Giả thuyết Sig. Kết quả kiểm định (với
độ tin cậy 95%, α=0.05)
H1: Nhân tố “Cấu trúc căn hộ” có ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư để ở.
.000 Không bác bỏ giả thuyết
H2: Nhân tố “Tiện ích” có ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư để ở
.005 Không bác bỏ giả thuyết
H3: Nhân tố “Địa lý” có ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư để ở.
.015 Không bác bỏ giả thuyết
H4: Nhân tố “Tài chính” có ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư để ở.
.000 Không bác bỏ giả thuyết
H5: Nhân tố “Pháp lý” có ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư để ở.
.000 Không bác bỏ giả thuyết
Giả định phân phối chuẩn phần dư
Để kiểm định phân phối phần dư có chuẩn hay không, tác giả sử dụng biểu đồ Histogram để xem xét.
Phần dư khơng đạt u cầu phân phối chuẩn vì nhiều lý do, mơ hình khơng đó, phương sai khơng là hằng số hay số lượng phần dư không đủ lớn.
Hình 4.1 Biểu đồ Histogram
Từ biểu đồ trên, ta nhận thấy rằng, đường cong phân phối chuẩn được đặt trên biểu đồ tần số và có hình dạng quả chng. Đồng thời, giá trị trung bình gần bằng 0, độ lệch chuẩn 0.9688 cũng gần bằng 1. Do đó, kết luận phân phối phần dư xấp xỉ chuẩn, giả thuyết pân pối chuẩn của phần dư không bị vi phạm.
Hình 4.2 Biểu đồ Normal P-P Plot
Ngoài biểu đồ Histogram, để nhận định phân phối chuẩn của phần dư không bị vi phạm, cịn có dạng biểu đồ Normal P-P Plot. Dựa vào biểu đồ, chúng ta có thể thấy được các điểm phân vị trong phân phối của phần dư tập trung thành một đường chéo, chứng tỏ phân phối chuẩn của phần dư không bị vi phạm.
Xem xét giải định phương sai phần dư không đổi
Biểu đồ Scatter Plot giúp xác định dữ liệu hiện có có bị vi phạm giả định liên hệ tuyến tính hay khơng. Xem xét đồ thị của phần dư chuẩn hóa theo giá trị dự báo của biến phụ thuộc để kiểm tra có hiện tượng phương sai thay đổi hay khơng.
Dựa vào biều đồ nhận thấy phần dư chuẩn hóa phân bổ tập trung xung quanh đường hoành độ 0, do vậy giả định quan hệ tuyến tính khơng bị vi phạm.
Hình 4.3 Biểu đồ Scatter Plot
Kiểm định sự khác biệt về quyết định mua đối với các biến nhân khẩu học: giới tính, độ tuổi, thu nhập, tình trạng hơn nhân
Với trường hợp biến định tính có 2 giá trị như giới tính, tác giả áp dụng kiểm định sự khác biệt trung bình Independent Sample T-test. Đối với trường hợp biến định tính có 3 giá trị trở lên như độ tuổi, thu nhập, tác giả áp dụng kiểm định sự khác biệt trung bình Anova 1 chiều.
Giới tính
Giả thiết: H0: Khơng có sự khác biệt trong quyết định mua căn hộ chung cư để ở giữa khách hàng nam và nữ.
H1: Có sự khác biệt trong quyết định mua căn hộ chung cư để ở giữa khách hàng nam và nữ.
Với độ tin cậy là 95%, α=0.05, ta có sig của F = 0.013<0.05 => Phương sai giữa 2 giới tính là khác nhau.
Tiếp tục kiểm tra sig T-test =.001<0.05 => bác bỏ H0. Kết luận: Có sự khác biệt trong quyết định mua căn hộ chung cư để ở giữa nam và nữ. Đồng thời, giá trị mean của nam 3.4065 lớn hơn giá trị mean của nữ =3.0843 (dựa vào bảng Group Statistics, phụ lục 3). Chứng tỏ nam có tác động mạnh hơn đến quyết định mua căn hộ chung cư để ở. Điều này khá hợp lý so với thực tế vì nam là trụ cột của gia đình, là người sẽ đưa ra những quyết định lớn và mang hướng lâu dài. Đây là hàm ý tốt cho các cơng ty bất động sản để có thể ưu tiên tiếp cận khách hàng là nam, hiệu quả sẽ cao hơn khi tiếp cận khách hàng nữ. QD Giả định phương sai bằng nhau Giả định phương sai không bằng nhau Kiểm định Levene về phương sai đồng nhất Thống kê F 6.263 Giá trị Sig. .013 Kiểm định T về trung bình đồng nhất Thống kê t 3.443 3.272 Bậc tự do 215 150.571
Giá trị Sig. (2 phía) .001 .001 Khác biệt trung bình .32219 .32219 Khác biệt sai số chuẩn .09358 .09848 Dưới .13774 .12761
Khoảng tin cậy 95% của sự khác biệt
Trên .50663 .51677
Độ tuổi
Đặt giả thiết:
H0: Khơng có sự khác biệt trong quyết định mua căn hộ chung cư để ở giữa các nhóm khách hàng khác nhau về đội tuổi.
