Hoàn thiện pháp luật về nhà ở

Chƣơng 2 : Thực trạng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai

3.3. Hoàn thiện pháp luật về nhà ở

Luật nhà ở định nghĩa nhà ở hình thành trong tương lai theo khoản 19 Điều 3 nhưng phạm vi điều ch nh “đối với giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì thực hiện theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản” ở Điều 1 Luật nhà ở là khơng cần thiết vì đối với loại giao dịch nêu trên Luật kinh doanh bất động sản đã điều ch nh. Vì vậy, cần bỏ định nghĩa khoản 19 Điều 3 về nhà ở hình thành trong tương lai quy định như vậy là thừa trùng với Luật kinh doanh bất động sản. Bởi vì, một vấn đề về nhà ở hình thành trong tương lai nhưng cả luật chung và luật chuyên ngành cùng điều ch nh là không hợp lý, vấn đề nào Luật chuyên ngành đã điều ch nh thì luật chung khơng nên tiếp tục điều ch nh, vì như vậy vừa thừa vừa dễ gây nhầm lẫn trong quá trình áp dụng pháp luật trong thực tế.

B sung khoản 1 Điều 122 Luật nhà ở năm 2014 theo hướng “các hợp đồng mua bán, tặng cho, đ i, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại điều phải công chứng, chứng thực hợp đồng, đối với nhà ở hình thành trong tương lai thì thực hiện theo Luật kinh doanh bất động sản”. Bởi vì, đối với mỗi đối tượng giao dịch khác nhau nếu Luật chuyên ngành đã điều ch nh thì Luật chung không điều ch nh để các Luật không chồng chéo lẫn nhau cùng một vấn đề mà nhiều luật áp dụng dẫn đến sự không thống nhất cách hiểu khác nhau. Điều này là phù hợp vì giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai mặc dù chủ sở h u tài sản chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở h u tài sản nhưng giao dịch của họ là giao dịch dân sự đối với tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai nên cần có cơ quan có thẩm quyền cơng chứng, chứng thực đảm bảo tính pháp lý của hợp đồng để

51

chủ đầu tư có trách nhiệm với tài sản mình đã bán, do đó Luật kinh doanh bất động sản quy định vấn đề này là phù hợp hơn.

3.4. Đ i mới phƣơng th c hoạt động của Cơ quan quản lý Nhà nƣớc. 3.4.1. Đảm bảo phƣơng th c hoạt động, hiệu quả quản lý của Cơ quan quản lý Nhà nƣớc theo hƣớng chuyên nghiệp.

Cơ quan hành chính quản lý trong lĩnh vực này phải đ i mới về tư duy lãnh đạo, có định hướng, chiến lược ở tầm vĩ mô trong phát triển thị trường bất động sản, đảm bảo cơ chế thị trường được hoạt động đúng hướng, tạo mơi trường bình đẳng gi a các doanh nghiệp cùng phát triển. Đ i mới phải đảm bảo đồng bộ từ Trung ương đến địa phương, đảm bảo bộ máy hoạt động thông suốt là nền hành chính phục vụ lấy sự hài lòng của người dân, doanh nghiệp là thước đo trong quá trình quản lý.

Tiếp tục đ i mới cơ chế, chính sách của Bộ xây dựng và Sở xây dựng t nh, thành phố trong việc quản lý thị trường trường bất động sản nhất là về thủ tục hành chính phải xem đây là cơ chế phục vụ người dân và doanh nghiệp, việc đăng ký các thủ tục liên quan đến thị trường bất động sản bắt buộc thông qua c ng thông tin điện tử hạn chế đến mức thấp nhất doanh nghiệp gặp gỡ cán bộ, cơng chức trong q trình giải quyết ch một lần duy nhất là nhận kết quả giải quyết. Rút ngắn thời gian giải quyết là biện pháp để gi chân doanh nghiệp tránh tình trạng “trên rải thảm, dưới rải đinh” vì cơ hội đầu tư của họ khơng thể đợi thủ tục hành chính nếu chậm trễ mất cơ hội đầu tư thì họ sẽ đưa nguồn vốn sang địa phương khác hoặc các nước có cơ chế đầu tư thoáng hơn.

