đoạn 2011-2013
4.2.1.Đỏnh giỏ cụng tỏc chuyển đổi QSDĐ trờn địa bàn Đồng Hỷ giai đoạn 2011-2013
Chuyển đổi QSDĐ là hình thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ,
chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún,
phân tái đất đai hiện nay. Có 2 loại hình chuyển đổi QSDĐ : một là chuyển
đổi QSDĐ do “dồn điền đổi thửa” theo chủ trơng của nhà nớc, hai là chuyển
đổi QSDĐ nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân với nhau.
Kết quả chuyển đổi QSDĐ trờn địa bàn huyện Đồng Hỷ được thể hiện qua bảng 4.5:
Bảng 4.5: Kết quả chuyển đổi QSDĐ trờn địa bàn huyện Đồng Hỷ
giai đoạn 2011-2013
Năm Đối tượng Số lượng đăng ký Đó hoàn thành thủ tục Chuyển
đổi chuyển đổiNhận Trường hợp Diện tớch (m2) Trường hợp
Diện tớch (m2) 2011 Cỏ nhõn Cỏ nhõn 5 320 5 320 2012 Cỏ nhõn Cỏ Nhõn 1 40 1 40 2013 Cỏ nhõn Cỏ nhõn 3 180 3 180 Tổng 9 540 9 540
(Nguồn: Phũng Tài Nguyờn & Mụi trường huyện Đồng Hỷ)
Qua bảng 4.5 cho thấy hoạt động chuyển đổi QSDĐ giữa cỏc chủ thể sử dụng đất cũn bị hạn chế từ khi Luật Đất đai ra đời khuyến khớch người dõn sử dụng đất đổi đất cho nhau để cú thể thuận lợi trong quỏ trỡnh sản xuất nụng nghiệp và phỏt huy hết được những tiềm năng của từng địa phương. Dựa vào kết quả của bảng 4.5 cho thấy việc chuyển đổi QSDĐ trờn địa bàn huyện Đồng Hỷ đó diễn ra khỏ hạn chế.
- Mặc dự Luật Đất đai 2003 đó phổ biến rộng rói đến người dõn về nhiệm vụ và quyền hạn của việc đổi đất giữa cỏc chủ thể sử dụng đất nhưng tỡnh trạng đổi đất khụng thụng qua cơ quan cú thẩm quyền chứng nhận vẫn xảy ra trong những người sản xuất nụng nghiệp.
Trong giai đoạn từ 2011 - 2013 qua bảng 4.5 ta thấy chỉ xuất hiện 09 trường hợp đổi đất nụng nghiệp trờn địa bàn huyện so với lợi ớch của việc đổi đất giữa những người dõn sản xuất nụng nghiệp thỡ con số này vẫn rất là hạn chế. Trong thời gian tới địa phương cần tăng cường cụng tỏc tuyờn truyền đến những người dõn trực tiếp sản xuất nụng nghiệp để cú thể thấy được hết
những lợi ớch của hỡnh thức chuyển quyền sử dụng đất này.Từ năm 2011 -
2013 việc chuyển đổi QSDĐ trờn địa bàn huyện rất ớt là do :
+ Có thể nói đất đai trên địa bàn huyện hầu hết là do ngời dân khai phát từ lâu đời, đặc biệt là đất nông nghiệp, do vậy hầu hết ngời dân sinh sống và lao động sản xuất trên phần đất ông cha mình để lại. Chính vì vậy, không có
chuyển đổi QSDĐ giữa các hộ gia đình cá nhân.
+ Sản xuất nông nghiệp trên địa bàn huyện hầu nh vẫn là lao động chân
tay và sử dụng sức khéo của gia súc. Do vậy ngời dân cũng cha thấy đợc mặt lợi của việc chuyển đổi cũng nh cha có nhu cầu chuyển đổi.