H1: Có sự khác biệt trong quyết định mua căn hộ chung cư để ở giữa các nhóm khách hàng khác nhau về độ tuổi.
Với độ tin cậy là 95%, α=0.05,
Dựa vào bảng “Test of Homogeneity of Variances”, ta có sig=0.573>0.05 => Phương sai giữa các quyết định của các nhóm độ tuổi khơng khác nhau.
Kiểm tra tính đồng nhất của phương sai
QD
Thống kê Levene df1 df2 Sig.
.559 2 214 .573
Xem xét kết quả ở bảng “Anova”, ta có sig =0.906>0.05, chấp nhận H0. Kết luận: Khơng có sự khác biệt trong quyết định mua căn hộ chung cư để ở giữa các nhóm khách hàng khác nhau về đội tuổi.
ANOVA QD Tổng bình phương df Trung bình bình phương F Sig. Giữa các nhóm .096 2 .048 .099 .906 Trong nhóm 103.037 214 .481 Tổng 103.132 216 Thu nhập Đặt giả thiết:
H0: Khơng có sự khác biệt trong quyết định mua căn hộ chung cư để ở giữa các nhóm khách hàng khác nhau về thu nhập.
H1: Có sự khác biệt trong quyết định mua căn hộ chung cư để ở giữa các nhóm khách hàng khác nhau về thu nhập
Với độ tin cậy là 95%, α=0.05,
Dựa vào bảng “Test of Homogeneity of Variances”, ta có sig=0.710>0.05 => Phương sai giữa các quyết định của các nhóm thu nhập khơng khác nhau.
Kiểm tra tính đồng nhất của phương sai QD Thống kê Levene df1 df2 Sig. .343 2 214 .710
Xem xét kết quả ở bảng “Anova”, ta có sig =0.995>0.05, chấp nhận H0. Kết luận: Khơng có sự khác biệt trong quyết định mua căn hộ chung cư để ở giữa các nhóm khách hàng khác nhau về đội tuổi.
ANOVA QD Tổng bình phương df Trung bình bình phương F Sig. Giữa các nhóm .005 2 .003 .005 .995 Trong nhóm 103.127 214 .482 Tổng 103.132 216 Tình trạng hơn nhân Đặt giả thiết:
H0: Khơng có sự khác biệt trong quyết định mua căn hộ chung cư để ở giữa các nhóm khách hàng khác nhau về tình trạng hơn nhân.
H1: Có sự khác biệt trong quyết định mua căn hộ chung cư để ở giữa các nhóm khách hàng khác nhau về tình trạng hơn nhân.
Với độ tin cậy là 95%, α=0.05,
Dựa vào bảng “Test of Homogeneity of Variances”, ta có sig=0.596>0.05 => Phương sai giữa các quyết định của các nhóm tình trạng hơn nhân khơng khác nhau.
Test of Homogeneity of Variances
QD
Thống kê Levene
df1 df2 Sig.
.519 2 214 .596
Xem xét kết quả ở bảng “Anova”, ta có sig =0.380>0.05, chấp nhận H0. Kết luận: Khơng có sự khác biệt trong quyết định mua căn hộ chung cư để ở giữa các nhóm khách hàng khác nhau về tình trạng hơn nhân.
ANOVA QD Tổng bình phương df Trung bình bình phương F Sig. Giữa các nhóm .928 2 .464 .971 .380 Trong nhóm 102.205 214 .478 Tổng 103.132 216
Tóm tắt chương 4
Chương này tác giả đã trình bày các nội dung sau:
Kiểm định thang đo với độ tin cậy Cronbach’s Alpha và phân tích nhân tố EFA. Kết quả sau khi kiểm định là loại đi 2 biến quan sát: CT5: “Căn hộ được lắp đặt trang thiết bị chất lượng, đẹp” và DL4 “gần Trung tâm hành chính”, đồng thời biến quan sát PL4 dịch chuyển từ nhân tố “Pháp lý” sang nhân tố “Tài chính”. Và 5 nhân tố vẫn được giữ nguyên bao gồm: Cấu trúc căn hộ, Tiện ích, Địa lý, Tài chính, Pháp lý. Phân tích hồi quy tuyến tính bằng phương pháp Enter qua phần mềm SPSS, cho thấy 5 nhân tố có ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư để ở tại Tp.HCM, trong đó nhân tố Pháp lý có tác động mạnh nhất. Phương trình hồi quy thu được như sau:
Quyết định mua (QD) = 0.421 x Pháp lý (PL) + 0.270 x Cấu trúc (CT) + 0.247 x Tài chính (TC) + 0.132 x Tiện ích (TI) + 0.115 x Địa lý (DL).
