Chƣơng 2 : Thực trạng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai
3.2. Hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản
Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 có hiệu lực thi hành áp dụng vào thực tiễn đã đáp ứng được yêu cầu thực tế đặt ra, tuy nhiên vẫn còn nh ng điểm hạn chế cần được khắc phục để hồn thiện hơn. Do đó, cần sửa đ i nh ng quy định sau đây để điều ch nh chặt chẻ hơn, đáp ứng đòi hỏi thực tế đặt ra.
Cần sửa đ i Điều 17 LKDBĐS năm 2014 theo hướng “các hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm hợp đồng mua bán, th, th mua nhà, cơng trình xây dựng phải lập văn bản và có cơng chứng, chứng thực” quy định này phù hợp với Luật nhà ở năm 2014. Bởi vì, đối với các loại hợp đồng có giá trị tài sản lớn liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở h u nhà và các tài sản khác gắn liền với quyền sử dụng đất nên cần có cơ quan chức năng xác nhận đảm bảo về mặt pháp lý, bảo vệ lợi ích của người mua giảm rủi ro khi một tài sản nhưng chủ sở h u bán cho nhiều người, đây c ng là biện pháp hạn chế giao dịch loại tài sản này trên thị trường phi chính thức.
Sửa đ i quy định tại khoản 1 Điều 56 LKDBĐS năm 2014 quy định cụ thể hơn “ngân hàng thương mại bao gồm: ngân hàng thương mại trong nước, ngân hàng liên doanh, ngân hàng 100% vốn nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài (theo khoản 8, 9 Điều 4 Luật các t chức tính dụng)” là chủ thể bảo lãnh. Đảm bảo sự thống nhất quy định gi a các Luật trong phạm vi điều ch nh, vừa đảm bảo nguyên tắc kinh tế thị trường khơng có sự ưu ái hay phân biệt gi a doanh nghiệp
49
trong nước với doanh nghiệp nước ngoài, gi a các chủ thể doanh nghiệp kinh doanh phải thực sự bình đẳng trong sân chơi chung này.
Cần quy định cụ thể các Ngân hàng thương mại bảo lãnh với mức phí cụ thể bao nhiêu không thể để Ngân hàng và doanh nghiệp tự thỏa thuận, thực tiễn cho thấy Ngân hàng sẽ làm khó doanh nghiệp đẩy mức phí bảo lãnh cao hơn thì thiệt hại là doanh nghiệp, nhất là người tiêu dùng vì chi phí này cộng vào giá bán. Điều này làm ảnh hưởng đến sự tự do cạnh tranh gi a các chủ thể doanh nghiệp khi các Ngân hàng thương mại có đủ điều kiện bảo lãnh, c ng như các Ngân hàng này câu kết để độc quyền về mức phí bảo lãnh làm khó cho doanh nghiệp. Vì vậy, cần sửa đ i khoản 2 Điều 56 LKDBĐS năm 2014 theo hướng “...mức trần phí bảo lãnh từ 1% - 2% để các bên thực hiện” đây là cơ sở để các Ngân hàng thương mại phải cạnh tranh để có khách hàng đồng thời đây là biện pháp chống liên kết độc quyền trong bảo lãnh gi a các ngân hàng thương mại trong lĩnh vực này.
Quỹ đầu tư bất động sản theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 53 Nghị định 60 2015 NĐ-CP ngày 26 tháng 6 năm 2015 cần bãi bỏ vì khơng phát huy tác dụng trong thực tiễn. Việc góp vốn là bất động sản rất khó thực hiện trong thực tế về định giá, giá trị tài sản, đối với tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai thì quy định giá trị thế nào, trong khi thị trường bất động sản, thị trường chứng khoán là hai thị trường rủi ro rất lớn về giá nên việc góp vốn bằng bất động sản là không khả thi.
Cần xây dựng quy định của pháp luật về các ch số giá nhà (HPI), ch số giá bất động sản (RPI), ch số thị trường bất động sản (REMI) đây là nh ng ch số thông tin bất động sản cần được thu thập để đánh giá hoạt động của thị trường bất động sản, đó là nh ng giao dịch thế chấp từ số liệu của các t chức kinh doanh, xác định ch số giá đối với tất cả vùng trong cả nước để xác định chính xác giá bất động sản và ch số thị trường thông qua nhu cầu của người mua từ nguồn vốn trong xã hội và lượng thuế nhà nước thu được để có nh ng tiêu chí cụ thể hơn xác định lượng cầu bất động sản. Đây là nh ng ch số rất cần thiết cho thị trường bất động sản để cơ quan quản lý nhà nước có chính sách phù hợp với thực tiễn, nắm chắc quy luật cung - cầu trong xã hội để có sự điều ch nh c ng như quyết định chính sách để đảm bảo sự phát triển n định cho thị trường bất động sản.
Mặc dù, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 không bắt buộc việc giao dịch bất động sản qua sàn, đồng thời quy định nh ng điều kiện bắt buộc về vốn, chủ thể thành lập, diện tích trụ sở... khó hơn khi thành lập sàn giao dịch mục đích “khai
50
tử” hàng loạt sàn giao dịch kinh doanh khơng hiệu quả để kiểm sốt hoạt động các Sàn chặt chẻ hơn. Nhưng quy định không bắt buộc giao dịch qua Sàn thì điều này làm cho giao dịch ngầm sẽ tăng, “cị đất vẫn cịn đất sống” người dân có quyền lựa chọn trực tiếp giao dịch với chủ đầu tư hoặc sàn giao dịch tuy nhiên trình độ am hiểu pháp luật của người dân cịn hạn chế nên họ thơng qua người quen để giao dịch vẫn còn khá ph biến đây c ng là điều kiện cho “cị đất” phát triển. Do đó, để khắc phục nhược điểm này địi hỏi nhà nước phải có chính sách bắt buộc tất cả các giao dịch bất động sản phải đăng ký với cơ quan quản lý và đưa nh ng thông tin này công khai về người mua, người bán biết để họ lựa chọn trước khi giao dịch thì vấn đề “giao dịch ngầm, cị đất” khơng có cơ sở để tồn tại.