Tóm tắt chương 2
Chương 2 đã trình bày tổng quan về các lý thuyết liên quan đến đề tài nghiên cứu. Phân tích các mơ hình nghiên cứu trước đây làm cơ sở để đưa ra các nhân tố tác động. Tuy nhiên, để áp dụng vào thị trường Việt Nam, tác giả xem xét chọn lọc và đưa ra mơ hình nghiên cứu gồm các biến độc lập là: Cấu trúc căn hộ, Tiện ích, Địa lý, Tài chính, Pháp lý và biến phụ thuộc là quyết định mua căn hộ chung cư. Để phân tích rõ
hơn và đưa ra kết luận về tác động của các nhân tố này đến quyết định mua căn hộ chung cư tại thị trường Việt Nam, chương 3 sẽ được trình bày chi tiết hơn.
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Thiết kế nghiên cứu
Nghiên cứu được tiến hành thơng qua hai bước: Nghiên cứu định tính và nghiên cứu định lượng
Nghiên cứu định tính: Xây dựng, chỉnh sửa thang đo và hoàn thiện bảng câu hỏi các nhân tố ảnh hướng đến quyết định mua căn hộ chung cư để ở của khách hàng cá nhân tại thành phố Hồ Chí Minh.
Nghiên cứu định lượng: nhằm thu thập và phân tích dữ liệu khảo sát được, kiểm định thang đo, giả thuyết và mơ hình nghiên cứu.
Đối tượng nghiên cứu là những khách hàng ở độ tuổi từ 25 tuổi trở lên có ý định mua căn hộ chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh.
Nghiên cứu định tính
Thiết kế nghiên cứu định tính
Tác giả tiến hành thảo luận nhóm với 10 người có kinh nghiệm trong ngành kinh doanh bất động sản và 10 khách hàng cá nhân có nhu cầu mua nhà chung cư để ở. Dựa trên việc tham khảo các nghiên cứu trước đây, tác giả đã đưa ra bảng câu hỏi sơ bộ và tiến hành phỏng vấn 2 nhóm đối tượng ở trên. Trước tiên đưa ra những câu hỏi yêu cầu người tham gia thảo luận nhóm cho biết các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung để ở dựa theo kinh nghiệm và quan điểm của mỗi người. Phần tiếp theo của bảng câu hỏi là đưa ra những câu hỏi yêu cầu người tham gia thảo luận đánh giá về thang đo trong mơ hình nghiên cứu đã hợp lý hay cần điều chỉnh như thế nào. Bảng câu hỏi sẽ được đưa ra cho người tham gia thảo luận nghiên cứu trước trong vịng 10 phút. Sau đó tiến hành thảo luận nhóm. Tác giả sẽ dẫn dắt qua từng câu hỏi để mọi người trao đổi và thống nhất ý kiến.
