Chƣơng 2 : Thực trạng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai
2.4. Một số vụ tranh chấp khởi kiện tại Tòa án đối với giao dịch nhà ở hình thành
hình thành trong tƣơng lai.
Thời gian qua thị trường mua bán nhà ở hình thành trong tương lai rất sôi động về cơ bản đã tạo điều kiện cho nh ng chủ đầu tư xây dựng các chung cư được thuận lợi trong việc bán các căn hộ chung cư đang trong quá trình xây dựng cho khách hàng nhằm huy động nguồn vốn để hoàn thành các khu chung cư kịp tiến độ, đồng thời khách hàng c ng có lợi khi mua nhà chưa xây dựng xong thời gian giao nhận nhà trong một thời gian thỏa thuận trước, điều này có lợi khi thời điểm giao nhà thì khung giá đất, giá xây dựng tăng thì họ có lợi nhuận. Bên cạnh nh ng doanh nghiệp là chủ đầu tư kinh doanh có uy tín đảm bảo lợi ích chính đáng cho người mua thì vẫn còn nhiều doanh nghiệp lợi dụng quy định của pháp luật chưa chặt chẻ, sự thiếu hiểu biết về pháp luật của khách hàng đã huy động nhận tiền của họ đến 90% giá trị hợp đồng nhưng đến thời điểm giao nhà thì chủ đầu tư không thực hiện cam kết theo hợp đồng, kéo dài thời gian, xây dựng nhà chưa hoàn thiện, trốn tránh khách hàng... đều này gây ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản, đến doanh nghiệp làm ăn chân chính, giảm uy tín đối với khách hàng. Điển hình là Cơng ty trách nhiệm h u hạn địa ốc Gia Phú (Gia phú Land) trụ sở số 68, đường Lê Văn Chí, phường Linh Trung, quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh:
Từ năm 2010 có rất nhiều khách hàng đã đóng tiền từ 70% - 90% giá trị căn hộ cho chủ đầu tư nhưng đến năm 2014 dự án mới xây xong phần thô, trong khi không liên lạc được với chủ đầu tư. Theo hợp đồng ký kết với các cư dân là thời gian bàn giao nhà là quý III năm 2012 hoặc quý III năm 2013, mặc dù đã có nhiều lần đối thoại nhưng chủ đầu tư vẫn không thực hiện việc bàn giao nhà, bồi thường hợp đồng. Có hàng trăm khách hàng mua căn hộ của Công ty hiện đang khiếu nại, tố cáo lên Cơ quan điều tra, khởi kiện ra Tòa án để buộc chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ của mình. Qua kiểm tra nhiều khách hàng phát hiện căn hộ họ mua trùng với người khác điều đó có nghĩa một căn hộ nhưng chủ đầu tư bán cho nhiều người, do đó họ đã khởi kiện đến Tịa án quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh để u cầu Tịa bảo vệ
38
quyền lợi của mình. Đó là trường hợp bà Chiếm Thị Tường Hạnh, ông Nguyễn V Nguyên ở quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh, cả hai trường hợp này Tòa án quận Thủ Đức xét xử năm 2014, 2015 đều buộc Công ty trách nhiệm h u hạn địa ốc Gia Phú phải trả cho bà Hạnh số tiền 660.000.000 đồng và ông Nguyên số tiền 769.012.028 đồng do chủ đầu tư không bàn giao nhà theo hợp đồng ký kết. Văn phòng Thừa phát lại quận Thủ Đức đã ra quyết định thi hành năm 2015 đối với Công ty trách nhiệm h u hạn Gia Phú tuy nhiên dự án đang niêm phong để điều tra và một phần công ty đã “bốc hơi” nên việc đảm bảo thi hành án cho ông Nguyên và bà Hạnh rất khó khăn và kéo dài38. Đây là hai trong số rất nhiều khách hàng bị chủ đầu tư nhận tiền nhưng không thực hiện bàn giao nhà, việc khởi kiện họ ra tòa đã chứng tỏ mâu thuẩn của khách hàng với chủ đầu tư lên đ nh điểm, đa số chủ đầu tư là người bội tính thực hiện không đúng quy định của hợp đồng đây là kênh bảo vệ có hiệu quả khi quyền lợi của họ bị xâm phạm.
