOT cung cấp một công cụ phân tích chiến lược, rà sốt và đánh giá vị trí, định hướng của một công ty hay của một đề án kinh doanh. SWOT phù hợp với việc lập kế hoạch kinh doanh, xây dựng chiến lược, đánh giá đối thủ cạnh tranh, tiếp thị, phát triển sản phẩm và dịch vụ...
1.13.2 Phân tích SWOT trong marketing
Phân tích SWOT là một trong những kỹ năng hữu ích trong cơng tác marketing. Nhờ công cụ này, nhà lãnh đạo làm việc hiệu quả, giảm thiểu stress, cải tiến khả năng quyết định, tối đa hóa hiệu quả cá nhân và tổ chức.
Phân tích SWOT (SWOT Analysis) là một kỹ thuật phân tích rất mạnh trong việc xác định Điểm mạnh và Điểm yếu, tìm ra được Cơ hội và Nguy cơ đối với tổ chức.
Sử dụng trong ngữ cảnh kinh doanh, nó giúp tổ chức hoạch định được thị trường một cách vững chắc. Điều gì làm cho phân tích SWOT trở nên có sức mạnh như vậy, đơn giản mà nghĩ, nó có thể giúp tổ chức xem xét tất cả các cơ hội mà tổ chức có thể tận dụng được. Và bằng cách hiểu được điểm yếu của tổ chức trong kinh doanh, tổ chức sẽ có thể quản lý và xóa bỏ các rủi ro mà tổ chức chưa nhận thức hết. Hơn thế nữa, bằng cách sử dụng cơ sở so sánh và phân tích SWOT giữa tổ chức và đối thủ cạnh tranh, tổ chức có thể phác thảo một chiến lược mà giúp tổ chức phân biệt tổ chức với đối thủ cạnh tranh, vì thế mà giúp tổ chức cạnh tranh hiệu quả trên thị trường.
Làm thế nào với SWOT?
Để tiến hành phân tích SWOT hãy ghi lại và trả lời các câu hỏi sau:
Điểm mạnh:
Tổ chức có lợi thế gì?
Tổ chức có thể làm gì tốt hơn những tổ chức khác? Tổ chức có gì đặc biệt nhất hoặc nguồn lực rẻ nhất? Người ta thấy tổ chức có điểm mạnh gì trên thị trường?
Xem xét vấn đề này phải xem xét trên một khía cạnh từ bên trong, và từ quan điểm của khách hàng và mọi người trên thị trường. Và hãy thực tế là không nên tự sáng tạo thái quá hoặc cho rằng ta sáng tạo ra nó ( thơng tin về điểm mạnh và yếu). Vì thế nếu bạn cảm thấy khó khăn hãy viết về đặc điểm của công ty bạn. Ở đó bạn có thể có hy vọng biết được điểm mạnh/yếu.
Khi nhìn vào Điểm mạnh thì hãy liên tưởng đến đối thủ của tổ chức – ví dụ, nếu tất cả đối thủ của tổ chức đều cung cấp sản phẩm có chất lượng cao, thì q trình sản xuất chất lượng cao khơng phải là điểm mạnh, nó chỉ là điều kiện cần.
Điểm yếu:
Tổ chức phải cải tiến cái gì? Tổ chức phải tránh cái gì?
Những gì mà dường như mọi người cho rằng thế là Yếu?
Nhắc lại lần nữa, khi xem xét ở cả hai góc độ bên trong và bên ngồi: Có phải người khác dường như nhận thấy được Điểm yếu mà tổ chức khơng thấy? Có phải đối thủ của bạn đang làm tốt hơn bạn? Có phải đây là lúc tốt nhất để đối mặt với sự thực?
Cơ hội:
Đâu là những cơ hội tốt nhất có thể mang lại? Đâu là xu thế tốt mà tổ chức đang mong đợi?
Những cơ hội được xem là có hiệu quả thường được mang đến như sau:
o Có sự thay đổi về công nghệ và thị trường ở cả quy mơ rộng và hẹp
o Có sự thay đổi về chính sách của nhà nước về lĩnh vực mà tổ chức tham gia
o Thay đổi về cơ cấu, lĩnh vực xã hội, về dân số, về cách sống …
o Những sự kiện tại địa phương
o Một cách tiếp cận hiệu quả là nhìn vào điểm mạnh và tự vấn liệu có mở ra cơ hội nào khơng.
o Tương tự nhìn vào điểm yếu và tự vấn liệu có thể có cơ hội bằng cách loại bỏ các điểm yếu này không.
Nguy cơ:
Trở ngại của tổ chức là gì?
Đối thủ của tổ chức đang làm gì?
Có phải đang có những thay đổi đối với nghề nghiệp, hay sản phẩm dịch vụ của tổ chức?