Kiểm định sự khác biệt về quyết định mua căn hộ chung cư để ở tại Tp.HCM đối với các biến nhân khẩu học, nhận định được có sự khác biệt giữa nam và nữ trong quyết định mua căn hộ chung cư, nam có ảnh hưởng mạnh hơn đến quyết định mua. Cịn các biến nhân khẩu học còn lại: độ tuổi, thu nhập, tình trạng hơn nhân khơng có sự khác biệt giữa các khách hàng về quyết định mua căn hộ chung cư.
KẾT LUẬN VÀ GIẢI PHÁP Kết quả và những điểm khác biệt so với các nghiên cứu trước
Kết quả nghiên cứu
Tham khảo từ các nghiên cứu ở các nước có nét tương đồng với Việt Nam và cả nghiên cứu tại thị trường Việt Nam. Tác giả đưa ra các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư để ở tại Tp.HCM bao gồm 5 biến độc lập: “Cấu trúc căn hộ”, “Tiện ích”, “Địa lý”, “Tài chính”, “Pháp lý” và 1 biến phụ thuộc “quyết định mua căn hộ chung cư để ở”.
Tác giả tiến hành nghiên cứu định tính với bảng câu hỏi sơ bộ. Sau đó thảo luận nhóm và đưa ra bảng câu hỏi chính thức. Sau khi khảo sát thu thập được 217 mẫu, tác giả tiến hành nghiên cứu định lượng. Nghiên cứu định lượng được thực hiện bao gồm các bước sau:
- Kiểm định thang đo sử dụng 2 phương pháp phân tích Cronbach alpha và phân tích nhân tố khám phá EFA.
- Phân tích hồi quy
- Kiểm định sự phù hợp của mơ hình nghiên cứu.
Tác giả tiến hành kiểm định thang đo bằng phương pháp phân tích Cronbach alpha và loại hai biến quan sát “Căn hộ được lắp đặt trang thiết bị chất lượng, đẹp” trong nhân tố Cấu trúc căn hộ và biến quan sát “gần Trung tâm hành chính” trong nhân tố Địa lý. Sau khi kiểm định các biến quan sát đã đủ độ tin cậy thì tiến hành phân tích nhân tố khám phá EFA. Sau khi phân tích nhân tố khám phá EFA, tác giả điều chỉnh biến quan sát “Ngân hàng bảo lãnh uy tín” từ nhân tố Pháp lý sang nhân tố Tài chính và xây dựng là thang đo về các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư để ở tại thành phố Hồ Chí Minh bao gồm 5 nhân tố sau: Cấu trúc căn hộ, Tiện ích, Địa lý, Tài chính, Pháp lý.
Sau khi dữ liệu đã đủ độ tin cậy, tác giả tiến hành phân tích hồi quy tuyến tính để tìm ra mức độ ảnh hưởng của từng nhân tố đến quyết định mua căn hộ chung cư để ở.
Kết quả nhận thấy rằng cả 5 nhân tố đều tác động thuận chiều đến quyết định mua căn hộ chung cư. Nhân tố ảnh hưởng mạnh nhất đến quyết định mua căn hộ chung cư để ở là nhân tố Pháp lý (hệ số hồi quy riêng là 0.421), tiếp theo là nhân tố Cấu trúc căn hộ, Tài chính, Tiện ích và Địa lý. Từ kết quả này, chúng ta có thể thấy nhân tố “Pháp lý” có tác động mạnh đến quyết định của người mua hiện nay. Người mua dần cảnh giác với các dự án không rõ ràng về hồ sơ thủ tục. Yếu tố Địa lý được người mua không quan tâm cao bởi họ nhìn nhận rằng khi thị trường bất động sản sôi nổi, hàng loạt các dự án chung cư mọc lên đã khơng cịn chỗ chen chân cho các dự án mới, đồng thời họ tìm kiếm một mơi trường sống về lâu dài nên địa lý cũng không cản trở quyết định lựa chọn của người mua.
Những điểm khác biệt so với các nghiên cứu trước
Nghiên cứu tác giả đưa ra kết quả về ảnh hưởng của các nhân tố theo mức độ giảm dần như sau: Pháp lý, Cấu trúc, Tài chính, Tiện ích, Địa lý.