4.2.2.Đỏnh giỏ cụng tỏc chuyển nhượng QSDĐ trờn địa bàn Đồng Hỷ giai đoạn 2011-2013
Chuyển nhượng QSDĐ là hỡnh thức phổ biến nhất của việc chuyển QSDĐ. Nú là việc chuyển QSDĐ cho người khỏc trờn cơ sở cú giỏ trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển nhượng QSDĐ một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng ứng với mọi chi phớ mà họ đó bỏ ra để cú được QSDĐ và tất cả cỏc chi phớ làm tăng giỏ trị của đất. Như vậy, chuyển QSDĐ được hiểu là việc mua bỏn QSDĐ giữa cỏc chủ thể sử dụng đất.
Ở huyện Đồng Hỷ sau khi luật đất đai 2003 cú hiệu lực, hoạt động chuyển nhượng trờn địa bàn diễm ra khỏ sụi động cả về số lượng và chất lượng.
Kết quả chuyển nhượng QSDĐ trờn địa bàn huyện Đồng Hỷ được thể hiện qua bảng 4.6:
Bảng 4.6: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ trờn địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2011-2013
Năm Đối tượng Tổng
số Loại đất (m 2) Chuyển nhượng Nhận chuyển nhượng Đất sản xuất nụng nghiệp Đất ở Đất lõm nghiệp Tổng diện tớch 2011 Cỏ nhõn Cỏ nhõn 455 35176 29580 40772 105501 520 2012 Cỏ nhõn Cỏ nhõn 515 79933 56324 103542 239800 650 2013 Cỏ nhõn Cỏ nhõn 570 63001 75231 50771 189005 620 Tổng 1540 178110 161135 195085 534306 679007
(Nguồn: Phũng Tài Nguyờn &Mụi trường huyện Đồng Hỷ)
Từ bảng 4.6 cho thấy hoạt động chuyển nhượng QSDĐ trờn địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2011 - 2013 diễn ra khỏ sụi động. Tất cả cỏc trường hợp chuyển nhượng QSDĐ chủ yếu nhằm mục đớch đất ở và đất lõm nghiệp, cỏc trường hợp chuyển nhượng đều đăng ký và được giải quyết theo đỳng quy định của phỏp luật, số hồ sơ đa phần được giải quyết.
- Trong giai đoạn từ năm 2011 đến hết năm 2013 thỡ số trường hợp chuyển nhượng QSDĐ khỏ mạnh. Từ kết quả đú đó cho thấy:
+ Trờn địa bàn huyện Luật Đất đai 2003 phổ biến khỏ rộng rói đến người dõn, người dõn đó tự ý thức được lợi ớch của việc đăng ký và làm hồ sơ chuyển QSDĐ để đảm bảo quyền lợi sử dụng đất của mỡnh trước phỏp luật.
+ Trong những năm gần đõy cỏc tuyến đường ở huyện được mở rộng do nhu cầu nõng cấp khu trung tõm huyện Đồng Hỷ vỡ vậy hoạt động chuyển nhượng tại huyện tăng chiếm đa phần là đất ở.
- Hoạt động chuyển nhượng QSDĐ tại huyện Đồng Hỷ diễn ra khỏ sụi động trong thời gian qua nhưng cũng gặp khụng ớt những khú khăn cần phải khắc phục như:
+ Việc thực hiện cỏc văn bản luật hướng dẫn, bổ sung của Luật Đất đai vẫn cũn chậm trễ nờn hoạt động chuyển nhượng QSDĐ cú phần cũn hạn chế, Cần cú biện phỏp, kế hoạch cụ thể để cú thể cập nhật kịp thời cỏc văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai để đảm bảo cho việc chuyển nhượng QSDĐ của người dõn đơn giản húa thủ tục mà đảm bảo đỳng theo quy định của phỏp luật.