Kết quả nghiên cứu định tính
Sau khi tiến hành thảo luận nhóm với 2 nhóm đối tượng khảo sát, kết quả chỉ ra rằng, hiện nay khi thị trường bất động sản vẫn chưa hạ nhiệt, nhu cầu mua căn hộ chung
cư để ở tại thành phố Hồ Chí Minh tăng cao, người mua đã có những hiểu biết nhất định về các giao dịch mua bán nhà đất, chủ động tìm kiếm thơng tin dự án. Đối với nhóm thảo luận 10 người có kinh nghiệm trong ngành kinh doanh bất động sản, họ cho rằng khách hàng quan tâm đến các yếu tố cấu trúc căn hộ (diện tích căn hộ, hướng căn hộ và độ cao căn hộ), yếu tố tiện ích (Cảnh quan xung quanh đẹp, mật độ khơng gian xanh, hầm gửi xe, có hệ thống siêu thị, cửa hàng) và yếu tố địa lý (gần trung tâm thành phố, gần chợ, gần các tuyến đường giao thơng). Đối với nhóm thảo luận 10 người có nhu cầu mua nhà chung cư để ở, yếu tố mà họ quan tâm hiện nay là yếu tố về tài chính (chính sách vay vốn hay chương trình thanh tốn nhiều đợt) đồng thời, khi hiện nay việc chậm cấp phát sổ hồng của các dự án chung cư đã khiến người mua lo lắng về vấn đề pháp lý, họ quan tâm đến những dự án có chủ đầu tư uy tín và chủ thầu xây dựng uy tín. Sau hàng loạt vụ cháy nổ xảy ra, ngưởi mua chung cư còn đặc biệt quan tâm đến các yếu tố về không gian thơng thống, hệ thống phịng cháy chữa cháy tốt. Với một dự án chung cư có vị trí địa lý thuận lợi, gần nơi làm việc, gần trường học cũng là một trong những ưu điểm mà người mua quan tâm khi lựa chọn nhà chung cư để ở. Đối với người mua nhà chung cư để ở, họ quan tâm đến cuộc sống lâu dài cho cả gia đình, quan tâm đến chất lượng cuộc sống về lâu, nên việc một dự án chung cư có khơng gian thống đãng, hệ thống tuyến đường giao thông thuận tiện cũng là những yếu tố tác động đến quyết định của người mua.
So với những yếu tố mà tác giả đưa ra thảo luận ban đầu, hầu hết mọi người đều đồng ý với các yếu tố đó, ngồi ra cịn bổ sung thêm các vấn đề là hệ thống phòng cháy chữa cháy, hệ thống tuyến đường giao thông thuận lợi hay chính sách vay vốn của ngân hàng tài trợ, ngân hàng bảo lãnh dự án uy tín đã được mọi người đưa ra bàn luận
Nghiên cứu định lượng
Thiết kế nghiên cứu định lượng
Đối tượng được đưa vào mẫu nghiên cứu là công dân đang sinh sống tại Tp. Hồ Chí Minh và đáp ứng các điều kiện sau:
- Có nhu cầu mua nhà chung cư để ở - Đã từng tìm hiểu về các dự án chung cư
Kích thước mẫu phụ thuộc vào phương pháp nghiên cứu. Nghiên cứu này có sử dụng phân tích nhân tố khám phá (EFA). Theo Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Trúc,2005), kinh nghiệm trong xác định cỡ mẫu cho phân tích nhân tố khám phá (EFA) là “số quan sát ít nhất phải bằng 4 hay 5 lần số biến trong phân tích nhân tố”. Nghiên cứu này gồm có 28 biến quan sát nên cần ít nhất 140 mẫu. Đồng thời nghiên cứu có phân tích cronbach alpha nên kích thước mẫu ở mức hợp lý là 200 mẫu. Tuy nhiên, để tránh những bảng khảo sát khơng đạt chất lượng hay sai sót trong q trình thu thập, tác giả tiến hành phát ra 250 bảng khảo sát và tiến hành lọc những bảng khảo sát chất lượng để tiến hành đưa vào số liệu để tiến hành nghiên cứu. Bảng nghiên cứu định lượng gồm 5 nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung cư để ở của khách hàng cá nhân bao gồm: cấu trúc căn hộ, tiện ích, địa lý, tài chính, pháp lý, yêu cầu họ đánh giá về mức độ quan tâm dựa trên thang đo Likert 5 điểm (1: Rất không quan tâm, 2: Khơng quan tâm, 3: Bình thường, 4: Quan tâm, 5: Rất quan tâm). Tác giả sử dụng phương pháp chọn mẫu thuận tiện để thu thập dữ liệu. Những người sẵn sàng tham gia trả lời sẽ được ưu tiên đưa vào mẫu quan sát. Tác giả tiến hành thực hiện khảo sát thông qua 2 kênh: phỏng vấn trực tiếp và khảo sát trực tuyến. Đối với những đối tượng trẻ tuổi, có thời gian tiếp cận internet nhiều thì việc khảo sát trực tuyến thuận tiện và nhanh chóng hơn. Đối với độ tuổi lớn hơn, hay những đối tượng khó thực hiện khảo sát thì sẽ tiến hành phỏng vấn trực tiếp để có thể giải thích giúp họ hiểu và trả lời đúng hướng.