Bộ xây dựng cần thành lập một cơ quan chuyên môn quản lý hoạt động các sàn giao dịch bất động sản theo hướng tập trung, thống nhất trong cả nước, tạo cơ chế thuận lợi để nhà nước, các doanh nghiệp và sàn giao dịch bất động sản được tiếp xúc trực tiếp để doanh nghiệp phản ánh nh ng khó khăn, vướng mắc trong quá trình hoạt động đến cơ quan chun ngành để nhà nước có cơ chế, chính sách pháp luật điều ch nh thích hợp, đồng thời nhà nước thông qua các doanh nghiệp quản lý được hoạt động của các Sàn nên số liệu thu thập từ họ chính xác hơn, từ đó tạo mơi trường pháp lý hoạt động của các Sàn n định hơn.

Cơ quan quản lý cần được t chức hồn thiện nhất là về cơng tác t chức gắn liền với trách nhiệm cụ thể cho từng cơ quan quản lý nhà nước và chính quyền các cấp kiểm tra, giám sát theo quy định của pháp luật, nhất là siết chặt hơn quản lý sàn

52

giao dịch bất động sản để quản lý số lượng giao dịch diễn ra trên thực tế thị trường, quản lý thông tin của các doanh nghiệp về dự án đảm bảo hoạt động trên sàn giao dịch được cơng khai, minh bạch có lợi cho người dân và doanh nghiệp để định hướng các giao dịch trên thị trường chính thức. Đây c ng là biện pháp tác động có hiệu quả từng bước khắc phục nh ng tồn tại của tình trạng “giao dịch ngầm” trên thị trường khơng chính thức. Sự chun nghiệp của các cơ quan này sẽ được đánh giá thông qua số lượng giao dịch trên thị trường chính thức đảm bảo thị trường này hoạt động đi vào nề nếp đúng quy định của pháp luật.

Con người là nhân tố quyết định trong công tác định hướng quy hoạch, phát triển, thủ tục đầu tư c ng như việc kiểm tra, giám sát quản lý đối với các doanh nghiệp trong giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai, nếu tư duy lãnh đạo nhiệm kỳ, bệnh thành tích, lợi ích cục bộ địa phương, lợi ích nhóm sẽ triệt tiêu động lực để phát triển thị trường bất động sản. Do đó, đội ng cán bộ phải có đủ “tâm và tầm” thì mới thực hiện tốt chức năng, nhiệm vụ được giao nhất là trong khâu cải cách thủ tục hành chính, giảm phiền hà cho doanh nghiệp, người dân tạo điều kiện thuận lợi nhất ở tất cả bộ phận liên quan đến phát triển, quản lý và giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai; nhất là cơ chế quản lý, điều hành lĩnh vực này theo cơ chế thị trường, quy luật cung - cầu, tránh việc can thiệp mệnh lệnh hành chính đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

3.4.2. Đ i mới cơ chế, chính sách quản lý của chính quyền t nh Cà Mau đối với lĩnh vực này. lĩnh vực này.

Trên cơ sở Chiến lược phát triển nhà ở của Ủy ban nhân dân t nh Cà Mau tại Quyết định số 1985 QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2014 phê duyệt chương trình phát triển nhà ở t nh Cà Mau đến năm 2020 và định hướng đến năm 2030 để thực hiện tốt các mục tiêu đề ra theo kế hạch địi hỏi Chính quyền t nh Cà Mau phải kiên quyết đ i mới nhiều mặt trong việc ban hành chính sách, cải cách thủ tục hành chính, cơ chế về thu hút doanh nghiệp, ưu đãi về nguồn vốn... thì mới có thể đáp ứng được u cầu thực tiễn đặt ra. Cụ thể:

Cơ chế xin - cho là rào cản lớn trong quá trình phát triển, do đó cần thay đ i tư duy trong cơ chế quản lý, t nh Cà Mau phải công khai, minh bạch về thủ tục hành chính, nh ng quy hoạch, kế hoạch chiến lược trong phát triển dự án khu đô thị mới, khu chung cư, có chính sách thu hút đầu tư đủ mạnh để các doanh nghiệp đưa nguồn vốn lớn vào đầu tư khai thác lĩnh vực có nhiều tiềm năng này, cụ thể:

53

Một là: Bộ máy hành chính phải tin gọn tập trung vào một đầu mối từ thủ tục thành lập doanh nghiệp đến hoạt động kinh doanh bất động sản, giảm số lượng, đơn giản hóa nội dung hồ sơ, thời gian giải quyết phải rút ngắn, đăng ký thủ tục hành chính điện tử để giảm phiền hà cho doanh nghiệp về thời gian, cơng sức, giảm chi phí nhất là hạn chế nh ng nhiễu của cán bộ hành chính khi tiếp nhận hồ sơ đến phê duyệt dự án.