- Từ khi Luật Đất đai 2003 được thi hành, tất cả cỏc trường hợp chuyển nhượng QSDĐ đều được giải quyết vỡ: đến nay huyện đó cú một hệ thống bản đồ địa chớnh tương đối đầy đủ vỡ vậy tất cả cỏc thửa đất trờn địa bàn đều được quản lớ trờn cơ sở bản đồ địa chớnh và hệ thống hồ sơ địa chớnh. Ngoài ra huyện cú một đội ngũ cỏn bộ địa chớnh khỏ thành thạo về tin học cũng như nắm vứng địa bàn. Cỏn bộ địa chớnh xó cú sự phối hợp chặt chẽ với cỏn bộ quản lớ cơ sở của huyện tạo sự thống nhất và nắm chắc mọi hoạt động về đất đai trờn đại bàn.
- Trờn địa bàn huyện chủ yếu là chuyển nhượng QSDĐ nụng nghiệp là do: + Trờn địa bàn huyện , cỏc vựng lõn cận cỏc nhà mỏy xớ nghiệp, cỏc khu cụng nghiệp ngày càng nhiều. Nú thu hỳt một lượng lớn lao động ở nụng thụn. Do vậy một số người dõn khụng cú nhu cầu sản xuất nụng nghiệp. Họ chuyển nhượng QSDĐ đất nụng nghiệp của mỡnh cho những hộ thuần nụng khỏc.
+ Mặt khỏc huyện cũng là một địa phương cú nờn kinh tế trang trại ngày một phỏt triển. Chớnh vỡ vậy, họ muốn mở rộng diện tớch trang trại với quy mụ lớn, ỏp dụng cỏc phương phỏp kĩ thuật hiện đại cho sản xuất.
+ Là một huyện cú Quốc lộ 1B, tỉnh lộ 269 nối huyện với cỏc tỉnh Lạng Sơn, Bắc Giang…, cựng với nhiều dự ỏn khỏc của cỏc doanh nghiệp trong nước,cỏc tổ chức,cỏ nhõn . Do vậy nhiều hộ gia đỡnh thuần nụng từ cuộc sống chủ yếu dựa vào sản xuất nụng nghiệp nay mất gần hết đất, với diện tớch đất cũn lại khụng đỏp ứng được cho nhu cầu sản xuất của họ. Với số tiền đền bự ruộng đất họ chuyển sang hỡnh thức sản xuất mới dựa vào số vốn trờn. Nờn đất nụng nghiệp được đem đi chuyển nhượng.
Bờn cạnh những mặt tớch cực đó đạt được thỡ cụng tỏc chuyển nhượng QSDĐ cũng gặp phải một số khú khăn cần phải khắc phục trong thời gian tới là:
- Một, do việc thực hiện cỏc văn bản phỏp luật hướng dẫn, bổ sung và quy định mới trong quản lớ đất đai chưa hoàn tất nờn hoạt động chuyển nhượng QSDĐ trong thời gian gần đõy cú phần hạn chế. Vớ dụ như về việc cấp đổi giấy chứng nhận QSDĐ hiện nay người dõn vẫn chưa nhận được bỡa mới. Chớnh vỡ vậy trong thới gian tới cần thực hiện nhanh trúng việc cấp đổi hoàn trả giấy chứng nhận cho ngưũi sử dụng đất tạo điều kiện cho người dõn khi cú nhu cầu thực hiện chuyển nhượng QSDĐ.
- Hai, cơ chế một cửa nhằm đơn giản hoỏ thủ tục hành chớnh trong cụng tỏc chuyển quyền, song do số lượng hồ sơ đăng kớ chuyển nhượng QSDĐ quỏ nhiều
mà lực lượng cỏn bộ địa chớnh cũn mỏng, nếu thực hiện theo đỳng trỡnh tự thủ tục thỡ khụng thể giải quyết trong một thời gian ngắn, gõy ra bức xỳc khụng thể trỏnh khỏi đối với người dõn. Vỡ vậy, đũi hỏi cỏc cấp chớnh quyền cần xem xột để đưa ra những giải phỏp khắc phục như điều chỉnh lại thủ tục hay bổ xung thờm đội ngũ cỏn bộ địa chớnh trong cỏc khõu…cho phự hợp với cụng việc.