Phương pháp phân tích và xử lý số liệu
Sau khi thu thập được bảng khảo sát, loại bỏ các bảng khảo sát bị lỗi. Các bảng khảo sát bị lỗi là các bảng khảo sát không trả lời hết các câu hỏi hay chọn nhiều câu trả lời trong cùng một câu hỏi. Tiến hành nhập liệu bảng khảo sát vào excel, kiểm tra lại dữ liệu nhằm tránh các lỗi nhập liệu. Sau đó, chuyển dữ liệu vào phần mềm SPSS để tiến hành xử lý.
Đo lường độ tin cậy của thang đo bằng hệ số Cronbach Alpha. “Sử dụng phương pháp hệ thống tin cậy Cronbach Alpha trước khi phân tích nhân tố EFA để loại bỏ các biến khơng phù hợp vì các biến rác này có thể tạo ra các yếu tố giả” (Nguyễn Đình Thọ & Nguyễn Thị Mai Trang, 2011). “Hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha chỉ cho biết các đo lường có liên kết với nhau hay khơng. Khi đó, việc tính tốn hệ số tương quan giữa biến-tổng sẽ giúp loại ra những biến quan sát nào khơng đóng góp nhiều cho sự mơ tả của khái niệm cần đo” (Hoàng Trọng & Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2005). “Loại các biến quan sát có hệ số tương quan biến-tổng nhỏ (nhỏ hơn 0,3); tiêu chuẩn chọn thang đo khi có độ tin cậy Alpha lớn hơn 0,6; Alpha càng lớn thì độ tin cậy nhất quán nội tại càng cao” (Nunally & Burnstein 1994; dẫn theo Nguyễn Đình Thọ & Nguyễn Thị Mai Trang, 2009).
Phân tích nhân tố khám phá (EFA) là một phương pháp phân tích thống kê dùng để rút gọn một tập gồm nhiều biến quan sát phụ thuộc lẫn nhau thành một biến độc lập (nhân tố) ít hơn để chúng có ý nghĩa hơn nhưng vẫn chứa đựng hầu hết nội dung thông tin của tập biến ban đầu (Hair et al., 1998). Tiến hành phân tích EFA để loại bỏ các biến quan sát bằng cách kiểm tra các hệ số nhân tố đảm bảo lớn hơn hoặc bằng 0.5 và tổng phương sai trích được đảm bảo lớn hơn 50%.
Sau đó, tiến hành xây dựng mơ hình hồi quy, kiểm định các giải thuyết bằng phương pháp phân tích hồi quy với 5 giả thuyết từ H1 đến H5 với mức ý nghĩa 𝛼 = 0.05.
Xây dựng thang đo
Như đã đề cập ở chương 2, các thang đo này được thừa kế từ các nghiên cứu trước đây của các tác giả Mwfeq Haddad & Ctg (2011), Tan Teck Hong (2012) và Phan Thanh Sĩ (2012). Tiến hành phỏng vấn nhóm và tham khảo ý kiến chuyên gia để phù hợp với môi trường tại Thành phố Hồ Chí Minh, tình hình bất động sản và các yếu tố khách hàng quan tâm hiện nay. Mơ hình nghiên cứu sử dụng 5 nhân tố bao gồm: Cấu trúc căn hộ, Tiện ích, Địa lý, Tài chính và Pháp lý.
Tiến hành phỏng vấn và tác giả điều chỉnh nhóm biến quan sát của các nhân tố chính ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư để ở dưới dạng thang đo Likert 5 bậc và thực hiện mã hóa thang đo.