Đây là giải pháp mang tính đột phá trong cơng tác cải cách hành chính của các cơ quan nhà nước trong lĩnh vực này một mặt thu hút đầu tư, tạo niềm tin cho các doanh nghiệp đến t nh Cà Mau nhiều hơn. Thủ tục hành chính thơng thống là cơ sở rất quan trọng đối với các doanh nghiệp tìm kiếm cơ hội kinh doanh, nếu thủ tục hành chính rườm rà, mất nhiều cơng sức, tiền bạc thì họ sẽ đến nh ng nơi có cơ chế thống hơn đầu tư. Do đó, cải cách thủ tục hành chính là trọng tâm, đây là tiền đề tiên quyết để đánh giá sự hài lòng của các doanh nghiệp đối với thủ tục hành chính là thước đo của việc cải cách thủ tục hành chính, nhất là nâng cao ch số năng lực cạnh tranh cấp t nh (PCI).

Hai là: Công tác quy hoạch các dự án khu đô thị, khu chung cư cần được minh bạch, công khai để các doanh nghiệp biết đầu tư cạnh tranh lành mạnh, hạn chế việc xin - cho gây mất lòng tin của các doanh nghiệp.

Các thơng tin này địi hỏi phải được cơng khai minh bạch trên c ng thông tin điện tử của t nh để mọi người dân, doanh nghiệp biết để họ lựa chọn, đấu thầu công khai, đảm bảo sự cạnh tranh cơng bằng gi a doanh nghiệp trong và ngồi t nh như thế các doanh nghiệp ngoài t nh đến đầu tư được an tâm vì họ được đối xử trọng thị trong môi trường đầu tư. Thực tiễn cho thấy cơ chế, chính sách của t nh được cơng khai hóa thể hiện tính minh bạch trong từng chính sách điều này triệt tiêu cơ chế xin - cho của cơ quan quản lý nhà nước, các doanh nghiệp đã phát huy được vai trò, thế mạnh của mình đối với lĩnh vực kinh doanh. Nh ng thơng tin về quy hoạch dự án bất động sản rất nhạy cảm nếu không thông tin công khai trên thị trường rất dễ tạo điều kiện cho cán bộ quản lý với doanh nghiệp bắt tay nhau để mang lại lợi ích cho mình, đồng thời hạn chế việc cạnh tranh đối với các doanh nghiệp làm ăn chân chính vì thiếu thơng tin, mà thiệt thịi nhất là người dân vì họ là người cuối cùng chịu nh ng chi phí này khi mua nhà.

Ba là: Cơ chế bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư tạo quỹ đất sạch là một trong nh ng điều kiện tiên quyết để gi chân các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

54

Cơ quan nhà nước đóng vai trị trung gian trong cơng tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng gi a doanh nghiệp với người dân, dự án trước khi đầu tư phải họp dân bị ảnh hưởng cơng khai giá bồi thường, lợi ích từ dự án mang lại cho người dân trong đó cân bằng hài hịa lợi ích với doanh nghiệp, người dân và nhà nước để có sự đồng thuận của người dân thì cơng tác này được thực hiện nhanh chóng nên khả năng thành cơng của dự án là khả thi. Đã qua công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư cịn nhiều hạn chế bất cập nhất là giá trị bồi thường đất theo quy định của pháp luật nhưng khi doanh nghiệp chuyển mục đích sử dụng, đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì bán theo giá cả thị trường với giá gấp nhiều lần bồi thường cho người dân gây dư luận không tốt dẫn đến khiếu kiện đơng người của người dân kéo dài. Do đó sự cơng khai, minh bạch về chính sách giá bồi thường, trong đó có sự thỏa thuận giá gi a doanh nghiệp với người dân một cách hợp lý, cơ quan nhà nước ch là khâu trung gian định hướng cho hai bên thỏa thuận đúng quy định của pháp luật khơng can thiệp bằng mệnh lệch hành chính nhất là làm rõ được lợi ích của người dân để họ cùng tham gia, đây là giải pháp có tính quyết định trong q trình tạo quỹ đất cho doanh nghiệp hạn chế thấp nhất sự không đồng thuận của người dân bị ảnh hưởng.