Có thể nói biện pháp khởi kiện dân sự ra Tịa án và tố cáo chủ đầu tư có dấu hiệu vi phạm pháp luật hình sự về hành vi lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản, lừa đảo chiếm đoạt tài sản đến Cơ quan điều tra Công an nơi trụ sở Cơng ty đóng để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà là biện pháp thích hợp chủ động để đi tìm cơng lý theo con đường đúng đắn giải quyết tranh chấp thông qua các cơ quan pháp luật. Đây c ng là bài học đắt giá cảnh t nh cho nhiều khách hàng khi thiếu hiểu biết về quy định của pháp luật đối với hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chưa tìm hiểu đầy đủ về năng lực tài chính, uy tín của chủ đầu tư trong lĩnh vực này. Khách hàng chủ yếu vì lợi ích trước mắt đầu tư theo hình thức may rủi chạy theo thị trường để kiếm lời, trong khi nhu cầu thực tế để ở thì khơng nhiều, đây là kênh đầu tư rất khó, nhạy cảm do đó, khách hàng phải có kiến thức thực sự mới có thể đầu tư sinh lợi trong lĩnh vực này.
2.5. Thực tiễn tại t nh Cà Mau về giao dịch nhà ở hình thành trong tƣơng lai.
2.5.1. Sơ lƣợc thị trƣờng bất động sản.
Cà Mau là t nh ven biển cực nam của T quốc được tái lập năm 1997 từ việc chia tách t nh Minh Hải thành t nh Cà Mau và t nh Bạc Liêu, diện tích tự nhiên 5.294,8km2, dân số đến đầu năm 2017 là 1.223.191 người, dân cư ở thành thị có
38
http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/bat-dong-san/da-co-nguoi-mua-nha- gia-phu-land-thang-kien-62691.html
39
69.015 hộ với 276.385 người, ở nông thôn có 221.831 hộ với 946.806 người39, năm 2016 thu nhập bình quân đầu người đạt 37,7 triệu đồng năm tương đương 1.666 USD40.
Cà Mau là vùng đất thấp thường xuyên bị ngập nước với hệ thống sơng ngịi chằng chịt, nền đất yếu không phù hợp phát triển các dự án đầu tư xây dựng các khu chung cư cao tầng, cao ốc văn phòng nên thị trường bất động sản ở đây mặc dù có phát triển nhưng chưa thật sự sơi động. Các doanh nghiệp thành lập lĩnh vực này hoạt động chủ yếu đầu tư kết cấu hạ tầng về đường, mặt bằng rồi phân lô bán nền nhà, chủ sử dụng đất với nguồn tài chính hạn h u tự thiết kế xây nhà ở riêng lẻ theo sở thích của mình để ở là chính. Cơng tác quy hoạch của t nh về xây dựng loại nhà, kiểu dáng, màu sắc, số tầng ... trong các khu dân cư để bắt buộc người dân thực hiện cịn nhiều hạn chế khơng đáp ứng được yêu cầu thực tế cuộc sống nên người dân xây dựng theo sở thích của mình, từ đó hình thành một bức tranh xây dựng đơ thị bị lỗi rất xấu xí dẫn đến bộ mặt đơ thị Cà Mau chưa có điểm nhấn về kiến trúc mặt đất và không gian trên cao.
Việc tạo điều kiện cho người dân có nơi ở chính đáng với chính sách phù hợp với thực tiễn phát triển kinh tế - xã hội nên Ủy ban nhân dân t nh Cà Mau rất quyết tâm trong việc ban hành các chính sách hoạch định sự phát triển trong các giai đoạn khác nhau. Như Quyết định số 01 2012 QĐ-UBND ngày 13 tháng 02 năm 2012 của Ủy ban nhân dân t nh Cà Mau về việc phê duyệt kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội t nh Cà Mau năm năm giai đoạn 2011 - 2015, phấn đấu đến năm 2015 diện tích nhà ở bình qn đầu người đạt 17m2 người, tỷ lệ nhà kiên cố là 35%, nhà ở tạm bợ và đơn sơ giảm còn 30%41. Đây là các ch tiêu cơ bản t nh Cà Mau đã đạt được mức độ nhất định nhưng trong thời gian tới tỷ lệ này đã thay đ i để đáp ứng kịp thời nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của t nh. Do đó, Nghị quyết số 17/2014/NQ-HĐND ngày 10 