Thay đổi cơng nghệ có ảnh hưởng đến vị trí của tổ chức hay khơng? Tổ chức đang có nợ xấu hay có vấn đề đối với vốn lưu động hay khơng?
Liệu có điểm yếu nào của tổ chức đe dọa nghiêm trọng đến công việc của tổ chức khơng?
Tiến hành phân tích này đồng nghĩa với việc chỉ ra được những gì cần thiết để làm và đặt các vấn đề vào tầm ngắm.
Điểm mạnh và Điểm yếu thường là xuất phát từ nội tại trong tổ chức của bạn. Cơ hội và Nguy cơ thường liên quan tới những nhân tố từ bên ngồi. Vì thế có thể coi SWOT chính là một cơng cụ quan trọng do có tầm bao quát lớn đối với một tổ chức. Bạn có thể áp dụng SWOT cho chính đối thủ cạnh tranh để từ đó tìm ra phương thức hiệu quả trong cạnh tranh.
Điểm quan trọng:
Phân tích SWOT rất đơn giản nhưng là một cơ chế rất quan trọng để đánh giá Điểm mạnh/yếu cũng như phân tích Cơ hội, Nguy cơ mà tổ chức phải đối mặt. Nó là một sự đánh giá khả năng trong nhận xét và phán đoán bản thân cũng như các nhân tố bên ngồi của chính tổ chức. Vận dụng thành công sẽ giúp tổ chức có một trong những kỹ năng phân tích và đánh giá tình huống tốt.
Tóm tắt chƣơng 1: Chương một trình bày các khái niệm cơ bản về bất động sản và
thị trường bất động sản, kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản, các lý thuyết marketing về thị trường, thâm nhập thị trường, phân khúc, thị trường mục tiêu, …Các đặc điểm, vai trò, các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Và cuối cùng là lý thuyết về phân tích SWOT.
CHƢƠNG 2
ĐÁNH GIÁ THỊ TRƢỜNG, XU HƢỚNG NHU CẦU BĐS Ở TP HCM, THỰC TRẠNG CÔNG TÁC MARKETING CỦA CÔNG TY K.E.Y TRONG HOẠT
ĐỘNG KINH DOANH BĐS.
2.1 Thực trạng thị trƣờng bất động sản ở một số nƣớc trên thế giới, trong khu vực và tại Việt Nam
2.1.1. Thực trạng thị trƣờng bất động sản ở một số nƣớc trên thế giới, trong khu vực
Anh: Giá nhà đất giảm mạnh nhất kể từ năm 2010
Theo báo cáo vừa công bố của Ngân hàng Lloyds, giá nhà đất tháng 4/2012 tại Anh đã giảm 2,4% so với tháng trước đó, đánh dấu tháng giảm mạnh nhất kể từ cuối năm 2010 khi cường quốc kinh tế châu Âu này rơi vào tình trạng khủng hoảng kép lần đầu tiên kể từ những năm 70 của thế kỉ trước. Bên cạnh đó, một lý do nữa khiến giá nhà đất tại Anh giảm trong tháng vừa qua là nhu cầu mua nhà giảm sút sau khi chính sách miễn thuế cho những người mua nhà lần đầu hết hiệu lực. Cũng theo báo cáo của Lloyds, giá nhà trung bình tại Anh quốc trong tháng 4/2012 vừa qua là gần 160.000 bảng, tương đương 260.000 USD/căn. So với cùng thời điểm năm 2011, giá nhà tại Anh đã giảm 0,6%. Sở dĩ giá nhà đất tại quốc gia này chỉ giảm nhẹ so với cùng thời điểm năm 2011 là nhờ được hưởng lợi từ chính sách miễn giảm thuế đối với người mua nhà lần đầu tiên và giá trị căn nhà dưới 250.000 bảng được áp dụng từ hồi đầu năm 2012, giúp cải thiện nhu cầu mua nhà trong 3 tháng đầu năm. Cuộc khảo sát của Lloyds cũng cho thấy, cùng với việc chấm dứt chương trình hỗ trợ mua nhà và niềm tin tiêu dùng có xu hướng giảm, giá nhà đất tại Anh quốc có thể tiếp tục giảm sút trong những tháng tiếp theo. Hiện Chính phủ Anh đang giữ lãi suất ở mức thấp kỉ lục 0,5% để kích thích kinh tế.
Mỹ
Thị trường bất động sản Mỹ ngày càng nhiều dấu hiệu bình ổn khi xu hướng giá giảm bắt đầu được xoa dịu, nhu cầu mua nhà được cải thiện. Theo giới chuyên gia, thị trường bất động sản Mỹ đã chạm đáy như khi thị trường này sụp đổ những năm 1930.