Thang đo nhân tố cấu trúc căn hộ gồm 5 biến quan sát Các biến quan sát trong thang đo nhân tố
“cấu trúc căn hộ”
Kí hiệu Tài liệu tham khảo
1.Diện tích căn hộ CT1 Opuku & Abdul-Muhmin (2010), Mwfeq & Ctg (2011), Phan Thanh Sĩ (2012), 2.Số lượng phòng ngủ CT2 3.Hướng căn hộ CT3 4.Độ cao căn hộ CT4
5.Căn hộ được lắp đặt trang thiết bị chất lượng, đẹp
CT5
Thang đo nhân tố tiện ích gồm 7 biến quan sát Các biến quan sát trong thang đo nhân tố
“tiện ích”
1.Có cảnh quan đẹp, mật độ khơng gian xanh
TI1 Connie & Ctg (2001), Phan Thanh Sĩ (2012) 2.Có cơng viên, khu vui chơi, hồ bơi TI2
3.Có hệ thống siêu thị, cửa hàng, trung tâm thể dục, thể thao
TI3
4.Có hầm gửi xe rộng rãi TI4
5.An ninh khu vực TI5
6.Khơng gian thơng thống, hệ thống phòng cháy chữa cháy tốt
TI6
7.Căn hộ chung cư có hệ thống quản lý và điều hành tốt.
TI7
Thanh đo nhân tố địa lý gồm 6 biến quan sát Các biến quan sát trong thang đo nhân tố
“địa lý”
Kí hiệu Tài liệu tham khảo
1.Gần trung tâm thành phố DL1 Phan Thanh Sĩ (2012), Sengul &Ctg (2010)
2.Gần nơi làm việc DL2
3.Gần Trường học DL3
4.Gần Trung tâm hành chính DL4 5.Gần chợ, các trung tâm mua sắm, giải
trí
6.Gần các tuyến đường giao thơng công cộng
DL6
Thanh đo nhân tố Tài chính gồm 6 biến quan sát Các biến quan sát trong thang đo nhân tố
“tài chính”
Kí hiệu Tài liệu tham khảo
1.Có chính sách hỗ trợ vay vốn TC1 Opuku & Abdul-Muhmin (2010), Mwfeq & Ctg (2011), Phan Thanh Sĩ (2012),
2.Có chính sách chiết khấu TC2 3.Có chính sách thanh tốn linh hoạt
(nhiều đợt)
TC3
4.Lãi suất vay phù hợp TC4 5.Khả năng tiếp cận vốn vay TC5 6.Khả năng thế chấp căn hộ TC6
Thanh đo nhân tố Pháp lý gồm 4 biến quan sát Các biến quan sát trong thang đo nhân tố
“Pháp lý”
Kí hiệu Tài liệu tham khảo
1.Chủ đầu tư uy tín PL1
2.Hồ sơ pháp lý rõ ràng minh bạch PL2 3.Cơng ty xây dựng uy tín PL3
4.Ngân hàng bảo lãnh uy tín PL4 Thang đo quyết định mua căn hộ chung cư Các biến quan sát trong thang đo “Quyết
định mua căn hộ chung cư
Kí hiệu Tài liệu tham khảo
1.Tơi chọn mua căn hộ chung cư vì giá cả phù hợp với thu nhập
QD1
2.Tôi chọn mua căn hộ chung cư vì nó phù hợp với vị trí xã hội của tơi
QD2
3.Tơi chọn mua căn hộ chung cư vì nó có chất lượng tốt
QD3
4.Tơi chọn mua căn hộ chung cư vì nó có nhiều chính sách hỗ trợ.
QD4
Tóm tắt chương 3
Trong chương 3, tác giả tiến hành phân tích mơ hình với hai phương pháp: nghiên cứu định tính và nghiên cứu định lượng.