Bốn là: Có chính sách ưu đãi thích hợp về thời hạn thuê đất, thuế doanh nghiệp... để thu hút các doanh nghiệp mạnh dạng đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản, nhất là nhà ở hình thành trong tương lai.

Đây là biện pháp có hiệu quả để gi a chân các doanh nghiệp bằng các chính sách do lĩnh vực kinh doanh bất động sản đòi hỏi nguồn vốn đầu tư lớn, thời gian thu hồi vốn chậm, nên thời hạn thuê đất phải có thời gian dài, ưu đãi về thuế để doanh nghiệp an tâm đầu tư hơn. Thực tiễn cho thấy các doanh nghiệp muốn tồn tại trong nền kinh tế thị trường bên cạnh nh ng nỗ lực đ i mới phương pháp kinh doanh thì sự ưu đãi của Nhà nước c ng là nhân tố quan trọng trong quá trình hoạt động của họ. Cà Mau là t nh có điều kiện giao thơng khơng thuận lợi do là nơi cuối cùng của đất nước, kinh tế phát triển thấp, mặc dù có nhiều tiềm năng phát triển nhưng chưa được khai thác triệt để trong đó có lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Do đó, trong thời gian tới t nh cần ban hành nhiều chính sách ưu tiên đối với doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này để khơi dậy lĩnh vực này, bởi vì sự phát triển của lĩnh vực kinh doanh doanh bất động sản thì thúc đẩy nh ng ngành, lĩnh vực khác phát triển theo như ngân hàng, xây dựng, sức lao động... đóng góp lớn vào sự

55

phát triển của t nh do đó chính sách ưu đãi thu hút doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực này có ý nghĩa rất quan trọng góp phần phát triển kinh tế - xã hội của t nh.

Năm là: Quy hoạch ch nh trang bộ mặt đơ thị phải có tầm nhìn chiến lược minh bạch, có lộ trình phù hợp để người dân thấy được lợi ích của mình cùng tham gia và có nguồn vốn ưu đãi hỗ trợ cho người dân mua nhà với lãi suất thắp để có nơi ở tập trung văn minh hơn.

T nh cần có chính sách dài hạn trong chiến lược quy hoạch ch nh trang đô thị trong từng giai đoạn khác nhau, đó là quy hoạch đơ thị thành phố Cà Mau thành nh ng khu dân cư tập trung, cơ quan hành chính nhà nước có khu vực riêng, khu công nghiệp, khu kinh tế... tách biệt xa khu dân cư. Đồng thời công tác tuyên truyền phải được nâng cao giúp người dân nhận thức được lợi ích của việc phát triển đô thị trong điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của t nh, đồng thời trước sự biến đ i khí hậu nước biển dâng theo kịch bản của Bộ tài ngun và mơi trường thì t nh Cà Mau đến cuối thế kỷ XXI thì nước biển tăng cao nhất 105cm thì Cà Mau có thể bị ngập 85% diện tích tự nhiên nên việc quy hoạch các khu dân cư tập trung để ứng phó với biến đ i khí hậu là cần thiết vừa đảm bảo sự an toàn của người dân, đảm bảo bộ mặt đô thị được văn minh hơn.

Chính sách về vốn, lãi suất ngân hàng để hỗ trợ cho người dân được vay trả dần trong thời hạn 10 -15 - 20 năm để tạo điều kiện cho người dân được sở h u nhà ở tập trung, một mặt giảm áp lực về nhà ở khu đô thị, hạn chế các khu nhà chuột, nhà tạm bợ ven sông gây mất mỹ quan đô thị và ô nhiễm mơi trường. Đây là giải pháp mang tính nhân văn cao do nhà ở là tài sản có giá trị lớn của mỗi gia đình tạo điều kiện cho họ có nơi ở một phần đảm bảo cho họ an cư để n định cuộc sống được sở h u tài sản phù hợp với điều kiện thu nhập thực tế. Giải quyết được vấn đề