Kinh tế trưởng thuộc cơ quan phân tích của Moody’s ở Pennsylvania, Mark Zandi, cho rằng: “Cuộc khủng hoảng nhà đất đã kết thúc”. Doanh số bán nhà cả mới và cũ bắt đầu thoát đáy”. Tuy nhiên, chuyên gia kinh tế thuộc Đại học Yale, ông Robert Shiller, cho rằng, giá nhà đất sẽ tiếp tục giảm. “Chúng tôi cho rằng, giá nhà đất giảm thêm 3-4% nữa trong vòng 12 tháng tới và chạm đáy vào năm tới, 2013”, Scott Simon, trưởng bộ phận phụ trách vấn đề nợ và tài sản thế chấp thuộc Công ty quản lý đầu tư Newport Beach tại California nhận định. Theo số liệu công bố hôm 24/4/2012, doanh số bán nhà mới ở Mỹ vượt dự báo của giới chuyên gia, trong khi xu hướng giá bất động sản giảm cũng dịu bớt. Trong tháng 3/2012, doanh số bán nhà mới ở Mỹ là 328.000 căn hộ, tăng 7,5% so với cùng kỳ năm trước. Giá nhà đất ở 20 thành phố của Mỹ giảm 3,5% trong tháng 2, mức giảm thấp nhất trong vòng một năm kể từ tháng 2/2011. Điều này giúp nhà đầu tư lạc quan rằng thị trường bất động sản Mỹ bắt đầu phục hồi bền vững.
Trung Quốc
Hạ lãi suất các khoản vay thế chấp tại các ngân hàng, Chính phủ đang cố gắng kiểm soát thị trường bất động sản mà không làm thanh khoản sụt giảm. Đây được cho là những tín hiệu hỗ trợ cho thị trường BĐS trầm lắng lâu nay của Trung Quốc. Chính phủ Trung Quốc đang nỗ lực kìm hãm đà tăng giá trong khi tránh cho thị trường không đổ vỡ bằng cách giảm lãi suất đi vay cho những người mua nhà lần đầu tiên nhằm khuyến khích họ mua nhà. Doanh số bán nhà sụt giảm 18% trong quý 1/2012 đã góp phần khiến kinh tế Trung Quốc tăng trưởng chậm nhất trong vòng 3 năm gần đây. Jack Gong, chuyên gia bất động sản tại Hồng Kông cho biết bất động sản là lĩnh vực quan trọng của kinh tế Trung Quốc. Chính phủ sẽ khơng thể trừng phạt thị trường này ngay cả khi khơng có chủ trương ủng hộ bất động sản. Sự điều chỉnh
trong các chính sách về thế chấp cho thấy rõ ràng là chính phủ có mục đích thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Lãi suất cơ bản đối với vay thế chấp ở Trung Quốc là lãi suất cho vay thời hạn 5 năm được Ngân hàng Nhân dân qui định hiện đang ở mức 7,05%. Ngân hàng Trung Quốc, Ngân hàng Xây dựng Trung Quốc và Ngân hàng Nơng nghiệp Trung Quốc có chính sách giảm 10% trên số tiền lãi cho khách hàng. Trong khi đó, những ngân hàng nhỏ hơn như China Merchants Bank Co. và Bank of Beijing Co. hiện đang áp dụng lãi suất cơ bản. Các ngân hàng ở Bắc Kinh bắt đầu thực hiện chính sách này từ tháng 2/2012, trong khi đó lãi suất của 6 tháng cuối năm 2011 cao hơn lãi suất hiện nay từ 5% đến 10%. Người mua nhà ở Bắc Kinh và Thượng Hải có thể được chiết khấu đến 15%. Theo CLSA Asia-Pacific Markets, một bộ phận của Credit Agricole SA, đây là dấu hiệu cho thấy chính phủ có thể sẽ dần dần nới lỏng các biện pháp kiểm soát chặt chẽ đối với thị trường bất động sản trong quý 2/2012.
Top 10 thị trƣờng nhà đất sôi động nhất thế giới
Thị trường bất động sản toàn cầu đã trải qua một năm 2011 thật ảm đạm, với giá cả chỉ tăng có 0,5%. Nhiều chun gia phân tích cho rằng, năm 2012, thị trường này cịn lao dốc mạnh hơn. Tuy nhiên, nếu tính cả 5 năm qua, thì giá địa ốc trên tồn cầu đã tăng chóng mặt, nhiều nơi còn tạo ra những bong bóng chờ nổ. Hãng tin CNBC vừa đưa ra danh sách 10 thị trường nhà đất nóng nhất thế giới trên cơ sở nghiên cứu của hãng tư vấn địa ốc toàn cầu Knight Frank. Hãng tư vấn địa ốc này đã xếp hạng các thị trường theo mức tăng trưởng trung bình giá nhà đất từ quý 4/2006 cho tới hết quý 4 của năm 2011. Dưới đây là bảng thống kê chi tiết về 10 thị trường nhà đất sôi động nhất thế giới.