Nghiên cứu định tính thơng qua phương pháp thảo luận nhóm với 2 nhóm bao gồm: 10 người có kinh nghiệm trong ngành bất động sản và 10 khách hàng cá nhân có nhu cầu mua căn hộ chung cư để ở. Kết quả định tính chỉ ra rằng nhóm 10 người có kinh nghiệm nhận định nhân tố cấu trúc căn hộ có ảnh hưởng mạnh nhất đến người mua, cịn nhóm 10 người có nhu câu mua căn hộ chung cư cho rằng yếu tố tài chính là quan trọng tuy nhiên pháp lý cũng đáng quan tâm trong thời điểm hiện nay.
Sau khi có kết quả định tính, thống nhất bảng câu hỏi, tác giả tiến hành nghiên cứu định lượng. Với số lượng 250 phiếu khảo sát phát ra, tác giả thu về được 217 mẫu hợp lệ và kích thước mẫu được chọn là 217. Các thành phần của các nhân tố tác động
đến quyết định mua căn hộ chung cư được đo lường qua 5 thang đo với 28 biến quan sát: cấu trúc căn hộ (5 biến quan sát), tiện ích (7 biến quan sát), địa lý (6 biến quan sát), tài chính (6 biến quan sát), Pháp lý (4 biến quan sát) và biến quyết định mua được đo lường bới 1 nhân tố (4 biến quan sát).
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
Chương 4 sẽ trình bày kết quả của nghiên cứu thơng qua dữ liệu thu thập được. Từ việc mô tả dữ liệu khảo sát, kiểm định thang đo bằng Cronbach Alpha, phân tích nhân tố khám phá EFA. Khi dữ liệu đã đủ độ tin cậy, tiến hành phân tích hồi quy và kiểm định các giải thiết của mơ hình nghiên cứu nhằm mục đích đánh giá được mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến quyết định mua căn hộ chung cư để ở của khách hàng cá nhân tại Tp.HCM.
Mô tả dữ liệu khảo sát
Mẫu được chọn theo phương pháp chọn mẫu phi xác suất thuận tiện, có định mức với thuộc tính kiểm sốt là độ tuổi.
Tác giả tiến hành phát ra 250 mẫu khảo sát trong giai đoạn từ 20/02/2019 đến 25/03/2019. Cuộc khảo sát được thực hiện bằng việc phát phiếu khảo sát và có hỗ trợ giải thích cho người khảo sát nếu có thắc mắc về câu hỏi. Riêng ở độ tuổi trên 45 tuổi, tác giả tiến hành khảo sát trực tiếp để có thể tiếp cận và giải đáp nhanh hơn. Từ 250 mẫu đưa ra, trong đó có 33 phiếu khơng đạt yêu cầu như không trả lời hết câu hỏi, chỉ chọn một mức độ (1 hoặc 3 hoặc 5) cho tất cả các câu hỏi. Tác giả thu về được 217 mẫu đủ điều kiện để phục vụ cho nghiên cứu.
Sau khi thực hiện thống kê mô tả, tác giả thu được kết quả như sau:
Đặc điểm cá nhân của đối tượng khảo sát: Trong tổng số 217 người khảo sát, có 131 người là nam (chiếm 60.4%) và 86 người là nữ (chiếm 39.6%). Về độ tuổi, có 84 người ở độ tuổi từ 25-35 tuổi (chiếm 38.7%), 80 người ở độ tuổi từ 35-45 tuổi (chiếm 36.9%) và 53 người ở độ tuổi trên 45 tuổi (chiếm 24.4%). Về tình trạng hơn nhân, Độc thân/li dị có 112 người (chiếm 51.6%), sắp kết hơn có 35 người (chiếm 16.1%) và Có gia đình có 70 người (chiếm 32.3%). Về thu nhập, đa số người khảo sát có thu nhập nằm trong phân khúc dưới 20 triệu và từ 20 đến 40 triệu, trong đó, có 95 người có thu nhập dưới 20 triệu (chiếm 43.8%), 84 người có thu nhập từ 20 đến 40 triệu (chiếm 38.7%) và 38 người có thu nhập trên 40 triệu