4.2.3.Đỏnh giỏ cụng tỏc cho thuờ, cho thuờ lại QSDĐ trờn địa bàn Đồng Hỷ giai đoạn 2011-2013
Cho thuờ, cho thuờ lại QSDĐ là trường hợp người sử dụng đất thoả thuận cho người khỏc thuờ đất thuộc quyền sử dụng của mỡnh trong một thời hạn, người thuờ phải sử dụng đỳng mục đớch, trả tiền thuờ và trả lại đất khi hết thời hạn.
Đồng Hỷ vẫn là một xó chủ yếu là sản xuất nụng nghiệp cỏc hoạt
động sản xuất kinh doanh phi nụng nghiệp vẫn chưa thực sự phỏt triển. Nếu cú chỉ trong phạm vi nhỏ lẻ của hộ gia đỡnh trờn quy mụ nhỏ. Hầu hết, cỏc hộ sản xuất phi nụng nghiệp sử dụng đất của gia đỡnh để làm địa điểm sản xuất kinh doanh.
- Trờn thực tế cũng cú một số trường hợp thuờ đất giữa cỏc hộ gia đỡnh, cỏ nhõn với nhau nhưng là tự thoả thuận khụng đăng kớ chuyển QSDĐ với cơ quan nhà nước.
Kết quả cho thuờ,cho thuờ lại QSDĐ trờn địa bàn huyện Đồng Hỷ được thể hiện qua bảng 4.7
Bảng 4.7. Kết quả cho thuờ QSDĐ trờn địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2011-2013
Năm Đối tượng Số lượng đăng ký Đó hoàn thành thủ tục Cho thuờ Nhận cho thuờ Trường hợp Diện tớch ( m2) Trường hợp Diện tớch ( m2) 2011 Khụng Khụng 0 0 0 0 2012 Cỏ nhõn Cỏ nhõn 1 200 1 200 2013 Cỏ nhõn Cỏ nhõn 5 900 5 900 Tổng 6 1100 6 1100
Qua bảng 4.7 ta thấy: hoạt động cho thuờ, cho thuờ lại QSDĐ trờn địa bàn huyện Đồng Hỷ diễn ra rất ớt, từ năm 2011 khụng cú trường hợp cho thuờ, cho thuờ lại quyền sử dụng đất nào, từ năm 2012 đến năm 2013 cú 6 trường hợp cho thuờ QSDĐ, khụng cú trường hợp nào cho thuờ lại, cỏc trường hợp cho thuờ toàn bộ là cỏ nhõn cho cỏ nhõn thuờ. Tuy nhiờn trờn thực tế khụng chỉ cú 6 trường hợp như trờn mà cũn nhiều trường hợp khỏc nữa xong do cỏc bờn tự làm hợp đồng rồi thoả thuận với nhau mà khụng làm thủ tục chuyển QSDĐ tới cơ quan nhà nước cú thẩm quyền.
Từ kết quả trờn cho thấy: Cũn cú nhiều hoạt động cho thuờ và cho thuờ lại của người dõn mà khụng nằm trong sự kiểm soỏt của chớnh quyền địa phương. Đõy là một vấn đề khú khăn trong cụng tỏc quản lý đất đai, khụng chỉ cú hoạt động chuyển QSDĐ dưới hỡnh thức là cho thuờ và cho thuờ lại mà cũn nhiều hoạt động khỏc nữa mà chớnh quyền địa phương khụng kiểm soỏt được. Cần phải cú biện phỏp nhanh chúng khắc phục tỡnh trạng trờn, để đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất cũng là tăng cường hơn nữa trong cụng tỏc quản lý đất đai tại địa phương
Để khắc phức tình trạng trên, trong thới gian cần tuyên truyền, giải thích lợi ích của việc đăng kí chuyển quyền dới hình thức cho thuê, cho thuê lại
QSDĐ với cơ quan nhà nớc có thẩm quyền đến ngời dân. đồng thời cũng cần
giỏm sỏt chặt chẽ hơn nữa hoạt động cho thuờ, cho thuờ lại trờn địa bàn toàn huyện
4.2.4.Đỏnh giỏ cụng tỏc tặng cho QSDĐ trờn địa bàn Đồng Hỷ giai đoạn 2011-2013
Tặng cho QSDĐ là một hỡnh thức chuyển QSDĐ cho người khỏc theo quan hệ tỡnh cảm người chuyển QSDĐ khụng thu tiền hoặc hiện vật nào cả. Nú thường diễn ra theo quan hệ tỡnh cảm huuyết thống, tuy nhiờn nú cũng khụng loại trừ ngoài quan hệ này.