10. Thụy Sỹ
Mức tăng giá trong 5 năm qua: 27,5%. Với tư cách là quê hương của một số thành phố đắt đỏ nhất thế giới cùng một số cơng trình bất động sản hàng đầu thế giới, giá nhà đất tại Thụy Sỹ đã tăng khá mạnh trong 5 năm qua. Chỉ số bong bóng địa ốc quý 4/2011 do ngân hàng UBS đưa ra đã chạm mức cao nhất trong gần 20 năm qua. Theo Knight Frank, trong số 63 thành phố có tên trong cuộc điều tra tồn cầu năm
2011, các đô thị St. Moritz, Gstaad và Geneva của Thụy Sỹ nằm trong số 10 địa điểm có giá nhà đắt đỏ nhất thế giới, dựa trên cơ sở giá mỗi mét vuông đất.
9. Malaysia
Mức tăng giá trong 5 năm qua: 28,5%. Trong một nỗ lực ngăn chặn giá nhà đất tăng chóng mặt, Chính phủ Malaysia đang cân nhắc tăng gấp đôi giá đầu vào đối với người nước ngoài định mua địa ốc ở nước này. Quý 3 năm 2011, giá nhà ở Malaysia đã tăng tới 6,6% so với cùng kỳ một năm trước, Knight Frank cho hay. Với tốc độ phát triển kinh tế hơn 5% trong năm 2011, số lượng người có nhu cầu các căn hộ chung cư cao cấp đã tăng mạnh. Năm 2011, 11 tòa chung cư cao cấp đã được hoàn thiện ở Kuala Lumpur, cung cấp được 29.364 căn hộ.
7. Nauy
Mức tăng giá trong 5 năm qua: 28,7%. Nauy là quốc gia châu Âu thứ hai có tên trong danh sách này. Không giống như hầu hết các nước châu Âu khác đang đối mặt với triển vọng kinh tế ảm đạm, Nauy được dự đoán sẽ đạt mức tăng trưởng 2,7% trong năm 2012. Lãi suất cơ bản ở mức thấp cho phép công dân nước này vay tiền mua nhà. Điều này đã khiến giá nhà đất ở Nauy tăng tới 6,8% trong tháng 3/2012. Hồi tháng 2 năm 2012, Quỹ Tiền tệ Quốc tế cảnh báo, giá nhà đất ở Nauy đang cao hơn 20% so với thực tế giá trị.
7. Canada
Mức tăng giá trong 5 năm qua: 28,7%. Khác với nước láng giềng Mỹ, thị trường nhà đất Canada đã tăng mạnh trong suốt 5 năm qua. Doanh số nhà chờ bán ở Canada đã tăng 8,6% trong tháng 2 năm 2012, trong khi số nhà được bắt đầu xây dựng trong tháng 3/2012 đã tăng cao hơn dự báo của giới phân tích lên 215.600 căn, cao hơn mức 205.300 căn trong tháng 2/2012. Tỉnh Ontario đông dân nhất Canada là nơi đã đầu tư mạnh vào việc xây dựng chung cư, trong khi thị trường địa ốc đắt giá nhất Canada là Vancouver đang trở thành điểm đến của giới đầu tư quốc tế. 6. Đài Loan
Mức tăng giá trong 5 năm qua: 30,1%. Đài Loan là một trong những thị trường đông dân nhất thế giới. Giá nhà đất tăng chóng mặt trong 5 năm qua đã khiến nhiều
người ở thành phố Đài Bắc, thủ phủ của vùng lãnh thổ Đài Loan phải chấp nhận cảnh sống chật chội. Năm 2011, giá địa ốc ở Đài Loan đã giảm 4,1%, do chính quyền tại đây đã thắt chặt các biện pháp như "thuế xa xỉ"... Song tính trung bình 5 năm, mức tăng vẫn là trên 30%.
5. Colombia
Mức tăng giá trong 5 năm qua: 39,4%. Colombia là quốc gia Nam Mỹ duy nhất có tên trong danh sách này. Với tốc độ tăng trưởng GDP gần 6% trong năm 2011, cao nhất trong 4 năm qua, nhu cầu mua sắm nhà cửa ở Colombia đã tăng chóng mặt, đặc biệt là trong giới trung lưu. Thêm vào đó, việc đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Colombia tăng mạnh cũng khiến thị trường này trở nên hấp dẫn hơn.
4. Singapore
Mức tăng giá trong 5 năm qua: 50,5%. Singapore là thị trường địa ốc đắt giá nhất ở khu vực Đông Nam Á. Theo Knight Frank, giá trung bình một căn hộ cao cấp ở