tháng 12 năm 2014 của Hội đồng nhân dân t nh Cà Mau về chương trình phát triển nhà ở t nh Cà Mau đến năm 2020 và định hướng đến năm 2030 được ban hành, Ủy ban nhân dân t nh Cà Mau đã phê duyệt chương trình phát triển nhà ở t nh Cà Mau đến năm 2020 và định hướng đến năm 2030 đó là phải đạt ch tiêu diện tích 39 http://www.camau.gov.vn. 40 https://www.baomoi.com/ca-mau-thu-nhap-binh-quan-dau-nguoi-tang-hon-2-trieu- dong/c/21023067.epi 41 http://thuvienphapluat.vn/van-ban/Van-hoa-Xa-hoi/Quyet-dinh-01-2012-QD-UBND- phe-duyet-Ke-hoach-phat-trien-kinh-te-xa-hoi-135126.aspx
40
nhà bình quân đầu người đến năm 2020 là 21.7m2 sàn người, cụ thể khu vực đô thị đạt 24.9m2 sàn người và khu vực nông thôn đạt 20m2 sàn người; đến năm 2030 là 26.3m2 sàn người, khu vực đô thị đạt 28.5m2 sàn người và khu vực nơng thơn đạt 24,7m2 sàn người. Diện tích nhà ở tối thiểu đến năm 2020 là 8.0m2 sàn người; đến năm 2030 là 12.0m2
sàn người. Giảm t lệ nhà ở đơn sơ xuống còn 1% vào năm 2020, đến năm 2030 xóa nhà ở đơn sơ; tăng tỷ lệ nhà ở kiên cố từ 28,3% lên năm 2020 và 75% vào năm 203042. Đây là quyết tâm chính trị lớn để nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân, đảm bảo sự phát triển kinh tế đồng thời phải gắn liền với nâng cao chất lượng đời sống cho người dân trong đó nhà ở là yêu cầu cấp thiết nhất cho mỗi người dân.
T nh Cà Mau hiện có 10.318 doanh nghiệp hoạt động tất cả các lĩnh vực trong đời sống kinh tế - xã hội ở hầu hết các huyện, thành phố Cà Mau, trong đó phần lớn tập trung tại thành phố Cà Mau với số lượng 5.373 doanh nghiệp hoạt động trong tất cả các lĩnh vực43. Đối với thị trường bất động sản có 06 doanh nghiệp hoạt động dưới dạng cơng ty ngành nghề kinh doanh có liên quan đến kinh doanh bất động sản như Công ty phát triển nhà Minh Hải, Công ty trách nhiệm h u hạn Nam Bắc, Công ty c phần Minh Thắng...44
. Đây là con số khá khiêm tốn đối với thị trường bất động sản, đồng thời các doanh nghiệp này hoạt động chủ yếu là lập dự án đầu tư phân lơ bán nền, chưa có doanh nghiệp nào đầu tư xây dựng các khu chung cư cao tầng giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo Luật kinh doanh bất động sản. Đây là lĩnh vực có nhiều tiềm năng nhưng chưa được các doanh nghiệp khai thác vì liên quan đến chính sách của t nh nhà, năng lực về nguồn vốn của doanh nghiệp còn nhiều hạn chế, nhu cầu về nhà ở là khu chung cư của người dân chưa cao, giá sản phẩm có thể cao hơn các địa phương khác vì chi phí xây dựng cao do nền đất yếu... đây là nh ng rào cản lớn nên các doanh nghiệp chưa thực sự an tâm đầu tư nguồn vốn lớn xây dựng khu chung cư cao tầng để huy động vốn từ khách hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai.
42
Nghị quyết số 17/2014/NQ-HĐND ngày 10 tháng 12 năm 2014 của Hội đồng nhân dân t nh Cà Mau và Quyết định 1985 QĐ-UBND ngày 31 12 2014 của Ủy ban nhân dân t nh Cà Mau về phê duyệt chương trình phát triển nhà ở t nh Cà Mau đến năm 2020 và định hướng đến năm 2030.
43
https://thongtindoanhnghiep.co/tinh-thanh-pho/ca-mau?p=2 44
41
Tuy nhiên, theo d liệu của Batdongsan.com.vn thì nh ng nơi thị trường bất động sản khơng mấy phát triển nhưng có mức độ quan tâm vào thị trường bất động sản khá cao, trong đó có t nh Cà Mau, điều này chứng minh không phải nh ng nơi có dự án bất động sản lớn thì có sự quan tâm nhiều của người dân. Cụ thể như sơ đồ dưới đây:
Hình 2.3: Sơ đồ sự quan tâm của người dân đối với bất động sản45 .