Tặng cho QSDĐ là một hỡnh thức chuyển quyền khụng phải là mới nhưng trước đõy khụng cú quy định trong luật nờn khi thực tiễn phỏt sinh người ta cứ ỏp dụng cỏc quy định của hỡnh thức thừa kế sang để thực hiện.
Đõy cũng là một hỡnh thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người chuyển quyền khụng thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiờn, để trỏnh lợi
dụng trường hợp này để trốn thuế nờn Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thỡ được phộp tặng cho khụng phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này
Kết quả tặng cho QSDĐ trờn địa bàn Huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2011-
2013 được thể hiện qua bảng 4.8:
Bảng 4.8. Kết quả tặng cho QSDĐ trờn địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2011-2013
Năm Đối tượng Tổng số
trường Loại đất (m2) Tổng số giấy Tặng cho Nhận tặng cho Đất sản xuất nụng nghiệp Đất ở Đất lõm nghiệp Tổng diện tớch 2011 Cỏ nhõn Cỏ nhõn 620 59214 45236 73192 177642 702 2012 Cỏ nhõn Cỏ nhõn 599 68469 56915 45632 170747 687 2013 Cỏ nhõn Cỏ nhõn 680 74569 35987 55291 165875 645 Tổng 1899 202252 138138 115542 514264 2034
(Nguồn: Phũng Tài Nguyờn & Mụi trường huyện Đồng Hỷ)
Qua số liệu thu thập được cho thấy từ năm 2011 đến năm 2013 trờn toàn huyện cú 1899 trường hợp đăng ký tặng cho QSDĐ với diện tớch là 514264 m2 và tất cả cỏc trường hợp tặng cho QSDĐ được đăng ký đều là của bố mẹ cho con cú thể núi trong giai đoạn từ 2011 - 2013 thỡ hoạt động tặng cho QSDĐ đó đăng ký diễn ra khỏ sụi động cỏc hồ sơ về tặng cho QSDĐ đều được giải quyết và hoàn thành cỏc thủ tục theo quy định của phỏp luật. Cú được kết quả như vậy là do:
- Luật Đất đai 2003 đó quy định tặng cho QSDĐ là một hỡnh thức đặc biệt trong chuyển nhượng QSDĐ, khụng phải chịu thuế với nhà nước và phải chịu thuế nhà nước đó được quy định rất chặt chẽ. Vỡ vậy mà cụng tỏc giải quyết cỏc trường hợp tặng cho QSDĐ cũng được giải quyết khỏ nhanh chúng mà vẫn đầy đủ cỏc thủ tục phỏp lý .
- Hầu hết cỏc trường hợp tặng cho trờn địa bàn huyện là cỏc trường hợp bố mẹ cho QSDĐ của mỡnh đối với con cỏi nhằm mục đớch sản xuất nụng nghiệp và tỏch hộ khẩu. Khi bố mẹ cho con QSDĐ thỡ khụng phải chịu thuế
nhà nước do vậy khi thực hiện cỏc hỡnh thức chuyển quyền này khụng cần phải nộp thuế như hỡnh thức khỏc, cỏc thủ tục từ đú cũng được đơn giản hơn rất nhiều.
Nhu cầu tỏch riờng giấy chứng nhận QSDĐ để thuận lợi cho đăng ký thế chấp bằng giỏ trị QSDĐ phục vụ cho nhu cầu sản xuất.