Vì các nghiên cứu tác giả tham khảo đều nghiên cứu tại các nước có mức sống và điều kiện kinh tế gần tương đồng với Việt Nam, nên kết quả đưa ra cũng tương đối giống nhau. Tuy nhiên, bên cạnh đó, nó có sự khác nhau trong định hướng và suy nghĩ của người tiêu dùng thay đổi theo thời gian và có chịu sự tác động của các luồng thông tin tại thời điểm hiện tại.
Nếu như mơ hình nghiên cứu của Tan Teck Hong, 2012 “Meeting first-time buyers’s housing needs and preferences in greater Kuala Lumpur” chỉ ra rằng vị trí là nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ thì trong nghiên cứu của tác giả, đối với tình hình thị trường bất động sản hiện nay, thì nhân tố địa lý khơng phải là nhân tố được người mua quan tâm hàng đầu nữa. Bởi vì đơn giản tại thị trường Tp Hồ Chí Minh, khu vực trung tâm sẽ khơng cịn đất để có thể đầu tư những dự án căn hộ chung cư, đồng thời giá cả ở trung tâm sẽ rất là cao. Trong khi đó, hiện nay nhiều dự án mở đường, xây cầu của chính phủ đã ban hành, đây là điều kiện thuận lợi cho các dự án căn hộ chung cư nằm xa trung tâm nhưng gần các tuyến đường giao thông mở rộng.
Hầu hết các nghiên cứu cũng chỉ đánh giá được các nhân tố đó có ảnh hưởng đến quyết định của người mua, tuy nhiên chưa lượng hóa được mức độ ảnh hưởng đó là bao nhiêu phần trăm và mức độ ảnh hưởng nhiều hay ít của các nhân tố trong mơ hình. Trong mơ hình của tác giả, đã sử dụng phương pháp phân tích định lượng bằng phần mềm SPSS đã lượng hóa được các nhận định ra một công thức ảnh hưởng cụ thể: Quyết định mua (QD) = 0.421 x Pháp lý (PL) + 0.270 x Cấu trúc (CT) + 0.247
x Tài chính (TC) + 0.132 x Tiện ích (TI) + 0.115 x Địa lý (DL).
Điểm đặc biệt ở nghiên cứu này là nhân tố Pháp lý thể hiện mạnh nhất mức độ ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư để ở. Ở các nghiên cứu trước, hầu hết không đề cập đến nhân tố này. Tuy nhiên, sau khi khảo sát và phân tích theo tình hình thị trường hiện nay, tác giả đã nghiên cứu và phân tích mơ hình, kết quả đem lại nhân tố ảnh hưởng mạnh mẽ nhất là Pháp lý. Điều này cũng được hiểu đơn giản khi mà thị trường bất động sản hiện nay, các dự án phát triển nhiều, khơng những vậy cịn có những dự án ma, khơng được phê duyệt để đầu tư, xây dựng. Hay có nhiều vụ việc người mua căn hộ kiện chủ đầu tư vì khơng cam kết đúng với thỏa thuận ban đầu. Đó cũng chính là do việc khơng tìm hiểu kỹ chủ đầu tư, chưa nắm được các thông tin pháp lý của dự án để rồi khi xảy ra tranh chấp, người mua căn hộ vẫn không đủ cơ sở để yêu cầu bồi thường từ chủ đầu tư.
Ngồi ra, trong mơ hình nghiên cứu, tác giả có đưa ra biến quan sát “Không gian thơng thống, hệ thống phịng cháy chữa cháy tốt” vào nhân tố Tiện ích. Tuy nghiên cứu khơng đi phân tích sâu về các biến quan sát nhưng theo kết quả khảo sát mang lại, hầu hết người được khảo sát đánh giá biến quan sát này trên thang 4,5. Điều này cũng dễ hiểu khi cách đây hơn một năm, sự cố cháy chung cư Carina Plaza Quận 8. Đây được coi là một thảm họa khi có nhiều người chết và chung cư bị hư hại nghiêm trọng. Nguyên nhân của vụ việc này là do hệ thống phòng cháy chữa cháy của chung cư bị hư, người dân khơng có kiến thức về kỹ năng khi gặp sự cố cháy nổ. Từ cuộc thảm họa này đã khiến khách hàng sẽ phải lưu ý kỹ hơn về các tiện ích như phịng cháy chữa cháy để quyết định mua căn hộ chung cư để ở.
Giải pháp Mục đích
Nhận thấy tình hình thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh hiện nay rơi vào trạng thái bong bóng, khi giá nhà đất, căn hộ ngày càng tăng cao, thực tế nhu cầu mua để ở của khách hàng rất ít, đa phần các cị đất đã đẩy giá lên khá cao khiến nhiều dự án khó đến được với người có nhu cầu để ở thực sự. Trước tình hình này, các công