Từ sơ đồ này có thể khẳng định t nh Cà Mau là một thị trường tiềm năng để phát triển thị trường bất động sản, t lệ người dân dùng internet để tra cứu các thông tin về bất động sản tăng trưởng cao trong năm 2015 – 2016, đây là một nhu cầu lớn của người dân chứng tỏ họ có nguồn vốn tích l y khá lớn muốn lựa chọn cho mình nơi ở nhất định phù hợp với điều kiện kinh tế, nhu cầu của họ để ở và phát triển kinh tế. Do đó, thị trường bất động sản ở Cà Mau là một lĩnh vực rất có tiềm năng nếu được đầu tư đúng mức, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội ở t nh Cà Mau thì đây là lĩnh vực m i nhọn để phát triển kinh tế của t nh trong thời tới.
2.5.2. Những tồn tại, hạn chế của thị trƣờng bất động sản tại Cà Mau.
Đến nay, thị trường bất động sản ở t nh Cà Mau chưa có dự án nhà ở hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh, đây là lĩnh vực đầu tư, kinh doanh rất có hiệu quả trong phát triển kinh tế, bởi vì các ngành khác có liên quan hỗ trợ như ngân hàng, xây dựng, dịch vụ... phát triển đáp ứng yêu cầu cấp thiết của loại thị
45
42
trường này. Tuy nhiên, trong điều kiện quy mô dân số, kinh tế - xã hội phát triển chưa cao nên loại hình thị trường này chưa thể phát huy trong điều kiện hiện tại ở Cà Mau, tập trung vào một số hạn chế, tồn tại như sau:
Do Cà Mau là vùng đất ngập nước, vùng đất thấp, yếu nên chi phí cho xây dựng các khu chung cư cao tầng đòi hỏi chi phí lớn so với thành phố Hồ Chí Minh hoặc các thành phố lớn khác nên chủ đầu tư chưa an tâm đưa vốn vào lĩnh vực này. Mặc khác, chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng khá cao nếu tính vào chi phí giá đất, giá xây dựng ngang bằng hoặc cao hơn giá xây dựng trên thị trường nên căn hộ chung cư rất khó là sự lựa chọn người dân, đồng thời các doanh nghiệp ở Cà Mau đa số là doanh nghiệp vừa và nhỏ với tiềm lực tài chính cịn hạn chế khi đầu tư vào các dự án lớn, c ng như khả năng thu hồi vốn chậm, sinh lợi thấp nên đây không phải là sự lựa chọn khôn ngoan của các chủ doanh nghiệp.
Thói quen của người dân Đồng bằng sơng Cửu Long nói chung và người dân Cà Mau nói riêng có đời sống tâm linh thờ cúng gia tiên nên tâm lý chung muốn sở h u nhà riêng đây là nơi ở c ng là nơi thờ phượng, đồng thời gia đình truyền thống có nhiều thế hệ cùng sinh sống (tứ đại đồng đường) nên chung cư không được người dân lựa chọn. Điều này c ng ảnh hưởng một phần do nhận thức của người dân đó là ý thức sống tập thể, cộng đồng cịn thấp, chuyện làng, chuyện xóm rất dễ mâu thuẩn từ nh ng sinh hoạt nhỏ nhặt nên chuyện hàng trăm hộ dân cùng sinh sống trong một khu chung cư thì cuộc sống tập thể, cộng đồng này chắc chắn xảy ra nhiều xung đột nên người dân không mặn mà với khu chung cư.
Mặc dù chính quyền t nh Cà Mau có quan tâm đến chính sách phát triển nhà ở tuy nhiên chính sách để thu hút các doanh nghiệp đầu tư trong lĩnh vực này còn hạn chế, một phần do t lệ dân cư ở thành thị thấp, c ng như việc mở rộng các khu dân cư ra nội ô thành phố Cà Mau đã được người dân mua sở h u nếu có dự án khu chung cư lại cách xa trung tâm thành phố thì người dân càng khơng lựa chọn, do đó chính sách để phát triển nhà ở là các khu chung cư chưa thể đi vào cuộc sống vì nguồn lực hiện tại đối với nhu cầu nhà ở chung cư rất thấp.
2.5.3. Nguyên nh n của những hạn chế.
Cà Mau có 3 dân tộc chiếm tỷ lệ cao là dân tộc Kinh chiếm 97,16%, Khơme chiếm 1,86%, còn lại người Hoa và các dân tộc ít người khác sinh sống, trong đó người Hoa sống tập trung tại thành phố Cà Mau, người Khơme sống tập trung ở vùng nơng thơn các huyện Trần Văn Thời, Thới Bình... người Kinh sống xen kẻ ở