Chƣơng 2 : Thực trạng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai
2.3. Thực trạng pháp luật điều ch nh mua bán nhà ở hình thành trongtương lai
2.3.2.2. Bất cập về việc thực hiện pháp luật
Pháp luật điều ch nh thị trường bất động sản trong thời gian qua đã đáp ứng yêu cầu thực tế của cơ chế thị trường, điều tiết tốt quan hệ cung - cầu, đảm bảo yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, việc thực hiện pháp luật đối với lĩnh vực bất động sản còn nhiều bất cập trong thực tế, tình trạng luật quy định nhưng chờ văn bản hướng dẫn là Nghị định, thơng tư… giải thích áp dụng pháp luật nhưng việc hướng dẫn áp dụng chưa đầy đủ, còn nhiều mâu thuẩn, chồng chéo với nhau điều này gây khó trong việc áp dụng pháp luật, nhiều chính sách mang nặng hình thức mệnh lệnh hành chính đã kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản trong suốt một thời gian dài, không nh ng làm thị trường “đóng băng, sốt, vỡ bong bóng” gây rất nhiều hệ lụy cho các doanh nghiệp, người dân và sự phát triển kinh tế của đất nước.
Quy định tại khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 ch quy định “ngân hàng thương mại” thực hiện việc bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với khách hàng. Thực tế, ngân hàng thương mại là khái niệm rộng bao gồm ngân hàng thương mại trong nước, ngân hàng liên doanh, ngân hàng 100% vốn nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài (theo khoản 8, 9 Điều 4 Luật các t chức tính dụng). Tuy nhiên Thơng tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25 tháng 6 năm 2015 của Ngân hàng Nhà nước quy định về bảo lãnh ngân hàng, tại điểm d Điều 12 ch quy định “Ngân hàng thương mại…” khơng có ngân hàng liên doanh, ngân hàng 100% vốn nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài điều này bất cập với phạm vi điều ch nh của Thông tư 07 tại Điều 1 quy định “Thông tư này quy định về nghiệp vụ bảo lãnh ngân hàng của t chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi với khách hàng”. Vì vậy, thực tế áp dụng là rất khó vì có tình trạng đối xử bất bình đẳng gi a các doanh nghiệp trong nước với doanh nghiệp nước ngồi điều này khơng phù hợp với quy luật phát triển của nền kinh tế thị trường. Thực tiễn cho thấy nếu cùng một vấn đề “bảo lãnh” được nhiều chủ thể ngân hàng tham gia thì có sự cạnh tranh lành mạnh nên chất lượng dịch vụ chắc chắn được nâng cao vì các ngân hàng phải cạnh tranh quyết liệt với nhau để có khách hàng, đồng thời đây là kênh
34
bảo đảm có hiệu quả đối với người tiêu dùng khi chủ đầu tư vi phạm cam kết hợp đồng mua bán.
Thông tư số 07 2015/TT-NHNN ngày 25 tháng 6 năm 2015 của Ngân hàng Nhà nước quy định về bảo lãnh ngân hàng, trong thực tế áp dụng vào hoạt động bảo lãnh trong bán nhà ở hình thành trong tương lai, ngân hàng là bên bảo lãnh cam kết với người mua là bên nhận bảo lãnh, sẽ thay chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính là bên được bảo lãnh nhưng thực chất đây là bảo lãnh gi a ngân hàng với chủ đầu tư bất động sản với một dự án hoặc một phần dự án hoặc một sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, ngân hàng rất khó kiểm sốt được dịng tiền của các doanh nghiệp nếu khơng có quy định bắt buộc chủ đầu tư phải mở tài khoản tại ngân hàng bảo lãnh để nhận tiền thanh toán mua nhà của khách hàng theo hợp đồng hoặc thanh toán với các nhà thầu, nơi cung ứng vật tư… theo tiến độ thi cơng cơng trình. Vì vậy, cần thiết phải có Cơng ty bảo hiểm thực hiện bảo lãnh dưới hình thức bảo hiểm rủi ro trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng.
Quỹ đầu tư bất động sản theo quy định tại Nghị định 60 2015 NĐ-CP ngày 26 tháng 6 năm 2015 của Chính phủ sửa đ i, b sung một số điều của Nghị định 58 2012 NĐ-CP ngày 20 tháng 7 năm 2012 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật chứng khoán và Luật sửa đ i, b sung một số điều của Luật chứng khốn, rất khó áp dụng trong thực tế. Theo ơng Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đến nay ch có một quỹ được thành lập, vướng mắc lớn nhất là việc các quy định về quỹ tín thác bất động sản (REIT) bị lẫn lộn với quỹ ủy thác bất động sản37
. Việc góp vốn vào quỹ khơng nh ng bằng tiền mà cịn góp vốn bằng bất động sản điều này thực tế rất khó vì các doanh nghiệp có các dự án căn hộ chung cư, khu thương mại… kinh doanh tốt thì họ tự kinh doanh để kiếm lợi nhuận cao hơn nhu cầu góp vốn của họ khơng có, cịn đối với các doanh nghiệp có bất động sản kinh doanh khơng có hiệu quả nếu góp vào quỹ nhưng nh ng nhà lập quỹ có khả năng từ chối cao vì nh ng dự án này rất khó mang lại lợi nhuận. Đối với các dự án đang xây dựng, dở dang thì càng khó được quỹ chấp nhận vì liên quan đến quyền sở h u tài sản, sở h u tài sản của pháp nhân do đó họ khơng đầu tư mà ch đầu tư nguồn tiền để thực hiện việc thâu tóm, sở
37
35
h u nh ng c phiếu chi phối đó là về lý thuyết nhưng thực tế rất khó vì giá c phiếu trên thị trường luôn luôn mất n định, thủ tục đàm phán mất nhiều thời gian, cơng sức và chi phí nên đây khơng phải là giải pháp khôn ngoan cho nh ng nhà lập quỹ đầu tư bất động sản.